核心财务表现 - 2025年第一季度核心运营资金(FFO)每股3.97美元 超出市场预期的3.92美元 同比增长3.7% [1] - 总营收4.646亿美元 超过预期的4.595亿美元 同比增长8.8% [2] - 同物业收入增长3.4% 高于预期的2.5% 同物业运营支出增长3.8% 略低于预期的4% [3] - 同物业净营业收入(NOI)增长3.3% 显著高于预期的1.8% [3] 资产运营指标 - 第一季度财务入住率96.3% 同比持平 环比上升40个基点 优于预期的95.7% [3] - 公司在北加州以3.454亿美元收购3个公寓社区共619套单元 [4] - 季度内出售位于加州Rancho Palos Verdes的255套公寓社区 售价1.27亿美元 [4] - 季后又出售圣安娜350套公寓社区 售价2.396亿美元 折合每套68.5万美元 [4] 资产负债表状况 - 截至2025年3月31日 公司拥有14亿美元流动性 包括未使用的信贷额度及现金等价物 [5] - 季度末现金及等价物(含受限现金)1.079亿美元 较上季度末的7590万美元显著增加 [5] - 第一季度未执行股票回购计划 [5] 业绩指引 - 重申2025年全年核心FFO每股15.56-16.06美元的指引 市场预期15.98美元处于该区间 [6] - 第二季度核心FFO每股指引3.90-4.02美元 市场预期3.98美元 [6] - 全年同物业收入增长指引2.25-3.75% 运营支出增长3.25-4.25% NOI增长1.4-4% [7] 同业动态 - 住宅REIT同业Camden Property Trust预计5月1日公布季报 市场预期FFO每股1.68美元(同比+0.6%) [10] - American Homes 4 Rent同期公布季报 市场预期FFO每股0.45美元(同比+4.7%) [11]

文章核心观点 - Invitation Homes将于4月30日盘后公布2025年第一季度财报，预计营收同比增长，每股运营资金无变化，分析了美国公寓市场环境、公司基本面及影响其Q1业绩的因素，并给出预测和相关股票建议 [1][8][10] 公司过往业绩 - 上一季度核心每股运营资金为47美分，符合Zacks共识预期，同店净营业收入和同店混合租金提高，但入住率降低影响表现 [2] - 过去四个季度，核心每股运营资金两次符合、两次超Zacks共识预期，平均超预期1.09% [3] 美国公寓市场Q1情况 - 2025年第一季度公寓需求强劲，推动入住率和租金增长，1 - 3月全国吸收超13.8万套市场租金公寓，为超三十年数据中Q1需求最高，结合2024年后三季度，年吸收量近70.8万套，与2022年初需求高峰相当 [4] - 截至2025年第一季度需求超供应，该时期交付近57.7万套，接近上季度纪录，预计未来供应下降，建设周期或达峰值 [5] - 3月入住率升至95.2%，为2022年10月以来最高，租金增长回升，3月有效租金上涨0.75%，截至2025年3月一年上涨1.1%，全国50个最大公寓市场租金均上涨，平均有效租金1848美元 [6] - 市场复苏区域不均，中西部和铁锈地带租金年涨幅领先，高供应的阳光地带如奥斯汀和菲尼克斯继续降价，但3月租金有增长 [7] 影响Invitation Homes因素 - 需求激增下，公司位于美国西部、阳光地带和佛罗里达的单户租赁单元优质组合或助其Q1盈利 [8] - 公司通过增值平台和低资本投入提高盈利能力，高利润率且增长的第三方管理业务或对Q1营收有积极贡献，但部分市场高供应和高利息费用或有不利影响 [9] Invitation Homes预测 - Zacks对Q1租赁收入共识预期为6.47亿美元，同比增长13.2%，总营收预期为6.694亿美元，同比增长3.6% [10][11] - 过去两月Zacks对季度每股运营资金共识预期降1美分至47美分，同比无变化 [11] - 模型未明确预测本季度每股运营资金会超预期，公司目前收益ESP为 - 0.30%，Zacks排名为4（卖出） [12][13] 其他值得关注股票 - 住宅REIT板块的Equity Residential和Camden Property Trust或有超预期表现，前者4月29日公布财报，收益ESP为 + 0.26%，Zacks排名3；后者5月1日公布财报，收益ESP为 + 1.69%，Zacks排名3 [14][15]

财务数据和关键指标变化 - Q1 GAAP净收入为2430万美元，摊薄后每股收益0.32美元 [4] - 净利息收入为3630万美元 [4] - 可分配收益为6460万美元，摊薄后每股收益0.86美元 [4] - 一季度Farmer Capital Management减免管理费165万美元，以抵消运营费用 [4] - 一季度通过市场发售计划发行约2000万股普通股，筹集约3.71亿美元资本；发行约1.7万股C类优先股，筹集30万美元资本 [4] - 截至3月31日，公司回购66.6万股普通股 [5] - 一季度每月支付普通股股息每股0.24美元，季度总计每股0.72美元；4月29日将向4月15日登记在册的股东支付每股0.24美元现金股息；已宣布5月29日向5月15日登记在册的股东支付每股0.24美元现金股息 [5][6] - 季度末账面价值为每股18.59美元；截至4月23日的最新账面价值估计为每股16.56美元，这是在计提下周支付的4月股息之后 [6] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度机构投资组合利差收窄2个基点；4月以来，机构资产的零波动率利差（ZV spreads）季度至今扩大约15个基点 [11] - 投资组合中95%为流动性最强的机构抵押贷款支持证券（MBS），包括待交割证券（TBA）可交割指定池和TBA合约；其余5%的市值分配给五年期机构商业抵押支持证券（CMBS）池 [12] - 投资组合MBS一季度提前还款率平均为6.1% CPR，二季度至今约为7.8% CPR [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 利率曲线近期变陡，MBS与有担保隔夜融资利率（SOFR）利差接近200个基点，与过去极端且短暂的市场动荡时期相当 [7] - 市场预计今年美联储将降息超过三次 [9] - 补充杠杆率（SLR）修改讨论和量化紧缩计划提前缩减为机构MBS的银行需求带来结构性顺风 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有超过7.5亿美元的强大流动性，有能力承受短期市场波动 [7] - 关注本届政府下的政府支持企业（GSE）改革进展，但认为结构性变化是一个长期过程，近期不太可能采取行动 [8] - 鉴于机构MBS的高吸引力、强劲的利差和历史上较宽的估值，将其作为固定收益领域的核心投资机会 [9] - 投资组合多元化，倾向于购买生产型息票、略低于面值的5.5%息票证券以及五年期DOS证券，以平衡投资组合并利用其正凸性 [24][25] - 维持一定比例的TBA头寸，以增强投资组合的市场流动性和灵活性 [13] - 40% - 60%的MBS投资组合由关联公司Butler Securities提供资金，其余回购余额分散在15 - 20家其他交易对手方，平均总折扣率为2.75% [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 贸易、移民、财政政策和监管等方面的重大政策变化带来了宏观经济不确定性，利率上升、市场波动和资产掉期利差错位 [7] - 预计2025年宏观背景将保持动态，机构MBS市场具有吸引力，投资回报率（ROE）估计在18% - 21%之间，是历史上较高水平 [7] - 尽管市场波动，但机构MBS市场有许多积极因素，如利差水平有吸引力、利率曲线变陡、提前还款率较低和资金市场稳定 [26][27] 问答环节所有提问和回答 问题1: 如何在当前环境下进行风险管理，如何考虑杠杆水平，出售资产与错过利差恢复的风险，以及在不可预测环境中降低风险的问题 - 公司认为流动性至关重要，密切关注杠杆水平，目前杠杆率维持在7% - 8%之间，但这更多是一个结果指标而非输入指标 [17][18] - 公司在波动时期非常重视流动性，同时需要在投资机会和保持适当防御水平之间取得平衡 [19][20] 问题2: 一季度投资组合中6%息票证券的配置略有增加，目前在息票堆栈中哪些地方看到了最佳机会，以及季度末后出售了哪些资产 - 公司倾向于继续购买生产型息票，可能略微偏向略低于面值的5.5%息票证券，预计经济疲软可能导致国债收益率下降 [24][25] - 也可能购买五年期DOS证券，因其正凸性可平衡投资组合，且在利率曲线变陡时受益，利差也具有吸引力 [25] - 4月2日是一个重大风险事件，公司出售了一些资产，但出售后杠杆率仍足够高，认为仍有足够的利差风险参与未来的利差收紧 [27] 问题3: 公司在维持足够流动性的同时，继续回购股票的能力如何 - 公司有一定的回购股票的能力，具体取决于短期和中期的展望 [29] - 公司希望保持投资组合的回报，不会轻易削减投资组合规模，但愿意根据市场情况灵活调整 [30] 问题4: GSE改革的关键关注点以及是否可能成为市场的顺风因素，市场是否已经对GSE改革进行了定价 - 关键关注点包括主权担保、担保费、资本要求和独立评级等，这些因素对风险权重和市场竞争有重要影响 [34][35] - 目前市场对GSE改革的定价较难判断，因为缺乏具体的路线图或蓝图，市场需要更多明确的信息 [37] - 认为GSE改革的第一步可能是优化企业的盈利能力，如根据借款人信用状况调整风险费用 [37][38] 问题5: 掉期利差错位如何影响公司对现有投资组合对冲的再平衡 - 一季度将国债对冲比例从25%略微提高到30%，这在掉期利差大幅收窄时对投资组合有利 [42] - 目前约70%的投资组合对冲为掉期，公司对这一比例感到满意，预计掉期利差最终会回归正常 [43] - 如果掉期利差进一步错位，30%的国债对冲将有助于保护投资组合 [44] 问题6: 补充杠杆率（SLR）放松如何影响FICC平台上回购资金的供需 - SLR放松将使高质量、低ROE的资产（如机构MBS和回购）在银行资产负债表上更具吸引力，从而有利于回购市场，提高传统持有者持有回购资产的能力 [46] 问题7: 目前的账面价值是多少，账面价值下降对股息可持续性的影响 - 截至4月23日的账面价值约为每股16.56美元，这是在计提下周支付的4月股息之后 [49] - 账面价值下降在一定程度上会影响股息可持续性，但公司根据中期展望确定股息，目前认为当前股息水平适合市场环境和投资回报 [50] 问题8: 银行对抵押贷款支持证券的需求在近期季度的变化情况 - 一季度1月和2月银行的抵押担保债券（CMO）发行量较大，表明银行重新进入市场，主要关注MBS的浮动利率部分 [51] - 3月市场较为平静，利差收窄导致部分需求回落 [52][53] - 随着市场波动性和不确定性降低，预计银行需求将恢复到一季度水平甚至更高 [53] 问题9: 二季度可分配每股收益是否会超过股息 - 公司传统上不对此类前瞻性问题发表评论，但投资者可以根据现有投资回报自行判断 [54]