财务数据和关键指标变化 - 公司2025财年产生度假村报告EBITDA为8.44亿美元，较上年增长2%，尽管北美度假村总滑雪人次下降3% [19] - 2025财年第四季度业绩略超预期，得益于强劲的成本管理、北美夏季业务的稳固需求以及澳大利亚访客量同比改善 [20] - 2026财年指引：归属于Vail Resorts的净收入预计在2.01亿至2.76亿美元之间，度假村报告EBITDA预计在8.42亿至8.98亿美元之间 [20] - 2026财年指引包含约1400万美元与资源效率转型计划相关的一次性成本 [21] - 截至2025年9月19日，即将到来的北美滑雪季的季票销售单位数同比下降约3%，销售额同比增加约1% [22] - 资源效率转型计划预计将在2026财年末实现超过1亿美元的年度化成本效率，2026财年指引假设在一次性成本前实现3800万美元的增量效率 [23] - 2026财年预计现金税款支付在1.25亿至1.35亿美元之间 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 季票业务方面，尽管近期出现小幅下滑，但预计2026财年季票单位数将比2021财年增长超过50%，Epic和Epic Local Pass产品的单位数自2020-2021雪季以来预计增长约20% [14] - 缆车票业务方面，公司正战略性地提升缆车票产品、定价策略和营销方式，以吸引新客人，例如在2025年8月为2025-2026 Epic Pass持有者推出了Epic Friend Tickets新福利 [11] - 辅助性收入未来将成为公司更大的关注点 [10] - 公司正投资于My Epic应用的技术增强和新功能，包括新的应用内商务功能和支付平台集成，以改善移动端转化率 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 北美度假村总滑雪人次在2025财年下降3% [19] - 澳大利亚市场在2026财年第一季度预计将出现正常化的天气条件，这将是增长的驱动因素之一 [22] - 国际到访游客量在过去五到八年因美元汇率、签证担忧等多种原因有所下降，但目前未看到对未来雪季产生重大影响的迹象 [82] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是纠正与客人互动的方式，利用强大的竞争优势推动持续盈利增长，重点包括重建缆车票到访量、演变客户互动策略以及扩大季票业务 [5][9][10] - 公司拥有并运营42处度假村，覆盖北美和澳大利亚几乎所有地区，拥有最强的品牌和最受欢迎的度假村 [9] - 公司正积极寻找营销组织的新领导，并将职位更名为首席营收官，以明确其对推动公司所有方面营收的关注 [16] - 公司将继续执行其增长战略，包括发展订阅模式、释放辅助收入、转变资源效率、差异化客户体验和扩大度假村网络 [17] - 行业竞争方面，公司认为通过提升各个度假村的个体品牌，利用客人与每个目的地之间的情感联系，是一个重要的差异化因素 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层承认2025财年业绩低于预期，且本季至今的季票销售增长有限，但对公司从2027财年及以后恢复更高增长充满信心 [5] - 业绩不佳的核心原因在于与客人互动的方式未能跟上快速变化的消费者环境，未能充分利用竞争优势或调整执行以适应动态变化 [6] - 电子邮件作为曾经最有效的渠道，其效果已显著下降，而公司未能充分转向新的营销渠道 [6][7] - 公司对2026财年的指引反映了较上一财年的增长，但并未体现公司的全部潜力，公司致力于定位以实现更强劲和可持续的长期增长 [24] - 管理层认为公司业务模式具有韧性，财务稳定，现金流生成能力强，资本配置纪律严明，创新持续，加上团队充满激情和才华，未来有望取得成功 [18] 其他重要信息 - 公司资本配置优先事项保持一致：优先投资于能提升客户和员工体验并产生强劲回报的项目，其次保持灵活性以寻求战略收购机会，之后将过剩资本回报给股东以支持度假村再投资 [24] - 在2025日历年，公司预计核心资本支出约为1.98亿至2.03亿美元，此外在欧洲度假村有4600万美元的增长资本投资，以及500万美元与房地产相关的资本项目 [24] - 公司宣布了2026日历年的部分资本计划项目，包括在帕克城继续多年度改造Canyons Village，用现代化的10人缆车替换露天缆车；计划重新提交许可申请以更换帕克城山的Eagle和Silverlode缆车；继续投资于韦尔山的多年改造计划；计划在2026日历年翻新Lodge at Vail的客房 [25][26] - 截至2025年7月31日，公司总流动性（现金+循环信贷额度可用性+延迟提取定期贷款可用性）约为14亿美元，净债务为过去12个月总报告EBITDA的3.2倍 [27] - 公司在季度内以约1.56亿美元的平均价格回购了约129万股股票（占总股本的3%），总计2亿美元 [29] - 公司宣布了每股2.22美元的季度现金股息 [28] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于即将到来的雪季到访量的整体背景和预期 [33][34] - 回答：公司预计本年度总到访量将略有下降，这主要由目前季票销售下降驱动；虽然缆车票销售预计能弥补部分损失，但不足以完全抵消季票的下降；许多纠正客户互动的措施是多年度努力，不会立即见效，Epic Friend Tickets和付费媒体投资等举措需要时间才能显现全部效果 [35][36][37] 问题: 关于2027年及以后计划中可能发生的根本性变化，如价格与量的平衡 [38] - 回答：公司不打算采取一刀切的方法，而是可以逐个度假村、逐个季票产品地进行评估；利用现有技术和数据，公司对驱动这些个体变动有更高信心；目标是打破过去15年来每个产品之间相互关联的定价模式，进行更战略性的思考 [39][40][41] 问题: 关于改善当日票/窗口票到访量的策略是否包括调整定价策略 [45] - 回答：公司从更广的层面看待缆车票业务，包括各种提前购买的缆车票；Epic Friend Tickets为窗口价提供50%折扣；公司认为有机会对其它价格和提前购买窗口进行更有创意的定价，以根据客人的决策时间点来驱动更多到访量 [45][46] 问题: 关于通过正确渠道接触客户的策略是否也涉及为未来收集数据 [47] - 回答：公司对现有客户数据感到满意；过去曾近乎单一地关注电子邮件渠道；现在可以利用这些数据通过各种付费媒体网络进行个性化营销，使用相似建模定位潜在客户，并更深入地利用社交媒体和影响者渠道 [48][49][50][51] 问题: 关于2026财年指引中缆车票销售的预期以及价格增长 [56] - 回答：公司预计缆车票到访量增长将部分抵消季票到访量的下降，缆车票收入预计将略有增长；指引中点较上年增长约2600万美元，主要驱动因素包括资源转型计划（3800万美元）、澳大利亚正常化条件（900万美元）、季票和缆车票提价以及辅助收入改善；这些积极因素被季票单位销售（对到访量有负面影响）以及正常的费用和劳动力通胀所抵消 [57][58] 问题: 关于Epic Friend Tickets的历史重要性和预期回报 [59] - 回答：Buddy票历史上是缆车票销售的重要部分，约占缆车票总收入的7%，付费缆车票收入的20%；公司预计Epic Friend Tickets对本财年即为正面贡献，而非负面，并预计随着推广力度加大、折扣统一为50%、秋季即向季票持有者提供折扣以及转换为下年度季票的条款更清晰，使用量会增加，从而增加总到访量 [60][61][62] 问题: 关于2027年恢复所需的增量成本以及帕克城去年运营中断的净影响 [66][68] - 回答：公司认为有机会通过更复杂的营销技术提高整体成本效率，并将节省的资金重新部署到更高效的投资上；计划进行的投资（包括营销和山地员工）不应拉低利润率；帕克城去年的体验挑战很大，公司认为其负面影响主要发生在上个雪季，本雪季团队已做好准备提供高水准体验，预计将是顺风因素 [66][67][69] 问题: 关于季票收入占比目标的展望 [72] - 回答：当前主要关注点是度假村的总到访量和总缆车收入；承认在经历了过去四年的快速增长后，占比可能出现一些回调是可能预期的；仍然相信通过Epic Friend Tickets等方式将缆车票客人转化为季票持有者的机会；最终目标是推动总到访量增长，并继续努力将客人过渡到季票产品 [73][74] 问题: 关于对12月季票销售趋势与9月持平的信心 [74] - 回答：公司根据观察到的趋势和预测进行估算；随着进入最后截止日期，新客占比会更高，存在更多不确定性，但大部分销售季节已过去；公司综合考虑所有现有数据给出最佳评估 [75] 问题: 关于股息覆盖率和在指引低端维持股息的杠杆舒适度 [77][78] - 回答：公司对当前杠杆比率感到满意，认为其为公司提供了很大空间；如果杠杆率因需要维持当前股息水平而略有上升，公司感到安心；但明确表示要增加当前股息，需要看到自由现金流的实质性改善 [79][80] 问题: 关于国际客人在季票销售中的趋势 [81] - 回答：未看到足以影响整体结果的重大趋势；未发现未来国际到访量发生特定转变的具体证据；国际到访量过去几年下降有多种原因，但目前不认为这是进入下个雪季的主要问题 [82][83] 问题: 关于消费者基础中疲软和韧性的领域，以及目的地与区域性度假村的趋势 [87] - 回答：业绩结果在许多客户群体、地域、季票类型（新客/续费）中相当一致；续费率较低主要体现在持有季票一年或更短时间的客人中；这种广泛性表明可能是整体市场因过去几年快速扩张后趋于成熟，也凸显了公司营销方式一致所带来的机会；在续费行为中，未看到因价格原因退缩或降级消费的动态变化 [88][89][90][92] 问题: 关于达到2026财年指引区间高端所需的条件 [94] - 回答：区间的最大驱动因素始终是到访量，因为它影响所有辅助业务并以很高比率转化；达到区间高端需要公司在季票或缆车票到访量上表现超预期；指引区间反映了基于各项业务假设的最可能结果范围 [95][96][97] 问题: 关于季票产品组合中最大的不足或待改进领域 [101] - 回答：公司不觉得缺少特定产品，但不确定在现有众多产品下，各产品之间或针对各细分市场的定价是否最优；有机会审视季票福利的分配；类似于资源转型，公司在快速收购后需要优化运营，季票业务在长期增加产品后也需要回头优化价格关系和福利关系；Epic Friend Tickets的调整就是针对已发现问题的一个例子 [102][103][104] 问题: 关于增加额外会员福利以增加通票全年效用的想法 [105] - 回答：公司绝对需要审视这一点；确保任何新增福利不是表面文章，而是能真正产生影响；如果是第三方福利，则需要真正支持的合作关系；目前是探索所有这些的好时机 [106][107] 问题: 关于指引中"正常天气"的具体含义 [112] - 回答：上一财年大多数地区的 terrain 开放进度正常，未出现不寻常的中断，但也不是高于平均的积雪年份；相比前两年，是更典型的模式 [113] 问题: 关于提升缆车票吸引力是否会蚕食提前承诺（季票）的风险 [114] - 回答：公司非常清楚并密切关注此风险；目前窗口价/提前购票价与季票价之间的差距相比几年前已显著扩大；认为在缆车票定价上有足够空间进行更积极和创新的调整，而不会必然牺牲季票业务 [115] 问题: 关于吸引更多客流的策略针对哪些人群以及价格作用的信心 [119] - 回答：策略首先确保在现有滑雪者中获得应有份额；滑雪行业每年有大量人员流入流出；目标主要是说服会滑雪但未选择滑雪度假的人，以及提高现有滑雪者的频率；这不仅是价格问题，还需要正确的信息、情感联系和价值组合；行业数据显示有增长潜力，关键是吸引人们来到度假村并增加滑雪天数 [121][122][123][124] 问题: 关于资本支出是否有必要阶跃式增长以吸引客人 [126] - 回答：公司会持续升级缆车（已宣布新缆车项目）；但意识到不能只关注缆车；技术投资对于提升整体客户体验（如设备租赁、课程、餐饮、预订）至关重要，这些投资能惠及所有度假村的所有客人，相较于只影响部分客人的单一缆车投资，更具独特优势；这类技术投资实际上资本密集度较低；目前未看到需要改变长期资本指引的机会，但如有意义会告知 [127][128][129][131]

核心观点 - 公司2025年第一季度营收820万美元 同比下降63% 主要由于sell-side业务收入大幅下滑88%至200万美元 但buy-side业务收入增长6%至610万美元 [2][9] - 通过战略成本削减措施 运营费用减少150万美元(19%)至630万美元 毛利率从22%提升至29% [3][9] - 公司维持2025全年营收指引9000万-1.1亿美元 预计下半年随着sell-side业务重建和buy-side业务Orange 142扩张将推动增长 [5][10] 业务表现 - **Sell-side业务**: - 季度处理1880亿次月均广告展示 但媒体资源数量同比下降8%至2.4万个/月 [9] - 收入同比下降88% 主要因展示库存减少 但环比2024Q4仅下降26%(剔除政治广告影响后基本持平) [2][9] - **Buy-side业务**: - Orange 142整合后服务220家客户 新垂直领域贡献120万美元收入 [4][9] - 与头部需求方平台直接对接的Colossus Connections进展顺利 已签约4家合作伙伴 [4] 财务数据 - **损益表**: - 运营亏损390万美元 同比扩大39% 净亏损590万美元 [9][22] - 调整后EBITDA亏损扩大至300万美元 [9][30] - **资产负债表**: - 现金及等价物环比增长24%至179万美元 总资产下降8%至2382万美元 [20] - 长期债务3288万美元 股东权益赤字扩大至2332万美元 [20] 战略举措 - 通过内部重组降低薪酬成本 优化人员结构 [3][9] - 拓展新垂直领域客户 预计下半年新增合作伙伴将贡献收入 [4][10] - 持续探索支持长期增长的战略机会 包括潜在融资安排 [6][9]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心每股运营资金（FFO）为0.46美元，同比增长6.6% [7] - 第一季度调整后每股运营资金为0.42美元，同比增长5.4% [15] - 第一季度归属于普通股股东的净利润为1.1亿美元，摊薄后每股收益为0.30美元 [15] - 第一季度同一房屋核心收入增长4.3%，核心运营费用增长4.2%，同一房屋核心净营业收入（NOI）增长4.4% [10][11] - 第一季度末净债务（包括优先股）与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为5.3倍 [16] - 第一季度末资产负债表上有现金约7000万美元，循环信贷额度已提取余额为4.1亿美元 [16] - 第一季度坏账率为1%，略高于去年同期 [147] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度同一房屋平均占用天数增至95.9%，4月进一步提高至96.3% [10][12] - 第一季度新租赁、续约和混合租赁费率差分别为1.4%、4.5%和3.6%，4月新租赁费率差加速至3.9%，续约和混合租赁费率差分别为4.4%和4.3% [10][12] 开发业务 - 第一季度开发项目向全资和合资投资组合交付了545套房屋，其中全资投资组合交付424套，总投资成本约1.73亿美元 [16] - 开发项目初始收益率处于低5%区间，预计2025年平均收益率将达到中5%区间 [12] 处置业务 - 第一季度出售416处房产，净收益约1.35亿美元，平均经济处置收益率为3% [16] 各个市场数据和关键指标变化 中西部市场 - 第一季度新租赁费率差为5.8%，4月接近9%，呈现加速增长态势 [22] 佛罗里达和德克萨斯市场 - 受新建租赁和出售房源供应增加影响，部分市场表现受到一定影响，但佛罗里达市场活动仍较好，且有迹象显示新建租赁房源供应可能已达峰值，部分市场入住率有所改善 [27][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 实施租赁到期管理计划，将租赁到期时间与租赁旺季需求相匹配，以优化收入 [11][32] - 持续推进开发项目，通过内部开发计划为供应不足的市场提供新房源 [8] - 保持耐心，等待有吸引力的收购机会，同时推进处置计划 [13] 行业竞争 - 北佛罗里达和德克萨斯州有大量公共建筑商，新建租赁房源和入门级单户住宅的竞争加剧，但公司认为部分市场的供应增加影响可能是暂时的 [27][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管近期市场存在不确定性，但公司对行业基本面和自身商业模式充满信心，住房是基本需求，美国仍缺乏大量优质住房，公司的优质房源和出色服务受到居民青睐 [7][8][9] - 2025年开局良好，需求健康，租赁活动强劲，但春季租赁旺季大部分时间仍未到来，公司将密切关注经济环境变化，维持2025年业绩指引不变 [17][18] 其他重要信息 - 公司被《Builder Magazine》评为美国第37大房屋建筑商，较去年上升两位 [9] - 第一季度全国谷歌评分达到4.7星（满分5星），反映出行业领先的客户体验 [10] - 标准普尔全球将公司信用评级展望上调为正面，体现了公司对稳健资产负债表管理的不懈承诺和信用评级的持续改善 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 中西部市场表现强劲的原因及公司在该地区扩大土地储备和开发管道的意愿 - 中西部市场表现出色是因为生活质量高、房价可承受，且有良好的人口迁移趋势，居民认可公司平台和优质产品 [22][23] - 公司在哥伦布市场有土地开发计划，去年底的投资增加了印第安纳波利斯的投资组合，公司正积极寻求在该地区扩大业务，但会谨慎行事 [25][26] 问题2: 北佛罗里达和德克萨斯州公共建筑商竞争对公司业务的影响 - 德克萨斯州部分市场受新建房源供应增加影响，但投资组合仍表现良好；佛罗里达市场活动较好，新建租赁房源供应可能已达峰值，部分市场入住率有所改善 [27][28] 问题3: 公司是否调整租赁策略 - 公司实施了租赁到期管理计划，将租赁到期时间调整至需求较高、租金增长潜力较大的时期，但目前市场需求良好，未对租赁策略进行其他调整 [31][32][33] 问题4: 关税对开发项目成本的影响 - 若关税长期维持现状，预计对开发项目总成本的影响在2% - 3%之间，且大部分2025年的定价已锁定，影响要到年底才会显现 [35][36] 问题5: 开发项目成本中劳动力成本的占比及是否有缓解压力的可能 - 垂直成本中劳动力成本约占55%，材料成本约占45%，水平成本中劳动力成本占比更高 [39] 问题6: 第一季度周转率上升的原因及持续时间 - 第一季度周转率上升是由于租赁到期管理计划导致更多租户在该季度搬出，但租户保留率与去年和预期一致，第二季度周转率仍会受该计划影响，但之后会逐渐稳定 [41][42] 问题7: 若达到业绩指引中点，下半年同店收入增速预计放缓100个基点的原因 - 目前仍处于年初，春季租赁旺季尚未结束，现在讨论业绩指引还为时过早，公司将在租赁旺季和第二季度结束后提供更多更新信息 [45] 问题8: 公司收集的数据是否显示消费者需求减弱 - 截至4月，公司未发现消费者需求或行为减弱的迹象，4月房屋人流量和租赁情况同比均有所改善 [47][48] 问题9: 公司目前的优先目标是提高入住率还是推动租金增长 - 公司在收入优化方面需要平衡入住率和租金增长，春季租赁旺季注重寻找两者的最佳平衡，旺季过后则注重保持入住率 [51][52] 问题10: 开发项目房屋和传统独栋租赁房屋的居民 demographics 是否有差异 - 两者在居民富裕程度、年龄、家庭构成等方面表现出较高的一致性，新建房屋租金可能略高，导致居民收入略有差异，但租金收入比依然强劲 [54][55] 问题11: 劳动力市场变化对公司业务和需求趋势的影响及滞后时间 - 公司尚未看到劳动力市场变化对需求趋势的直接影响，住房是基本需求，市场供应不足，且公司租赁需求强劲，劳动力市场变化可能对劳动力成本有长期影响，但短期内对业务无直接影响，难以确定劳动力市场变化对业务影响的滞后时间 [57][58][61] 问题12: 经常性资本支出（CapEx）的变化原因、与物业处置决策的关系以及处置时是否考虑CapEx - CapEx同比增加是因为去年第一季度基数较低，以及租赁到期管理计划导致更多租户搬出，推动了CapEx增长，预计CapEx运行率将与回报率保持一致 [65][66] - 物业年龄与CapEx需求有明显关联，公司在评估物业处置时会考虑CapEx因素，但位置是首要考虑因素，公司出售的物业通常没有大量递延CapEx [67][68][69] 问题13: 公司是否直接从其他房屋建筑商购买房产 - 公司与主要房屋建筑商建立了广泛的合作关系，本季度通过该网络筛选了约2.5万套新建房屋，但超过80%不符合公司的收购标准，剩余符合标准的房屋收益率约为4%，凸显了公司开发项目的重要性 [74][75] 问题14: 收购资产的定价与周边郊区公寓产品的比较 - 公司认为郊区多户住宅的资本化率与收购资产定价的4%区间相近，但公司并非多户住宅收购市场的专家 [77] 问题15: 单户租赁业务的合理长期入住率水平 - 公司认为长期入住率有望维持在96%左右，原因包括消费者对专业管理的单户租赁房屋的认可度提高，以及公司平台和服务质量的提升 [78][79][80] 问题16: 今年年初租赁费率差与正常年份的比较 - 今年年初租赁情况符合正常年份的季节性趋势，即年初需求和租赁活动加速增长，预计今年曲线可能更平缓，以保护下半年业绩 [82][83] 问题17: 开发项目收益率与其他增长选项的比较及开发项目的优势 - 开发项目收益率与收购机会相比有至少100个基点的溢价，开发项目的房屋位置和质量无法通过收购获得，且是根据公司租赁经验专门设计的，与市场上的其他产品有所不同 [85][86][87] 问题18: FFO桥中融资成本逆风的情况及再融资计划 - FFO桥中0.09美元的融资成本逆风包括常规融资成本增长、第四季度收购投资组合的增量成本以及证券化再融资成本，公司计划在今年偿还两笔证券化债务，之后资产负债表将完全无抵押，释放约9000套房屋用于资产处置和资本回收，再融资计划是进入无担保债券市场，预计今年进行1 - 2次债券发行，目前估计新发行10年期无担保债务利率在高5%左右 [94][95][96] 问题19: 2025年和2026年已锁定的垂直和合同劳动力比例以及关税影响的详细情况 - 难以精确确定已锁定的劳动力比例，预计影响可能在第三季度末显现，2026年情况因存在诸多不确定因素难以预测 [99][100] 问题20: 开发项目房屋和传统独栋租赁房屋的表现差异 - 开发项目的稳定社区维护成本更低、周转更快，租金增长与传统独栋租赁房屋一致且有上升空间，随着社区成熟，租户留存率有望提高 [103] 问题21: 维持同店收入和费用指引是否有潜在的抵消因素 - 同店收入和费用的各项构成因素基本按计划进行，全年同店收入指引中点为3.5%，预计全年入住率在低96%左右，平均实际租金增长率在高3%左右，坏账率在低1%左右；费用全年指引仍为4%，物业税接近长期平均水平，保险续约已完成，可控费用预计为中个位数增长 [106][107][108] 问题22: 未来几年公司投资组合的地理增长区域 - 未来公司可能会加速在卡罗来纳州的投资，中西部市场也有较好的发展前景，同时会继续投资现有市场，但会根据需求、土地供应和投资机会进行平衡 [112][113] 问题23: 去年收购的投资组合的表现情况 - 目前收购的投资组合过渡计划已完成，正在将物业表现提升至公司标准，预计今年内改善收款、坏账、收入优化和成本控制等方面，年底实现稳定运营 [116] 问题24: 公司股权成本是否改善以及资本分配方向和 hurdle rate 回报是否变化 - 公司核心增长为开发项目，不依赖股权融资，股权和增量债务为机会性工具，公司可能会增加开发项目和全国建筑商机会的投资，同时关注MLS市场和其他投资组合机会，但会坚持收购标准 [119][120][121] 问题25: 各地区租金与收入的可承受性差距 - 大部分投资组合地区租金与购房相比仍具有可承受性，中西部市场差距最小，盐湖城差距最大，约为40%，其他市场平均在27% - 30%之间 [124][126] 问题26: 租赁管理计划的预期改善和持续时间 - 租赁管理计划目前主要针对续约业务，约60%的租约在上半年到期，通过调整续约时间和长度可获得租金增长优势，随着时间推移，优势会持续累积，该计划对租户也有益，会根据需求进行调整 [129][130][131] 问题27: 维修和维护费用的全年趋势 - 公司预计全年可控费用增长为中个位数（4% - 5%），由于租赁到期管理计划导致的租户搬出，上半年费用可能略高于全年平均水平，公司会密切关注关税和供应链变化 [138] 问题28: 华盛顿州租金控制政策中 SFR 被排除的原因 - 公司政府事务和法律团队密切关注该政策，该政策尚未签署，租金上限为7% + CPI或10%中的较低值，新建12年内的房屋可豁免，公司认为此类法规会抑制住房投资和可承受性，公司将继续适应并专注于提供租赁住房 [140][141][142] 问题29: 第一季度坏账率上升的原因和全年展望 - 第一季度坏账率为1%，略高于去年同期，但第一季度通常是全年坏账率较低的时期，公司整体收款情况良好，但部分市政和法院系统处理速度较慢，全年坏账率展望仍为低1% [147][148]

财务数据和关键指标变化 - 一季度核心FFO每股增长超2%，达4.12美元每股，较上一季度加速200个基点 [6][15] - 一季度同店收入在连续三个季度下降后转正，同店费用控制良好，仅增长30个基点 [14] - 预计2025年留存现金流增加50%，约达6亿美元 [13] - 预计洛杉矶火灾相关租金限制对同店收入增长全年产生100个基点的影响，且影响将逐步扩大 [15][48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度开发业务投入1.44亿美元，未来两年有6.5亿美元的强劲开发项目储备 [12] - 一季度收购或签约14处房产，价值1.84亿美元，超过去年同期的3500万美元 [8][12] - 非同店组合包含520处房产，占投资组合的21%，收入增长加速至近11% [6] - 第三方管理业务过去几年需求良好增长，符合预期，未来有望继续增长 [80][81] 各个市场数据和关键指标变化 - 一季度迁入量增长超2%，4月迁入量增长3%，迁出量下降1% [5][22] - 同店入住率与去年的差距从12月31日的下降80个基点缩小至3月31日的下降30个基点，4月底下降10个基点 [6][23] - 一季度迁入租金下降约5%，4月下降8%，年初至今迁入租金下降约5%，符合全年预期 [21][22] - 行业搜索趋势同比呈正增长，公司网站访问量、销售电话等指标向好 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司凭借高质量投资组合、创新平台和竞争优势，推动投资组合稳定发展，包括领先的收入管理、全面的数字化转型和高效的运营模式 [6][7] - 公司有广泛的辅助和外部增长途径，如收购、开发、再开发、国内外扩张、租户保险、第三方管理和贷款等 [7] - 公司拟收购澳大利亚和新西兰的Abacus Storage King，展示了国际增长能力 [8] - 行业发展交付量总体下降，公司通过一流的开发团队继续增长和提升投资组合质量 [12] - 公司在收购市场有信心，尽管2024年和2025年交易成交量较低，但仍有机构资本对该行业感兴趣 [25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业是基于需求的业务，受客户事件驱动，在各种经济条件下都有需求，且相对其他行业更具抗经济变化能力 [9][10] - 过去三年行业已趋于正常化，迁入租金大幅下降，公司有望在需求改善的环境中受益于租金和入住率的上升 [11] - 公司对2025年的展望保持不变，将密切关注宏观环境变化对需求和客户行为的影响 [15][70] - 预计2025年不会出现传统的租赁旺季，但需求因素依然广泛，公司对此感到鼓舞 [49][50] 其他重要信息 - 公司动态人员配置模型使2025年第一季度劳动时间减少约12%，未来将继续优化 [63] - 公司85%的客户互动通过数字方式进行，客户可自主选择使用公司的PS应用进行租赁交易和账户管理 [64] - 公司ECRI计划表现符合预期，将继续优化，关注客户价格敏感度和更换租户成本 [92] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何理解公司指引的保守程度以及何时能看到业务从底部回升 - 一季度业绩符合预期，迁入量强劲，迁入租金下降约5%略好于预期 [20][21] - 4月客户行为良好，迁入量增长3%，迁入租金下降8%，年初至今迁入租金下降约5%符合全年预期 [21][22] - 入住率有所改善，需求正在从底部回升，呈现出一些稳定趋势 [23] 问题2: 自存行业私募融资环境的竞争情况及是否有复苏迹象 - 过去几年有更多机构资本进入该行业，但2024年和2025年交易成交量较低 [25][26] - 公司有信心在当前环境中找到交易机会，并将持续更新进展 [26] 问题3: 4月除谷歌趋势和广告外的其他需求指标情况以及不同业务客户和地区的趋势 - 4月行业搜索趋势同比呈正增长，公司网站访问量、销售电话等指标向好，但未恢复到2021 - 2022年水平，更接近2023年 [31] - 目前未看到新客户和现有客户行为有明显变化，部分市场如佛罗里达州需求开始回升，多个主要市场趋势良好 [33] 问题4: 4月迁入租金下降但入住率上升的原因 - 迁入租金会因市场和月份波动，目的是优化收入 [39] - 4月迁入量良好，为5 - 6月旺季做好准备，公司将继续管理租金和入住率以实现长期收入优化 [40] 问题5: 开发活动的整体情况以及成本增加和政策不确定性对公司开发业务的影响 - 开发竣工量多年来持续下降，2025年全国交付增长率约为±2%，低于2019年的±5% [41][42] - 成本增加、土地和劳动力供应及成本等因素将维持开发减速趋势，但这为公司提供了进入更多市场的机会 [42][43] - 公司开发团队将寻找更好的机会，密切关注成本变化，有信心实现强劲回报 [43][44] 问题6: 洛杉矶租金限制的最新情况及是否会延长或暂停 - 州长宣布的火灾相关紧急状态持续到2026年初，公司将遵守相关规定 [47] - 预计这些限制对同店收入的影响约为100个基点，且影响将逐步扩大 [48] 问题7: 2025年租赁旺季的预期 - 2025年基本情况不假设会出现传统的租赁旺季，需求因素依然广泛，但通常与现有房屋销售活动相关的旺季增长在2024年和2025年都不明显 [49][50] 问题8: 火灾限制对同店收入影响的节奏以及销售活动的策略和与平台的关系 - 火灾限制影响将逐步扩大，并非集中在下半年 [55] - 销售活动是公司长期策略的一部分，目的是推动迁入量和优化长期收入，与广告和促销活动相结合，4月有销售活动，预计阵亡将士纪念日也会有 [59][60] 问题9: 动态人员配置模型的推广情况和未来增量效益 - 公司根据历史和预测需求数据优化人员配置，2025年第一季度劳动时间减少约12% [63] - 该模型得到客户和员工的良好反馈，公司将继续投资优化，提升成本结构和员工技能 [64][65] 问题10: 公司如何将宏观假设纳入指引 - 公司一季度业绩良好，但面临洛杉矶的不利因素，密切关注消费者行为 [69] - 目前未改变指引的假设，但指引下限考虑了宏观疲软的情况，如新客户需求疲软、迁出活动增加等 [70] 问题11: 住房市场复苏对自存需求的影响 - 过去几年住房销售驱动的新客户需求减少，而因家中空间不足使用自存服务的客户增加 [76] - 住房销售活动增加总体上对需求是积极的，尽管可能有部分客户不再需要自存服务，但整体需求将增加 [77] - 自存服务是一种经济的选择，成本因素也是需求的基础 [79] 问题12: 第三方管理业务的需求和发展情况 - 该业务过去几年需求良好增长，符合预期，通过建立关系和展示管理能力吸引了新客户 [80][81] - 该业务有助于扩大公司规模、提升品牌形象，并可能带来收购机会，未来有望继续增长 [81] 问题13: 洛杉矶限制对同店收入的影响以及费用趋势 - 洛杉矶限制对同店收入的影响将逐步扩大，全年约为100个基点，并非集中在下半年 [84][85] - 一季度费用控制良好，但部分因素如物业工资和广告费用的有利比较可能不会持续，公司将动态管理广告费用，继续通过人员配置优化和太阳能投资提高运营效率 [87][88] 问题14: ECRI计划的情况以及在经济衰退时投资组合的表现和风险 - ECRI计划表现符合预期，关注客户价格敏感度和更换租户成本，年初至今情况稳定 [92] - 在经济衰退时，预计客户付款模式和拖欠率会发生变化，长期租户迁出频率可能增加，但自存行业具有一定的抗衰退能力，因为有反周期需求驱动因素和月租合同，公司目前情况良好 [94][96] 问题15: 收购物业的稳定时间和回报率预期 - 一季度收购活动增加，租赁情况良好，符合预期，不改变租赁假设 [99] - 公司对各类收购机会感兴趣，包括租赁期资产和稳定物业，预计回报率和资本化率在5% - 6%之间，稳定后会更高，与过去几个季度一致 [100] 问题16: 自存行业在经济衰退时是否会优于过去周期以及留存现金流的用途 - 有观点认为自存行业在当前情况下可能在经济衰退时表现更好，因为租金已回到2013 - 2019年水平，住房需求较低 [105][106] - 留存现金流主要用于再投资业务，特别是开发业务，因其具有较高的风险调整后回报率，有望推动FFO增长 [107][108] 问题17: 商业客户的情况以及不同市场和4月季节性的差异 - 商业客户约占客户基础的15%，不同物业比例可能因位置而异，商业客户和消费者客户表现相似，未出现明显变化 [112][114] - 4月未看到不同市场（如高收入与低收入、高密度与低密度）之间的差异，整体需求广泛，业务健康有韧性 [117] - 4月季节性趋势与去年相似，但整体需求略好，入住率差距缩小主要是需求从底部回升，而非季节性因素 [118][119] 问题18: 公司在其他国际市场的并购机会以及指引中入住率情况 - 公司有能力将美国的经验推广到国际市场，如在欧洲的SureGuard项目，目前对澳大利亚和新西兰的Abacus Storage King收购机会感到乐观，将继续研究其他市场 [125][126] - 指引中入住率中点假设平均下降10个基点，目前表现符合预期 [128] 问题19: 公司使用街道租金策略与同行的差异以及住房市场疲软时其他需求驱动因素情况 - 公司持续优化收入，综合考虑入住率、租金、广告和促销折扣等因素，一季度迁入租金下降4.6%，迁入量健康，合同租金收入下降2.3%，较上一季度有所改善 [134][136] - 预计2025年住房市场不会强劲复苏，现有房屋销售驱动的迁入量约占15%，其他85%由多种需求驱动因素构成，需求已从底部回升 [138][139] 问题20: 低迁入租金与开发经济的关系以及公司的应对策略 - 开发环境具有挑战性，行业供应预计将继续下降，但公司团队在寻找有新需求的子市场进行开发，不降低回报预期 [144][145] - 公司凭借全国采购平台和运营平台，有机会在不同市场找到有吸引力的开发机会，且竞争较少 [147]