公司财务信息发布安排 - 公司将于2025年11月4日发布截至2025年9月30日的第三季度财务业绩 [1] - 公司将于美东时间当日上午8点举行电话会议和网络直播，讨论业绩并提供业务更新 [1] 投资者关系活动参与方式 - 访问公司投资者关系网站可观看电话会议网络直播或回放 [2] - 通过在线注册活动页面可获得电话会议拨入信息和会议ID，可在会前完成注册 [2] 公司业务概况 - 公司是全球住宅房地产服务领域的领导者，业务包括特许经营、经纪、搬迁、产权和结算服务，以及抵押贷款和产权保险承保的少数股权合资企业 [3] - 公司拥有多个知名房地产品牌，包括Better Homes and Gardens® Real Estate, CENTURY 21®, Coldwell Banker®, Coldwell Banker Commercial®, Corcoran®, ERA® 和 Sotheby's International Realty® [3] - 公司全球网络拥有超过300,000名加盟代理商 [3]

纽约市租金市场概况 - 2025年第三季度纽约市租金中位数达到3,599美元，较去年同期上涨54% [1] - 租金价格自2022年春季反弹至疫情前水平后持续飙升，目前较疫情前水平高出202% [1] - 所有行政区的租金在过去一年均出现上涨，其中布鲁克林涨幅最大达68%，曼哈顿为60%，布朗克斯为49%，皇后区为22% [2] 不同户型租金表现 - 较小户型（最多两居室）租金涨幅最大，中位数租金同比上涨60%至3,581美元 [2] - 较大户型租金增长相对温和，同比涨幅仅为10% [2] 租金负担能力与替代方案 - 按照"30%收入规则"，租户需要达到较高收入水平才能负担典型纽约市租金：布朗克斯月收入需10,517美元，布鲁克林需13,307美元，曼哈顿需15,823美元，皇后区需11,463美元 [8] - 支付纽约市当前中位数租金的租户，在全国许多热门市场可负担价格在400,000美元至690,000美元之间的房屋 [4] - 扬克斯是附近市场中有吸引力的选择，当地典型房屋价格约为421,000美元，纽约市租户可用同等月租金成本实现购房 [5] 周边郊区购房可行性 - 新泽西郊区如Toms River、Brick、Freehold和泽西市是潜在选择，房屋价格区间在中档400,000美元至高档600,000美元 [6] - 具体数据显示，支付布朗克斯租金(3,155美元)的租户在Toms River可负担437,000美元房屋，支付布鲁克林租金(3,992美元)可负担553,000美元房屋，支付曼哈顿租金(4,747美元)可负担657,000美元房屋，支付皇后区租金(3,439美元)可负担476,000美元房屋 [7] 远距离迁移市场分析 - 纽约市租户可考虑的远距离市场包括费城(286,000美元)、匹兹堡(276,000美元)、奥兰多(391,000美元)和默特尔比奇(289,000美元) [8] - 那不勒斯是唯一超出大多数租户负担能力的流行目的地，因较高房价和保险成本抬高了购房门槛 [8] - 具体数据显示，支付布朗克斯租金的租户在费城可负担451,000美元房屋，在匹兹堡可负担434,500美元房屋，在奥兰多可负担429,500美元房屋，在默特尔比奇可负担461,500美元房屋 [8]

文章核心观点 - 资深房产界人士提出，相较于因寓意而被忌讳的4楼和18楼，五种特定类型的楼层存在更多实际弊端，应优先避免选择 [1][3] 无独立院落的一楼 - 无独立院落的一楼面临采光和通风不佳的问题，可能导致白天需点灯照明及地面长期潮湿 [8] - 夏季蚊虫侵扰严重，影响开窗及室内空气流通 [8] - 私密性较差，需加强防盗措施，存在不安全感 [10] - 临近地面的噪音易穿透楼体，影响居住宁静 [11] 易受管道反水困扰的二楼 - 二楼最突出的缺点是易发生管道反水，厨房和卫生间污水可能倒灌，造成家中狼藉 [12] - 尤其在夏季，污水倒灌会散发难以忍受的异味，严重干扰正常生活 [12] 紧邻临街商铺的楼层 - 若楼下为超市或水果店等人流量大的商铺，顾客进出频繁会不可避免影响楼上居民休息 [12] - 若楼下为餐饮店，楼上居民需忍受持续嘈杂声和弥漫入室的油烟气味 [13] 缺乏阁楼的顶层 - 无阁楼的顶层普遍存在隔热效果差的弊端，导致冬寒夏暑，需常年依赖空调，能源消耗巨大 [14] - 在梅雨季节，持续大雨可能导致雨水从外墙渗入内墙，损坏室内装修，且修复后难以保证不再渗水 [15] 腰线层的房屋 - 若居住在腰线层的上一层，需频繁清理平台上的高空抛物及雨雪天气的积水，增加家务负担 [17] - 若居住在腰线层的下一层，腰线层的遮挡会使房间光线昏暗、通风受阻，长期影响心情及身体健康 [17]

市场整体表现与分化 - 一线城市二手房市场整体承压，深圳8月二手房新增挂牌量同比暴涨94%，上海新增1.55万套，同比涨51% [3] - 与整体市场下行形成对比，核心城市高端住宅市场呈现“越涨越买”的态势，2025年一季度上海600-800万、800-1000万、1000-3000万三个总价段二手房成交实现同环比齐增 [3] - 市场呈现典型的“K型分化”，2025年6月上海和深圳中端房源（300-1000万元）挂牌占比下降，而低总价（100-300万元）和高总价（1000万元以上）房源挂牌占比双双回升 [9] 高端及改善型住宅市场趋势 - 高端住宅需求坚挺，2025年6月上海1000万元以上豪宅挂牌套数占比出现回升 [6] - 改善型和豪宅需求逆势崛起，2025年1季度京沪深杭四城140平以上面积段成交套数占比稳中有增 [4] - 核心区域优质房产表现抗跌甚至增值，上海徐汇区尚汇豪庭项目2025年一季度成交套数较2024年四季度增长36%，成交均价环比上涨2% [3] - 城市核心区成交占比持续上升，如上海徐汇区、普陀区、长宁区，深圳南山区、福田区，杭州拱墅区、上城区、西湖区 [5] 购房者心理与需求转变 - 购房者心理发生根本转变，从过去的投资思维转向对居住品质的追求 [3] - 购房者正在重新定义“好房子”，具备稀缺地段、优质产品、完善配套等不可复制特质的房产更受青睐 [10] 受市场青睐的房产类型 - 第一类为核心区域的高品质豪宅 [6] - 第二类为城市核心区的“中年豪宅”，指2014-2019年间销售交付的楼盘，具有得房率高、用料扎实、自住氛围好等特点 [7] - 第三类为具有不可替代性的低总价老房，需满足地段不可替代、价格已跌至底部、面积小总价低三个条件 [8] 市场数据与价值体系重构 - 高端房源市场热度与整体市场背离，2025年3月百城二手房找房热度指数同比下跌10.6%，但高端房源却逆势上涨 [11] - 价值体系正在重构，北京600万元以上各总价段挂牌套数占比均呈现稳中有增态势，其中600-800万元总价段挂牌占比由上月的10.40%增至11.27% [9] - 刚需市场压力加大，2025年6月杭州100-300万元总价段房源占比近半数，90平方米以内小户型占比持续攀升 [11] 未来市场趋势展望 - 高端市场预计将供需两旺，核心地段高品质住宅仍将保持热度 [11] - 区域分化将加剧，城市核心区与远郊区的差距越拉越大，核心区域成交占比持续上升，而外围区域成交占比低且环比持降 [12] - 一线城市楼市正在经历价值重构，寻找新的平衡点 [12]

核心观点 - 一位购房者因发现房屋存在漏水、潜在霉菌及无法获得房屋保险等问题试图退出交易，但卖家拒绝退还近5000美元的定金，导致交易陷入僵局并引发财务与健康风险 [1][4][5] 房屋检查与质量问题 - 买方在尽职调查期间发现屋顶热水器附近存在漏水问题，且漏水源头实际来自屋顶 [2] - 卖方同意就屋顶维修等一些问题提供信用补偿，但问题并未就此结束 [2] - 该房产已空置超过六个月，由于漏水存在时间过长，尤其是在夏季，很可能已导致严重的霉菌问题 [3] 融资与保险障碍 - 买方在更换贷款机构以获得更优抵押贷款利率后，多家保险公司因担心水损和潜在霉菌问题而拒绝为该房屋提供保险 [3] - 若无法获得房屋保险，则无法获得贷款，这构成了交易的关键障碍 [5] 定金纠纷与各方责任 - 卖方拒绝退还买方近5000美元的定金 [1][5] - 买方承认自身负有责任，同时认为其房地产经纪人未就潜在霉菌问题提供建议也应承担责任 [3] - 买方陷入两难境地：既担心入住有霉菌的房屋影响健康（因其有哮喘病史），又不愿损失定金 [4][5]

文章核心观点 - 文章核心观点认为，在住宅房地产市场中，一楼房源因其被低估的性价比和独特的附加优势，正成为精明的购房者，尤其是有经济实力的家庭，所青睐和争相抢购的选择，而传统观念中对其缺点的认知可能存在偏差[1][3] 购房者偏好与市场认知转变 - 过往购房观念中，一楼和顶楼被视为“不受待见”的楼层，普遍认为其缺点弊大于利[4] - 然而，智慧的购房者已看穿表象，深刻理解到一楼所蕴含的巨大性价比，经济实力雄厚的购房者对一楼情有独钟，甚至争相抢购[3][4] 一楼住宅的主要优势 - **经济性**：一楼的房价通常最为经济实惠，能为购房者大大缓解经济压力[4] - **生活便利性**：对于家中有老人和小孩的家庭而言，一楼的便利性与舒适度是其他楼层难以比拟的，进出家门无需等待电梯，省时省力，极大地提升了生活效率[4] - **专属庭院空间**：城市社区绿化设计日益完善，选择一楼往往意味着拥有一方属于自己的专属小院，可作为绿意空间或“小农场”使用[6] - **长期费用节省**：居住在一楼无需缴纳电梯使用费，这是一笔日积月累的经济节省[6] 对常见缺点的反驳 - **噪音问题**：大多数小区一楼与人行道之间设有缓冲距离，夜间行人稀少噪音减弱，关上门窗便可有效隔绝细微声响，对居家休息影响微乎其微[6] - **采光与通风**：在规划一楼庭院种植时，需留意避免过于高大的乔木，以免遮挡室内采光与通风[6]

文章核心观点 - 购房决策中，楼层选择失误是导致家庭换房的重要且常被忽视的动因，提前了解楼层优劣可规避巨大经济和精力损耗[2] - 未来十年，高层及小高层住宅的“黄金楼层”价值将随社会趋势（如老龄化、设施老化）演变，3-8层、中间层及高舒适度楼层（VLPNV/顶层）将成为潜力股[4][12][18] 楼层选择焦点与价值决定因素 - 楼层选择需重点考量高层和小高层住宅，其价值由未来住房发展趋势决定，今日不起眼的楼层未来可能成为“黄金楼层”[4][5] 关于楼层选择的三个隐藏知识点 - **高层住宅层数限制**：建筑规范将超过100米建筑界定为超高层，要求更严且成本更高，因此开发商倾向建设33层（约99米）以内住宅以规避超高层范畴[8] - **设备层与腰线层影响**：设备层多位于10-20层（如33层住宅可能在16或17层），运行时可能产生噪音和电磁辐射；腰线层通常位于低层（如33层住宅第6层附近），有保温隔热及安全防护作用，但可能遮挡视线[9][10] - **顶层防水性能**：从技术层面看，顶层防水、隔热、保温已非难题，关键在于开发商施工质量；新房顶楼防水通常有5年质保，质保期满后整体重做费用仅需几千元[11] 未来十年的“黄金楼层”潜力区间 - **中间层（稳健价值基石）**：位于楼栋总高度1/3至2/3之间的楼层（如33层住宅的11至22层），采光、通风、视野均衡，是开发商定价重点区间[13] - **3-8层（老龄化与设施老化双重红利）**：未来十年价值将跃升，原因包括：1) 老龄化趋势推动需求，预计2030年60岁以上人口占比将达25%，低层更受老年群体青睐；2) 高层住宅电梯等设施老化后，7-8层以下楼层宜居性更凸显；只要楼间距合规，此区间可满足大寒日不低于2小时的日照国家标准[14] - **“VLPNV”楼层（尊享宜居体验）**：代表隐私性好、光照足、无地面噪音干扰、视野开阔且通透性佳的楼层，通常位于较高位置（如次顶层或33层住宅中超过20层的楼层），因稀缺和高舒适度成为开发商高端产品线[15][16] - **顶层（品质住宅价值典范）**：在施工品质有保障的前提下，顶层因其视野、隐私及高端生活品质，成为部分开发商的“顶豪”产品，价值可能远超同楼平层[17] 购房决策总结 - 选择楼层需结合自身实际需求：家中有老人或小孩且房龄较老，应优先考虑3-8层等较低楼层；若房龄较新且物业管理优秀，选择高楼层亦无妨；最适合的楼层才是真正的“黄金楼层”[18]

房地产市场楼层偏好数据 - 2025年上半年新建住宅销售中6-11层中间楼层最受欢迎占总销量45% [1] - 最不受欢迎楼层为1层顶层和设备层正上方 [1] 不建议购买楼层分析 - 1层存在潮湿蚊虫多私密性差安全隐患大问题2024年保险公司数据显示1层入室盗窃案件比例是其他楼层3倍 [2] - 顶层存在夏热冬冷漏水风险电梯检修不便问题2025年能耗调查显示顶层空调能耗平均比中间楼层高25%至30% [2] - 设备层正上方或下方受噪音震动困扰小区物业数据显示设备层周边投诉率是其他楼层25倍 [2] 各楼层特点及适合人群 - 低楼层2-3层出入方便适合老人孕妇有小孩家庭但视野受限光照时间比高层少15%至20% [3] - 中楼层4-11层为黄金楼层视野采光通风均衡2025年上半年成交数据显示其升值空间和转手率高于其他楼层 [3] - 高楼层12层以上视野开阔空气清新但依赖电梯2024年物业服务调查显示高层电梯投诉率是低层4倍2025年新建小区智能双梯系统故障率下降40% [3] 选楼层关键考虑因素 - 需考虑年龄家庭成员情况作息习惯噪音敏感度电梯依赖程度 [6] - 2025年声学研究所测试显示10层以上住宅比1-3层环境噪音平均低8-12分贝 [6] - 看房应在不同时间段体验电梯等待时间 [6] 其他选房技巧 - 2025年房产观察数据显示朝南房子比其他朝向平均贵10%至15% [7] - 可检查楼层隔音效果如带皮球测试声音传递 [8] - 应提前考虑未来家庭变化如生育或老人入住 [9] - 2025年上半年物业服务报告显示知名品牌电梯故障率比普通品牌低30% [10] 楼层选择趋势 - 随着人口老龄化和电梯技术提升低层与高层价格差距缩小智能社区配备备用电源和自救系统提高高层安全便利性 [12] - 配备智能电梯调度系统小区早高峰等电梯时间控制在1分钟内 [12]

核心观点 - 一对夫妇因无法负担理想社区的房价 选择在父母的后院建造一个附属住宅单元 以此实现居住在理想区域并节省开支的目的[1] 住房成本与市场状况 - 加州丹维尔地区2024年8月的房屋销售中位价高达180万美元[1] - 建造ADU的总成本为50万美元[1] - 夫妇此前租住两居室公寓的月租金为3086美元[4] 替代性住房解决方案 - 附属住宅单元是一种应对高房价的替代性住房解决方案[1] - ADU建在父母位于圣拉蒙的房产后院 该地与丹维尔相邻[1] - 根据美国房地产法律 ADU作为永久性建筑 其所有权归属于土地所有者 即父母[2] 财务安排与节省 - 夫妇目前每月支付约2900美元 涵盖 utilities 并可能用于偿还父母房产的15年期抵押贷款[3] - 与之前租金相比 每月节省约186美元[4] - 通过共享父母房屋的屋顶太阳能电池板 分摊电费 降低了公用事业成本[4] - 无需支付业主协会费用 进一步降低了月度总支出[4] - 潜在的隐性节省包括无需支付宠物看管费 以及未来祖父母提供 childcare 可能每月节省1370至1630美元[5] 居住条件与潜在权益 - 新建的ADU面积为1200平方英尺 包含三间卧室 其中一间被改造成私人桑拿房和健身房[3] - 夫妇虽不直接拥有房屋产权 但可能与父母私下协商了可获得部分所有权的协议[3]

文章核心观点 - 外国资金正重新流入美国住房市场 高利率及经济政治担忧未构成阻碍 国际买家更倾向于全现金交易 [1][5] 外国投资规模与趋势 - 在2024年4月至2025年3月期间 外国买家购买了价值560亿美元的美国成屋 总额较上年增长约三分之一 [2] - 同期外国买家购买的房产数量跃升44%至78,100套 [2] - 尽管近期增长 当前投资水平仍远低于十年前 2017年非美国公民购买了约284,500套成屋 支出达1,530亿美元 与2017年相比 2024年的支出下降了80%以上 为2012年以来的最低投资期 [3] 外国买家构成与来源 - 约56%的外国买家是居住在美国的非美国公民移民 [3] - 中国买家占比最高 为15% 其次是加拿大（14%）、墨西哥（8%）、印度（6%）和英国（4%） [4] 外国买家行为特征 - 近一半外国买家采用全现金支付 使其能够忽略自2022年初以来困扰国内借款人的高利率 [5] - 近一半外国买家购买房产用作度假屋、出租或两者兼而有之 这一比例在所有成屋买家中为16% [5] - 外国买家的中位购买价格比整体市场高出约90,000美元 [6] - 外国购房活动集中在房价较高的州 如佛罗里达州、加利福尼亚州、德克萨斯州、纽约州和亚利桑那州 [6] - 在2024年4月至2025年3月期间 近五分之一（18%）的外国买家购买了价值超过100万美元的房产 [7]