核心财务表现 - 2025年签约销售金额1135亿元，同比增长16% [1][2] - 全年毛利92.21亿元，同比增长7%，整体毛利率升至16% [1] - 股东应占利润（含投资物业公平值损益）12.53亿元，同比增长18%；归母净利润同比增长18%至12.5亿元 [1][7] - 2025年实现营业收入593.7亿元，在行业营收普遍下滑的背景下实现逆势增长 [7] 销售与市场表现 - 销售均价达人民币27000元/平方米，同比大幅增长24% [2] - 一二线城市签约销售占比达96%，华北、华东两大区域签约占比提升至73% [2] - 在北京、上海的签约销售额均突破200亿元，在西安销售额突破100亿元 [2] - 首开项目实现开盘即热销，以硬核业绩穿越市场波动 [2] 产品战略与品牌 - “金玉满堂”四大全新住宅产品线（金茂府、金茂璞、金茂满、金茂棠）在2025年全面落地 [3] - 产品凭借科技、健康、美学与服务体系打造多个“现象级红盘”，如西安璞逸东方、上海润云金茂府等成为所在城市销售冠军 [3] - 金茂府系3.0产品在全国多地成为高端市场领导者；金茂棠系定位高性价比成为市场爆款 [3] 土地投资与资源储备 - 2025年共获取21宗土地，总土地款577亿元，新增货值超过人民币1000亿元 [4] - 新增土储全部位于一二线核心城市，其中北京、上海投资占比达66% [4] - 坚持“增存并重”，全年累计盘活土地15宗，加速滞重库存去化，改善货值结构和资金回流 [4] 第二业务曲线（持有物业与服务业） - 核心写字楼北京凯晨世贸中心、西城金茂中心和上海金茂大厦写字楼2025年末出租率分别达93.3%、93.3%和76.0% [5] - 以长沙金茂览秀城为底层资产的华夏金茂商业REIT于2024年上市，报告期内股价上涨近40% [5] - 酒店业务持续稳定贡献利润，报告期内新增两家嘉悦系酒店 [6] - 金茂服务在管面积同比增长5%，营业收入同比增长18.5%，核心物业管理收入同比增长23%，核心物业管理毛利润同比增长22.1% [6] 成本控制与债务结构 - 严控三费，销售费用、管理费用、财务费用分别下降4%、13%、9% [7] - 债务结构优化，开发贷及经营贷占比提升至约50%，外币债务占比连年下降至20% [7] 融资能力与资金状况 - 新增融资平均成本为2.75%，较上年进一步下降，全年公开市场融资成本低至2.3% [8] - 新项目开发贷成本大多为自律下限水平 [8] - 截至报告期末，公司在手未动用银行授信超过700亿元，资金储备充足 [8] 公司战略与未来展望 - 在行业整体承压的背景下实现逆势增长，聚焦核心城市，坚持“深耕聚焦、提质增效”战略 [2][4] - 加快构建“新模式”，做强做优第二曲线业务，发展精品持有、质量服务及建筑科技业务，打造业务生态闭环 [5][12] - 未来目标是进一步盘活存量、做优增量，力争成为产品领先、结构合理、特色突出的头部城市运营商 [16]

核心观点 - 在2025年房地产行业深度调整的背景下，公司实现了签约销售额与盈利能力的逆势增长，行业排名提升至第8位[3] - 公司管理层认为，当前市场调整已处于底部区域，2026年行业将处于筑底修复过程，呈现“行业筑底、结构分化、企业突围”的特点，一线及二线核心城市潜在需求有望释放[3] - 公司下一阶段战略目标是从“活下来”转向“活得好”并力争“活出彩”，通过盘活存量、做优增量实现持续发展[7] 财务与销售业绩 - 2025年签约销售金额达到1135亿元，同比增长16%，行业排名升至第8位，创历史新高[3] - 住宅签约销售单价从上年同期的约2.18万元/平方米上涨24%至2.7万元/平方米，在TOP10房企签约销售金额同比降幅达16%的背景下实现均价提升[3] - 全年毛利92.21亿元，同比增长7%，整体毛利率升至16%[4] - 公司所有者应占溢利12.53亿元，同比增长18%[4] - 销售费用、管理费用、财务费用分别下降4%、13%、9%[5] 产品与销售结构 - 增长由产品力驱动，自2024年推出的“金玉满堂”产品体系持续落地，共有6个金茂府、7个璞（玉）系、5个满系、8个棠系项目面市[4] - 销售高度聚焦高能级城市，一、二线城市签约销售占比达到96%，华北、华东两大区域签约占比提升至73%[4] - 北京、上海两个一线城市签约销售额均突破200亿元，西安市场销售额超过100亿元[4] 投资与运营策略 - 投资端延续“收敛聚焦”策略，2025年新增获取的21个项目全部位于一、二线城市，其中北京、上海的投资占比高达66%[6] - 未售货值中89%位于一、二线城市，一线城市未售货值占比较上年提升8个百分点至近30%[6] - 自2024年以来累计获取43个项目，全部聚焦核心城市与核心板块，平均销售净利率超过10%[5] - 运营效率提升，新项目平均首开周期缩短至5.2个月，经营现金流回正速度缩短至10.4个月[5] - 存量盘活取得进展，2025年完成47个项目清盘，累计有15宗土地、26个大宗资产实现盘活[5] 财务状况 - 新增融资平均成本降至2.75%，维持行业较低水平[5] - 债务结构持续优化，开发贷及经营贷占比提升至约50%，外币债务占比连年下降至20%[5] - 截至报告期末，公司在手未动用银行授信超过700亿元[5] 第二增长曲线 - 旗下金茂服务在管面积同比增长5%，营业收入同比增长18.5%，其中核心物业管理收入同比增长23%[6] - 持有物业方面，商业运营收入同比增长9%，酒店EBITDA同比增长31%[6] - 杭州秦望水街、北外滩金茂中心等项目于去年开业，轻资产业务持续拓展[6] - 华夏金茂商业REIT作为国内首批消费类基础设施公募REITs已完成7次分红，分派率稳定在5%以上[6] 行业展望与管理层观点 - 行业竞争格局正从完全竞争转向寡头竞争，竞争将更加聚焦于产品力和运营效率[4] - 对存活下来的优质房企而言，“未来是机会大于挑战”[4] - 2026年公司将贯彻“产品引领、客户至上”理念，投资策略延续“积极不激进”的风格，聚焦高能级城市[6]

2025年中国公募REITs市场表现与特征 - 2025年全年新发行产品20单、扩募5单，合计募资473.35亿元，市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元 [1] - 历经5年发展，中国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场 [1] - 公募REITs已从单一融资属性转变为盘活存量资产的重要抓手，个人投资者参与度持续提升 [1] 二级市场表现 - 二级市场先扬后抑，中证REITs全收益指数在2025年年初至8月高点上涨近10%，随后出现回调 [2] - 截至12月31日，78只上市REITs中55只收涨，22只收跌 [2] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅超39%排在首位，另有6只REITs年内涨幅超过30% [2] 不同资产类型表现分化 - 消费REITs以年内超30%的平均涨幅领跑市场，主要受消费补贴政策及市场预期回暖推动 [3] - 特许经营权类资产表现稳健，2025年录得9%的平均分派率，显著高于十年期国债收益率7个百分点，成为险资、社保等长期资金的新选择 [3] 一级市场发行与认购 - 一级市场出现狂热“打新”潮，多只产品创下超高认购倍数 [4] - 汇添富九州通医药REIT的公众投资者有效认购倍数达到1192倍，创下历史新高 [4] - 华夏中海商业REIT、华夏中核清洁能源REIT网下有效认购倍数分别达320倍、340倍 [4] - 易方达华威市场REIT公众认购倍数达407倍，国泰君安资管济南能源供热REIT公众认购倍数达813.44倍 [4] 底层资产与发行主体多元化 - 底层资产类型逐渐多元，新增供热设备、改造产业园、医药物流仓储等领域 [4] - 消费类REITs底层资产已包括购物中心、社区商业、奥特莱斯、农贸市场四种类型 [4] - 年内批复了数据中心REITs，未来预计支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展融资 [5] - 原始权益人种类实现多元化突破，更多具有国际资产管理和运营经验的发行主体进入市场 [5] - 华夏凯德商业REIT是首单外资资产管理机构发起消费REITs，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元 [5] 市场发展与制度优化 - 2025年公募REITs扩募呈现项目强创新与市场高认可的积极共振，扩募资产类型进一步多元化 [5] - 定价与交易机制持续优化，部分项目尝试更具市场化的询价与配售方式，提升了定价效率和机构投资者参与度 [5] - 行业期待未来流动性进一步改善，例如REITs指数基金的落地、银行理财等更多资金的引入，以及REITs退市机制创新等制度的持续优化 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs指数小幅下跌，中证REITs指数和中证REITs全收益指数较上周分别下跌0.97%和0.88%，市场成交金额降低；产权类和特许经营类指数分别下跌1.31%和1.45%，仅水利设施类REITs小幅上涨，市政设施类跌幅最高；本周二北京12部门发文支持消费基础设施发REIT，今年19只公募REIT完成发行，规模超300亿，24只基金待上市，市场有望扩容；在资产荒背景下，公募REITs高分红、中低风险，配置性价比高 [3][37] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募REITs市场小幅下跌，截至11月21日，中证REITs指数较上周跌0.97%至810.2，全收益指数跌0.88%至1041.16 [7] - 市场成交额减少，本周总成交规模5.57亿份，环比跌21.55%，成交额23.75亿元，环比跌16.49%，区间换手率2.21%，上周为2.83% [8] - 产权类和特许经营类指数均下跌，分别跌1.31%和1.45%；产权类中新型基础设施类等REITs分别下跌3.27%/1.66%/1.56%/1.18%/0.43%，特许经营类中市政设施类等REITs分别下跌2.99%/1.36%/1.10%/1.06%，仅水利设施类REITs上涨0.15% [10][14] - 不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌，园区基础设施类等REITs成交额较上周下跌41.26%/31.15%/29.89%/26.91%/25.54%/0.90%/0.89%，市政设施类等REITs成交额环比分别下跌25.29%/8.35%/2.87%；水利设施类和新型基础设施类REITs本周日均换手率大于1，能源基础设施类和市政设施类REITs较上周上涨0.01%和0.08%，保障性租赁住房类等REITs较上周下跌0.01%/0.11%/0.30%/0.04%/0.19%/0.10% [16][18] - 本周公募REITs产品多数下跌，77只产品中9只上涨，68只下跌；涨幅靠前的有中金亦庄产业园REIT等，周涨幅分别为1.0%/0.9%/0.6%，跌幅靠前的有中金重庆两江产业园REIT等，周跌幅分别为5.1%/4.9%/4.5%；华夏基金华润有巢REIT等换手率较高，分别为2.55%/1.77%/1.67%；华夏基金华润有巢REIT等周成交额较高，分别为1.28/1.23/1.05亿元 [20][21] 一级市场 - 2025年以来19只公募REITs完成发行，截至11月21日，共发行78只，规模2018.69亿元，2024年发行29只，规模646亿元，2025年以来19只，11月新发行1只，规模24.48亿元 [26] - 共有24只公募REITs基金待上市，其中11只为首发，13只为扩募；项目状态方面，10只为通过，7只已反馈，4只已问询，2只已受理，1只已申报；分类型来看，产业类中园区类、消费基础设施类、仓储物流类、保障性租赁住房类分别为5、2、4和5单，特许经营类中能源类、交通类和生态环保类分别对应4、2和1单 [28] 公募REITs政策及市场动态 - 北京支持消费基础设施和商贸流通体系建设，11月18日，中国人民银行北京市分行等12部门印发方案，支持消费基础设施和商贸流通体系建设，鼓励金融机构对接项目，优化金融产品和服务，支持符合条件的消费基础设施发行REIT [31][32] - 中航中核集团能源公募REITs正式申报，11月18日，中航中核集团能源封闭式基础设施证券投资基金正式申报，项目发起人为中核汇能有限公司，中核汇能或其同一控制下的关联方初步计划认购34%-42%基金份额，这是中核集团体系内第二单基础设施公募REITs产品 [33] - 招商基金蛇口租赁住房REIT年度第二次分红，每10份派0.318元，11月19日，招商基金宣布该基金收益分配方案，此次收益分配基准日为2025年9月30日，可供分配金额为1592.76万元，分红比例99.83%，应分配金额为1590万元 [34] - 华夏金茂商业REIT 2025年度第3次分红，每10份份额派0.3755元，11月19日，华夏基金发布该基金收益分配公告，分红对象为权益登记日在册的基金份额持有人，不支持红利再投资，基金利润暂不征收所得税，且免收分红手续费 [35][36] 投资建议 本周REITs指数小幅下跌，市场成交金额降低，仅水利设施类REITs小幅上涨，市政设施类跌幅最高；市场有望继续扩容；在资产荒背景下，公募REITs高分红、中低风险，配置性价比较高 [37]

收益分配公告 - 公司宣布将于11月26日及28日向投资者进行2025年度第三次分红 [1] - 本次拟分配金额为人民币1502万元，占基准日（2025年9月30日）可供分配金额的99.9821% [1] - 分红方案为每10份公募REITs份额分红0.3755元 [1] 2025年度分红情况 - 2025年度已执行三次收益分配，分别于5月、8月及11月进行 [1] - 2025年度累计分红金额达4374.8万元 [1] 成立以来累计分红 - 华夏金茂商业REIT成立于2024年1月31日 [1] - 基金在2024年进行了四次收益分派，累计分红4958.8万元 [1] - 算上此次分红，基金自成立以来累计分红七次，总派利金额为9333.6万元 [1]

二级市场表现 - 二级市场价格整体波动下跌，加权REITs指数收于182.3，本周回报率为-0.48% [4] - 与其他主流大类资产相比，回报率排序为：可转债>原油>A股>纯债>黄金>REITs>美股 [4] - 产权类REITs价格下跌，而特许经营权类REITs价格上涨，走势出现分化 [4] - 按底层资产类型看，市政设施类REITs涨幅最大，回报率排名前三的资产类型分别为市政设施类、生态环保类和消费类 [4] - 单只REITs层面，除去新上市产品，有33只上涨，1只持平，42只下跌，涨幅排名前三的分别是华夏金茂商业REIT、浙商沪杭甬REIT和国泰君安济南能源供热REIT [4] 成交规模与换手率 - 本周公募REITs总成交额为28.8亿元，区间日均换手率均值为0.63% [5] - 新型基础设施类REITs的区间日均换手率领先于其他类型 [5] - 周内成交量前三的REITs是华夏合肥高新REIT、华夏基金华润有巢REIT和东吴苏园产业REIT [5] - 周内成交额前三的REITs是华夏合肥高新REIT、华夏中国交建REIT和华夏中海商业REIT [5] 资金流向 - 本周主力净流入总额为3836万元，市场交投热情较上周有所下降 [5] - 按底层资产类型，主力净流入额前三的是消费基础设施类、园区基础设施类和新型基础设施类 [5] - 单只REITs中，主力净流入额前三的是华夏中海商业REIT、华夏华润商业REIT和华夏基金华润有巢REIT [5] 大宗交易 - 本周大宗交易总额达24026万元，较上周有所下降 [6] - 本周有5个交易日发生大宗交易，其中星期一（2025年11月3日）的单日成交额最高，为7228万元 [6] - 单只REITs中，大宗交易成交额前三的是南方润泽科技数据中心REIT、招商高速公路REIT和华泰宝湾物流REIT [6] 一级市场动态 - 中信建投沈阳国际软件园REIT于2025年11月6日上市，资产类型为园区基础设施 [7] - 本周有2只REITs产品的项目状态得到更新 [7]

核心观点 - 沪市消费REITs在2025年上半年展现出强大韧性和发展潜力 为投资者提供可观回报并促进消费繁荣[1] - 消费REITs通过稳定运营直接带动消费 创造就业机会 对经济增长和社会稳定起到积极作用[5] - 消费REITs市场迎来发展机遇期 新发产品获得市场高度认可 未来在机制完善和运营能力提升下具有广阔空间[7][8] 各REITs项目运营表现 嘉实物美消费REIT - 截至2025年6月底整体出租率95.58% 租金收缴率99.07% 加权平均剩余租期6.96年[2] - 2025年上半年实现收入5285.93万元 净利润1618.91万元 可供分配金额3529.43万元[2] - 在北京消费承压背景下保持稳健运营 凭借地理位置和租户基础维持社区商业定位[2] 华夏金茂商业REIT - 截至2025年6月底出租率99.03%[2] - 2025年上半年总收入4785万元 EBITDA 2286万元 可供分配金额2873万元[2] - 年化分派率5.42% 同比提升42BP 底层资产长沙览秀城通过品牌优化和营销策划展现成长潜力[2][3] 华安百联消费REIT - 2025年上半年收入11664.96万元 EBITDA 7286.90万元 可供分配金额7217.43万元[3] - 以基金市值计算年化现金流分派率4.28% 2025年8月分红7217万元 累计分红超1.35亿元[3] - 2025年1-6月客流超1176万人次 会员63万人 会员消费占比67% 出租率95.39% 租金收缴率100%[3] 华夏首创奥莱REIT - 截至报告期末出租率97.11% 租金收缴率100%[4] - 2025年上半年收入约13112.58万元 可供分配金额约6379.39万元[4] - 收入可比预测完成率117.08% 可供分配金额完成率111.58% 年化分派率6.52% 较预测高68BP[4] 新发REITs产品动态 - 中金唯品会奥莱REIT于9月12日上市 为首单电商企业消费REIT 底层资产为宁波杉井奥特莱斯（总建筑面积10.43万平方米）[7] - 该项目稳定运营超13年 2022-2024年度运营收入年均复合增长率8.7% 出租率维持97%以上[7] - 华夏凯德商业REIT为首单外资消费REIT 公众认购倍数超535.2倍 网下认购倍数超252.6倍[7] - 根据招募说明书 该产品2025年预测分派率4.40% 2026年预测分派率4.53%[7] 行业价值与前景 - 消费REITs项目围绕居民日常生活 通过稳定运营促进商品服务流通 创造多环节就业机会[5] - 吸引社会资本投入购物中心、奥特莱斯等领域 盘活存量资产 推动消费基础设施更新[6] - 为投资者提供多元化选择 通过稳定分红分享消费行业发展红利[6] - 上交所六大核心机制（信息披露、基金治理等）将进一步提升资产运营效能[8]

二级市场表现 - 加权REITs指数收于186.04 本周回报率为-0.81% 整体呈现波动态势且较上周小幅回调 [4] - 产权类REITs有所上涨 特许经营权类REITs涨跌互现 能源类REITs涨幅最大 [4] - 回报率排名前三的底层资产类型分别为能源类 生态环保类和交通基础设施类 [4] - 单只REITs中12只上涨61只下跌 涨幅前三为中银中外运仓储物流REIT 华夏金茂商业REIT和华夏南京交通高速公路REIT [4] 成交规模及换手率 - 本周公募REITs总成交额为28.9亿元 区间日均换手率均值为0.65% [5] - 消费基础设施类REITs区间日均换手率领先其他类型 [5] - 成交量前三为中金唯品会奥莱REIT 博时蛇口产园REIT和华夏合肥高新REIT [5] - 成交额前三为中金唯品会奥莱REIT 国金中国铁建REIT和华夏华润商业REIT [5] 资金流向及大宗交易 - 主力净流入总额1122万元 市场交投热情有所回升 [6] - 主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类 新型基础设施类和生态环保类 [6] - 单只REIT主力净流入额前三为华夏华润商业REIT 南方润泽科技数据中心REIT和华夏首创奥莱REIT [6] - 大宗交易总额73720万元较上周上升 单日最高成交额23335万元出现在9月8日 [6] - 大宗交易成交额前三为华夏首创奥莱REIT 华夏深国际REIT和中金印力消费REIT [6] 一级市场动态 - 中金唯品会奥莱REIT本周新增上市 [7] - 共有3只首发项目状态在本周得到更新 [7]

首批数据中心公募REITs上市表现 - 首批两只数据中心公募REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT）于8月8日上市，首日均触及30%涨停上限 [1][2] - 首日成交金额合计逼近7亿元（分别为2.34亿元、4.52亿元），换手率达25.37%和26.46%，位居全市场公募REITs成交金额前两名 [1][2] - 发行阶段认购火爆：南方万国数据中心REIT认购金额达1835.42亿元，南方润泽科技REIT认购金额达2896.28亿元，后者为年内第三只认购超2000亿元的公募REIT产品 [2] 公募REITs市场整体表现 - 中证REITs全收益指数、中证REITs指数年内分别上涨13.37%、9.91%，跑赢沪深300等主流指数 [1][4] - 全市场73只公募REITs中70只实现正收益，年内平均涨幅17.37% [4] - 表现突出的产品包括：嘉实物美消费REIT（+50.39%）、博时津开科工产业园REIT（+49.96%）、华夏大悦城商业REIT（+46.82%）等 [4][5] 数据中心REITs的行业意义 - 首批数据中心REITs填补了国内REITs市场在新型基础设施领域的空白，底层资产从传统领域扩展到数据中心 [3] - 丰富了投资标的，满足不同风险偏好需求，为资本市场注入新活力 [3] REITs市场近期调整分析 - 6月下旬以来中证REITs指数回调超2%，可能与资本市场风险偏好上行、长端利率波动有关 [4][5] - 中金公司研报指出，14只REITs在6月20日至7月31日期间跌幅超5%，20只跌幅3%-5%，但月末修复后存在配置机会 [5] - 新发债券征税背景下，公募REITs的免税优势使其稀缺性提升 [5]

消费基础设施REITs表现 - 消费基础设施REITs二季度表现亮眼，底层资产展现较强韧性，全年可供分配情况乐观[1] - 中金印力消费REIT二季度收入8345.32万元，净利润193.97万元，经营活动现金流净额3985.01万元，年化现金流分派率4.00%[2] - 华夏金茂商业REIT二季度收入2433.17万元，净利润263.41万元，经营活动现金流净额552.34万元，年化现金流分派率4.00%[2] - 嘉实物美消费REIT二季度收入2727.6万元，净利润821.39万元，经营活动现金流净额1514.92万元，年化现金流分派率4.10%[3] 市场表现与政策支持 - 上半年消费基础设施REITs板块涨幅达38.7%，仓储物流与保障性租赁住房分别涨22.5%和21.2%[2] - 2024年完成7只消费REITs发行，政策支持常态化发行，税收优惠降低运营成本[3][4] - 2025年《提振消费专项行动方案》明确支持消费基础设施REITs发展，审批流程简化[4] 运营管理与资产优化 - 消费REITs依赖原始权益人主动管理能力，持续优化与灵活运营是关键[4] - 杭州西溪印象城2024年引入27家区域首店，优化零售与餐饮业态[5] - 武汉首创奥莱通过热门IP活动和主题展览提升客流[5] 市场前景与扩容 - 2025年五一长假国内出游3.14亿人次，消费支出1802.69亿元，同比增6.4%和8.0%[6] - 端午节购物中心日均客流2.43万人次，同比增13.5%[6] - 中航天虹消费REIT已申报，底层资产为苏州相城天虹购物中心[6] - 消费REITs有望持续受益于内需提振政策，头部核心资产受看好[7]