报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - REITs二级市场遇冷，成交额和换手率自8月达峰后持续下降，多数板块近一个月表现不佳，但战配收益可期，预计未来一年发行规模500 - 750亿元，战略投资者获配规模140 - 307亿元，已解禁REITs样本平均年化收益率19.69% [1][2][13][15][21] 根据相关目录分别进行总结 近期REITs市场概况 - REITs市场成交额8月达峰后持续缩量，10/6 - 10/12单周成交额仅7.02亿元，换手率仅0.31%，均处2024年初以来低位 [2][3] - 数据中心REITs相对扛跌，近一个月跌幅仅 - 0.03%，其他板块表现不佳，如保租房 - 2.8%、仓储物流 - 1.5%等，近一个月和近三个月实现正收益项目寥寥 [2][4] 在审及发售阶段REITs项目一览 - 截至2025/10/15，审核阶段首发REITs项目中，已受理1单预计10月底前后首轮问询，已问询3单预计2 - 3个月进反馈阶段，已反馈4单若无重大补正预计1个月内获批；发售阶段首发REITs项目3单，华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT已结束募集未上市，预计规模15.84亿元、10.98亿元，华夏安博仓储物流REIT已注册生效，预计年底前还有3 - 4单首发项目落地 [2][7][8] - 截至2025/10/15，在审及获批待发扩募或新购入项目REITs共12单，后续发行上市将为投资人提供新增市场容量 [9] - 已上市仓储物流REITs项目10单上市首日无一破发，中航易商仓储物流REIT上市首日涨幅15.30%，网下打新可获14.07%收益，其余多获0 - 0.6%收益 [10] - 华夏安博仓储物流REIT拟发售总额22.486亿元，2025年4 - 12月和2026年度预测现金分派率分别为4.70%、4.72%，底层资产位于华南，出租率整体尚可但广州开发区项目出租率较低且下滑，租金单价近年持续增长 [11] REITs战配策略空间有多大 REITs战配策略市场容量有多大 - 预计未来REITs市场将扩大产品供给，增加可投资标的，参考历年发行节奏，预计未来一年发行规模500 - 750亿元，发行数量25 - 35只 [12][13] - 已上市REITs原始权益人及其关联方认购比例均值38.21%，其他专业机构投资者最低配售比例2.61%，最大值60%，均值34.45%，大致匡算未来一年其他战略投资者获配REITs规模140 - 307亿元 [14][15] 战略配售策略收益测算 - 战略配售锁定期决定其适合大规模、长线资金，负债端稳定投资者适合参与一级发行，给出战略配售持有期收益率计算公式 [16] - 截至2025/10/15，上市已满一年的45只REITs中多数持有满一年解禁日可实现10%以上收益，近80%可实现正收益，部分环保水务、消费类等REITs收益可观 [18] - 全部45只REITs样本平均年化收益率19.69%，悲观、乐观预期年化收益分别为8.20%、31.18%，发行规模20 - 40亿区间REITs收益波动可控且年化收益较高，建议战配择券侧重，但要谨慎对待交通、产业园类REITs [21]