报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs指数小幅下跌，中证REITs指数和中证REITs全收益指数较上周分别下跌0.97%和0.88%，市场成交金额降低；产权类和特许经营类指数分别下跌1.31%和1.45%，仅水利设施类REITs小幅上涨，市政设施类跌幅最高；本周二北京12部门发文支持消费基础设施发REIT，今年19只公募REIT完成发行，规模超300亿，24只基金待上市，市场有望扩容；在资产荒背景下，公募REITs高分红、中低风险，配置性价比高 [3][37] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募REITs市场小幅下跌，截至11月21日，中证REITs指数较上周跌0.97%至810.2，全收益指数跌0.88%至1041.16 [7] - 市场成交额减少，本周总成交规模5.57亿份，环比跌21.55%，成交额23.75亿元，环比跌16.49%，区间换手率2.21%，上周为2.83% [8] - 产权类和特许经营类指数均下跌，分别跌1.31%和1.45%；产权类中新型基础设施类等REITs分别下跌3.27%/1.66%/1.56%/1.18%/0.43%，特许经营类中市政设施类等REITs分别下跌2.99%/1.36%/1.10%/1.06%，仅水利设施类REITs上涨0.15% [10][14] - 不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌，园区基础设施类等REITs成交额较上周下跌41.26%/31.15%/29.89%/26.91%/25.54%/0.90%/0.89%，市政设施类等REITs成交额环比分别下跌25.29%/8.35%/2.87%；水利设施类和新型基础设施类REITs本周日均换手率大于1，能源基础设施类和市政设施类REITs较上周上涨0.01%和0.08%，保障性租赁住房类等REITs较上周下跌0.01%/0.11%/0.30%/0.04%/0.19%/0.10% [16][18] - 本周公募REITs产品多数下跌，77只产品中9只上涨，68只下跌；涨幅靠前的有中金亦庄产业园REIT等，周涨幅分别为1.0%/0.9%/0.6%，跌幅靠前的有中金重庆两江产业园REIT等，周跌幅分别为5.1%/4.9%/4.5%；华夏基金华润有巢REIT等换手率较高，分别为2.55%/1.77%/1.67%；华夏基金华润有巢REIT等周成交额较高，分别为1.28/1.23/1.05亿元 [20][21] 一级市场 - 2025年以来19只公募REITs完成发行，截至11月21日，共发行78只，规模2018.69亿元，2024年发行29只，规模646亿元，2025年以来19只，11月新发行1只，规模24.48亿元 [26] - 共有24只公募REITs基金待上市，其中11只为首发，13只为扩募；项目状态方面，10只为通过，7只已反馈，4只已问询，2只已受理，1只已申报；分类型来看，产业类中园区类、消费基础设施类、仓储物流类、保障性租赁住房类分别为5、2、4和5单，特许经营类中能源类、交通类和生态环保类分别对应4、2和1单 [28] 公募REITs政策及市场动态 - 北京支持消费基础设施和商贸流通体系建设，11月18日，中国人民银行北京市分行等12部门印发方案，支持消费基础设施和商贸流通体系建设，鼓励金融机构对接项目，优化金融产品和服务，支持符合条件的消费基础设施发行REIT [31][32] - 中航中核集团能源公募REITs正式申报，11月18日，中航中核集团能源封闭式基础设施证券投资基金正式申报，项目发起人为中核汇能有限公司，中核汇能或其同一控制下的关联方初步计划认购34%-42%基金份额，这是中核集团体系内第二单基础设施公募REITs产品 [33] - 招商基金蛇口租赁住房REIT年度第二次分红，每10份派0.318元，11月19日，招商基金宣布该基金收益分配方案，此次收益分配基准日为2025年9月30日，可供分配金额为1592.76万元，分红比例99.83%，应分配金额为1590万元 [34] - 华夏金茂商业REIT 2025年度第3次分红，每10份份额派0.3755元，11月19日，华夏基金发布该基金收益分配公告，分红对象为权益登记日在册的基金份额持有人，不支持红利再投资，基金利润暂不征收所得税，且免收分红手续费 [35][36] 投资建议 本周REITs指数小幅下跌，市场成交金额降低，仅水利设施类REITs小幅上涨，市政设施类跌幅最高；市场有望继续扩容；在资产荒背景下，公募REITs高分红、中低风险，配置性价比较高 [37]

收益分配公告 - 公司宣布将于11月26日及28日向投资者进行2025年度第三次分红 [1] - 本次拟分配金额为人民币1502万元，占基准日（2025年9月30日）可供分配金额的99.9821% [1] - 分红方案为每10份公募REITs份额分红0.3755元 [1] 2025年度分红情况 - 2025年度已执行三次收益分配，分别于5月、8月及11月进行 [1] - 2025年度累计分红金额达4374.8万元 [1] 成立以来累计分红 - 华夏金茂商业REIT成立于2024年1月31日 [1] - 基金在2024年进行了四次收益分派，累计分红4958.8万元 [1] - 算上此次分红，基金自成立以来累计分红七次，总派利金额为9333.6万元 [1]

二级市场表现 - 二级市场价格整体波动下跌，加权REITs指数收于182.3，本周回报率为-0.48% [4] - 与其他主流大类资产相比，回报率排序为：可转债>原油>A股>纯债>黄金>REITs>美股 [4] - 产权类REITs价格下跌，而特许经营权类REITs价格上涨，走势出现分化 [4] - 按底层资产类型看，市政设施类REITs涨幅最大，回报率排名前三的资产类型分别为市政设施类、生态环保类和消费类 [4] - 单只REITs层面，除去新上市产品，有33只上涨，1只持平，42只下跌，涨幅排名前三的分别是华夏金茂商业REIT、浙商沪杭甬REIT和国泰君安济南能源供热REIT [4] 成交规模与换手率 - 本周公募REITs总成交额为28.8亿元，区间日均换手率均值为0.63% [5] - 新型基础设施类REITs的区间日均换手率领先于其他类型 [5] - 周内成交量前三的REITs是华夏合肥高新REIT、华夏基金华润有巢REIT和东吴苏园产业REIT [5] - 周内成交额前三的REITs是华夏合肥高新REIT、华夏中国交建REIT和华夏中海商业REIT [5] 资金流向 - 本周主力净流入总额为3836万元，市场交投热情较上周有所下降 [5] - 按底层资产类型，主力净流入额前三的是消费基础设施类、园区基础设施类和新型基础设施类 [5] - 单只REITs中，主力净流入额前三的是华夏中海商业REIT、华夏华润商业REIT和华夏基金华润有巢REIT [5] 大宗交易 - 本周大宗交易总额达24026万元，较上周有所下降 [6] - 本周有5个交易日发生大宗交易，其中星期一（2025年11月3日）的单日成交额最高，为7228万元 [6] - 单只REITs中，大宗交易成交额前三的是南方润泽科技数据中心REIT、招商高速公路REIT和华泰宝湾物流REIT [6] 一级市场动态 - 中信建投沈阳国际软件园REIT于2025年11月6日上市，资产类型为园区基础设施 [7] - 本周有2只REITs产品的项目状态得到更新 [7]

核心观点 - 沪市消费REITs在2025年上半年展现出强大韧性和发展潜力 为投资者提供可观回报并促进消费繁荣[1] - 消费REITs通过稳定运营直接带动消费 创造就业机会 对经济增长和社会稳定起到积极作用[5] - 消费REITs市场迎来发展机遇期 新发产品获得市场高度认可 未来在机制完善和运营能力提升下具有广阔空间[7][8] 各REITs项目运营表现 嘉实物美消费REIT - 截至2025年6月底整体出租率95.58% 租金收缴率99.07% 加权平均剩余租期6.96年[2] - 2025年上半年实现收入5285.93万元 净利润1618.91万元 可供分配金额3529.43万元[2] - 在北京消费承压背景下保持稳健运营 凭借地理位置和租户基础维持社区商业定位[2] 华夏金茂商业REIT - 截至2025年6月底出租率99.03%[2] - 2025年上半年总收入4785万元 EBITDA 2286万元 可供分配金额2873万元[2] - 年化分派率5.42% 同比提升42BP 底层资产长沙览秀城通过品牌优化和营销策划展现成长潜力[2][3] 华安百联消费REIT - 2025年上半年收入11664.96万元 EBITDA 7286.90万元 可供分配金额7217.43万元[3] - 以基金市值计算年化现金流分派率4.28% 2025年8月分红7217万元 累计分红超1.35亿元[3] - 2025年1-6月客流超1176万人次 会员63万人 会员消费占比67% 出租率95.39% 租金收缴率100%[3] 华夏首创奥莱REIT - 截至报告期末出租率97.11% 租金收缴率100%[4] - 2025年上半年收入约13112.58万元 可供分配金额约6379.39万元[4] - 收入可比预测完成率117.08% 可供分配金额完成率111.58% 年化分派率6.52% 较预测高68BP[4] 新发REITs产品动态 - 中金唯品会奥莱REIT于9月12日上市 为首单电商企业消费REIT 底层资产为宁波杉井奥特莱斯（总建筑面积10.43万平方米）[7] - 该项目稳定运营超13年 2022-2024年度运营收入年均复合增长率8.7% 出租率维持97%以上[7] - 华夏凯德商业REIT为首单外资消费REIT 公众认购倍数超535.2倍 网下认购倍数超252.6倍[7] - 根据招募说明书 该产品2025年预测分派率4.40% 2026年预测分派率4.53%[7] 行业价值与前景 - 消费REITs项目围绕居民日常生活 通过稳定运营促进商品服务流通 创造多环节就业机会[5] - 吸引社会资本投入购物中心、奥特莱斯等领域 盘活存量资产 推动消费基础设施更新[6] - 为投资者提供多元化选择 通过稳定分红分享消费行业发展红利[6] - 上交所六大核心机制（信息披露、基金治理等）将进一步提升资产运营效能[8]

二级市场表现 - 加权REITs指数收于186.04 本周回报率为-0.81% 整体呈现波动态势且较上周小幅回调 [4] - 产权类REITs有所上涨 特许经营权类REITs涨跌互现 能源类REITs涨幅最大 [4] - 回报率排名前三的底层资产类型分别为能源类 生态环保类和交通基础设施类 [4] - 单只REITs中12只上涨61只下跌 涨幅前三为中银中外运仓储物流REIT 华夏金茂商业REIT和华夏南京交通高速公路REIT [4] 成交规模及换手率 - 本周公募REITs总成交额为28.9亿元 区间日均换手率均值为0.65% [5] - 消费基础设施类REITs区间日均换手率领先其他类型 [5] - 成交量前三为中金唯品会奥莱REIT 博时蛇口产园REIT和华夏合肥高新REIT [5] - 成交额前三为中金唯品会奥莱REIT 国金中国铁建REIT和华夏华润商业REIT [5] 资金流向及大宗交易 - 主力净流入总额1122万元 市场交投热情有所回升 [6] - 主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类 新型基础设施类和生态环保类 [6] - 单只REIT主力净流入额前三为华夏华润商业REIT 南方润泽科技数据中心REIT和华夏首创奥莱REIT [6] - 大宗交易总额73720万元较上周上升 单日最高成交额23335万元出现在9月8日 [6] - 大宗交易成交额前三为华夏首创奥莱REIT 华夏深国际REIT和中金印力消费REIT [6] 一级市场动态 - 中金唯品会奥莱REIT本周新增上市 [7] - 共有3只首发项目状态在本周得到更新 [7]

首批数据中心公募REITs上市表现 - 首批两只数据中心公募REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT）于8月8日上市，首日均触及30%涨停上限 [1][2] - 首日成交金额合计逼近7亿元（分别为2.34亿元、4.52亿元），换手率达25.37%和26.46%，位居全市场公募REITs成交金额前两名 [1][2] - 发行阶段认购火爆：南方万国数据中心REIT认购金额达1835.42亿元，南方润泽科技REIT认购金额达2896.28亿元，后者为年内第三只认购超2000亿元的公募REIT产品 [2] 公募REITs市场整体表现 - 中证REITs全收益指数、中证REITs指数年内分别上涨13.37%、9.91%，跑赢沪深300等主流指数 [1][4] - 全市场73只公募REITs中70只实现正收益，年内平均涨幅17.37% [4] - 表现突出的产品包括：嘉实物美消费REIT（+50.39%）、博时津开科工产业园REIT（+49.96%）、华夏大悦城商业REIT（+46.82%）等 [4][5] 数据中心REITs的行业意义 - 首批数据中心REITs填补了国内REITs市场在新型基础设施领域的空白，底层资产从传统领域扩展到数据中心 [3] - 丰富了投资标的，满足不同风险偏好需求，为资本市场注入新活力 [3] REITs市场近期调整分析 - 6月下旬以来中证REITs指数回调超2%，可能与资本市场风险偏好上行、长端利率波动有关 [4][5] - 中金公司研报指出，14只REITs在6月20日至7月31日期间跌幅超5%，20只跌幅3%-5%，但月末修复后存在配置机会 [5] - 新发债券征税背景下，公募REITs的免税优势使其稀缺性提升 [5]

消费基础设施REITs表现 - 消费基础设施REITs二季度表现亮眼，底层资产展现较强韧性，全年可供分配情况乐观[1] - 中金印力消费REIT二季度收入8345.32万元，净利润193.97万元，经营活动现金流净额3985.01万元，年化现金流分派率4.00%[2] - 华夏金茂商业REIT二季度收入2433.17万元，净利润263.41万元，经营活动现金流净额552.34万元，年化现金流分派率4.00%[2] - 嘉实物美消费REIT二季度收入2727.6万元，净利润821.39万元，经营活动现金流净额1514.92万元，年化现金流分派率4.10%[3] 市场表现与政策支持 - 上半年消费基础设施REITs板块涨幅达38.7%，仓储物流与保障性租赁住房分别涨22.5%和21.2%[2] - 2024年完成7只消费REITs发行，政策支持常态化发行，税收优惠降低运营成本[3][4] - 2025年《提振消费专项行动方案》明确支持消费基础设施REITs发展，审批流程简化[4] 运营管理与资产优化 - 消费REITs依赖原始权益人主动管理能力，持续优化与灵活运营是关键[4] - 杭州西溪印象城2024年引入27家区域首店，优化零售与餐饮业态[5] - 武汉首创奥莱通过热门IP活动和主题展览提升客流[5] 市场前景与扩容 - 2025年五一长假国内出游3.14亿人次，消费支出1802.69亿元，同比增6.4%和8.0%[6] - 端午节购物中心日均客流2.43万人次，同比增13.5%[6] - 中航天虹消费REIT已申报，底层资产为苏州相城天虹购物中心[6] - 消费REITs有望持续受益于内需提振政策，头部核心资产受看好[7]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势强于经营权类REITs，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.3%、-0.5% [1] - 从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证转债>中证全债>中证REITs，REITs全周日均换手率较前一周略有下降 [1] - 全市场各类型REITs涨跌分化，市政、园区、消费类REITs涨幅最大 [1] - 截至7月18日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低154BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为192BP [1] - 两单数据中心REITs成功完成发售，市场认购踊跃 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至2025年7月18日，中证REITs（收盘）指数收盘价为875.82点，整周涨跌幅为-0.09%，表现弱于中证转债指数（+0.67%）、沪深300指数（+1.09%）以及中证全债指数（+0.11%） [2][8] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+10.9%）>中证转债（+9.5%）>沪深300（+3.1%）>中证全债（+1.4%） [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为11.2%，波动率为7.0%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][12] - REITs总市值在7月18日下降至2046亿元，较上周减少6亿元；全周日均换手率为0.55%，较前一周下降0.04个百分点 [2][12] - 不同项目属性REITs中，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.3%、-0.5% [3][18] - 不同项目类型REITs中，平均涨幅最大的三个项目类型分别为市政设施（+1.2%）、园区基础设施（+0.5%）和消费基础设施类（+0.4%） [3][18] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为招商科创REIT（+3.05%）、华夏金茂商业REIT（+2.24%）、中金湖北科投光谷REIT（+2.08%） [3][22] - 生态环保类本周交易最活跃，区间日均换手率为1.2%，成交额占REITs总成交额4.3%；园区基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额22.8% [3][24] - 本周不同REITs产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为中金中国绿发商业REIT（1156万元）、华夏北京保障房REIT(729万元）、中信建投国家电投新能源REIT(726万元） [3][25] 一级市场发行 - 截至2025年7月18日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品7只，另有通过已上市的首发产品5只 [27] 估值跟踪 - 截至7月18日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [29] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [30] - 截至2025年7月18日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低154BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为192BP [30] 行业要闻 - 7月14日，创金合信首农REIT公告基金合同生效，公开募集期筹集资金36.85亿元，底层资产为北京首农信息产业园区内成熟产业配套设施，基金预计2025年下半年与2026年度可供分配金额合计超5亿元，测算分派率约6.9%–6.85% [37] - 7月16日，南方润泽科技数据中心REIT公布认购确认结果，公众投资者有效认购286.16亿份，确认比例仅0.3145%，超募317.95倍；底层资产为润泽科技位于河北廊坊的国际信息云聚核港A - 18数据中心 [37] - 7月16日，南方万国数据中心REIT完成公开发售并公布配售结果，公众投资者有效认购329.14亿份，确认比例0.2198%，超募455.03倍；本次募集8亿份、募集资金24亿元，底层资产为万国数据位于江苏昆山花桥镇的国金云计算数据中心 [37] - 7月16日，南京机电产业（集团）有限公司公开招标新工产园基础设施公募REITs基金管理人服务，拟首次申报规模不低于10亿元，拟入池资产为集团旗下工业园区物业 [37]

市场表现 - 上周公募REITs二级市场价格整体延续震荡波动 中证REITs（收盘）指数下跌0.10%收于868.4点 中证REITs全收益指数上涨0.03%收于1090.1点 [1] - 经营权类REITs走势强于产权类REITs 产权类和特许经营权类REITs平均周涨幅分别为-0.3%和0.6% [1] - 全市场66只公募REITs中31只上涨 35只下跌 涨幅前三为华夏特变电工新能源REIT（+4.26%）、工银蒙能清洁能源REIT（+4.04%）和华夏金茂商业REIT（+3.59%） 跌幅前三为华夏合肥高新REIT（-3.48%）、中金湖北科投光谷产业园REIT（-2.42%）和中信建投明阳智能新能源REIT（-2.34%） [1][3] 板块分化 - 交通和能源类REITs表现较好 周涨幅分别为0.67%和0.60% 消费REITs和产业园REITs表现较弱 跌幅分别为-0.53%和-0.80% [2] - 高速板块因分红博弈和4月经营数据稳健涨幅居前 能源板块受市场追捧 扩募预期下部分项目易涨难跌 [2] - 国内REITs市场总市值1982亿元 流通市值920亿元 [2] 流动性数据 - 上周公募REITs成交规模23.8亿元 保障性租赁住房类REITs日均换手率领先 [6] - 成交量前三为华夏合肥高新REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT和红土创新盐田港REIT 成交额前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT、华夏中国交建REIT和中金安徽交控REIT [6] - 主力净流出2020.6万元 主力净流入前三的底层资产类型为交通基础设施类、市政设施类和保障性租赁住房类 单只REITs净流入前三为中金安徽交控REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和华泰江苏交控REIT [7] 行业动态 - 中银中外运仓储物流REIT（首单央企仓储物流REITs）和国泰君安临港创新智造产业园REIT（扩募）获批 前者底层资产可租赁面积约30万平方米 覆盖长三角、京津冀及成渝经济圈 后者扩募后将成为覆盖工业厂房与研发办公两类资产的REITs [9] - 中金唯品会奥特莱斯REIT获交易所反馈 要求补充披露运营指标和估值参数 [10] - 华能国际拟以青岛热电项目发行公募REITs 底层资产拟转让至专项计划 长城基金和长城证券资管分别担任管理人和专项计划管理人 [10] - 截至上周末共有14只REITs基金等待上市 [11]

消费类REITs市场表现 - 华安百联消费REIT年内涨幅达52.47%，为全市场65只公募REITs中年内涨幅最大产品 [1] - 华夏首创奥莱REIT和华夏大悦城商业REIT年内涨幅分别达45%和43% [1] - 消费REITs自上市以来平均上涨49.96%，在公募REITs市场中表现强劲 [4] - 截至2025年4月30日，消费REITs首发规模达213.26亿元，在公募REITs细分领域中排名第三 [4] 二级市场交易动态 - 华安百联消费REIT连续9个交易日收涨，5月14日收盘价较基准涨幅达51.29% [1] - 华夏大悦城商业REIT5月12日收盘价4.988元/份，较发行价偏离50.11% [2] - 华安百联消费REIT若以5月12日收盘价买入，净现金流分派率预测值从6.22%降至4.21% [2] 一季度业绩分析 - 8只消费REITs一季度收入合计5.65亿元，净利润合计7617.6万元 [3] - 华夏华润商业REIT以1.83亿元收入居首，华夏金茂商业REIT营收仅2351万元 [3] - 2024年首批消费REITs平均出租率超95%，7只产品中6只营收和净利润为正 [3] - 华夏华润商业REIT2024年收入6.42亿元居首，华夏大悦城商业REIT同期净利润亏损47.3万元 [3] 行业驱动因素 - 一季度社会消费品零售总额同比增长4.6%，增速较2024年提升1.1个百分点 [2] - 消费市场复苏带动商业不动产项目收益提升 [2] - 政策层面为消费类REITs提供长期增长预期 [3] 产品发行与运营特征 - 华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润商业REIT网下认购倍数分别为2.04倍、1.32倍和1.09倍 [5] - 消费REITs标准化程度低于产业园等传统资产，依赖品牌调改和客群维护等专业运营能力 [5] - 购物中心的运营能力、改造能力和创新能力是核心竞争力 [3]