2025年中国公募REITs市场表现与特征 - 2025年全年新发行产品20单、扩募5单，合计募资473.35亿元，市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元 [1] - 历经5年发展，中国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场 [1] - 公募REITs已从单一融资属性转变为盘活存量资产的重要抓手，个人投资者参与度持续提升 [1] 二级市场表现 - 二级市场先扬后抑，中证REITs全收益指数在2025年年初至8月高点上涨近10%，随后出现回调 [2] - 截至12月31日，78只上市REITs中55只收涨，22只收跌 [2] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅超39%排在首位，另有6只REITs年内涨幅超过30% [2] 不同资产类型表现分化 - 消费REITs以年内超30%的平均涨幅领跑市场，主要受消费补贴政策及市场预期回暖推动 [3] - 特许经营权类资产表现稳健，2025年录得9%的平均分派率，显著高于十年期国债收益率7个百分点，成为险资、社保等长期资金的新选择 [3] 一级市场发行与认购 - 一级市场出现狂热“打新”潮，多只产品创下超高认购倍数 [4] - 汇添富九州通医药REIT的公众投资者有效认购倍数达到1192倍，创下历史新高 [4] - 华夏中海商业REIT、华夏中核清洁能源REIT网下有效认购倍数分别达320倍、340倍 [4] - 易方达华威市场REIT公众认购倍数达407倍，国泰君安资管济南能源供热REIT公众认购倍数达813.44倍 [4] 底层资产与发行主体多元化 - 底层资产类型逐渐多元，新增供热设备、改造产业园、医药物流仓储等领域 [4] - 消费类REITs底层资产已包括购物中心、社区商业、奥特莱斯、农贸市场四种类型 [4] - 年内批复了数据中心REITs，未来预计支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展融资 [5] - 原始权益人种类实现多元化突破，更多具有国际资产管理和运营经验的发行主体进入市场 [5] - 华夏凯德商业REIT是首单外资资产管理机构发起消费REITs，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元 [5] 市场发展与制度优化 - 2025年公募REITs扩募呈现项目强创新与市场高认可的积极共振，扩募资产类型进一步多元化 [5] - 定价与交易机制持续优化，部分项目尝试更具市场化的询价与配售方式，提升了定价效率和机构投资者参与度 [5] - 行业期待未来流动性进一步改善，例如REITs指数基金的落地、银行理财等更多资金的引入，以及REITs退市机制创新等制度的持续优化 [1]

二级市场表现 - 本周（2025年12月22日至26日）公募REITs二级市场价格整体波浪式修复，结束了连续5周的下跌行情 中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于783.86和1014.8，本周回报率分别为1.39%和1.56% [4] - 与其他主流大类资产相比，本周回报率由高至低排序为：黄金 > 原油 > A股 > 可转债 > REITs > 美股 > 纯债 [4] - 按项目属性看，产权类REITs回报率为2.22%，特许经营权类REITs回报率为1.19%，均有所上涨 [4] - 按底层资产类型看，保障房类REITs涨幅最大 本周回报率排名前三的底层资产类型分别为保障房类、仓储物流类和园区类 [4] - 从单只REIT看，有67只REITs上涨，11只下跌 涨幅排名前三的分别是中金重庆两江REIT、华夏基金华润有巢REIT和博时津开产园REIT [4] 市场交易活跃度 - 本周公募REITs总成交额为31.4亿元，周内区间日均换手率均值为0.80% [5] - 水利设施类REITs的区间日均换手率领先其他资产类型 [5] - 成交量方面，周内成交量前三的是中金湖北科投光谷REIT、华夏安博仓储REIT、银华绍兴原水水利REIT [5] - 成交额方面，周内成交额前三的是华夏华润商业REIT、华夏安博仓储REIT、华夏中国交建REIT [5] - 本周主力净流入总额为9474万元，市场交投热情较上周有所增加 [5] - 按底层资产类型看，周内主力净流入额前三的是消费基础设施类、交通基础设施类、仓储物流类 [5] - 按单只REIT看，周内主力净流入额前三的是华夏华润商业REIT、华夏安博仓储REIT、嘉实物美消费REIT [5] 大宗交易情况 - 本周大宗交易总额达26442万元，较上周有所增加 [6] - 本周有5个交易日发生大宗交易，其中星期四（2025年12月26日）成交额最高，为14919万元 [6] - 按单只REIT看，周内大宗交易成交额前三的是南方润泽科技数据中心REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、南方万国数据中心REIT [6] 一级市场动态 - 本周无REITs产品新增上市 [7] - 本周有3只REITs产品的项目状态得到更新 [7]

商业不动产REITs试点启动 - 中国证监会发布公告 启动商业不动产REITs试点 相关事宜参照现有基础设施REITs指引执行 [1] - 基础设施REITs已发展成上市数量超70只 规模超2000亿元的资产群体 为商业不动产REITs提供借鉴 [1] 基础设施REITs市场现状 - 全市场已上市基础设施REITs产品数量为77只 总发行规模超2000亿元 总市值接近2200亿元 [1][2] - 产品出自26家基金管理人 包括头部管理人和具有REITs特色的管理人 [1] - 上市至今77只产品平均收益率为26.14% 其中3只产品累计收益率超过80% [2] 基础设施REITs资产类别与市场表现 - 发行涵盖12大行业52个资产类型 其中10个行业领域的18个资产类型实现首单发行上市 [2] - 近期上报东方红隧道股份智能运维高速REIT为国内首单隧道REITs [2] - 2024年至今中证REITs全收益指数涨幅超20% 多只产品年内累计涨幅超30% [3] - 2023年出现行情分化 派息确定性更高的资产受追捧 成长型资产在价格上有一定折价 [3] 市场驱动因素与资金配置 - REITs上涨由基本面和估值共同驱动 市场规模约2000亿元 资金需求体量更大 [3] - 政策持续支持 特别是2024年会计政策4号指引发布后 REITs资产出现一波上涨行情 [3] - 十年期国债单边大幅下行 无风险利率持续下行推动REITs整体动能提升 [3] - 截至三季度末 部分REITs成为FOF重仓品种 FOF持有份额约26.34万份 [3] 行业未来展望 - 三季度市场业态及业绩分化持续 强运营、抗周期资产稳中有升 部分赛道面临挑战 [4] - 中短期内市场配置资金对优质资产需求旺盛 预计年底前存在较大逆周期调节空间 [4] - 未来有望进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等领域 [4] - 将优化申报推荐程序 完善项目申报要求 更多符合条件的项目得以发行上市 [4] - 商业不动产REITs试点是资本市场服务实体经济的重要举措 有助于盘活存量资产和完善投融资体系 [4]

市场概况与规模 - 全市场公募REITs数量已扩容至77只，发行总规模达1993.01亿元 [1][4] - 2025年10月20日新成立中信建投沈阳国际软件园REIT和华夏中海商业资产REIT两只产品，发行规模分别为10.98亿元和15.84亿元 [3] - 自2021年6月首批产品成立以来，公募REITs市场快速发展，首发规模从314.03亿元增长至接近2000亿元 [4] 二级市场表现 - 截至10月21日，中证REITs全收益指数年内累计上涨6.59% [5] - 全市场75只已上市公募REITs中，58只年内实现上涨，占比77.33%，其中32只涨幅超过10% [5] - 消费类公募REITs表现强劲，嘉实物美消费REIT、易方达华威农贸市场REIT、中金印力消费基础设施REIT、华夏大悦城商业REIT年内涨幅分别达44.41%、33.42%、32.38%和32%，包揽涨幅榜前四 [5] 产品类型与资产类别 - 新成立的两只REITs分别属于产业园区类和消费类 [3] - 部分产业园类REITs表现不佳，中金湖北科投光谷产业园REIT年内跌幅逾19%，华夏华电清洁能源REIT和东吴苏州工业园区产业园REIT分别下跌9.71%和8.11% [5] - 科技赛道公募REITs（如以数据中心为底层资产）在政策支持和市场需求背景下被看好 [6] 市场动态与投资者情绪 - 新发REITs面向公众投资者的部分认购火爆，发售首日有效认购规模即超过初始募集上限，提前结束募集 [4] - 市场认可度提升，发行数据反映了投资者对相关产品的接受度明显提高 [1][4] - 当前仍有易方达广西北投高速公路REIT、华夏湖北交投楚天高速公路REIT、中飞天虹消费REIT等多只产品处于行政审批进程中 [4] 行业前景与配置价值 - 公募REITs被视为高分红、中低风险资产，在政策力度加强及社保金、养老金入市预期下，配置性价比有望持续提升 [1][7] - 在债券市场利率中枢下行背景下，"资产荒"逻辑有望延续，利好公募REITs板块 [7] - 行业展望积极，以公募REITs为核心的多层次市场体系将加速成型 [7]

新发市场动态 - 公募REITs新发市场出现新基金一日售罄情况 年内共计新发19只公募REITs [1] - 华夏中海商业REIT公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.312% 对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍 [1] - 中信建投沈阳国际软件园REIT网下投资者有效认购申请确认比例为1.2003% 公众投资者配售比例为0.4041% 对应有效认购倍数分别为83.3倍与247.5倍 [1] - 已上市的75只公募REITs合计首发规模为1966.19亿元 两只新产品上市后全市场整体首发规模有望突破2000亿元 [1] 已上市产品表现 - 中证REITs全收益指数最近一个月持续下行 年内累计上涨7.36% [2] - 易方达华威农贸市场REIT今年以来收益超过75% 表现最好 [2] - 国泰海通济南能源供热REIT和华夏金隅智造工场REIT收益位居第二和第三名 [2] - 嘉实物美消费REIT 汇添富九州通医药REIT 南方万国数据中心REIT等14只REITs收益率超过30% [2] - 有10只REITs年内收益为负 中金湖北科投光谷REIT收益下跌近18% 东吴苏园产业REIT收益跌近7% [2]

新产品申报与进展 - 易方达广西北投高速公路REIT于10月17日正式申报 成为广西首单申报至交易所的公募REITs项目 [1][3] - 项目发起人广西北投集团是广西大型国有企业 在高速公路领域承担了广西70%的勘察设计业务和30%的施工业务 投资建设总里程3226公里 总投资4429亿元 [3] - 华夏华润商业REITs二次扩募于10月13日获受理 为市场中第二单拟二次扩募项目及首单消费REITs二次扩募 拟购入杭州萧山万象汇等三个项目 [4] - 华夏基金华润有巢REIT扩募申报状态于10月14日更新为"已反馈" 底层资产为上海闵行区的有巢马桥项目 [5] 市场发行与认购情况 - 华夏中海商业REIT公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.3120% 对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍 累计认购金额近1600亿元 [5] - 中信建投沈阳国际软件园REIT认购"吸金"超444亿元 再现千亿元资金"抢筹"现象 [5] 二级市场表现 - 本周（10月13日—17日）中证REITs全收益指数下跌1.44% 收于1043.46点 周五（10月17日）单日下跌0.41% [1][7] - 本周77只已上市公募REITs中仅7只录得环比上涨 下跌产品占比九成 其中2只产品跌幅超过4% [1][7] - 周涨幅居前的REITs多为交通、能源、仓储类 其中国泰君安济南能源供热REIT周涨幅达1.65% 位列第一 [7] - REITs二级市场成交活跃度降低 10月市场日均换手率为0.45% 较9月的0.9%显著下降 [7] 年内业绩与市场观点 - 截至10月16日 中证REITs全收益指数年涨幅为8.26% 超九成REITs产品年内累计涨幅为正 14只产品年内涨幅超过20% [8] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅超44% 华夏大悦城商业REIT年内涨幅超36% 中金印力消费REIT等多只产品年内涨幅超30% [8][9] - 市场观点认为成交遇冷反映市场对当前估值存在分歧 REITs在波动中寻底 四季度内外部扰动仍影响大类资产波动 [8]

市场扩容态势 - 10月华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT一日售罄，推动年内新发REITs产品数量增至18只，首募总规模超过360亿元 [1][2][3] - 截至10月14日，全市场已上市交易的REITs产品数量为75只，总市值达到2198.92亿元，另有6只产品正在排队等待获批 [1][3][4] - 华夏中海商业REIT在网下询价阶段拟认购数量总和为236.07亿份，为初始网下发售份额的374.72倍，创市场新高 [2] 市场格局与参与者 - 市场呈现显著头部集中特征，华夏基金和中金基金布局领先，旗下产品数量分别为17只和11只，总市值分别为468.42亿元和363.37亿元 [1][3] - 公募REITs产品的机构投资者占比平均值高达97.21%，较去年同期增加2.32个百分点，个人投资者参与度相对较低 [1][6] - 共有26家基金公司参与公募REITs市场，其他机构旗下产品数量均不足5只，市值规模最高不超过158亿元 [3] 二级市场表现分化 - 中证REITs全收益指数年内上涨9.05%，超八成已上市产品实现年内上涨，但首尾业绩相差超过63.85个百分点 [1][5] - 消费基础设施类REITs以28.75%的平均收益率领跑市场，年内涨幅排名前十的REITs全部为产权类产品，涨幅均超过30% [1][5] - 嘉实物美消费REIT以47.13%的年内涨幅暂列第一，华夏大悦城商业REIT和易方达华威市场REIT紧随其后，涨幅分别为38.44%和37.55% [5][6] 资产类型与投资逻辑 - 消费基础设施类REITs表现突出，受益于国家"提振消费"政策，其底层资产客流及销售额在上半年均呈现改善趋势 [1][7] - 中信建投沈阳国际软件园REIT是全国首单践行东北全面振兴战略的公募REITs，其底层资产涵盖13栋产业楼宇，建筑面积20.12万平方米 [2][3] - 产权类产品在二级市场表现强劲，园区基础设施类产品如博时津开产园REIT年内涨幅也达到36.99% [5][6] 市场特性与投资策略 - 公募REITs具备高分红属性以及相对可控的回撤，在大类资产配置中具有较高价值，短期利率下行可能压制其整体表现 [1][7] - 市场交易活跃度有待提升，流动性问题源于战略配售比例过高、投资者结构相对单一、投资偏好一致等因素 [1][8] - 投资策略建议精选个券，关注流动性变化和行业轮动，可考虑逢低参与估值合理的项目并布局长期机会 [8]

行业趋势与市场表现 - 首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT上市释放国际资本抢滩中国市场的信号 国内优质商业地产发展潜力受资本高度关注 [1] - 消费REITs板块在2025年上半年实现35%的综合收益率 嘉实物美消费REIT涨幅超50% 其他产品自成立以来涨幅均超30% [8] - 2025年上半年已上市消费REITs底层资产平均出租率超95% 青岛万象城 成都大悦城 杭州西溪印象城出租率均超98% 领先行业平均水平 [8] 消费活力与运营策略 - 上海徐家汇商圈国庆假期前3日累计销售额达17332.71万元 吸引客流104万1855人次 假期首日销售额6159.8万元同比增长26.11% 客流35万1284人次同比提升11.76% [2] - 市场消费需求向"轻"向"潮"发展 体验感和个性化价值量提升 以动画 漫画 游戏 小说为代表的跨次元消费成为活跃市场标志之一 [3] - 商圈以"年轻态"为引领面向Z世代 上海五角场商圈未来5年将形成超7万平方米跨次元商业载体空间 打造高浓度跨次元商业生态 [5] 公司财务与市场认可 - 华安百联消费REIT今年一 二季度实现收入11664.96万元 累计可供分配金额7217.43万元 年化现金流分派率达4.28% [6] - 华夏凯德商业REIT发行时公众投资者有效认购倍数达535.2倍 网下投资者有效认购倍数达252.6倍 累计认购资金3091.7亿元远超拟募集规模 [8] - 2025年上半年多数消费REITs营收同比小幅增长 平均涨幅为0.4% 预计多数能超额完成全年收入目标 [9] 投资逻辑与后市展望 - 消费REITs兼具现金流充沛 经营稳定特征 运营管理良好 租金稳定 底层资产产权清晰 有望继续领跑REITs市场 [11] - 投资机构建议重点关注底层资产租金收入 出租率 运营成本等关键指标 反映REITs基金运营效率和盈利能力 [14] - 风险偏好较低机构建议聚焦行业头部REITs基金 其通常有更强市场竞争力与盈利能力 同时建议把握一二级市场价差机会 [14]

市场动态与产品上市 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所上市交易 [1] - 华夏中海商业REIT于9月26日启动询价 [1] - 截至9月26日，有87只基础设施REITs处于已上市、已通过或已反馈等状态 [1] 资产类型分布 - 园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类REITs数量最多 [1] 市场表现 - 截至9月26日，中证REITs全收益指数年内累计上涨9.97% [2] - 74只已上市REITs中，65只实现正收益，占比87.8% [2] - 39只REITs涨幅超过10%，占比52.7% [2] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅达45.19% [2] - 华夏大悦城商业REIT年内涨幅为41.14% [2] - 博时津开科工产业园REIT年内涨幅为38.80% [2] 资产类型表现亮点 - 嘉实物美消费REIT和华夏大悦城商业REIT均为消费基础设施类 [2] - 博时津开科工产业园REIT为园区基础设施类 [2] 行业特征与优势 - 基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定且安全性较强的特点 [2] - 产品优势包括门槛低、经营现金流稳定、分红比例高、收益长期化 [2] - 与其他常见投资品种的相关性相对较低，有助于满足稳健投资和多元化资产配置需求 [2] 国际市场经验与本土发展 - 国际经验显示，“首发+扩募”双轮驱动是REITs市场走向成熟的重要特征 [2] - 截至目前，中国有6只基础设施REITs产品完成扩募 [2]

市场动态与近期表现 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所上市交易，华夏中海商业REIT于9月26日启动询价，显示基础设施REITs发行提速 [1] - 截至9月26日，中证REITs全收益指数年内累计上涨9.97%，市场表现亮眼 [4] - 在74只已上市REITs中，65只实现正收益，占比87.8%，其中39只涨幅超过10%，占比52.7% [4] - 具体标的方面，嘉实物美消费REIT年内涨幅达45.19%，华夏大悦城商业REIT和博时津开科工产业园REIT年内涨幅分别为41.14%和38.80% [4] 政策支持与市场扩容 - 国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，商务部等9部门也发布相关政策，聚焦项目类型扩围扩容 [2] - 政策推动加快成熟资产类型项目常态化申报，以形成良性投资循环 [2] - 多部门积极推动新资产类型项目推荐发行，包括市场化租赁住房、养老设施，并优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费基础设施项目发行基础设施REITs [2] - 截至9月26日，有87只基础设施REITs处于"已上市、已通过或已反馈"等状态，资产类型以园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类数量最多 [2] 扩募机制与市场发展 - 政策鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产，首次发行上市满6个月后可申报新购入项目 [3] - “首发+扩募”双轮驱动是基础设施REITs市场走向成熟的重要特征，截至目前，有6只基础设施REITs产品完成扩募，后续扩募进程有望加速 [3] - 引入更多元的资产类型可以满足不同偏好投资者的需求，吸引更多类型资金进入市场，提升市场规模和活力 [3] - 扩募机制能为市场提供更多底层资产优质、回报稳健的产品，利好有相关配置需求的中小投资者 [3] 市场特征与投资价值 - 基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定且安全性较强、门槛低、经营现金流稳定、分红比例高、收益长期化等相对优势 [4] - 基础设施REITs和其他常见投资品种的相关性相对较低，可以满足投资者对稳健投资和多元化资产配置的需求 [4] - 基础设施REITs市场相对较为稳健、具有一定抗风险特征，参考国际经验，市场整体呈向上趋势，有望为长期持有的耐心资本带来可观回报 [5]