核心观点 - 公司2025年第一季度营收820万美元 同比下降63% 主要由于sell-side业务收入大幅下滑88%至200万美元 但buy-side业务收入增长6%至610万美元 [2][9] - 通过战略成本削减措施 运营费用减少150万美元(19%)至630万美元 毛利率从22%提升至29% [3][9] - 公司维持2025全年营收指引9000万-1.1亿美元 预计下半年随着sell-side业务重建和buy-side业务Orange 142扩张将推动增长 [5][10] 业务表现 - **Sell-side业务**: - 季度处理1880亿次月均广告展示 但媒体资源数量同比下降8%至2.4万个/月 [9] - 收入同比下降88% 主要因展示库存减少 但环比2024Q4仅下降26%(剔除政治广告影响后基本持平) [2][9] - **Buy-side业务**: - Orange 142整合后服务220家客户 新垂直领域贡献120万美元收入 [4][9] - 与头部需求方平台直接对接的Colossus Connections进展顺利 已签约4家合作伙伴 [4] 财务数据 - **损益表**: - 运营亏损390万美元 同比扩大39% 净亏损590万美元 [9][22] - 调整后EBITDA亏损扩大至300万美元 [9][30] - **资产负债表**: - 现金及等价物环比增长24%至179万美元 总资产下降8%至2382万美元 [20] - 长期债务3288万美元 股东权益赤字扩大至2332万美元 [20] 战略举措 - 通过内部重组降低薪酬成本 优化人员结构 [3][9] - 拓展新垂直领域客户 预计下半年新增合作伙伴将贡献收入 [4][10] - 持续探索支持长期增长的战略机会 包括潜在融资安排 [6][9]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心每股运营资金（FFO）为0.46美元，同比增长6.6% [7] - 第一季度调整后每股运营资金为0.42美元，同比增长5.4% [15] - 第一季度归属于普通股股东的净利润为1.1亿美元，摊薄后每股收益为0.30美元 [15] - 第一季度同一房屋核心收入增长4.3%，核心运营费用增长4.2%，同一房屋核心净营业收入（NOI）增长4.4% [10][11] - 第一季度末净债务（包括优先股）与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为5.3倍 [16] - 第一季度末资产负债表上有现金约7000万美元，循环信贷额度已提取余额为4.1亿美元 [16] - 第一季度坏账率为1%，略高于去年同期 [147] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度同一房屋平均占用天数增至95.9%，4月进一步提高至96.3% [10][12] - 第一季度新租赁、续约和混合租赁费率差分别为1.4%、4.5%和3.6%，4月新租赁费率差加速至3.9%，续约和混合租赁费率差分别为4.4%和4.3% [10][12] 开发业务 - 第一季度开发项目向全资和合资投资组合交付了545套房屋，其中全资投资组合交付424套，总投资成本约1.73亿美元 [16] - 开发项目初始收益率处于低5%区间，预计2025年平均收益率将达到中5%区间 [12] 处置业务 - 第一季度出售416处房产，净收益约1.35亿美元，平均经济处置收益率为3% [16] 各个市场数据和关键指标变化 中西部市场 - 第一季度新租赁费率差为5.8%，4月接近9%，呈现加速增长态势 [22] 佛罗里达和德克萨斯市场 - 受新建租赁和出售房源供应增加影响，部分市场表现受到一定影响，但佛罗里达市场活动仍较好，且有迹象显示新建租赁房源供应可能已达峰值，部分市场入住率有所改善 [27][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 实施租赁到期管理计划，将租赁到期时间与租赁旺季需求相匹配，以优化收入 [11][32] - 持续推进开发项目，通过内部开发计划为供应不足的市场提供新房源 [8] - 保持耐心，等待有吸引力的收购机会，同时推进处置计划 [13] 行业竞争 - 北佛罗里达和德克萨斯州有大量公共建筑商，新建租赁房源和入门级单户住宅的竞争加剧，但公司认为部分市场的供应增加影响可能是暂时的 [27][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管近期市场存在不确定性，但公司对行业基本面和自身商业模式充满信心，住房是基本需求，美国仍缺乏大量优质住房，公司的优质房源和出色服务受到居民青睐 [7][8][9] - 2025年开局良好，需求健康，租赁活动强劲，但春季租赁旺季大部分时间仍未到来，公司将密切关注经济环境变化，维持2025年业绩指引不变 [17][18] 其他重要信息 - 公司被《Builder Magazine》评为美国第37大房屋建筑商，较去年上升两位 [9] - 第一季度全国谷歌评分达到4.7星（满分5星），反映出行业领先的客户体验 [10] - 标准普尔全球将公司信用评级展望上调为正面，体现了公司对稳健资产负债表管理的不懈承诺和信用评级的持续改善 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 中西部市场表现强劲的原因及公司在该地区扩大土地储备和开发管道的意愿 - 中西部市场表现出色是因为生活质量高、房价可承受，且有良好的人口迁移趋势，居民认可公司平台和优质产品 [22][23] - 公司在哥伦布市场有土地开发计划，去年底的投资增加了印第安纳波利斯的投资组合，公司正积极寻求在该地区扩大业务，但会谨慎行事 [25][26] 问题2: 北佛罗里达和德克萨斯州公共建筑商竞争对公司业务的影响 - 德克萨斯州部分市场受新建房源供应增加影响，但投资组合仍表现良好；佛罗里达市场活动较好，新建租赁房源供应可能已达峰值，部分市场入住率有所改善 [27][28] 问题3: 公司是否调整租赁策略 - 公司实施了租赁到期管理计划，将租赁到期时间调整至需求较高、租金增长潜力较大的时期，但目前市场需求良好，未对租赁策略进行其他调整 [31][32][33] 问题4: 关税对开发项目成本的影响 - 若关税长期维持现状，预计对开发项目总成本的影响在2% - 3%之间，且大部分2025年的定价已锁定，影响要到年底才会显现 [35][36] 问题5: 开发项目成本中劳动力成本的占比及是否有缓解压力的可能 - 垂直成本中劳动力成本约占55%，材料成本约占45%，水平成本中劳动力成本占比更高 [39] 问题6: 第一季度周转率上升的原因及持续时间 - 第一季度周转率上升是由于租赁到期管理计划导致更多租户在该季度搬出，但租户保留率与去年和预期一致，第二季度周转率仍会受该计划影响，但之后会逐渐稳定 [41][42] 问题7: 若达到业绩指引中点，下半年同店收入增速预计放缓100个基点的原因 - 目前仍处于年初，春季租赁旺季尚未结束，现在讨论业绩指引还为时过早，公司将在租赁旺季和第二季度结束后提供更多更新信息 [45] 问题8: 公司收集的数据是否显示消费者需求减弱 - 截至4月，公司未发现消费者需求或行为减弱的迹象，4月房屋人流量和租赁情况同比均有所改善 [47][48] 问题9: 公司目前的优先目标是提高入住率还是推动租金增长 - 公司在收入优化方面需要平衡入住率和租金增长，春季租赁旺季注重寻找两者的最佳平衡，旺季过后则注重保持入住率 [51][52] 问题10: 开发项目房屋和传统独栋租赁房屋的居民 demographics 是否有差异 - 两者在居民富裕程度、年龄、家庭构成等方面表现出较高的一致性，新建房屋租金可能略高，导致居民收入略有差异，但租金收入比依然强劲 [54][55] 问题11: 劳动力市场变化对公司业务和需求趋势的影响及滞后时间 - 公司尚未看到劳动力市场变化对需求趋势的直接影响，住房是基本需求，市场供应不足，且公司租赁需求强劲，劳动力市场变化可能对劳动力成本有长期影响，但短期内对业务无直接影响，难以确定劳动力市场变化对业务影响的滞后时间 [57][58][61] 问题12: 经常性资本支出（CapEx）的变化原因、与物业处置决策的关系以及处置时是否考虑CapEx - CapEx同比增加是因为去年第一季度基数较低，以及租赁到期管理计划导致更多租户搬出，推动了CapEx增长，预计CapEx运行率将与回报率保持一致 [65][66] - 物业年龄与CapEx需求有明显关联，公司在评估物业处置时会考虑CapEx因素，但位置是首要考虑因素，公司出售的物业通常没有大量递延CapEx [67][68][69] 问题13: 公司是否直接从其他房屋建筑商购买房产 - 公司与主要房屋建筑商建立了广泛的合作关系，本季度通过该网络筛选了约2.5万套新建房屋，但超过80%不符合公司的收购标准，剩余符合标准的房屋收益率约为4%，凸显了公司开发项目的重要性 [74][75] 问题14: 收购资产的定价与周边郊区公寓产品的比较 - 公司认为郊区多户住宅的资本化率与收购资产定价的4%区间相近，但公司并非多户住宅收购市场的专家 [77] 问题15: 单户租赁业务的合理长期入住率水平 - 公司认为长期入住率有望维持在96%左右，原因包括消费者对专业管理的单户租赁房屋的认可度提高，以及公司平台和服务质量的提升 [78][79][80] 问题16: 今年年初租赁费率差与正常年份的比较 - 今年年初租赁情况符合正常年份的季节性趋势，即年初需求和租赁活动加速增长，预计今年曲线可能更平缓，以保护下半年业绩 [82][83] 问题17: 开发项目收益率与其他增长选项的比较及开发项目的优势 - 开发项目收益率与收购机会相比有至少100个基点的溢价，开发项目的房屋位置和质量无法通过收购获得，且是根据公司租赁经验专门设计的，与市场上的其他产品有所不同 [85][86][87] 问题18: FFO桥中融资成本逆风的情况及再融资计划 - FFO桥中0.09美元的融资成本逆风包括常规融资成本增长、第四季度收购投资组合的增量成本以及证券化再融资成本，公司计划在今年偿还两笔证券化债务，之后资产负债表将完全无抵押，释放约9000套房屋用于资产处置和资本回收，再融资计划是进入无担保债券市场，预计今年进行1 - 2次债券发行，目前估计新发行10年期无担保债务利率在高5%左右 [94][95][96] 问题19: 2025年和2026年已锁定的垂直和合同劳动力比例以及关税影响的详细情况 - 难以精确确定已锁定的劳动力比例，预计影响可能在第三季度末显现，2026年情况因存在诸多不确定因素难以预测 [99][100] 问题20: 开发项目房屋和传统独栋租赁房屋的表现差异 - 开发项目的稳定社区维护成本更低、周转更快，租金增长与传统独栋租赁房屋一致且有上升空间，随着社区成熟，租户留存率有望提高 [103] 问题21: 维持同店收入和费用指引是否有潜在的抵消因素 - 同店收入和费用的各项构成因素基本按计划进行，全年同店收入指引中点为3.5%，预计全年入住率在低96%左右，平均实际租金增长率在高3%左右，坏账率在低1%左右；费用全年指引仍为4%，物业税接近长期平均水平，保险续约已完成，可控费用预计为中个位数增长 [106][107][108] 问题22: 未来几年公司投资组合的地理增长区域 - 未来公司可能会加速在卡罗来纳州的投资，中西部市场也有较好的发展前景，同时会继续投资现有市场，但会根据需求、土地供应和投资机会进行平衡 [112][113] 问题23: 去年收购的投资组合的表现情况 - 目前收购的投资组合过渡计划已完成，正在将物业表现提升至公司标准，预计今年内改善收款、坏账、收入优化和成本控制等方面，年底实现稳定运营 [116] 问题24: 公司股权成本是否改善以及资本分配方向和 hurdle rate 回报是否变化 - 公司核心增长为开发项目，不依赖股权融资，股权和增量债务为机会性工具，公司可能会增加开发项目和全国建筑商机会的投资，同时关注MLS市场和其他投资组合机会，但会坚持收购标准 [119][120][121] 问题25: 各地区租金与收入的可承受性差距 - 大部分投资组合地区租金与购房相比仍具有可承受性，中西部市场差距最小，盐湖城差距最大，约为40%，其他市场平均在27% - 30%之间 [124][126] 问题26: 租赁管理计划的预期改善和持续时间 - 租赁管理计划目前主要针对续约业务，约60%的租约在上半年到期，通过调整续约时间和长度可获得租金增长优势，随着时间推移，优势会持续累积，该计划对租户也有益，会根据需求进行调整 [129][130][131] 问题27: 维修和维护费用的全年趋势 - 公司预计全年可控费用增长为中个位数（4% - 5%），由于租赁到期管理计划导致的租户搬出，上半年费用可能略高于全年平均水平，公司会密切关注关税和供应链变化 [138] 问题28: 华盛顿州租金控制政策中 SFR 被排除的原因 - 公司政府事务和法律团队密切关注该政策，该政策尚未签署，租金上限为7% + CPI或10%中的较低值，新建12年内的房屋可豁免，公司认为此类法规会抑制住房投资和可承受性，公司将继续适应并专注于提供租赁住房 [140][141][142] 问题29: 第一季度坏账率上升的原因和全年展望 - 第一季度坏账率为1%，略高于去年同期，但第一季度通常是全年坏账率较低的时期，公司整体收款情况良好，但部分市政和法院系统处理速度较慢，全年坏账率展望仍为低1% [147][148]

财务数据和关键指标变化 - 一季度核心FFO每股增长超2%，达4.12美元每股，较上一季度加速200个基点 [6][15] - 一季度同店收入在连续三个季度下降后转正，同店费用控制良好，仅增长30个基点 [14] - 预计2025年留存现金流增加50%，约达6亿美元 [13] - 预计洛杉矶火灾相关租金限制对同店收入增长全年产生100个基点的影响，且影响将逐步扩大 [15][48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度开发业务投入1.44亿美元，未来两年有6.5亿美元的强劲开发项目储备 [12] - 一季度收购或签约14处房产，价值1.84亿美元，超过去年同期的3500万美元 [8][12] - 非同店组合包含520处房产，占投资组合的21%，收入增长加速至近11% [6] - 第三方管理业务过去几年需求良好增长，符合预期，未来有望继续增长 [80][81] 各个市场数据和关键指标变化 - 一季度迁入量增长超2%，4月迁入量增长3%，迁出量下降1% [5][22] - 同店入住率与去年的差距从12月31日的下降80个基点缩小至3月31日的下降30个基点，4月底下降10个基点 [6][23] - 一季度迁入租金下降约5%，4月下降8%，年初至今迁入租金下降约5%，符合全年预期 [21][22] - 行业搜索趋势同比呈正增长，公司网站访问量、销售电话等指标向好 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司凭借高质量投资组合、创新平台和竞争优势，推动投资组合稳定发展，包括领先的收入管理、全面的数字化转型和高效的运营模式 [6][7] - 公司有广泛的辅助和外部增长途径，如收购、开发、再开发、国内外扩张、租户保险、第三方管理和贷款等 [7] - 公司拟收购澳大利亚和新西兰的Abacus Storage King，展示了国际增长能力 [8] - 行业发展交付量总体下降，公司通过一流的开发团队继续增长和提升投资组合质量 [12] - 公司在收购市场有信心，尽管2024年和2025年交易成交量较低，但仍有机构资本对该行业感兴趣 [25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业是基于需求的业务，受客户事件驱动，在各种经济条件下都有需求，且相对其他行业更具抗经济变化能力 [9][10] - 过去三年行业已趋于正常化，迁入租金大幅下降，公司有望在需求改善的环境中受益于租金和入住率的上升 [11] - 公司对2025年的展望保持不变，将密切关注宏观环境变化对需求和客户行为的影响 [15][70] - 预计2025年不会出现传统的租赁旺季，但需求因素依然广泛，公司对此感到鼓舞 [49][50] 其他重要信息 - 公司动态人员配置模型使2025年第一季度劳动时间减少约12%，未来将继续优化 [63] - 公司85%的客户互动通过数字方式进行，客户可自主选择使用公司的PS应用进行租赁交易和账户管理 [64] - 公司ECRI计划表现符合预期，将继续优化，关注客户价格敏感度和更换租户成本 [92] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何理解公司指引的保守程度以及何时能看到业务从底部回升 - 一季度业绩符合预期，迁入量强劲，迁入租金下降约5%略好于预期 [20][21] - 4月客户行为良好，迁入量增长3%，迁入租金下降8%，年初至今迁入租金下降约5%符合全年预期 [21][22] - 入住率有所改善，需求正在从底部回升，呈现出一些稳定趋势 [23] 问题2: 自存行业私募融资环境的竞争情况及是否有复苏迹象 - 过去几年有更多机构资本进入该行业，但2024年和2025年交易成交量较低 [25][26] - 公司有信心在当前环境中找到交易机会，并将持续更新进展 [26] 问题3: 4月除谷歌趋势和广告外的其他需求指标情况以及不同业务客户和地区的趋势 - 4月行业搜索趋势同比呈正增长，公司网站访问量、销售电话等指标向好，但未恢复到2021 - 2022年水平，更接近2023年 [31] - 目前未看到新客户和现有客户行为有明显变化，部分市场如佛罗里达州需求开始回升，多个主要市场趋势良好 [33] 问题4: 4月迁入租金下降但入住率上升的原因 - 迁入租金会因市场和月份波动，目的是优化收入 [39] - 4月迁入量良好，为5 - 6月旺季做好准备，公司将继续管理租金和入住率以实现长期收入优化 [40] 问题5: 开发活动的整体情况以及成本增加和政策不确定性对公司开发业务的影响 - 开发竣工量多年来持续下降，2025年全国交付增长率约为±2%，低于2019年的±5% [41][42] - 成本增加、土地和劳动力供应及成本等因素将维持开发减速趋势，但这为公司提供了进入更多市场的机会 [42][43] - 公司开发团队将寻找更好的机会，密切关注成本变化，有信心实现强劲回报 [43][44] 问题6: 洛杉矶租金限制的最新情况及是否会延长或暂停 - 州长宣布的火灾相关紧急状态持续到2026年初，公司将遵守相关规定 [47] - 预计这些限制对同店收入的影响约为100个基点，且影响将逐步扩大 [48] 问题7: 2025年租赁旺季的预期 - 2025年基本情况不假设会出现传统的租赁旺季，需求因素依然广泛，但通常与现有房屋销售活动相关的旺季增长在2024年和2025年都不明显 [49][50] 问题8: 火灾限制对同店收入影响的节奏以及销售活动的策略和与平台的关系 - 火灾限制影响将逐步扩大，并非集中在下半年 [55] - 销售活动是公司长期策略的一部分，目的是推动迁入量和优化长期收入，与广告和促销活动相结合，4月有销售活动，预计阵亡将士纪念日也会有 [59][60] 问题9: 动态人员配置模型的推广情况和未来增量效益 - 公司根据历史和预测需求数据优化人员配置，2025年第一季度劳动时间减少约12% [63] - 该模型得到客户和员工的良好反馈，公司将继续投资优化，提升成本结构和员工技能 [64][65] 问题10: 公司如何将宏观假设纳入指引 - 公司一季度业绩良好，但面临洛杉矶的不利因素，密切关注消费者行为 [69] - 目前未改变指引的假设，但指引下限考虑了宏观疲软的情况，如新客户需求疲软、迁出活动增加等 [70] 问题11: 住房市场复苏对自存需求的影响 - 过去几年住房销售驱动的新客户需求减少，而因家中空间不足使用自存服务的客户增加 [76] - 住房销售活动增加总体上对需求是积极的，尽管可能有部分客户不再需要自存服务，但整体需求将增加 [77] - 自存服务是一种经济的选择，成本因素也是需求的基础 [79] 问题12: 第三方管理业务的需求和发展情况 - 该业务过去几年需求良好增长，符合预期，通过建立关系和展示管理能力吸引了新客户 [80][81] - 该业务有助于扩大公司规模、提升品牌形象，并可能带来收购机会，未来有望继续增长 [81] 问题13: 洛杉矶限制对同店收入的影响以及费用趋势 - 洛杉矶限制对同店收入的影响将逐步扩大，全年约为100个基点，并非集中在下半年 [84][85] - 一季度费用控制良好，但部分因素如物业工资和广告费用的有利比较可能不会持续，公司将动态管理广告费用，继续通过人员配置优化和太阳能投资提高运营效率 [87][88] 问题14: ECRI计划的情况以及在经济衰退时投资组合的表现和风险 - ECRI计划表现符合预期，关注客户价格敏感度和更换租户成本，年初至今情况稳定 [92] - 在经济衰退时，预计客户付款模式和拖欠率会发生变化，长期租户迁出频率可能增加，但自存行业具有一定的抗衰退能力，因为有反周期需求驱动因素和月租合同，公司目前情况良好 [94][96] 问题15: 收购物业的稳定时间和回报率预期 - 一季度收购活动增加，租赁情况良好，符合预期，不改变租赁假设 [99] - 公司对各类收购机会感兴趣，包括租赁期资产和稳定物业，预计回报率和资本化率在5% - 6%之间，稳定后会更高，与过去几个季度一致 [100] 问题16: 自存行业在经济衰退时是否会优于过去周期以及留存现金流的用途 - 有观点认为自存行业在当前情况下可能在经济衰退时表现更好，因为租金已回到2013 - 2019年水平，住房需求较低 [105][106] - 留存现金流主要用于再投资业务，特别是开发业务，因其具有较高的风险调整后回报率，有望推动FFO增长 [107][108] 问题17: 商业客户的情况以及不同市场和4月季节性的差异 - 商业客户约占客户基础的15%，不同物业比例可能因位置而异，商业客户和消费者客户表现相似，未出现明显变化 [112][114] - 4月未看到不同市场（如高收入与低收入、高密度与低密度）之间的差异，整体需求广泛，业务健康有韧性 [117] - 4月季节性趋势与去年相似，但整体需求略好，入住率差距缩小主要是需求从底部回升，而非季节性因素 [118][119] 问题18: 公司在其他国际市场的并购机会以及指引中入住率情况 - 公司有能力将美国的经验推广到国际市场，如在欧洲的SureGuard项目，目前对澳大利亚和新西兰的Abacus Storage King收购机会感到乐观，将继续研究其他市场 [125][126] - 指引中入住率中点假设平均下降10个基点，目前表现符合预期 [128] 问题19: 公司使用街道租金策略与同行的差异以及住房市场疲软时其他需求驱动因素情况 - 公司持续优化收入，综合考虑入住率、租金、广告和促销折扣等因素，一季度迁入租金下降4.6%，迁入量健康，合同租金收入下降2.3%，较上一季度有所改善 [134][136] - 预计2025年住房市场不会强劲复苏，现有房屋销售驱动的迁入量约占15%，其他85%由多种需求驱动因素构成，需求已从底部回升 [138][139] 问题20: 低迁入租金与开发经济的关系以及公司的应对策略 - 开发环境具有挑战性，行业供应预计将继续下降，但公司团队在寻找有新需求的子市场进行开发，不降低回报预期 [144][145] - 公司凭借全国采购平台和运营平台，有机会在不同市场找到有吸引力的开发机会，且竞争较少 [147]