报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs市场回暖交通和保障房领涨，发改委推进REITs项目扩围扩容，虽今年发行规模同比下降但明年供给端仍有支撑，且市场指数上涨部分板块表现较好，不同项目属性和资产类型在行情、流动性和估值上有差异[2] 各部分总结 一级市场 - 发改委累计推荐105个REITs项目，83单已上市，今年发行19单、募集388亿元，叠加2单扩募合计415亿元，较2024年有所下降但维持常态化发行节奏，明年供给端有支撑[2] - 本周安博仓储REIT完成募集，公众认购热度回落，认购倍数降至年内最低，获配比例提升至5.8%[2] - 今年以来成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降20.8%，本周华夏安博仓储物流REIT募集结束，网下/公众有效认购倍数分别为147/17倍[2] - 当前审批流程中，首发已申报8只、已问询并反馈1只、通过审核1只、注册生效待上市1只；扩募已申报5只、已问询并反馈3只、通过审核3只[2] 二级市场 行情回顾 - 本周中证REITs全收益指数收于1050.45点，涨幅0.86%，跑赢沪深300 1.94个百分点、跑赢中证红利0.60个百分点，年初至今涨幅8.53%，跑输沪深300 9.09个百分点、跑赢中证红利5.20个百分点[2] - 本周产权类REITs上涨0.81%，特许经营权类REITs上涨1.11%，交通、保障房、消费、仓储物流板块表现占优，56只上涨、20只下跌，中金山东高速REIT、中金联东科创REIT、招商基金招商蛇口租赁住房REIT涨幅位列前三，华泰南京建邺REIT、中金重庆两江REIT、华夏杭州和达高科产业园REIT跌幅位列末三[2] 流动性 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.59%/0.47%，较上周-1.53/+2.26BP，周内成交量5.73/1.38亿份，周环比-1.66%/+6.62%，数据中心板块活跃度最高[2] 估值 - 产权类/特许经营权类REITs中债估值收益率分别为3.85%/3.92%，仓储物流、交通、园区板块位列前三，保障房板块估值较高[2] 本周要闻和重要公告 - 11月7日北京证监局召开辖区公募REITs监管工作会议，截至10月末北京已上市15只公募REITs，募集资金380亿元，覆盖7种类型，会议通报当前市场存在的主要问题[30] - 11月10日国务院办公厅印发通知，积极支持更多符合条件的民间投资项目发行REITs[30] - 11月12日国家发改委投资司副司长表示，已累计向证监会推荐105个REITs项目，83个已发行上市，发售基金总额2070亿元，预计带动新项目总投资超1万亿元[30] - 多只REITs发布分红公告，招商高速公路REIT发布战略配售份额解禁提示[30]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - REITs二级市场遇冷，成交额和换手率自8月达峰后持续下降，多数板块近一个月表现不佳，但战配收益可期，预计未来一年发行规模500 - 750亿元，战略投资者获配规模140 - 307亿元，已解禁REITs样本平均年化收益率19.69% [1][2][13][15][21] 根据相关目录分别进行总结 近期REITs市场概况 - REITs市场成交额8月达峰后持续缩量，10/6 - 10/12单周成交额仅7.02亿元，换手率仅0.31%，均处2024年初以来低位 [2][3] - 数据中心REITs相对扛跌，近一个月跌幅仅 - 0.03%，其他板块表现不佳，如保租房 - 2.8%、仓储物流 - 1.5%等，近一个月和近三个月实现正收益项目寥寥 [2][4] 在审及发售阶段REITs项目一览 - 截至2025/10/15，审核阶段首发REITs项目中，已受理1单预计10月底前后首轮问询，已问询3单预计2 - 3个月进反馈阶段，已反馈4单若无重大补正预计1个月内获批；发售阶段首发REITs项目3单，华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT已结束募集未上市，预计规模15.84亿元、10.98亿元，华夏安博仓储物流REIT已注册生效，预计年底前还有3 - 4单首发项目落地 [2][7][8] - 截至2025/10/15，在审及获批待发扩募或新购入项目REITs共12单，后续发行上市将为投资人提供新增市场容量 [9] - 已上市仓储物流REITs项目10单上市首日无一破发，中航易商仓储物流REIT上市首日涨幅15.30%，网下打新可获14.07%收益，其余多获0 - 0.6%收益 [10] - 华夏安博仓储物流REIT拟发售总额22.486亿元，2025年4 - 12月和2026年度预测现金分派率分别为4.70%、4.72%，底层资产位于华南，出租率整体尚可但广州开发区项目出租率较低且下滑，租金单价近年持续增长 [11] REITs战配策略空间有多大 REITs战配策略市场容量有多大 - 预计未来REITs市场将扩大产品供给，增加可投资标的，参考历年发行节奏，预计未来一年发行规模500 - 750亿元，发行数量25 - 35只 [12][13] - 已上市REITs原始权益人及其关联方认购比例均值38.21%，其他专业机构投资者最低配售比例2.61%，最大值60%，均值34.45%，大致匡算未来一年其他战略投资者获配REITs规模140 - 307亿元 [14][15] 战略配售策略收益测算 - 战略配售锁定期决定其适合大规模、长线资金，负债端稳定投资者适合参与一级发行，给出战略配售持有期收益率计算公式 [16] - 截至2025/10/15，上市已满一年的45只REITs中多数持有满一年解禁日可实现10%以上收益，近80%可实现正收益，部分环保水务、消费类等REITs收益可观 [18] - 全部45只REITs样本平均年化收益率19.69%，悲观、乐观预期年化收益分别为8.20%、31.18%，发行规模20 - 40亿区间REITs收益波动可控且年化收益较高，建议战配择券侧重，但要谨慎对待交通、产业园类REITs [21]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 节前首发项目密集注册，市场换手率创年内新低，本周REITs市场整体回调，八大板块全部收跌，流动性走低，日均换手率降至0.3% - 0.4%，创下今年以来新低，但国庆节前迎来首发项目注册窗口，三单公募REITs于9月23日注册生效，华夏凯德商业REIT将于9月29日上市[2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 截至2025/9/26，今年以来已成功发行16单，发行规模336.6亿元、同比下降12.4% [3] - 本周3单首发公募REITs取得新进展，华夏安博仓储物流REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT注册生效，华夏中海商业REIT已询价 [3] - 当前审批流程中，首发已申报10只，已问询并反馈3只，通过审核3只，注册生效待上市3只；扩募已申报8只，已问询并反馈6只，通过审核6只 [3] 二级市场：本周流动性继续减弱 行情回顾：中证REITs全收益指数下跌0.65% - 本周中证REITs全收益指数收于1064.42点，跌幅0.65%，跑输沪深300 1.71个百分点、跑输中证红利0.39个百分点；年初至今涨幅9.97%，跑输沪深300 5.66个百分点、跑赢中证红利12.24个百分点 [3] - 分项目属性来看，本周产权类REITs下跌0.97%，特许经营权类REITs下跌1.07% [3] - 分资产类型来看，能源（-0.24%）、仓储物流（-0.46%）、环保水务（-0.49%）、园区（-0.64%）板块表现占优 [3] - 分个券来看，本周8只上涨、65只下跌，中信建投国家电投新能源REIT（+0.98%）、中金联东科创REIT（+0.71%）、中航京能光伏REIT（+0.65%）位列前三，易方达深高速REIT（-4.15%）、中信建投明阳智能新能源REIT（-4.03%）、平安宁波交投REIT（-4.02%）位列末三 [3] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.30%/0.40%，较上周-11.86/-2.39BP，周内成交量2.76/1.12亿份，周环比-24.24%/-3.64%，数据中心板块活跃度最高 [3] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.78%/3.86%，仓储物流（5.29%）、交通（4.70%）、园区（4.34%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 - 2025/9/22，深交所通过华夏中海商业资产REIT、华夏安博仓储物流REIT两单公募REITs产品 [35] - 2025/9/23，东北首单公募REITs中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金获证监会批准 [35] - 多只REITs发布运营数据、分红、上市等公告 [35][36]

文章核心观点 - 国内首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT正式获批 标志着国际资本加速布局中国不动产市场 [1][3] - 凯德投资作为主要原始权益人及运营管理机构 拥有丰富资产储备和成熟REITs管理经验 [4][7] - 多家国际资管巨头包括安博、汉斯集团、施罗德资本近期相继进军中国地产投资领域 [1][11][13][14] 外资REITs项目进展 - 华夏凯德商业REIT于2025年8月27日获证监会注册生效 为首单外资消费类型公募REITs [1][3][5] - 项目首批纳入广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭两个购物中心资产 [5] - 华夏安博仓储物流REIT于2025年6月26日申报 7月17日进入"已问询"阶段 [11][13] - 安博为全球最大工业物流地产资产管理公司 市值达979亿美元 [13] 凯德投资背景与资产规模 - 凯德投资总部位于新加坡 2021年在新加坡上市 是新加坡最早最大的REITs管理人 [1][4] - 截至2025年8月13日 基金资产管理规模达1170亿新元 通过7只上市REITs及私募工具持有 [4] - 凯德商用在中国持有消费基础设施资产规模超800亿元 覆盖18座城市 [7] - 储备可扩募消费基础设施资产共35个 总面积超300万平方米 平均运营年限超11年 [7] - 大部分资产近三年平均出租率超80% 经营情况稳定 [7] 国际资本布局动态 - 汉斯集团旗下汉斯（上海）私募基金于2025年6月完成备案 [1][13] - 施罗德资本与西子国际联合发起私募房地产股权投资基金 总规模约30亿元 [1][14] - 施罗德基金将专注长三角核心城市优质写字楼及消费类基础设施投资机会 [14] 市场发展与政策环境 - 北京上海于2025年8月发布房地产市场优化政策 集中在限购和公积金贷款支持方面 [14] - 消费REITs成为"盘活存量、促进升级、服务内需"重要抓手 迎来政策红利与市场认知双提升期 [14] - 国际资管公司深度参与将推动中国消费REITs市场向专业化、多元化、国际化发展 [14]

产品申报动态 - 华夏湖北交投楚天高速公路REIT于8月18日正式申报 成为2023年首单申报的交通基础设施REITs [1] - 发起人为湖北楚天智能交通股份有限公司及湖北交投建设集团有限公司 专项计划管理人为中信证券 [3] - 底层资产为湖北大广北高速公路有限责任公司持有的麻城至浠水段主线收费权及附属设施（不含服务区和停车区） [3] 市场发行进展 - 全市场已有73只公募REITs上市 中金唯品会奥特莱斯REIT作为第74只产品完成询价 发行价定为3.48元/份 计划8月20日发售 [3] - 中航天虹消费REIT获深交所受理 华夏安博仓储物流REIT等三只产品获问询 中信建投沈阳国际软件园REIT等两只产品获上交所反馈 [3] - 国泰君安临港创新产业园REIT完成扩募 国泰君安东九新经济产业园REIT扩募申请获交易所反馈 [3] 指数表现与市场规模 - 中证REITs全收益指数年内涨幅达9.78% 中证REITs（收盘）指数涨幅为6.27% [4] - 公募REITs市场总市值降至2126.19亿元 跌破2200亿元关口 [4] - 8月以来两只REITs指数持续回调 全收益指数回调3.6% 收盘指数回调3.75% 其中全收益指数在8月11日至18日连续6个交易日收阴 [4]

公募REITs市场动态 - 华夏基金于8月18日申报新产品"华夏交投楚天高速公路封闭式基础设施证券投资基金"，底层资产为大广北高速湖北段收费权及附属设施[2][3][6] - 产品发起人为湖北楚天智能交通股份有限公司(持股75%)和湖北交投建设集团有限公司(持股25%)，专项计划管理人为中信证券[5][7] - 大广北高速收费里程147.115公里，设8个收费站，收费期限至2039年6月18日[7] 行业申报与发行进展 - 全市场已上市公募REITs共73只，总市值2126.19亿元[8][13] - 中金唯品会奥特莱斯REIT(第74只)完成询价，发行价3.48元/份，8月20日起发售[10] - 华夏凯德商业REIT预计近期获批，将成为首只外资消费REIT[9] - 国泰君安临港创新产业园REIT完成扩募，国泰君安东九新经济产业园REIT扩募申请获反馈[11] 市场表现与投资策略 - 中证REITs全收益指数年内涨幅9.78%，中证REITs(收盘)指数涨6.27%，但8月以来分别回调3.6%和3.75%[13] - 分析师建议关注政策主题弹性、优质低估值项目修复能力，以及扩募资产储备充足的原始权益人[14] - 行业认为低利率环境下REITs仍具配置机会，需结合资产韧性和P/NAV择时布局[14]

新产品申报进展 - 中航基金于7月21日提交的中航天虹消费REIT募集申请已获证监会接收材料 [1] - 天虹股份于2023年7月13日公告筹划开展消费基础设施公募REITs工作 [3] - 天虹股份拟以苏州相城天虹购物中心为底层资产开展公募REITs申报发行 公司将认购34%基金份额 交易价格将根据资产评估及询价结果确定 [3] - 多只申报流程中的公募REITs取得新进展 中金唯品会奥特莱斯REIT和中航京能光伏扩募项目反馈交易所意见 华夏安博仓储物流REIT和华夏中海商业资产REIT收到交易所审核问询函 [4] 二级市场近期表现 - 公募REITs二级市场表现低迷 自6月下旬以来多只单品最大跌幅已超10% [1][8] - 中证REITs全收益指数于6月24日创出1124.91点的两年多新高后步入调整 至今累计跌幅超过2.5% [7] - 最近5个交易日有24只公募REITs累计跌幅超过2% 3只跌幅超过5% [9] - 经过此轮调整后 年内涨幅在30%以上的不到10只 仅2只超过40% 更有REITs年内涨幅已告负 [10] 市场分析与展望 - 项目基本面边际变化主导近期走势 二季报陆续披露是影响因素之一 [1][10] - 部分项目受到股债情绪影响 当前市场表现已基本反映二季报结果 预计不会造成整体较大波动 [10] - 在下一个重要的市场变量出现前 预计REITs市场会延续横向震荡趋势 [1][10]

中航天虹消费REIT申报进展 - 中航基金于7月21日提交的中航天虹消费REIT募集申请已获证监会接收材料 [2][5] - 项目筹备历时两年多，底层资产为苏州相城天虹购物中心，由天虹股份全资子公司持有 [4][5] - 天虹股份将认购34%基金份额，交易价格基于资产评估及询价结果，同时转让项目公司100%股权至资产支持专项计划 [6] - 公募REITs存续期不超过30年，累计交易金额不超6000万元 [5] 其他公募REITs动态 - 中金唯品会奥特莱斯REIT和中航京能光伏扩募项目已反馈交易所意见 [7] - 华夏安博仓储物流REIT和华夏中海商业资产REIT收到交易所审核问询函 [7] 公募REITs二级市场表现 - 中证REITs全收益指数自6月24日高点1124.91点累计下跌超2.5%，多只单品最大跌幅超10% [9] - 近5个交易日24只REITs跌幅超2%，3只跌幅超5%，年内涨幅超30%的不足10只，仅2只超40% [9] - 市场调整主因二季报披露后基本面边际变化及股债情绪影响，行业景气度预期已基本反映 [9][10] - 预计市场在缺乏新变量前维持横向震荡，宏观趋势和债市收益率分别影响分子端与分母端 [10]

外资REITs市场动态 - 华夏基金上报首只外资发起消费类REIT——华夏凯德商业资产REIT 总规模约28亿元人民币 [1] - 安博（Prologis）在华注册外商独资私募机构申报华夏安博仓储物流REIT [1] - 外资项目落地将增强市场对公募REITs信心 吸引更多优质资产入市 [1]

写字楼市场 - 二季度北京写字楼市场无新增供应 甲级写字楼总存量维持在1368万平方米 [2] - 北京市写字楼半年度净吸纳量19.4万平方米同比增长2.5% 空置率较2024年底下降1.4个百分点至16.9% [2] - 五大核心商圈半年度净吸纳量11.1万平方米同比增长9.0% 空置率降至10.9% [2] - 北京市租金环比下降2.3%至每月每平方米221.94元 五大核心商圈租金环比下降2.6%至257.58元 降幅持续收窄 [2] - 2026-2028年市场将新增约180万平方米供应 中央商务区和望京-酒仙桥区域占比达70% [3] - 业主方租金让度空间接近极限 市场处于筑底横盘阶段 预计2025年底租金趋稳 [3] - 20个未来产业（如人形机器人、商业航天等）将驱动需求提升 [3] 零售市场 - 二季度新增3个项目带来20万平方米优质零售空间 购物中心总存量升至1686万平方米 [4] - 存量改造加速推进 中海大吉巷、双井京东Mall等项目开业 西单商场改建及朝外片区更新二期获批 [4] - 下半年将新增5个优质零售项目 供应超50万平方米 远郊新建及传统商圈更新为主力 [4] - 特色商业街区（如奥园City街、隆福寺商业街区）融合文商旅体元素重塑消费场景 [4] - 《北京市扩大时尚消费专项行动方案》支持商圈改造、首店品牌引入及国潮老字号发展 [4] 资本市场 - 外资机构对中国内地公募REITs市场参与度显著提升 华夏凯德商业资产REIT总规模约28亿元 [5] - 安博（北京）私募基金完成管理人登记并申报华夏安博仓储物流REIT [5] - 外资项目落地将增强市场信心 吸引更多优质资产入市 [5] 产业园市场 - 生物医药产业载体迎集中交付高峰 昌平及大兴区域供需矛盾加剧导致租金承压 [6] - 运营主体转向"服务+生态"竞争 通过构建园区级生态、产业联盟协作等形成差异化壁垒 [6] - 短期空置率或维持高位 长期高精尖及未来产业发展将释放潜在租赁需求 [6]