美国住房市场与抵押贷款现状 - 高房价与高抵押贷款利率叠加 使得过去几年许多美国人购房非常困难[2] - 根据NeighborWorks America调查 66%的Z世代和59%的千禧一代担心未来负担不起住房[2] 私人抵押贷款保险的财务影响 - 购房首付比例越低 抵押贷款金额和月供就越大 若首付低于20%还需支付私人抵押贷款保险 进一步推高住房成本[5] - 通常PMI为每借款10万美元每月增加30至70美元[6] - 根据全国房地产经纪人协会数据 平均起步房价格为362,800美元 若支付5%首付 贷款余额为344,660美元 PMI每月约为103至241美元[6] - 尽管PMI在总住房支付中占比相对较小 但仍对月度预算造成影响 这笔资金若用于储蓄 一年可积累超过1,200美元甚至接近3,000美元[7] - PMI被视为无回报的支出 促使房主寻求策略以更快摆脱PMI 而非单纯等待贷款余额减少[8] 流行的“翻新避险”策略及其风险 - 一种趋势策略是支付低至5%的首付购房 初始承担PMI 然后通过翻新房屋来增加资产净值 以达到取消PMI的条件[9] - 该策略理论上听起来很好 但实际上可能损害个人财务 若最终同时承担常规月供、PMI以及潜在的翻新债务 将使住房负担能力更差[4] - 翻新并不自动提升房屋价值或取消PMI 若贷款方认可的评估师不认可翻新增值 房主可能既承担了翻新成本 又仍需支付PMI[3] - 大多数翻新工程对房屋价值的增值低于其成本 这是积累资产净值的一条昂贵途径[10] - 向抵押贷款本金支付额外款项可能是增加资产净值以达到取消PMI条件的更可靠方法[10]

文章核心观点 - Opendoor Technologies首席执行官Kaz Nejatian公开赞扬前总统特朗普的住房政策 认为其政策正在解决长期阻碍中产阶级家庭进入独栋住宅市场的壁垒[1][2] 政策评价与市场影响 - Opendoor首席执行官认为特朗普在住房可负担性方面做得“非常出色” 特别提及了阻止机构投资者收购独栋住宅等政策[2] - 首席执行官指出 当前市场结构“极不公平” 美国家庭和个人不拥有的住房份额已达到历史最高水平[4] - 首席执行官强调 普通美国家庭拥有住房对于在房中成长的孩子至关重要[4] 具体政策举措 - 特朗普提出了一项2000亿美元购买抵押贷款支持证券的计划 旨在降低利率 Opendoor首席执行官称此计划“确实令人惊叹” 并表示其影响已在地方层面显现[3] - 经济学家Peter Schiff批评该2000亿美元的抵押贷款支持证券购买计划 认为从长远来看会恶化住房可负担性[5] 市场现状与挑战 - Opendoor首席执行官表示 教师等职业应能凭其工资购买住房 但这已成为一个由多层系统构成的挑战 导致拥有住房越来越难以实现[3] - 首席执行官形容阻碍住房拥有的障碍“非常高” 并称总统正在“逐一解决”[3]

Grant Cardone thinks the Trump administration is gearing up to do more to stimulate the US housing market. The longtime real estate investor says he's bullish on housing as the market enters a new year, even as home prices remain high and mortgage rates are elevated.Cardone told Business Insider that he recently spoke with administration insiders about what he thinks can still be done to open up the market to more Americans. President Trump has made affordability a primary focus in 2026 ahead of the midt ...

美国房地产市场供需格局 - 2024年12月美国房地产市场卖家数量比买家数量多出47.1% 创下自2013年有记录以来的最大差距[2] - 卖家与买家的数量差距环比扩大7.1% 为自2022年9月以来的最大增幅 同时同比扩大22.2%[2] - 根据Realtor.com的定义 当卖家数量超过买家10%以上即为买方市场 自2024年5月以来市场一直处于买方市场 意味着买家拥有更强的议价能力[1][6] 市场参与方动态变化 - 2024年12月购房者数量环比下降5.9% 至约134万人 创下自2023年3月以来最大降幅 同时也是2013年以来的最低记录水平[3] - 同期卖家数量也环比小幅下降1.1% 至约197万人 但降幅远小于买家[4] - 高房价、裁员以及日益增加的政治经济不确定性迫使许多购房者退出市场 造成了买卖双方的失衡[7] 部分卖家在房屋挂牌数月无果后选择撤下房源[9] 区域市场表现 - 德州奥斯汀是买方市场特征最显著的城市 2024年12月其卖家数量估计比买家多128% 失衡程度最大[10] - 佛罗里达州劳德代尔堡的卖家数量估计比买家多125%[10] - 田纳西州纳什维尔的卖家数量估计比买家多111%[10] - 佛罗里达州迈阿密和德州圣安东尼奥的卖家数量均估计比买家多103%[10] 市场核心矛盾 - 尽管卖方数量远超买方 但并未缓解市场的可负担性危机[1] - 当前买方市场的优势仅对那些仍能承受高额借贷和住房成本的买家有效[7]

2026年美国住房市场趋势展望 - 2025年房屋销售量仍接近历史低位，高房价和高抵押贷款利率使买家持观望态度，预计2026年住房可负担性将略有改善 [2] - 购房是个人最大的财务决策之一，抵押贷款利率、价格和当地可负担性等条件影响月度预算和家庭财富，理解2026年市场演变有助于潜在买家做出决策 [4] 抵押贷款利率趋势 - 抵押贷款利率在2025年初达到超过7%的峰值，下半年降至约6.2%，为冻结的住房市场带来一定缓解 [3] - 多数专家预计抵押贷款利率不会进一步大幅下降，抵押贷款银行家协会预测未来一年利率将维持在6%至6.5%之间，Redfin预测2026年平均利率为6.3%，全美房地产经纪人协会预计利率将维持在“6%左右” [5] - 尽管美联储自2024年9月开始降息以来已累计降息1.75个百分点，但抵押贷款利率并未同步下降，经济学家认为额外的美联储降息不太可能进一步压低抵押贷款利率，因其与10年期国债收益率反映的长期借贷成本紧密挂钩 [6] - 抵押贷款银行家协会指出，不断增长的预算赤字和较高的通胀预期风险将阻止长期利率进一步下降，即使美联储下调短期利率 [7] 区域房价与可负担性差异 - 高房价趋势在美国并非均匀分布，加州沿海和人口稠密的东北部地区仍是生活成本最高的地区，而南部和中西部部分地区房价更为合理，尽管增速可能更快 [7][8] - 牛津经济学指出，克利夫兰、辛辛那提、底特律、圣路易斯、新奥尔良、路易斯维尔、孟菲斯、图森和俄克拉荷马城等城市仍提供更可负担的住房选择 [9] - 这些大都市区房价大多低于美国平均水平，但其中超过一半在过去五年中房价涨幅强于美国其他地区，其可负担性的差异还体现在房产税和保险上 [10] 可调整利率抵押贷款趋势 - 随着抵押贷款利率徘徊在6%左右，越来越多的借款人转向可调整利率抵押贷款，这类贷款可在设定期间（通常为五年）提供较低利率，之后根据基准定期重置 [11] - 2025年9月，约10%的住房借款人选择了ARM贷款，高于约6%的历史平均水平 [11] - 抵押贷款银行家协会副首席经济学家认为，在当前借款人面临可负担性不足的环境下，转向ARM可以带来真正的节省 [13] - ARM可以提供更可负担的抵押贷款途径，但若利率上升后借款人无法还款则存在风险，选择ARM的借款人通常信用评分更好 [12] 新建住房与现房市场动态 - 尽管高房价普遍抑制了房屋销售，但新建房屋的销售量正超过现房，而现房销售量仍处于历史低位 [14] - 新建房屋通常比现房更贵，但更多建筑商正在提供激励措施，使新房价格与现房相比更具竞争力，2025年8月数据显示，新房平均售价为413,500美元，低于现房422,600美元的平均价格 [15] - 建筑商的激励措施（包括抵押贷款利率买断、降低交易成本以及住房设计变更抵免）推动了新房销售增长，现房库存有限也使新房价格具有竞争力 [16] - 海军联邦信用合作社首席经济学家指出，买家看到了新房的价值，并利用了市场上异常大量的新房供应 [16]

核心观点 - 前总统特朗普在达沃斯论坛提出一系列旨在降低美国住房成本的计划 其核心论点是拜登时代的高利率使住房所有权遥不可及 而新政策将恢复“美国梦”的基石 [1][2] - 行业观察人士和住房政策研究人员认为 高住房成本的根本驱动因素是住房短缺 这不是一个快速解决方案 改变融资条款和推出新的金融产品并不能改变住房供应不足的事实 [3][16] 政策提案与措施 - 签署行政命令并推动立法 禁止“大型机构投资者”购买独栋住宅 理由是房屋是为人民而非公司建造的 [2][4] - 已命令房利美和房地美购买高达2000亿美元的抵押贷款支持债券以降低抵押贷款利率 此后抵押贷款利率已有所下降 [7] - 探索推出50年期抵押贷款选项以及所谓的“便携式抵押贷款” 后者允许房主将原有的低利率带到新房产上 [13][14] - 提出一项计划 允许美国人从401(k)退休账户中提取资金用于支付购房首付 [8] 市场现状与问题分析 - 2024年美国新建住房数量不足200万套 [3] - 包括对冲基金和私募股权公司在内的主要投资者在全美拥有数十万套独栋住宅 引发了华尔街支持的机构在竞争中挤压个人购房者（尤其是首次购房者）并推高房价的担忧 [5] - 根据政府问责局2024年的分析 这些大型房东仅拥有约2%的独栋住宅租赁存量 自2022年以来 由于利率飙升和房价居高不下 它们已放缓购买步伐 [6] - 住房短缺被专家认为是 affordability 危机的首要问题 供应不足需要多年时间并通过州和地方层面的重大行动才能解决 [3][7] 对提案的质疑与批评 - 专家认为 禁止机构投资者购买房屋是“转移注意力的幌子” 分散了对真正有助于提高可负担性和增加供应的事物的关注 [7] - 行业专家表示 购买抵押贷款债券以降低利率的影响可能是短期的 并且会被持续的住房短缺和美联储的行动所掩盖 [7] - 住房经济学家广泛批评50年期抵押贷款 认为虽然月供会降低 但房主在整个贷款期限内的利息成本会高得多 积累资产净值的道路也会更长 [14] - 经济学家警告 合法化便携式贷款可能让拥有现有低利率贷款的房主获得更大优势 进一步挤压首次购房者 并可能通过赋予重复购房者更高购买力而推高房价 [15] - 根据现行税法 59岁半之前从401(k)提取资金购房（首次购房者除外）通常需缴纳10%的罚款 该提案可能需要在税法上进行修改 [11][12]

资讯编辑：周小燕 021-26096760 资讯监督：乐卫扬 021-26093827 资讯投诉：陈跃进 021-26093100 同时，新政推出购房五年内逐年提取政策，缴存人自购房行为发生之日起5年内，可凭相关证明每年提 取一次本人、配偶及直系亲属公积金账户余额，累计提取总额不超购房总价。 免责声明：Mysteel发布的原创及转载内容，仅供客户参考，不作为决策建议。原创内容版权归Mysteel所有，转载需取得Mysteel书面授 权，且Mysteel保留对任何侵权行为和有悖原创内容原意的引用行为进行追究的权利。转载内容来源于网络，目的在于传递更多信息，方 便学习与交流，并不代表Mysteel赞同其观点及对其真实性、完整性负责。 1月20日从宁夏银川住房公积金管理中心获悉，银川市住房公积金管理委员会已下发住房公积金使用政 策调整通知，通过扩大提取范围、优化贷款规则等举措，加大缴存人住房需求支持力度，助力房地产市 场高质量发展。此次新政新增住房适老适幼改造、残疾人住房无障碍改造等公积金提取场景，多项阶段 性支持政策实施至2027年12月31日。 贷款方面，新政同步优化多项规则。缴存人及配偶婚前各使用一次公积金贷 ...

行政命令核心内容 - 美国总统特朗普签署了一项针对华尔街背景投资者的全面行政命令 旨在限制其购买单户住宅 认为该行为导致美国家庭无力购房并将社区资产化 [1] - 行政命令指示多个联邦机构限制联邦政府对此类购买行为的支持 并呼吁司法部和联邦贸易委员会加强对住房市场大型机构投资者的反垄断审查 [2] - 命令规定特朗普政府的政策是“大型机构投资者不应购买本可由家庭购买的单户住宅” [6] 政策目标与动机 - 政策目标是将美国家庭置于住房市场的首位 并阻止华尔街将社区视为交易场所 [11][12] - 动机在于保护“美国梦” 即购买和拥有住房被视为家庭投资和积累终身财富的巅峰 但目前对许多美国人尤其是首次购房者而言已遥不可及 [3] - 认为勤奋的年轻家庭无法与华尔街公司及其庞大资源有效竞争起步房 导致曾经由中产阶级美国家庭主导的社区现在由遥远的公司利益所掌控 [6] 具体措施与要求 - 要求多个联邦机构在60天内发布指导方针 以防止联邦政府支持机构购买单户住宅 [6] - 命令司法部长和联邦贸易委员会主席审查大规模单户住宅购买行为可能产生的反竞争效应 [9] - 指示住房和城市发展部要求参与联邦住房援助计划的房东披露所有权和管理信息 以识别“任何大型机构投资者的参与” [9] - 为“按计划、获得许可、融资并作为租赁社区建造”的“建后出租”社区允许“适当、范围狭窄的例外” 旨在保护合法的租赁开发项目 [9] 后续立法计划 - 特朗普指示白宫高级工作人员准备立法 以将此项政策变为法律 表明此举意图超越临时措施 [11]

Key Takeaways Trump's Proposals Could Stoke Homebuyer Demand Seeking to lower borrowing costs, create more housing supply and make it easier for homebuyers to enter the market, President Donald Trump is expected to soon announce a series of housing reforms. It's not clear that his plans will bring affordability back to the housing market. Economists and housing market officials say a lot depends on whether his policies can get more workers building more houses. "The bottom line is we have to create more hou ...

核心宏观观点 - 未来三年美国经济将迎来“加强版里根经济学”，在放松管制、减税、稳健货币政策及创新技术融合的推动下，美国股市将进入另一个“黄金时代” [2] - 尽管过去三年实际GDP持续增长，但美国经济底层经历了一场滚动式衰退，目前处于“蓄势待发”状态，有望在未来几年强劲反弹 [3][11] - 预计未来几年美国名义GDP增长率将维持在6%至8%的区间，主要由生产力提升驱动，而非通胀 [6][51] 经济与政策展望 - 随着David Sacks出任首位AI和加密货币沙皇引领放松管制，以及企业有效税率向10%迈进，美国经济增长将获得巨大的政策红利 [4][25] - 为应对疫情，美联储在16个月内将联邦基金利率从0.25%大幅提高至5.5%，涨幅创纪录地达到22倍，此举将住房、制造业、非AI资本支出及中低收入群体推入衰退 [12][13] - 小费、加班费和社会保障税的降低，将在本季度为美国消费者带来可观退税，可能推动实际可支配收入的年化增速从约2%跃升至约8.3% [25] - 制造设施、设备、软件及国内研发支出享受加速折旧，企业有效税率将被压低至接近10%，企业退税规模预计将大幅上升 [25][26][27] 通胀与生产力 - 在生产力繁荣的推动下，通胀将进一步受控，甚至可能转负 [5][30] - 通胀受控的原因包括：WTI原油价格自2022年3月高点约124美元/桶以来已下跌约53% [31]；新建独栋住宅销售价格自2022年10月峰值下降约15% [32]；现有独栋住宅价格通胀率从2021年6月同比约24%下降至约1.3% [32]；三大住宅建筑商大幅下调房价以消化库存 [34] - 非农生产率在第三季度同比增长1.9%，将单位劳动力成本通胀率降低至1.2% [37] - 预计未来几年，受技术驱动，非农生产率增速应会加快至每年4-6% [41] - 预计未来几年美国名义GDP增长将得益于生产率5%至7%的增长、劳动力1%的增长以及-2%至+1%的通货膨胀率 [51] 市场与资产表现 - 美国投资回报率的相对优势将推动美元汇率大幅走高，重演1980年代美元几乎翻倍的行情 [7][68] - 尽管金价自2022年10月熊市结束以来从每盎司1600美元飙升至4300美元，涨幅高达166%，但美元的走强将压制金价 [8][55] - 比特币因其供应机制和低资产相关性，将展现出与黄金不同的走势 [8] - 比特币与黄金的收益相关性较低，仅为0.14，对于寻求更高风险回报的资产配置者而言，比特币是一个不错的多元化投资选择 [66] 人工智能与科技投资 - 人工智能泡沫的出现还遥遥无期，AI、机器人等技术将推动生产力爆发，企业盈利增长将消化高估值 [9][20] - 2025年，数据中心系统投资增长47%，达到近5000亿美元，预计2026年还将增长20%，达到约6000亿美元，远高于ChatGPT推出前十年每年1500亿至2000亿美元的长期趋势 [70] - AI公司是历史上增长最快的企业之一，消费者接受AI的速度是上世纪90年代接受互联网速度的两倍 [74] - 到2025年底，OpenAI和Anthropic的年化营收将分别达到200亿美元和90亿美元，较上年同期的16亿美元和1亿美元分别增长了12.5倍和90倍 [76] - 人工智能训练成本每年下降75%，推理成本每年下降幅度高达99% [49] 市场估值 - 尽管目前市盈率处于历史高位，但随着技术推动生产力爆发，企业盈利增长将消化高估值，市场可能会在市盈率压缩的同时实现正回报，类似于1990年代中后期的牛市路径 [9][84] - 估值假设市盈率将回落至过去35年平均水平的20倍左右，历史表明显著牛市可伴随市盈率压缩出现，例如1993年10月到1997年11月，标普500年化收益率21%，市盈率从36倍降至10倍 [83][84]