文章核心观点 FIBRA Prologis将在4月30日举办网络直播和电话会议，讨论第一季度业绩、当前市场状况和未来展望 [1] 会议信息 - 会议时间为4月30日上午9点墨西哥时间 [1] - 直播电话拨打方式：美国和加拿大拨打+1 888 596 4144，墨西哥拨打800 269 4416，其他国家拨打+1 646 968 2525，会议代码4603995；也可于4月30日在www.fibraprologis.com的投资者关系板块观看直播 [2] - 电话重播时间为4月30日至5月7日，美国和加拿大拨打+1 800 770 2030，其他国家拨打+1 647 362 9199，会议代码4603995；重播也将发布在公司网站投资者关系板块 [3] 公司概况 - 公司是墨西哥A级工业地产的领先所有者和运营商 [4] - 截至2024年12月31日，公司投资组合包括509处投资性房产，总面积8710万平方英尺（810万平方米） [4] - 其中包括墨西哥6个工业核心市场的345处物流和制造设施，总租赁面积6550万平方英尺（610万平方米），以及其他市场159栋建筑的2100万平方英尺（190万平方米）非战略资产 [4]

文章核心观点 公司宣布签署新租赁协议，体现其开发平台和运营能力，且介绍了公司基本情况 [1][3] 新租赁协议情况 - 公司签署总面积102,060平方英尺的仓库和配送空间新租赁协议 [1] - 租户为批发服装和促销产品经销商，30个月租期从2025年4月1日开始，含3.5%的年租金涨幅 [2] - 该资产在2024年6月基本完工，目前出租率达69%，使已完工开发项目组合的总出租率达51% [2] 公司评价 - 公司房地产运营执行副总裁称该交易证明公司开发平台和运营能力强，为公司和租户带来互利结果 [3] 公司基本情况 - 公司是专注于美国工业地产收购、拥有和运营的房地产投资信托基金 [3] - 截至2024年12月31日，公司投资组合包括41个州的591座建筑，约1.166亿可出租平方英尺 [3]

财务数据和关键指标变化 - 公司2025年指引假设包含在补充材料中 但未披露具体财务数据 [4] - 2024年第四季度核心投资组合空置率为7 6% 其中已签约740 000平方英尺租赁 包括圣路易斯前FedEx Logistics站点的600 000平方英尺 [24] - 2025年同店投资组合调整为168栋建筑 约2 600万平方英尺 占2月总组合的89% 2024年Q4该组合入住率为92% 预计提升380个基点至95 8% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 中小型空间(25万平方英尺以下)表现强劲 占公司租赁量的95%和自有组合面积的67% [9] - 辛辛那提收购总计762 000平方英尺 交易金额6 130万美元 孟菲斯组合通过资产循环和价值增值活动持续释放价值 [10] - 孟菲斯组合包含100万美元资产 80多个租户 需将办公楼改回工业用途 并开发12万平方英尺土地 属于特殊机会型投资 [70][71] 各个市场数据和关键指标变化 - 克利夫兰市场空置率低于3% 无10万平方英尺以上可用空间 公司已租赁12万平方英尺空置面积 [41] - 哥伦布市场A类物业空置率17% 非A类仅5 2% 显示市场分化严重 [87] - 圣路易斯625 000平方英尺租户表示续租意向 可能扩大至其他场地 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 与Sixth Street的战略交易包括芝加哥组合合资和5亿美元收购资金 被视作转型举措 [6][7] - 当前收购管道超1 100万平方英尺/10亿美元 其中1 5亿美元组合可能采用合资模式 其余主要为资产负债表收购 [15] - 2025年重点为租赁机会和资本配置 中点指引包含3 6亿美元收购 其中7 000万美元已完成 初始收益率约6 75% [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业地产资本持续流入 收购竞争激烈 常出现10-12个竞标者 反映市场定价低于实际资产价值 [55] - 关税政策推动CPG公司增加短期和中期的散货存储需求 租户加速将产品存入仓库 [90][91] - 中小空间(15万平方英尺以下)租金涨幅维持中低双位数 大空间净有效租金增长约10% [32] 其他重要信息 - 公司设立股票回购计划 认为当前股价显著低于NAV预估的20多美元区间 [56] - Anthony Saladino晋升为总裁兼CFO 显示其在收购流程和公司整体管理方面的扩展职责 [60] - 2026年租约到期情况良好 目前无已知的大面积退租计划 [98] 问答环节所有的提问和回答 问题: 10亿美元收购管道的资金结构 - 1 5亿美元组合可能采用合资模式 其余主要为资产负债表收购 集中在2-3个核心市场 [15] 问题: 2025年指引的上下行风险 - 上行来自加速资本配置和空置去化 下行风险包括部署延迟或租赁周期延长 [21] 问题: 圣路易斯租约的续约逻辑 - 国际分销商租户签约时即表示通常长期留驻 并计划引入更多合同填充空间 [38] 问题: Sixth Street的合作深度 - 日常层面多线接触 重点讨论通过合资扩大合作 其17亿美元核心资金可能带来更多工业地产机会 [66] 问题: 价值型与核心型收购的平衡 - 强调应增加价值型投资创造资产价值 但需平衡FFO增长需求 公司团队具备30年专业经验处理复杂资产 [78][80] 问题: 哥伦布物业再租赁进展 - 两个潜在租户可承接全部空间 净有效租金略高于现租约 预计7-9月完成更替 [96]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度核心FFO每股为0 61美元 全年为2 4美元 同比增长4 8% [15] - 2024年现金可用分配总额为3 7亿美元 留存约9500万美元自由现金流 [15] - 净债务与年化调整后EBITDA比率为5 2倍 年末流动性为6 23亿美元 [15] - 2024年同店现金NOI增长5 8% 创历史新高 第四季度增长4 4% [15] - 2025年同店现金NOI增长预期为3 5%至4% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度完成23份租约 总面积240万平方英尺 现金和直线租赁价差分别为19 4%和34 9% [15] - 2024年全年现金和直线租赁价差分别为28 3%和41 8% [15] - 2025年已提前完成70%的预期租赁面积 现金租赁价差达23 8% [9][15] - 开发项目组合总面积250万平方英尺 其中50%在建 16%已预租 已交付部分43%出租 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 非沿海和制造业市场租金增长最为强劲 [8] - 芝加哥子市场收购5栋单租户建筑 总面积72 6万平方英尺 现金资本化率6 5% [10] - 格林维尔-斯帕坦堡市场租赁活动加速 474,000平方英尺建筑已预租 [13][29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 工业供应管道持续收缩 2024年交付量下降30% 预计2025年继续收缩 [7] - 开发合资企业在夏洛特市场建设40万平方英尺 预计稳定收益率为7% [13] - 2025年收购规模预期为3 5亿至6 5亿美元 现金资本化率6 25%-6 75% [18] - 处置规模预期为1亿至2亿美元 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 选举后租户需求普遍增加 主要来自商业服务、建筑产品和航空货运物流行业 [7][8] - 关税政策带来不确定性 但可能刺激更多近岸和回流生产活动 [37] - 2025年初租赁咨询和考察活动显著增加 为12个月来最高水平 [50] 其他重要信息 - 美国轮胎分销商破产进程仍在继续 但所有租金支付正常 [9] - 2025年核心FFO每股预期为2 46至2 5美元 [18] - 2025年G&A费用预计在5200万至5400万美元之间 [18] 问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁价差和2025年租赁面积预期 - 第四季度价差较低因固定利率续约选项 排除后实际价差为34% 2025年价差预计维持在24-25% [22][23] - 租赁面积从1500万平方英尺下调至1400万 因纳舒厄建筑出售和部分租约延期至2026年 [24][25] 问题: 开发项目收益率和斯帕坦堡市场活动 - 坦帕项目预计稳定收益率仍为6%左右 斯帕坦堡市场租赁活动加速 [28][29] - 斯帕坦堡474,000平方英尺建筑已预租 其余部分考察活动活跃 [30] 问题: 关税对租户的影响 - 租户反馈尚不确定 但已观察到存储更多成品以应对关税的趋势 [36][37] - 回流生产决策需要时间 目前影响尚不明确 [38] 问题: 私募交易市场趋势 - 2023年底交易放缓 但2024年2月有所回升 预计全年加速 [42][43] 问题: 选举后租赁活动变化 - 考察和咨询量显著增加 涉及多个市场 包括格林维尔、密尔沃基、芝加哥等 [49][50] 问题: 2025年预期空置率与租赁面积关系 - 1400万平方英尺租赁目标包括新投机租赁和开发项目 非仅到期续约 [55][61] 问题: 2025年开发项目启动计划 - 开发平台运行良好 将根据市场机会适时启动新项目 [64][65] 问题: 提前续约比例和历史对比 - 70%的提前续约比例与过去几年一致 2026年已续约8% [70][71]