2025年中国公募REITs市场表现与特征 - 2025年全年新发行产品20单、扩募5单，合计募资473.35亿元，市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元 [1] - 历经5年发展，中国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场 [1] - 公募REITs已从单一融资属性转变为盘活存量资产的重要抓手，个人投资者参与度持续提升 [1] 二级市场表现 - 二级市场先扬后抑，中证REITs全收益指数在2025年年初至8月高点上涨近10%，随后出现回调 [2] - 截至12月31日，78只上市REITs中55只收涨，22只收跌 [2] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅超39%排在首位，另有6只REITs年内涨幅超过30% [2] 不同资产类型表现分化 - 消费REITs以年内超30%的平均涨幅领跑市场，主要受消费补贴政策及市场预期回暖推动 [3] - 特许经营权类资产表现稳健，2025年录得9%的平均分派率，显著高于十年期国债收益率7个百分点，成为险资、社保等长期资金的新选择 [3] 一级市场发行与认购 - 一级市场出现狂热“打新”潮，多只产品创下超高认购倍数 [4] - 汇添富九州通医药REIT的公众投资者有效认购倍数达到1192倍，创下历史新高 [4] - 华夏中海商业REIT、华夏中核清洁能源REIT网下有效认购倍数分别达320倍、340倍 [4] - 易方达华威市场REIT公众认购倍数达407倍，国泰君安资管济南能源供热REIT公众认购倍数达813.44倍 [4] 底层资产与发行主体多元化 - 底层资产类型逐渐多元，新增供热设备、改造产业园、医药物流仓储等领域 [4] - 消费类REITs底层资产已包括购物中心、社区商业、奥特莱斯、农贸市场四种类型 [4] - 年内批复了数据中心REITs，未来预计支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展融资 [5] - 原始权益人种类实现多元化突破，更多具有国际资产管理和运营经验的发行主体进入市场 [5] - 华夏凯德商业REIT是首单外资资产管理机构发起消费REITs，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元 [5] 市场发展与制度优化 - 2025年公募REITs扩募呈现项目强创新与市场高认可的积极共振，扩募资产类型进一步多元化 [5] - 定价与交易机制持续优化，部分项目尝试更具市场化的询价与配售方式，提升了定价效率和机构投资者参与度 [5] - 行业期待未来流动性进一步改善，例如REITs指数基金的落地、银行理财等更多资金的引入，以及REITs退市机制创新等制度的持续优化 [1]