核心观点 - 公司2025年第一季度运营表现稳健，核心区域商业地产需求强劲，租金收入同比增长4.3%，同口径组合实际增长1.2% [1][8] - 通过战略资产出售优化组合，2024年以账面价值溢价10%的价格出售资产33亿冰岛克朗，组合总面积较2022年底减少2% [2] - 完成2026年到期银行贷款再融资，债务到期日延长至2031年，2025-2026年仅剩12.4亿克朗债券需偿还 [3][20] - 公司市值低于账面价值加递延税负债，管理层持续执行股票回购计划并系统性提升盈利能力 [4][5] - 计划年内收购Gróska项目增加2.5万平方米资产，并完成Tryggvagata酒店资产收购（企业价值63.75亿克朗） [6][11][13][14] 运营与财务表现 - 第一季度营业收入37亿克朗，其中租金收入34.86亿克朗（同比+4.3%），EBITDA 24.49亿克朗（同比+3.2%） [7][8][9] - 投资性房地产账面价值1940亿克朗，公允价值变动15.17亿克朗，现金及等价物51.13亿克朗 [8][10] - 负债总额1197亿克朗，杠杆率62.8%，权益比率31.9% [8][19] - 物业组合总面积36.5万平方米，出租率97%，94处物业中3处正在申请BREEAM认证 [10][17] 资产收购与开发 - Gróska收购将通过发行2.58亿新股支付，交易完成后原股东将成为公司最大股东 [11][12] - Tryggvagata酒店资产（5500平方米）收购将全现金支付并承担现有债务 [13][14] - Smáralind商场三楼改造新增2000平方米办公空间，Silfursmári 12新办公楼预计2025年夏季交付 [15] - Smáralind餐饮娱乐区升级将于2025年秋季开放，已与多家运营商达成初步协议 [16] 租赁与可持续发展 - 第一季度签署24份租约覆盖7770平方米，包括雷克雅未克市政府幼儿园等大客户 [15] - 新增电动车充电设施，实施新HR系统并持续更新治理政策 [18] 投资者活动 - 将于财报发布日16:15举办现场及线上投资者会议，CEO主持业绩说明 [21][22][23]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度营收为1230万美元，2024年第一季度为1550万美元，主要因2024年第四季度出售Nine Times Square [11] - 2025年第一季度GAAP归属于普通股股东的净亏损为860万美元，2024年第一季度净亏损为760万美元 [11] - 2025年第一季度调整后EBITDA为负80万美元，2024年第一季度为290万美元 [11] - 2025年第一季度现金净营业收入为420万美元，2024年第一季度为700万美元 [11] - 季度末净杠杆率约为58%，加权平均利率为4.4%，加权平均债务到期年限为2.3年 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 与第四季度相比，公司实现120个基点的入住率增长，达到82% [6] - 季度末投资组合加权平均剩余租赁期限为5.4年，51%的租约基于年化直线租金延长至2030年2月之后 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于租赁投资组合中的可用空间，并与现有租户续签租约 [6] - 公司积极营销123 William Street和196 Orchard出售，计划用出售净收益偿还债务，并将投资组合多元化到更高收益资产 [7] - 公司致力于在现有资产上运营并创造价值，通过关注租户保留、物业改善和成本效率来最大化股东价值 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 截至5月1日，公司在多个物业有活跃的租赁管道，预计第二季度完成更多租赁和续约 [7] - 公司认为出售的物业位置优越，关闭交易后有望产生可观回报 [7] - 公司认为投资组合的租赁期限和高质量租户基础提供了显著的稳定性 [8] 其他重要信息 - 公司将在2025年5月29日下午2点以虚拟方式举行年度股东大会 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 文档中未提及问答环节相关内容。

文章核心观点 公司邀请相关人员参加2025年5月15日的投资者会议网络研讨会,介绍了会议安排、参与方式等信息 [1] 会议安排 - 会议时间为2025年5月15日13:00 PM (CET)或14:00 PM (EET) [1] - 由基金经理Tarmo Karotam主持,展示后有问答环节 [1] - 鼓励参与者在会议前一天将问题发送至tarmo.karotam@nh-cap.com [1] 参与方式 - 通过链接https://nasdaq.zoom.us/webinar/register/WN_lUzvGaYZRoCEAqJ761GHZg注册 [2] - 注册截止时间为5月15日12:00 PM (CET)/ 13:00 PM (EET) [2] - 首次参会需下载插件,若无法下载会自动打开支持参会的网页浏览器 [2] 其他信息 - 注册者会在会议前一小时收到提醒邮件 [3] - 会议将被录制并在公司网站www.baltichorizon.com和纳斯达克波罗的海YouTube账户上公开 [3] - 可联系Tarmo Karotam获取更多信息,邮箱为tarmo.karotam@nh-cap.com [4] - 基金由Northern Horizon Capital AS管理,是注册的契约型公共封闭式房地产基金 [4] - 可在www.baltichorizon.com注册接收公司项目和计划等公告和新闻 [4] - 可在www.baltichorizon.com、LinkedIn、Facebook、X和YouTube上关注公司 [4]

业绩总结 - 2025年第一季度净亏损为8,592千美元，相较于2024年同期的7,608千美元有所增加[64] - 2025年第一季度的EBITDA为-918千美元，而2024年同期为2,350千美元[64] - 2025年第一季度的调整后EBITDA为-832千美元，2024年同期为2,928千美元[64] - 2025年第一季度的现金净运营收入（Cash NOI）为4,234千美元，较2024年同期的7,041千美元下降[64] - 2025年第一季度的净经营收入（NOI）为4,171千美元，2024年同期为7,099千美元[64] 用户数据 - 公司的前十大租户中，77%为投资级别，剩余租期为7.8年[4] - 公司的前十大租户中，54.9%为实际投资级评级，21.9%为隐含投资级评级[59] - 123 William Street的出租率为84%，年化直线租金占总租金的46%[23] 财务数据 - 2025年第一季度，房地产投资总成本为4.709亿美元，年化直线租金为4550万美元，整体出租率为82.0%[12] - 2025年第一季度，租户收入为1230万美元，净亏损为860万美元，调整后EBITDA为-80万美元[36] - 2025年第一季度的折旧和摊销费用为3,591千美元，较2024年同期的5,261千美元有所减少[64] - 2025年第一季度的管理费用为3,135千美元，较2024年同期的2,801千美元有所增加[64] - 公司的债务结构为100%固定利率，平均利率为4.4%，净杠杆率为57.9%[36] - 截至2025年3月31日，公司的总资产账面价值为499.4百万美元，减去现金及现金等价物7.1百万美元后的净杠杆为350百万美元[60] - 2025年没有到期债务，平均债务到期时间为2.3年[41] 市场扩张与新策略 - 123 William Street的租约扩展将增加约2.5万平方英尺的租赁面积，并延长10年的租期[33] - 公司的投资组合包括六个主要位于曼哈顿的混合用途办公和零售公寓建筑，总面积为100万平方英尺[12] 其他信息 - 2024年第四季度，9 Times Square的销售价格为6350万美元，净现金收益约为1350万美元[11] - 顾问及其附属公司持有约150万股公司股票，显示出对公司的承诺[52]

公司管理层变动 - 4月10日年度股东大会后，Hreiðar Már Hermannsson接替Garðar Hannes Friðjónsson成为公司首席执行官 [3] 公司运营情况 - 2025年前三个月公司收入和EBITDA强劲增长，运营符合预算，营业收入达29.64亿冰岛克朗，较2024年同期增长9.4%，其中租金收入25.89亿冰岛克朗，同比实际增长4.7%，运营费用11.47亿冰岛克朗 [4] - 估值变动、销售收益、折旧和摊销前的营业利润达18.17亿冰岛克朗，较上年同期的17亿冰岛克朗增长6.9%，税前利润达17.08亿冰岛克朗，集团2025年前三个月总利润达13.66亿冰岛克朗 [5] - 2025年前三个月净营业收入（NOI）比率为69.6%，2024年同期为71.0% [6] 公司资产负债情况 - 2025年3月31日公司总资产达1608.9亿冰岛克朗，其中投资性房地产估值1476.06亿冰岛克朗，自用资产达58.16亿冰岛克朗，期末公司权益达540.27亿冰岛克朗，权益比率为33.6% [7] - 2025年3月31日公司总负债达1068.63亿冰岛克朗，其中有息负债为873.36亿冰岛克朗，递延所得税负债为144.92亿冰岛克朗，贷款价值比率为54.6% [10] - 2025年2月初公司发行新债券系列EIK 150536，该系列债券通胀挂钩利率为3.8%，2月初售出40亿冰岛克朗，2月底售出20亿冰岛克朗，增加后该系列债券总规模为60亿冰岛克朗，最大规模为100亿冰岛克朗 [10] 公司房地产投资组合情况 - 2月底公司出售Rauðarárstígur 27并同时移交该物业，该物业自去年夏天租户离开后大多空置，该物业销售收益约为4200万冰岛克朗 [11] - 自2024年底以来，阿克雷里的Glerártorg一直处于非约束性要约程序中，但2025年3月初宣布该要约程序结束，因未为公司带来满意结果，公司将继续将该广场开发成冰岛北部的主要购物和服务中心 [12] - 收购Festing hf.的谈判正在进行，预计第二季度达成结论，若收购成功，公司房地产投资组合将增加超4.3万平方米 [13] 公司租赁情况 - 第一季度公司租赁表现良好，较年初提高0.7个百分点，季度末为94.3% [14] - 公司与新老租户签订近6700平方米的租赁协议，本季度还收回近4600平方米的租赁面积 [15] 公司展望 - 公司2025年展望与2月5日公布的一致，根据2025年财务计划，公司预计按2025年1月消费价格指数的不变价格计算，其营业收入将在120.55 - 125.45亿冰岛克朗之间，其中租金收入预计在103.75 - 108亿冰岛克朗之间，预计租金收入实际增长约5%，公司还预计全年EBITDA将在76.2 - 79.4亿冰岛克朗之间 [16] - 公司目标是到2025年底，入住率达到95%，并签订6400平方米的开发空间协议，若计划实现，公司预计根据上述预测，基于当前资产组合的租金收入每年将增加5.4 - 5.7亿冰岛克朗 [17] 公司其他动态 - 未来几周公司办公室将迁至Smáratorg 3的Turninn [18] 公司会议安排 - 2025年5月9日上午8:30将在雷克雅未克诺迪卡希尔顿酒店一楼的VOX俱乐部为市场参与者举行公开简报会，上午8:00提供简易早餐，首席执行官Hreiðar Már Hermannsson和首席财务官Lýður H. Gunnarsson将展示业绩并在展示后回答问题，会议也将在线直播 [20] 公司财务日历变更 - 2025年第二季度财报计划于8月13日公布，第三季度财报计划于10月29日公布，2025年管理层业绩和2026年预算计划于2026年2月5日公布，2025年年报计划于2026年3月12日公布，财务信息将在市场收盘后公布 [22]

文章核心观点 公司公布2025年第一季度未经审计财务结果，围绕“现代城市生活”战略开展业务，通过明确关键绩效指标衡量业绩，在租赁、财务等方面有一定表现，同时制定了未来目标和策略以提升运营效率和投资回报 [1][3][4] 战略与目标 - 过去几年专注重塑战略，以在高要求环境中为投资者创造可持续价值 [2] - 执行“现代城市生活”战略，强调开发中心位置多功能房产，满足租户等需求 [3] - 2025年关注四个关键绩效指标，包括租赁表现等 [4] - 2025年目标为提高投资组合入住率、降低贷款价值比、推进社会和环境承诺 [7] - 长期目标为年底入住率不低于90%、2027年净营业收入达每平方米130欧元、贷款价值比不超50%、优化房产组合 [8] 租赁表现 - 2025年前3个月签署约2000平方米新租约，续租约5500平方米，吸引7个新租户，8个现有租户续约 [4] - 截至2025年3月底，按交付日期计算投资组合入住率为82.3%，按签约日期计算为86.9%，近9个月到期租约少于14% [5] - 截至2025年3月31日，加权平均未到期租约期限至首个解约权为3.6年，高于2024年12月和2023年 [6] 财务状况 收入与利润 - 2025年第一季度集团合并净租金收入为300万欧元，较2024年第一季度的280万欧元增长6.3% [13][14] - 2025年第一季度集团净亏损96.8万欧元，2024年第一季度净亏损62.4万欧元，主要因投资性房地产处置损失 [15] 资产价值 - 截至2025年第一季度末，投资组合由11处房产组成，公允价值为2.262亿欧元，较2024年12月的2.412亿欧元下降 [16] - 截至2025年3月31日，基金总市值为2.432亿欧元，较2024年12月的2.56亿欧元下降，主要因出售Meraki办公楼 [17] - 截至2025年3月31日，基金净资产价值为9720万欧元，较2024年12月的9810万欧元下降，主要因Meraki处置损失 [18] 负债与现金流 - 截至2025年3月31日，计息贷款和债券为1.389亿欧元，较2024年12月的1.49亿欧元下降 [19] - 2025年第一季度核心经营活动现金流入为130万欧元，投资活动现金流入为1430万欧元，融资活动现金流出为1280万欧元 [20][21] 可持续发展 - 投资组合100%获得BREEAM认证 [11] - 2024年基金获GRESB三星评级，实施改进计划，目标2025年获四星评级 [12] - 截至2025年第一季度末，绿色租约占比达95%，目标未来进一步提高 [7] 房产组合详情 |地区|房产名称|行业|公允价值（千欧元）|净可租赁面积（平方米）|直接房产收益率|净初始收益率|入住率| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |维尔纽斯|Europa SC|零售|36106|17127|2.7%|3.1%|81.6%| |维尔纽斯|North Star|办公|19550|10740|5.6%|6.2%|90.3%| |维尔纽斯|总计| - |55656|27867|3.9%|4.7%|85.0%| |里加|Upmalas Biroji BC|办公|19241|11204|3.4%|4.3%|64.1%| |里加|Vainodes I|办公|15936|8128|6.2%|8.5%|100.0%| |里加|LNK Centre|办公|11641|7452|-2.4%|-3.7%|0.0%| |里加|Sky SC|零售|4910|3260|8.7%|9.3%|100.0%| |里加|Galerija Centrs|零售|60863|19441|3.4%|4.5%|84.7%| |里加|总计| - |112591|49485|3.3%|4.4%|70.8%| |塔林|Postimaja & CC Plaza|零售|21876|9232|3.1%|5.2%|100.0%| |塔林|Postimaja & CC Plaza|休闲|13195|7877|6.4%|5.8%|100.0%| |塔林|Lincona|办公|13110|10767|6.7%|8.3%|92.6%| |塔林|Pirita SC|零售|9792|5425|6.6%|8.5%|97.1%| |塔林|总计| - |57973|33301|4.9%|6.6%|97.1%| |总计| - | - |226220|110653|3.9%|5.0%|82.3%| [24]

文章核心观点 公司获得华沙比拉内地区一块土地75%股份的永久使用权，这是实现2025年目标的重要一步 [2][4] 公司土地收购情况 - 公司获华沙比拉内地区沃琴斯卡街一块指定用于道路的土地75%股份永久使用权，土地面积1155平方米，使用至2089年，该决定为在土地和抵押登记处登记永久使用权提供法律依据 [2] - 收购地块目前用于公司内部道路，是物业综合体街道布局一部分，有助于公司当前租赁业务和未来在该地区投资计划 [3] 公司物业权益情况 - 比拉内综合体总面积159300平方米，公司拥有约58%物业永久使用权、约1%物业所有权和41%物业占有权 [3] 收购相关后续 - 收购物业最终价值将在独立估值后确定 [4]

财务业绩发布安排 - 公司将于2025年5月15日美股收盘后发布2025年第一季度财务业绩 [1] - 管理层将在同一天美东时间下午5点举行网络直播/电话会议讨论业绩 [1] 投资者参与方式 - 电话接入需拨打美国境内(800) 715-9871或国际(646) 307-1963 会议ID为8746759 [2] - 网络直播可通过公司官网投资者关系页面https://ir.caliberco.com/参与 [2] - 财报新闻稿及演示材料将在投资者关系网站的"财务业绩"栏目发布 [3] 公司业务概况 - 资产管理规模达29亿美元 拥有16年房地产管理和开发经验 [4] - 专注于酒店业、多户住宅和多租户工业地产 目标为全市场周期盈利 [4] - 核心竞争优势在于投资全球房地产机构常忽视的项目、策略和地区 [4] - 内部共享服务团队增强对房地产项目的控制力和投资机会洞察力 [4] - 投资者可通过纳斯达克上市公司股票或私募基金参与投资 [4] 联系方式 - 投资者关系负责人Ilya Grozovsky 联系方式+1 480-214-1915 邮箱Ilya@CaliberCo.com [6]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净收入为330万美元，摊薄后每股0.11美元，受390万美元利率衍生品非现金未实现损失影响，约每股0.17美元 [11] - 第一季度现金可分配金额（CAD）为710万美元，每股0.31美元，非GAAP指标 [11] - 3月31日摊薄后每股账面价值为12.59美元，较12月31日减少0.56美元，主要因抵押收入债券投资组合公允价值下降和净收入与分红差异 [12] - 截至3月31日，无限制现金及现金等价物为5140万美元，较12月31日的1470万美元大幅增加，源于资产出售、投资赎回和优先股发行 [14] - 截至3月31日，担保信贷额度可用约4150万美元 [14] - 债务投资组合截至3月31日总计12.9亿美元，占总资产84% [16] - 第一季度为抵押收入债券、政府发行人贷款及相关投资承诺提供资金6060万美元，正常赎回和偿还约1.13亿美元 [17] - 截至3月31日，债务投资未来资金承诺约5200万美元 [17] - 第一季度将信贷损失准备金减少17.2万美元 [18] - 截至3月31日，合资企业股权投资组合包括11处房产，账面价值约1.68亿美元 [19] - 截至3月31日，合资企业股权投资剩余资金承诺总计2070万美元 [19] - 2025年1月出售Vantage at Tomball项目，收入1420万美元 [19] - 2025年5月出售Vantage at Halodis项目，预计第二季度报告投资收入180万美元和销售收益16.3万美元，约每股净收入和CAD 0.08美元 [20] - 截至3月31日，债务融资工具未偿还本金余额约16亿美元，较12月31日减少约370万美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多户抵押收入债券无宽限请求，所有借款人截至3月31日按时支付本息 [7] - 稳定抵押收入债券组合底层房产截至3月31日实际入住率为89.5% [7] - Vantage合资企业股权投资包括5处房产，4处已完工，1处待评估开发或出售，初期租赁项目租赁活动良好 [8] - 与Freestone Development Group有4项合资企业股权投资，1处已完工并开始出租，2处已开工，1处已开始场地工作 [9] - Velage Senior Living Carson Valley项目已获入住证书，预计不久开业，超70张床位有租赁押金 [10] - Jessam at Hayes Farm项目接近完工，已开始租赁活动 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年第一季度美国市政债券市场不佳，投资级免税债券是表现最差的固定收益资产类别 [24] - 2月10年期MMD为3%，30年期MMD为4.01%；3月分别为3.26%和4.24%；截至5月6日收盘，分别为3.33%和4.4% [25] - 目前10年期市政债券与国债比率为77%，30年期为91%，高于2月底的66%和84% [26] - 1 - 4月市场发行量大，每月平均约42.5亿美元，巴克莱预测5月供应40 - 44亿美元 [27] - 第一季度基金资金流入约110亿美元，4月流出36亿美元 [27] - 过去12个月平均每周二级市场交易量为350亿美元 [28] - 第一季度末，市政高等级指数总回报率为 - 0.2%，高收益指数为0.8% [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续作为长期持有者持有主要为固定利率的抵押收入债券投资 [13] - 持续推进与BlackRock的新建设贷款合资企业，填补商业银行在经济适用房建设贷款业务收缩带来的市场空白 [28] - 继续寻求向新老投资者发行B系列优先股 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市政债券市场不确定性仍是投资者的共同主题，立法和监管事件未对公司投资产生重大影响 [26] - 公司认为在当前流动性水平下，有能力为当前融资承诺提供资金 [15] - 公司认为在各种情景下，假设无重大信用问题，已对市场利率波动对净利息收入的重大波动进行了对冲 [16] 问答环节所有提问和回答 问题: 联邦、州和地方政府的拟议转变是否会影响市政信用评级和估值 - 目前处于早期阶段，政府提出了一些预算提案，包括消除社区发展整笔拨款计划、针对公共住房管理局的赠款以及可能将第8节资金分配从联邦项目改为州项目，但这些提案在之前的政府中未通过国会程序，最终结果仍不确定 [33][34] 问题: 关税是否改变了公司对与BlackRock合资企业业务的近期看法 - 截至目前，与赞助商的讨论中，未看到因关税导致建筑材料成本上升而对项目预算产生重大影响，未来随着项目进入招标和锁定价格阶段，可能会有更多实时数据 [38] 问题: 与BlackRock合资企业的业务规模 - 与BlackRock合资企业的承诺资本约8300万美元，试图在未来12 - 18个月内部署约4.5亿美元的贷款能力 [40] 问题: 未来合资企业销售收益是否会比历史水平更温和，除保险外是否还有其他影响因素 - 保险成本增加仅影响了1月出售的Tomball资产，Halodis资产未出现相同情况，多户住宅市场投资尚未完全好转，市场利率和资本回报率预期仍面临压力，公司将继续监测 [41][42] 问题: Vantage合作伙伴在盈利能力较低的情况下表现如何 - Vantage的商业模式不仅依赖销售收益，还包括开发商费用，其经济动机与公司一致，双方利益一致，继续合作无担忧 [46][47] 问题: 抵押收入债券（MRB）和政府发行人贷款（GIL）业务的总净资产收益率（ROE）实时更新情况 - 公司的套期保值计划使大部分浮动利率资金成本固定，ROE预计在投资期内保持相对稳定，个别投资的ROE预计不会有重大变化 [50][51] 问题: Jelote销售中购买债券占总发行债券的比例以及该交易的套期保值基础上的ROE - 购买了约15%的高级A1债券（面值约600万美元，总面值约4200万美元），购买了约50%的B系列债券，另一50%由传统市政高收益债券基金购买，交易刚完成，杠杆条款未最终确定，将在TOB融资完成后跟进提供ROE信息 [54][55]

财务数据和关键指标变化 - 本季度调整后净收入为每股0.28美元，可分配收益为每股0.40美元，略低于预期 [5][13] - 本季度经常性服务收入为4550万美元，较上一季度减少约180万美元，预计下一季度在4400 - 4500万美元之间 [13] - 预计下一季度调整后每股收益在0.28 - 0.30美元之间，调整后EBITDA在1900 - 2000万美元之间，可分配收益在每股0.42 - 0.44美元之间 [15] - 股息支付率约为79%，公司现金1.37亿美元且无企业债务 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 公共资本客户业务 - DHC第一季度营收、标准化每股FFO和调整后EBITDA均大幅超出市场预期，SHOP板块合并NOI同比增长49% [9] - SVC第一季度业绩超预期，酒店组合RevPAR同比增长2.6%，跑赢行业40个基点，计划今年出售123家非核心酒店，约11亿美元 [10] - ILPT第一季度完成230万平方英尺的租赁活动，加权平均租金较之前高出约19%，持续探索去杠杆和债务再融资 [11] - OPI全国办公物业组合面临困境，正探索解决即将到期债务的方案 [11] 私人资本业务 - 本季度完成两笔南佛罗里达住宅社区合资收购，交易总额约1.96亿美元，筹集6430万美元股权资金，公司出资1100万美元，持有15%权益 [6] - 4月收购芝加哥以外价值2100万美元的增值社区购物中心，目前入住率77%，目标回报率为中高个位数，未来6 - 12个月计划收购约1亿美元的增值零售物业组合 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 住宅市场新供应减少，预计2026年租金增长和入住率提高，关税行动将进一步减缓新开工建设，阳光地带市场住房短缺 [6] - 零售市场过去几年空置率降低，有积极的吸纳情况，预计未来空置率将保持在较低水平 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划利用市场波动机会，通过合资收购和资产配置实现多元化，增加私人资本AUM，目标是未来五年私人资本AUM占比超一半 [6][9] - 公司利用自身零售专业知识，开展增值零售投资，先使用资产负债表收购，建立业绩记录后再筹集第三方资金 [8][23] - 行业当前募资环境具有挑战性，但公司对未来增长有信心，过去五年私人资本AUM从接近零增长到超120亿美元 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济环境不确定，管理的股权REITs资本支出减少，去杠杆活动影响公司收入，但公司认为当前是利用市场机会的时机 [5] - 尽管市场波动使部分投资者暂时暂停新资金分配，但公司对未来增长有信心，相信业务模式具有韧性 [5][12] 其他重要信息 - 公司发布年度可持续发展报告，展示对约2000处物业可持续性的承诺 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 增值零售收购的战略理由、使用资产负债表的原因及业务计划 - 公司在零售领域有15年投资经验，管理约50亿美元AUM和超500处零售物业，认为零售市场出现转折点，社区购物中心有高回报潜力 [19][20] - 目前先使用资产负债表投资，建立业绩记录后再筹集第三方资金，预计未来会在更多资产类别开展此类投资 [23][25] 问题2: 本季度建设费用较低的原因、当前运营率情况及季节性影响 - 每年第一季度是季节性低点，由于REIT客户司法支出和资本限制，当前运营率可能会持续几个季度 [26] 问题3: 股息覆盖情况及资本分配考虑 - 公司对当前股息支付率感到满意，认为有能力增加资产负债表投资，同时保持股息相对稳定 [29][30] - 目前股息覆盖率约79%，是季节性低点，随着AUM增长和REIT股价改善，股息风险不是关注重点 [33] 问题4: 潜在合作伙伴投资的条件和资金到位时间 - 合作伙伴寻求更高回报，公司正加大对增值投资的资源投入，投资者仍在投资，公司预计2025年在私人资本项目上支出超10亿美元 [36][38] - 预计随着市场和利率环境稳定，LP会更愿意投入资金 [37] 问题5: 本季度是否会增加资产负债表投资 - 在住宅领域有可能增加投资，但增长关键是筹集第三方资金并共同投资 [39][40] 问题6: 增值购物中心投资组合规模 - 已收购项目投资2100万美元，约20.4万平方英尺，计划将投资组合扩大到约1亿美元，目前无额外项目处于意向书或合同阶段 [42][43] 问题7: 建设监督收入是否考虑处置活动 - 建设监督收入已包含所有计划支出和处置活动 [45]