行业投资评级 - 维持行业“看好”评级 [1][3][60] 核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会 [3][60] 市场动态与政策 - **首批商业不动产REITs完成询价**：首批4单商业不动产REITs（中金唯品会商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT及汇添富上海地产商业REIT）完成网下询价，四只产品拟募集总资金超过200亿元 [4][12][13] - **REITs指数化投资新阶段**：首批4只REITs全收益指数基金（华夏、中金、南方、易方达）申报获证监会接收，标志着REITs迈入指数化投资新阶段 [4][12] - **地方政策支持**：江苏省出台城市更新支持政策，明确探索发行市政基础设施REITs [4][12][13] - **新项目申报**：招商积余联合招商蛇口申报商业不动产REITs，底层资产为深圳太子广场（办公）和昆山招商花园城（商业零售） [4][12][13] 市场表现回顾 (2026年第21周) - **主要指数表现**： - 中证REITs（收盘）指数为759.53，同比下跌12.62%，环比上涨1.19% [3][5][14] - 中证REITs全收益指数为1004.41，同比下跌7.83%，环比上涨1.46% [3][5][18] - **累计表现 (2025年初至今)**： - REITs（收盘）指数累计下跌3.39%，同期沪深300指数累计上涨21.7%，累计超额收益为-25.1% [5][14] - REITs全收益指数累计上涨4.22%，同期沪深300指数累计上涨21.7%，累计超额收益为-17.48% [5][18] - **交易活跃度**： - 成交量达8.5亿份，同比增长23.73% [5][22] - 成交额达33.67亿元，同比增长7.88% [5][22] - 区间换手率为2.86%，同比下降0.72个百分点 [5][22] - **近30日市场数据**： - 成交总量达38.01亿份，同比增长33.71% [27] - 成交总额达157.67亿元，同比增长26.16% [27] - 平均区间换手率为0.43%，同比增长0.1个百分点 [27] 分板块表现 (2026年第21周) - **周度涨跌幅**： - 保障房REITs上涨1.95% [5][33] - 环保类REITs上涨1.40% [5][33] - 高速公路类REITs上涨1.91% [5][33] - 产业园区类REITs下跌0.72% [5][33] - 仓储物流类REITs下跌0.07% [5][33] - 能源类REITs上涨0.43% [5][33] - 消费类REITs上涨1.06% [5][33] - **月度涨跌幅 (近一月)**： - 保障房REITs下跌1.74% [5] - 环保类REITs上涨0.60% [5] - 高速公路类REITs下跌1.08% [5] - 产业园区类REITs下跌7.29% [5] - 仓储物流类REITs下跌3.73% [5] - 能源类REITs下跌2.35% [5] - 消费类REITs下跌2.36% [5] - **个基表现**：本周华夏中国交建REIT、中金安徽交控REIT、华夏基金华润有巢REIT涨幅靠前，涨幅分别为7.1%、5.9%、5.5% [51][52] 一级市场发行跟踪 - **待上市与待扩募情况**：共有39只REITs基金等待上市，12只REITs基金等待扩募 [6][55] - **商业不动产REITs为主力**：待上市首发REITs中，商业不动产REITs达20只，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公、零售商业、酒店等 [6][55] - **审核进展**：汇添富资本-上海地产商业不动产1号、中金-唯品会商业不动产、国泰海通资管砂之船商业不动产1期、中信建投-首农商业不动产1期等4支REITs已通过审核，预计二季度开始发行上市 [6][55]