上周市场回顾 - 主要宽基指数走势分化，科创50、中小板指、中证500收益靠前，分别为5.57%、0.79%、0.48%，上证综指、沪深300收益靠后，分别为-0.54%、-0.30% [1] - 过去一个月科创50指数上涨25.52%，年初至今累计收益率为33.22%，在主要宽基指数中表现最优 [12] - 行业方面，上周电子、建材、机械收益靠前，分别为6.63%、1.70%、0.39%，轻工制造、石油石化、农林牧渔收益靠后，分别为-4.12%、-4.34%、-6.31% [1][18] - 今年以来，通信、电子、建材行业累计收益较高，分别为48.36%、45.27%、20.77% [18] - 央行上周净公开市场投放3045亿元，除3年期外，不同期限国债利率均有所下行，信用利差扩大1.77BP [1][21][23] - 可转债市场上周中证转债指数上涨0.12%，成交3964亿元，转股溢价率中位数升至37.35% [28] 基金申报与发行动态 - 上周共上报82只基金，较前一周增加，包括7只FOF、20只ETF、1只QDII [1][3] - 5月18日，易方达、华夏、南方、中金四家基金公司申报了市场上首批中证REITs全收益指数基金 [5][6] - 上周新成立基金40只，合计发行规模248.13亿元，较前一周增加，其中股票型基金发行203.53亿元 [2][44] - 新成立基金中，被动指数型（19只）和偏股混合型（12只）数量较多，发行规模分别为72.57亿元和130.84亿元 [45] - 上周有49只基金首次进入发行阶段，本周将有34只基金开始发行，其中被动指数型（13只）、偏股混合型（6只）、REITs（4只）占比较高 [48][50] 公募量化基金与“日光基” - 5月21日，天弘智航量化选股混合基金募集首日有效认购金额约92亿元，突破20亿元首募上限，触发末日比例配售，确认比例为21.64% [7][8] - 这是继华夏智胜全景混合后，今年以来第2只公募量化“日光基” [7] - 上周指数增强基金超额收益中位数为0.20%，量化对冲型基金收益中位数为0.24% [37] - 今年以来，指数增强基金超额中位数为1.42%，量化对冲型基金收益中位数为1.44% [37] 开放式公募基金表现 - 上周主动权益、灵活配置型、平衡混合型基金收益中位数分别为0.44%、0.28%、0.12% [31] - 今年以来，主动权益基金业绩表现最优，中位数收益为10.38%，灵活配置型和平衡混合型基金中位数收益分别为8.29%、9.37% [35] - 截至上周末，开放式公募基金中共有普通FOF基金361只、目标日期基金101只、目标风险基金149只 [39] - 上周普通FOF、目标日期、目标风险类基金收益中位数分别为0.06%、0.53%、0.19% [39] - 今年以来，目标日期基金中位数业绩表现最优，累计收益率为6.46% [39] 指数成分调整与监管动态 - 5月22日，恒生指数季检结果公布，恒生科技指数纳入MiniMax、智谱，剔除金蝶国际、金山软件，成份股数目维持30只 [1][9] - 恒生指数纳入极兔速递、中国铝业、百济神州，成份股数目由90只增加至93只 [9] - 中国证监会等八部门联合印发《综合整治非法跨境证券期货基金经营活动实施方案》，明确为期2年的集中整治周期，旨在全面取缔境外机构的非法跨境经营活动 [10] 基金经理变更 - 上周共有46家基金公司的101只基金产品发生基金经理变动，其中平安基金（9只）、上银基金（7只）、景顺长城基金（6只）变动较多 [41] 基金产品业绩排名（部分） - 上周收益排名前列的主动权益基金包括财通景气甄选一年持有A（13.29%）、财通匠心优选一年持有A（12.95%）、财通集成电路产业A（12.27%） [52] - 上周收益排名前列的灵活配置型基金包括财通多策略福鑫（13.75%）、财通成长优选A（12.23%）、财通价值动量A（10.47%） [52] - 今年以来收益排名前列的主动权益基金包括广发远见智选A（105.61%）、方正富邦核心优势A（96.59%）、华商均衡成长A（87.97%） [55] - 指数增强基金中，易方达沪深300精选增强A上周超额收益为4.30%，今年以来超额收益为17.83%，表现突出 [53][56]

行业投资评级 - 维持行业“看好”评级 [1][3][60] 核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会 [3][60] 市场动态与政策 - **首批商业不动产REITs完成询价**：首批4单商业不动产REITs（中金唯品会商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT及汇添富上海地产商业REIT）完成网下询价，四只产品拟募集总资金超过200亿元 [4][12][13] - **REITs指数化投资新阶段**：首批4只REITs全收益指数基金（华夏、中金、南方、易方达）申报获证监会接收，标志着REITs迈入指数化投资新阶段 [4][12] - **地方政策支持**：江苏省出台城市更新支持政策，明确探索发行市政基础设施REITs [4][12][13] - **新项目申报**：招商积余联合招商蛇口申报商业不动产REITs，底层资产为深圳太子广场（办公）和昆山招商花园城（商业零售） [4][12][13] 市场表现回顾 (2026年第21周) - **主要指数表现**： - 中证REITs（收盘）指数为759.53，同比下跌12.62%，环比上涨1.19% [3][5][14] - 中证REITs全收益指数为1004.41，同比下跌7.83%，环比上涨1.46% [3][5][18] - **累计表现 (2025年初至今)**： - REITs（收盘）指数累计下跌3.39%，同期沪深300指数累计上涨21.7%，累计超额收益为-25.1% [5][14] - REITs全收益指数累计上涨4.22%，同期沪深300指数累计上涨21.7%，累计超额收益为-17.48% [5][18] - **交易活跃度**： - 成交量达8.5亿份，同比增长23.73% [5][22] - 成交额达33.67亿元，同比增长7.88% [5][22] - 区间换手率为2.86%，同比下降0.72个百分点 [5][22] - **近30日市场数据**： - 成交总量达38.01亿份，同比增长33.71% [27] - 成交总额达157.67亿元，同比增长26.16% [27] - 平均区间换手率为0.43%，同比增长0.1个百分点 [27] 分板块表现 (2026年第21周) - **周度涨跌幅**： - 保障房REITs上涨1.95% [5][33] - 环保类REITs上涨1.40% [5][33] - 高速公路类REITs上涨1.91% [5][33] - 产业园区类REITs下跌0.72% [5][33] - 仓储物流类REITs下跌0.07% [5][33] - 能源类REITs上涨0.43% [5][33] - 消费类REITs上涨1.06% [5][33] - **月度涨跌幅 (近一月)**： - 保障房REITs下跌1.74% [5] - 环保类REITs上涨0.60% [5] - 高速公路类REITs下跌1.08% [5] - 产业园区类REITs下跌7.29% [5] - 仓储物流类REITs下跌3.73% [5] - 能源类REITs下跌2.35% [5] - 消费类REITs下跌2.36% [5] - **个基表现**：本周华夏中国交建REIT、中金安徽交控REIT、华夏基金华润有巢REIT涨幅靠前，涨幅分别为7.1%、5.9%、5.5% [51][52] 一级市场发行跟踪 - **待上市与待扩募情况**：共有39只REITs基金等待上市，12只REITs基金等待扩募 [6][55] - **商业不动产REITs为主力**：待上市首发REITs中，商业不动产REITs达20只，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公、零售商业、酒店等 [6][55] - **审核进展**：汇添富资本-上海地产商业不动产1号、中金-唯品会商业不动产、国泰海通资管砂之船商业不动产1期、中信建投-首农商业不动产1期等4支REITs已通过审核，预计二季度开始发行上市 [6][55]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 本周 REITs 板块小幅反弹，中证 REITs 指数周涨 1.2%，5 月 19 日受首批 REITs 指数基金上报、增量资金预期提振，指数上涨 2.25% 为年内单日最大涨幅；除数据中心、仓储物流、产业园 REITs 收跌外其他类型 REITs 均收涨；经营权类 REITs 表现优于产权类 REITs [1]。 各部分内容总结 二级市场走势 - 中证 REITs 指数周涨 1.2%，年初至今涨 -2.4%，截至 5 月 22 日收盘价 759.83 点，表现强于沪深 300、中证全债、中证转债指数；近一年回报率 -13.2%，波动率 7.0%；REITs 总市值 5 月 22 日为 2221 亿元，较上周增加 25 亿元，全周日均换手率 0.57%，较前一周增加 0.14% [1][2][10] - 经营权类 REITs 表现优于产权类 REITs，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 0.4%、1.9%；周度涨幅前三为华夏中国交建 REIT（+7.11%）、中金安徽交控 REIT（+5.92%）、华夏基金华润有巢 REIT（+5.49%）[3][15][16] - 数据中心 REITs 区间日均换手率最高为 1.1%，消费基础设施 REITs 本周成交额占比最高为 19.9%；主力净流入额前三为鹏华深圳能源 REIT（1282 万元）、国泰海通临港创新产业园 REIT（460 万元）、广发成都高投产业园 REIT（437 万元）[3][21][22] 一级市场发行 2026 年 1 月 1 日至 5 月 22 日，交易所处在已问询阶段的 REITs 产品 5 只，已反馈 17 只，已受理 9 只[24]。 估值跟踪 - REITs 有债性和股性，截至 5 月 22 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.4%；从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值情况[26] - 产权类 REITs 关注股息率，经营权类 REITs 关注内部收益率；截至 5 月 22 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 87BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 359BP[28] 行业要闻 - 5 月 18 日，南方、华夏、中金、易方达四家基金公司申请注册中证 REITs 全收益指数基金，是国内公募基金领域首批 REITs 指数化产品，引入稳定增量资金，提高市场定价透明度和效率[4][35] - 5 月 19 日至 21 日，首批四只商业不动产 REITs 完成网下询价，合计拟募集资金约 203.3 亿元，5 月 25 - 26 日砂之船、首农、唯品会启动公众认购，5 月 27 - 28 日上海地产启动公众认购[4][33][35]