评级与目标价调整 - 美国银行证券将公司评级从“中性”上调至“买入”，目标价从118美元提升至130美元 [2] 增长前景与财务表现 - 投资机构看好公司更强的增长前景，预计在正常化环境下年度FFO将实现高个位数增长 [3] - 公司过去五年营收复合年增长率达到19% [3] - 预计2026年将实现6%的同比增长 [4] 关键增长驱动因素 - 主要增长动力包括内嵌租金自动上调机制、市场租金上涨、数据中心改造以及持续的开发活动 [4] - 南加州部分市场的疲软和再融资阻力已被市场充分定价 [4] 公司业务概况 - 公司是全球物流地产领域的领导者，在20个国家拥有约13亿平方英尺的现代化仓储及配送设施 [5]

公司业绩沟通安排 - 将于2025年10月15日太平洋时间上午9点/东部时间中午12点举办第三季度业绩电话会议及网络直播 讨论季度业绩、市场状况和未来展望 [1] - 电话接入需拨打美国加拿大免费号码+1 (877) 897-2615或其他国家号码+1 (201) 689-8514 网络直播可通过公司官网投资者关系栏目获取 [2] - 电话重播服务在2025年10月15日至29日期间开放 接入码13756034 网络重播将发布于官网"活动与演示"栏目 [3] 公司战略定位 - 自称为全球物流行业定义者 创造连接数字与物理世界的智能基础设施 [3] - 通过敏捷供应链和清洁能源解决方案构建商业生态系统 帮助客户提升运营效率与可持续性 [3] - 拥有规模、创新和专业知识的独特优势 正在塑造物流行业未来形态 [3] 附加企业动态 - 首席财务官Tim Arndt将出席美银证券2025年全球房地产会议 [7] - 董事会已宣布截至2025年9月30日的季度现金股息分配方案 [8] - 公司业务领域涵盖房地产、计算机电子设备及供应链物流服务 [8]

公司 Prologis (NYSE:PLD) 是全球最大的物流地产信托 (REIT) 拥有2000亿美元资产 覆盖13亿平方英尺物业 分布于20个国家[2] 公司专注于大型、消费导向且供应受限的物流配送市场 并运营一个成功的开发业务 年均开发约45亿美元的新物流地产 过去20年累计开发近500亿美元资产 创造了约140亿美元价值[2] 公司拥有420亿美元的投资机会土地储备 相当于近10年的开发体量[2][3] 此外 公司还管理着约650亿美元的第三方资产 (AUM) 的战略资本业务[3] 核心业务与战略 * 公司业务模式结合了庞大的物流地产投资组合、开发业务和战略资本管理[2][3] * 拥有6000栋建筑和15000英亩土地 为数据中心转换和AI机遇提供了丰富资源[4] * 正在积极拓展能源业务和Essentials业务 旨在为客户提供更多增值服务并深化客户关系[4][46][48] * 视数据中心转换为一个巨大的机遇 并已为此配备了约30人的专职团队[43][44] 租赁市场与经营动态 * 第二季度初租赁活动因关税不确定性而放缓 但到6月有所改善 改善主要体现在续租方面而非新租约[5][6] * 第二季度末的租赁管道量高达1.3亿平方英尺 但新租约的转化率低于历史平均水平[7][17][18] * 第三季度新租约的转化率有所改善 虽未恢复到历史正常水平 但趋势向好[7][8][9] * 定制开发 (build-to-suit) 活动强劲 上半年启动了创公司记录的11亿美元项目 第三季度又签署了8个新项目[10] * 大面积空间（如25万平方英尺以上）的租赁表现更好 优势市场包括拉丁美洲 (LATAM)、美国东南部和欧洲（英国和南欧）[14][31] * 公司全球策略仍侧重于提升出租率 预计美国市场空置率在未来两三个季度将达到略低于8%的峰值[19][20][24] 市场展望与运营数据 * 公司维持2025年净吸纳量在7500万至1亿平方英尺之间的预测[24][36][37] * 预计市场租金增长将在空置率见顶后出现 历史数据显示在6%-8%的空置率水平下也能实现正租金增长[25][26] * 新开发项目的开工量持续低迷 季度开工量仅为3000-3500万平方英尺 相当于2015年左右的水平 这有利于未来降低空置率[28] * 重置成本租金 (replacement cost rents) 比市场租金高出约21% 这将在空置率收紧后成为市场租金增长的下一个催化剂[34][35] 关税影响与客户行为 * 关税话题已逐渐淡出与客户对话的焦点 客户正逐步推进决策以应对各种可能的结果[8][32][33] * 客户决策缓慢导致租赁管道中的交易停留时间（ gestation period）延长 预计第三季度可能达到50天甚至60天以上[21][22] * 需求较强的客户类别是支持日常基本需求的行业 如消费品、食品饮料、第三方物流(3PL)和运输公司[31] 资本、交易与增长策略 * 交易市场持续回暖 年初至今成交量增长15% 多笔交易出现多个竞标者[39] * 公司投资聚焦于内部收益率(IRR) 目前在其多数市场中无杠杆IRR介于7%至8%之间 并关注相对于重置成本的折扣[40] * 公司的长期增长算法目标为高个位数增长率 但近期面临杠杆率优势减弱（平均存量利率3.2% 市场债务利率4.25%-4.5%）和开发项目贡献减少等短期阻力[54][55][56] * 战略资本业务正探索新的资本来源 如合资企业(JV)和封闭式基金 以重振增长并扩大第三方资产管理规模[50][51] 行业基本面与竞争优势 * 物流地产行业因其替代性选项少、受技术颠覆影响较小而具有吸引力[58] * 电子商务渗透率的持续提升（带来三倍乘数效应）以及新项目开发难度日益加大 构成了行业有利的供需背景[58][59] * 公司通过利用平台优势（如屋顶太阳能、Essentials业务、高效益转换机会）最大化挖掘价值[59] 其他业务亮点 * **Essentials业务**: 旨在为中小型企业客户提供一站式服务（如IT技术、货架、叉车） 旨在深化客户关系并贡献EBITDA[46][48][49] * **数据中心转换**: 被视为一个巨大的、可能被市场低估的机遇 公司拥有建筑外壳、内部能源业务、强大资产负债表和客户关系等竞争优势[42][43][44]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度租金收入增长6 4%至1170万美元 六个月增长9 6% [6] - 净营业收入(NOI)季度增长3 7% 上半年增长4 8% [6] - 营业现金流同比增长23 5%至890万美元 [17] - 平均净有效租金每平方英尺8 07美元 同比增长2 5% [15] - 融资成本下降15% 主要因哥伦比亚利率环境改善 [17] - 净债务与投资物业比率(LTV)为42 2% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 哥伦比亚业务收入增长19% 主要来自保时捷和DSD的新租约 占用面积12 5万平方英尺 租金提高28% [13] - 秘鲁业务收入增长10 7% 新租约来自Sharp和Signia 占用面积9 2万平方英尺 [13] - 哥斯达黎加业务收入下降1% 因租约提前终止及租户提前偿还装修贷款 [14] - 运营总面积(GLA)同比增长6 6%至530万平方英尺 开发中GLA增长48%至47 8万平方英尺 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 哥伦比亚市场表现强劲 新租约推动收入增长 [13] - 秘鲁市场持续扩张 利马Callao物流园新建两栋建筑 其中Building 300模块A预计第四季度投入使用 面积23 9万平方英尺 已全部预租 [7][8] - 墨西哥市场进展 已任命国家经理 计划通过收购优质资产扩展业务 [9][10] - 哥斯达黎加市场受租约变动影响 收入略有下降 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 重点扩展墨西哥市场 与当地合作伙伴Allos合作 利用其65年经验及客户网络 [9][11] - 继续在秘鲁利马等核心市场扩张 利用高准入门槛优势 [23] - 选择性投资墨西哥 避开受美国关税政策影响的行业 专注国内消费驱动的子市场 [12] - 开发项目包括Building 200和Building 300 预计2026年贡献显著收入增长 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 需求持续超过优质工业地产供应 特别是在核心市场 [12][22] - 预计2025年底至2026年将充分体现盈利增长势头 [24] - 对墨西哥交易完成充满信心 尽管存在行政延迟 [10] - 行业趋势有利 如哥斯达黎加生命科学和秘鲁矿业需求增长 [23] 其他重要信息 - 运营组合出租率达98% 显示客户关系稳固 [6] - SG&A费用增速放缓至0 5% 因上市相关成本减少 [16] - 墨西哥Puebla两处物流设施收购因监管问题延迟 [10] 问答环节所有的提问和回答 问题: 其他收入下降的原因 - 去年同期收入包含股东锁定期解除费用 属于一次性项目 [19][20]

公司经济影响 - 2024年公司仓库货物流动价值达3.2万亿美元 相当于全球GDP的2.9% [1] - 公司全球13亿平方英尺物业组合支持360万个就业岗位 对全球经济贡献3480亿美元（含直接、间接和诱导影响） [1] - 公司在美国22个州的仓库货物流动总量达2万亿美元 [2] 区域经济贡献 - 加利福尼亚州以4650亿美元货物流动量领先各州 支持16.2万个直接就业岗位 产生540亿美元GDP影响 [8] - 德克萨斯州以2730亿美元货物流动量位列第二 三个影响渠道共支持超过22.3万个就业岗位 [8] - 伊利诺伊州、佐治亚州和宾夕法尼亚州各州货物流动量均超1000亿美元 并产生数万个直接就业岗位 [8] 就业与税收 - 墨西哥就业增长91% 加拿大增长47% 自2022年以来公司全球直接仓库就业增长8% [7] - 公司仓库经济活动产生770亿美元全球税收收入 [7] - 物流设施作为经济引擎 通过客户运营推动供应链发展并支持数百万就业岗位 [4] 研究报告背景 - 报告与牛津经济研究院合作编制 2017年首次发布 本次为第四版 [3] - 研究涵盖仓库货物吞吐量、直接就业及通过直接（仓库内）、间接（全供应链）和诱导（工资支出支持的经济活动）渠道的总经济影响 [3] - 报告显示公司影响远超仓库范围 通过客户运营推动供应链和地方经济发展 [4]

文章核心观点 2025年第二季度，First Industrial Realty Trust公司财务表现良好，稀释后归属于普通股股东的每股净收益和每股运营资金均同比增长，公司在投资、开发、租赁和资本运作等方面取得进展，并发布了2025年业绩指引 [1][2][5]。 财务业绩 - 第二季度稀释后归属于普通股股东的每股净收益（EPS）为0.42美元，去年同期为0.39美元；摊薄后每股运营资金（FFO）为0.76美元/单位，去年同期为0.66美元/单位 [1] - 第二季度现金同店净营业收入（SS NOI）增长8.7%，主要得益于新租约和续租租金上涨以及合同租金递增，部分被平均入住率下降抵消 [6] - 截至2025年已签署的租约现金租金率增长约33%，排除130万平方英尺固定利率续租后增长38% [5][6] - 2025年第二季度末在役入住率为94.2%，2025年第一季度末和2024年第二季度末均为95.3% [6] 业务亮点 开发租赁 - 第二季度租赁了奥兰多First Loop Logistics Park 4号楼5.8万平方英尺的面积 [3] - 启动两个开发项目，总面积40.2万平方英尺，预计总投资5400万美元 [7] 投资处置 - 出售底特律一栋1.8万平方英尺的建筑，售价200万美元 [7] 资本市场 - 5月惠誉评级将其高级无担保债务评级上调至“BBB+” [7] - 完成自2007年以来首次4.5亿美元5.25%高级无担保票据公开发行，2031年1月到期 [5][7] 业绩指引 - 2025年净收益归属于普通股股东和有限合伙人的范围为每股1.53 - 1.61美元，NAREIT运营资金为每股2.88 - 2.96美元 [8] - 平均季度末在役入住率为95.0% - 96.0%；现金基础同店净营业收入（SS NOI）增长6.0% - 7.0% [14] - 预计2025年资本化每股0.09美元的利息；一般和行政费用为4050 - 4150万美元 [14] 会议安排 - 公司将于2025年7月17日上午10:00 CDT（上午11:00 EDT）举行季度电话会议，可通过拨打(833) 890 - 3273，输入密码“First Industrial”参加，也将在公司网站直播和提供回放 [9] 公司信息 - First Industrial Realty Trust是美国领先的物流地产所有者、运营商、开发商和收购商，截至2025年6月30日，拥有和开发约7050万平方英尺工业空间 [12]

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO（包括净推广收入）为每股1.46美元，不包括净推广为每股1.47美元，均高于预测 [8] - 季度末入住率为95.1%，环比下降10%，与市场表现差距扩大至290个基点 [8] - 本季度通过租金变更实现额外7500万美元的NOI，净有效租金变更率为53%，现金租金变更率为35%，季度末租赁按市值计价为22% [8] - 本季度净有效和现金同店增长率受公允价值租赁调整拖累约100个基点 [9] - 资本部署方面，新开发启动超9亿美元，其中约65%为美国和欧洲的7个额外项目的定制开发活动 [9] - 上半年定制开发启动总计11亿美元，为历年最高开局 [10] - 能源业务方面，目前近1.1吉瓦处于运营或开发中，朝着年底1吉瓦太阳能生产和存储的目标稳步前进 [11] - 资产负债表方面，完成5.8亿美元融资活动，包括以更低利差重新安排3亿美元的全球信贷额度之一，季度末持有超7亿美元流动性 [12] - 战略资本业务本季度开放式基金出现约3亿美元净流出 [13] - 市场租金本季度下降约1.4%，价值基本持平 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，租赁管道达到1.3亿平方英尺，近期达到历史高位，其中续签活动健康，新租赁仍较慢，但6月租赁速度加快 [14][15] - 定制开发业务方面，管道饱满，有超30个项目，代表超2500万平方英尺的活跃对话 [15] - 能源业务方面，继续采购电力，本季度为高级阶段类别增加200兆瓦，使该类别总量达到2.2吉瓦，另有1.1吉瓦完全保障，300兆瓦正在建设中 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场净吸纳量低迷，为2800万平方英尺，市场空置率微升至7.4% [14] - 市场租金本季度下降约1.4%，价值基本持平 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略以服务消费中心的客户为核心，团队执行水平高 [19][20] - 定制开发业务持续增长，且在地理和客户细分方面多元化，公司预计未来保持较高的定制开发比例 [7][17] - 公司致力于分布式能源平台的全球发展，尽管美国近期立法变化将减少新项目激励，但预计能源价格上涨将维持回报 [11] - 公司在全球75个消费中心开展业务，覆盖约78%的世界GDP，将继续专注于这些市场 [90] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度表现超出预期，反映了团队和投资组合在具有挑战性环境中的实力和灵活性 [5] - 尽管净吸纳量低迷，市场空置率略有上升，但公司入住率表现优于预期和市场，租金变更和同店增长显著，定制开发活动持续强劲 [6] - 客户对空间的兴趣和需求显著，决策时间延长，预计未来几个季度将体现在租赁交易中 [15] - 随着宏观不确定性开始消除，公司对推动业务的长期趋势充满信心，优质物流房地产是战略资产 [19] - 公司认为市场将在未来几个季度保持波动，但随着政策和贸易安排的稳定，净吸纳量的整体速度将得到改善 [16] 其他重要信息 - 公司预计全年平均入住率在94.25% - 94.75%之间，租金变更在下半年保持强劲，全年平均在50% - 55%之间 [17] - 同店NOI增长率净有效基础在3.75% - 4.25%之间，现金基础在4.25% - 4.75%之间 [17] - 公司维持G&A指导在4.5亿 - 4.7亿美元之间，将战略资本收入指导提高到5.7亿 - 5.9亿美元之间 [17] - 公司增加开发启动指导至22.5亿 - 27.5亿美元之间，增加处置和贡献指导至10亿 - 17.5亿美元之间 [17] - 公司GAAP收益指导为每股3 - 3.15美元，核心FFO（包括净推广费用）在5.75 - 5.85美元之间，较之前指导提高0.45美元 [18] 问答环节所有提问和回答 问题1: 租赁管道达到历史高位，解放日之后有何影响，有哪些类别值得关注，如何看待增加开发启动和收购的前景 - 租赁管道同比增长19%，具有多样性，包括不同交易阶段、交易类型和客户行业的良好平衡和增长，增长集中在10万平方英尺以上的大型交易 [24][25] - 开发启动增加1亿美元，包括3000万美元的数据中心启动，其余约一半为定制开发，一半为投机性开发，投机性开发主要在日本、印度、巴西、墨西哥等美国以外地区，美国可能在东南部或沿海填充市场有少量启动 [27][28] 问题2: 能否提供租赁节奏的更多信息，从第一季度到4、5、6月的租赁速度如何，6月进入7月的退出速度如何 - 90天前租赁量较正常水平下降20%，整个季度租赁速度在5月和6月加速，季度结束时较正常水平仅下降10% [30][31] 问题3: 能否提供指导方面的更多细节，是什么因素导致FFO指导中点提高，尽管第二季度表现强劲，但入住率预期未变，定价似乎也符合预期 - 自4月以来环境显著平静，剩余月份减少，可见性提高，增强了对指导的信心，包括提高和缩小范围 [35] - 季度表现的部分优势将持续全年，NOI的剩余增长反映在同店，尽管中点相同，但范围缩小，公司相信年底将处于较强水平 [36] 问题4: 客户对话和数据表明需求在积累，但预计未来几个季度市场仍将波动，如何看待租赁管道转化为签约租赁的时间，需要什么条件才能实现转化 - 决策仍然谨慎，租赁管道在积累，客户决策取决于宏观层面的清晰度 [39] - 市场一直处于持续的不确定性中，随着时间推移，客户对空间的需求逐渐增加，延迟决策的能力降低 [41][42] 问题5: 领先指标显示空间利用率上升、提案增加、租赁孕育期下降，但IBI活动指数降至2023年第一季度以来的最低水平，是什么导致这些指标出现分歧，如何将它们作为未来的指标看待 - 需要全面看待这些不同指标，它们各自反映不同情况，有些是回顾性的，有些是前瞻性的 [44] - 空间利用率在本季度达到85%，上升50个基点，反映供应链增长和库存积累，而IBI活动指数下降与经济环境疲软和不确定性一致 [45] 问题6: 租户对话显示需求在积累，租赁管道处于历史高位，但存在关税不确定性和OOBBB法案刺激等抵消因素，如何看待未来净吸纳量的趋势，以及在下半年到明年上半年加速的可能性 - 公司不关注未来一两个季度的短期情况，因为这取决于华盛顿的政策，短期决策受情绪影响较大 [49] - 从长期来看，公司对业务充满信心，认为延迟的业务将在未来转化为更多业务，市场正常情况下，人们的情绪波动约为30%，当租户竞争空间时，情绪会迅速转变 [50][52] 问题7: 关于1.36亿平方英尺的租赁提案，其中续约和净增量需求各占多少，历史上该提案篮子的转化率如何，最终对公司有何净影响 - 租赁业务包括续约租赁、新租赁和定制开发活动，续约租赁在不确定性较高时较强，新租赁较慢，定制开发活动是公司职业生涯中最强劲的 [56][57][58] - 租赁管道同比增长19%，各指标增长速度相似，大型交易占比大，代表市场的主要需求 [59][60] 问题8: 展望未来两到三年，在7.5%的空置率环境下，租金何时会出现拐点或实现实际增长，行业正常的净吸纳量是多少 - 目前7.4%的空置率接近本轮周期的峰值，预计未来一两年内降至5%时将获得较强的定价能力 [65][68] - 行业正常的净吸纳量约为每年2.5亿平方英尺，在正常经济环境下，市场将在一两年内恢复到平衡空置率 [68] 问题9: 关于坏账，第二季度的情况如何，在宏观不确定性下，是否看到特定空间规模或业务类型的租户存在信用问题 - 坏账与第一季度基本一致，处于较高水平，预计全年约为40个基点，历史水平约为20个基点或更低，全球金融危机期间最高达到50个基点以上 [73] - 没有特定行业的明显趋势，部分较大客户和南加州的一些大型用户、家居相关用户存在一定信用问题 [74] 问题10: 是否有特定地理市场可能从波动迅速转变为更具竞争力，这种转变可能有多快 - 具有强劲长期基本面但短期受影响较大的市场，如南加州，可能会出现较大反弹 [79] - 国际市场表现良好，如欧洲、拉丁美洲的消费中心，美国的一些市场也在发生转变，如巴西、南部佛罗里达、华盛顿特区等 [80][81][82] 问题11: 关税动态是否会导致公司重新进入之前在A和B合并后出售的一些区域市场 - 公司不太可能因为关税动态重新进入之前出售的市场，目前公司专注于31个美国市场和75个全球消费中心，这些市场占世界GDP的约78% [87][90] 问题12: 公司提高了收购指导，能否谈谈交易方面的机会，包括定价和承保方面，如何对未来几年的入住率和租金增长进行承保 - 交易市场自4月2日以来表现出较强的韧性，大量资本活跃，公司专注于增值收购，不追求低至7%的核心回报 [93][94] - 公司的部署重点是数据中心、定制开发和市场基本面良好的投机性开发 [94] 问题13: 现金同店指导意味着下半年增长将减速至约3.5%，而上半年为中个位数增长，是什么导致了这种减速 - 租金变更水平较前几年有所下降，对同店增长的贡献将趋于正常 [98] - 下半年与2024年相比，入住率拖累将增加，且存在一些一次性不利比较项目，如2024年的一些一次性收入今年不会重复 [99] 问题14: 公司投资组合中亚洲入住率季度环比上升，但其他地区下降，对下半年入住率的拐点有何预期，对特定地区有何考虑 - 亚洲市场特别是中国市场有较大回升机会，尽管中国市场数据波动较大，但公司对其前景感到乐观 [103] 问题15: 随着仓库自动化程度提高，电力需求增加，目前这种高电力需求在空间需求中的普遍程度如何，公司如何在电力受限的环境下管理 - 普通受控仓库的电力需求约为每平方英尺5千瓦时，全自动化和电动汽车充电情况下可能达到25千瓦时，是目前的5倍 [106] - 公司推出了新的电表后能源生成解决方案，源于在移动业务中积累的微电网专业知识，这是一个具有战略意义的增长领域 [109][110] 问题16: 目前的需求来源是什么，终端用户是谁，与过去几年的需求情况相比如何，定制开发方面的租户需求构成是否相似，为什么他们选择定制开发而不是现有空置空间 - 需求增长的驱动因素具有多样性，包括食品饮料等基本日常需求、电子商务和零售商的份额增长、轻制造业和装配需求增加、汽车零部件和轮胎业务、3PL开始需要更多空间等 [112][113][114] - 定制开发的租户主要是大型、财富500强客户，他们能够看到长期趋势，做出长期决策，选择定制开发是因为市场上缺乏大型建筑，且选址具有重要性，公司拥有的1.4万英亩土地是竞争优势 [115][116] 问题17: 第一季度净吸纳量为2100万平方英尺，第二季度为2800万平方英尺，上半年总计4900万平方英尺，对全年净吸纳量有何更新看法，3PL在第二季度的租赁活动如何，未来短期内租赁需求趋势如何 - 全年净吸纳量预计在7500万 - 1亿平方英尺之间，考虑到上半年的不确定性，目前的结果良好，下半年需关注宏观不确定性 [120] - 3PL正在消化闲置空间，寻求增量空间，主要来自大型3PL，它们对宏观噪音不太在意，信心增强，租赁管道增长，第二季度3PL租赁占比约为三分之一，略低于前两个季度，但前两个季度是连续的创纪录季度 [121] 问题18: 自解放日以来，第二季度签署的租赁合同条款是否有变化，如年度 escalators、TIs和免租期，对2800万美元的终止收入有何评论，下半年是否预计还有此类收入 - 租赁合同条款中的租赁期限较短主要是由于开发租赁量减少导致的组合变化，未发现整体租赁期限长度的异常情况，优惠正在正常化 [123] - 租赁终止费用收入通常每季度约为500万 - 1000万美元，本季度略高，但这已在之前的指导中考虑，相关影响已反映在全年指导中 [124][125] 问题19: 目前客户决策的主要担忧是什么，要实现更积极的决策和租赁更多空间、实现增长，需要消除哪些担忧 - 客户决策受宏观不确定性影响，对是否处于通胀环境存在困惑，目前难以预测短期情况，但公司对长期业务前景充满信心 [130][131]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO含净促进收入为每股1.46美元，不含净促进收入为每股1.47美元，均超预期 [7] - 季度末 occupancy为95.1%，环比下降10%，表现优于市场 [7] - 季度内通过租金变更实现额外7500万美元NOI，净有效租金涨幅53%，现金租金涨幅35%，季末租赁市值比为22% [7] - 本季度净有效和现金同店增长受非现金公允价值租赁调整拖累约100个基点 [8] - 本季度融资活动完成58亿美元，包括30亿美元全球信贷额度再融资，季末流动性超70亿美元 [11] - 战略资本业务本季度开放式基金净流出约3亿美元 [12] - 市场租金本季度下降约1.4%，价值基本持平 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度开发启动超9亿美元，上半年建造定制项目启动总计11亿美元，为历年最高 [8][9] - 本季度新增200兆瓦电力采购，高级阶段电力总量达2.2吉瓦，另有1.1吉瓦已完全保障，300兆瓦在建 [9] - 能源业务向年底1吉瓦太阳能生产和存储目标稳步推进，目前近1.1吉瓦已运营或在建 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场本季度净吸纳量为2800万平方英尺，市场空置率微升至7.4% [13] - 美国市场租赁速度在本季度加速，6月表现最强，续租活动健康，新租赁仍缓慢 [13] - 公司租赁管道达1.3亿平方英尺，处于历史高位，反映客户对空间的需求和决策时间延长 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略以服务消费中心的客户为核心，团队执行能力强 [19] - 公司将继续专注数据中心、建造定制项目和有市场基本面支撑的投机性开发 [92] - 公司在全球31个美国市场和75个消费中心开展业务，占全球GDP约78% [88] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度业绩超预期，反映团队和投资组合在挑战环境中的实力和灵活性 [5] - 尽管净吸纳量低迷、市场空置率略有上升，但公司 occupancy表现超预期，租金变化和同店增长显著 [5] - 建造定制业务持续增长，数据中心业务势头良好 [5] - 市场供应管道减少，开发启动处于低位，为需求改善创造有利条件 [6] - 公司对美国市场仍有信心，分布式能源平台全球潜力大 [11] - 预计未来几个季度市场情况仍不稳定，但长期趋势向好 [15] 其他重要信息 - 公司第二季度财报电话会议包含前瞻性陈述，受多种因素影响，实际运营结果可能不同 [2][3] - 财报和补充文件包含非GAAP财务指标，已按规定提供调整说明 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁管道的影响及增加开发启动和收购的原因 - 租赁管道同比增长19%，具有多样性，不同阶段、类型和客户行业均有良好平衡和增长，大项目占比高 [24][25] - 开发启动增加10亿美元，包括3亿美元数据中心启动，其余一半为建造定制，一半为投机性开发，大部分投机性开发在美国以外市场 [27][28] 问题: 租赁节奏及6月至7月的退出速度 - 本季度租赁量从4月的比正常水平低20%加速至季度末低10%，6月最强 [30][31] - 公司从多个指标综合评估租赁情况，包括租赁签约、管道、建造定制对话和客户参与度 [32] 问题: 指导数据改善的原因 - 自4月以来环境明显平静，剩余时间减少，可见性提高，增强了对指导数据的信心 [35] - 本季度业绩超预期，部分收益将持续全年，同店NOI范围缩小且有望达到较强水平 [36] 问题: 租赁管道转化为签约租赁的时间和条件 - 决策仍需谨慎，管道在积累，客户等待宏观环境清晰 [38] - 随着时间推移，大型客户对空间的需求难以推迟，管道有望在未来转化为签约租赁 [41] 问题: 领先指标分化的原因及未来指示意义 - 利用率本季度升至85%，上升50个基点，反映供应链增长和库存积累 [45] - IBI活动指数下降与经济环境疲软和不确定性一致，各指标反映不同情况，需综合看待 [44][45] 问题: 租户何时克服不确定性开始行动及净吸纳趋势 - 短期决策受华盛顿政策影响大，难以预测，但长期来看，市场租金和替换成本上升，公司业务前景乐观 [49][50] - 租户的延迟决策将在未来转化为更多业务，FOMO情绪可能促使租户加快决策 [51][52] 问题: 1.36亿平方英尺租赁提案的构成及转化率 - 租赁业务包括续租、新租赁和建造定制，续租业务在不确定性高时较强，新租赁较慢，建造定制业务为职业生涯最强 [56][57] - 租赁管道增长具有多样性，大型交易占比高，对市场有重要推动作用 [59][60] 问题: 租金何时开始增长及行业正常净吸纳量 - 空置率约7.4%接近本周期峰值，降至5%时将有较强定价能力 [64] - 正常经济环境下，市场需1 - 2年恢复到5%的均衡空置率，正常净吸纳量约为2.5亿平方英尺/年 [67] 问题: 坏账情况及租户信用问题 - 坏账率与第一季度基本一致，处于35 - 40个基点，高于历史水平但低于金融危机时期 [71] - 无特定行业坏账突出，部分大型客户和南加州地区有一定影响 [72] - 本周期违约在净现值上为正，因市场租金上升可弥补空置损失 [73] 问题: 哪些地理市场可能从波动转为更具竞争力及时间 - 具有长期基本面但短期受冲击大的市场，如南加州，可能在租户经历交易失败后迅速反弹 [77] - 国际市场如欧洲、拉丁美洲表现良好，美国市场处于后疫情正常化过渡阶段，不同地区情况不同 [79][81] 问题: 关税动态是否会使公司转回部分地区市场 - 公司可能会因关税动态转回部分地区市场，但此前转回萨凡纳并非明智选择，目前对坦帕市场感觉较好，不考虑转回明尼阿波利斯 [86][87][88] 问题: 收购机会、定价及承保考虑因素 - 交易市场自4月以来表现有韧性，公司关注增值收购，不追逐低回报核心资产 [91][92] - 公司团队筛选的机会回报率比市场高150 - 200个基点，但机会数量未达预期 [92] 问题: 现金同店指导数据下半年减速的原因 - 租金变化贡献将正常化，下半年入住率拖累比2024年更大，且有一次性不利比较因素 [96][97] - 下半年部分不确定性消除，大部分市场租金已锁定，对同店NOI增长有影响 [98] 问题: 各地区下半年入住率预期及考虑因素 - 亚洲市场入住率有提升机会，尤其是中国市场虽波动大但份额小，对公司整体影响不大 [100] - 日本市场更稳定可预测，公司本季度部分租赁成功推动了入住率上升 [100][102] 问题: 仓库自动化对电力需求的影响及应对措施 - 全自动化和电动汽车充电将使仓库电力需求从每平方英尺约5千瓦时增至25千瓦时，是电力需求的重要驱动因素 [104] - 公司已推出新的电表后能源生成解决方案，是战略增长领域，可弥补公用事业供应不足 [107][108] 问题: 需求来源、租户构成及选择建造定制的原因 - 需求来源多样，包括食品饮料、电子商务、零售、汽车零部件和3PL等行业 [110][111][112] - 建造定制项目租户为大型财富500强公司，因市场缺乏大型空置建筑且对位置有要求，公司土地资源是优势 [113][114] 问题: 全年净吸纳量预期及3PL租赁趋势 - 年初至今净吸纳量为4900万平方英尺，全年预计在7500 - 1亿平方英尺之间 [117] - 3PL在本季度租赁中占比约三分之一，略低于前两季度，但仍在寻找增量空间，信心增强 [118] 问题: 第二季度租赁条款变化及终止收入预期 - 租赁条款中月数减少主要是混合因素，整体租赁期限无异常，优惠正常化 [120] - 本季度租赁终止费收入高于正常水平，但已在指导数据中考虑，不影响全年业绩 [121][122] 问题: 决策的关键阻碍及未来乐观因素 - 人们希望看到他人做出相同决策以增加信心，目前对通胀环境存在担忧和困惑 [127] - 难以提前预测季度情况，但对业务长期前景乐观 [128]

业绩总结 - 截至2025年6月30日，Prologis在20个国家拥有或投资的物业和开发项目总面积约为13亿平方英尺（121百万平方米）[9] - 第二季度租金和其他收入为20.37亿美元，较2024年同期的18.53亿美元增长7.0%[25] - 第二季度总收入为21.84亿美元，较2024年同期的20.08亿美元增长8.8%[25] - 第二季度核心FFO（普通股东/合伙人单位）为13.96亿美元，较2024年同期的12.81亿美元增长9.0%[25] - 第二季度AFFO（普通股东/合伙人单位）为10.36亿美元，较2024年同期的10.72亿美元下降3.4%[25] - 第二季度调整后的EBITDA为17.89亿美元，较2024年同期的17.19亿美元增长4.1%[25] - 2025年预计普通股东的净收益为3.00至3.15美元[49] - 2025年预计核心FFO为5.75至5.80美元[49] 用户数据 - 2025年第二季度的租金收入为2,025,332千美元，较2024年同期的1,852,376千美元增长9.3%[58] - 2025年第二季度的净收益为622,304千美元，较2024年同期的911,501千美元下降31.7%[58] - 2025年第二季度的每股稀释净收益为0.61美元，较2024年同期的0.92美元下降33.7%[58] - 2025年第二季度的平均出租率为95.1%，较2024年同期的96.6%下降1.5个百分点[78] - 2025年第二季度，租金变动（净有效）为4.8%，较2024年同期的5.5%下降0.7个百分点[78] 未来展望 - 2025年预计开发稳定化的资本部署为19亿至23亿美元[49] - 2025年预计收购的资本部署为10亿至12.5亿美元[49] - 预计2025年开发启动的总投资额为1,491百万美元[94] - 预计2025年土地组合的估计建设面积为216百万平方英尺，投资额为37,900百万美元[99] 新产品和新技术研发 - 2025财年第二季度，开发稳定化的年化估计净营业收入（NOI）为76,634千美元[103] - 2025财年第二季度，开发开始的年化估计净营业收入（NOI）为96,383千美元[104] - 2025财年第二季度，开发稳定化的估计加权平均资本化率为5.0%[103] - 2025财年第二季度，开发开始的估计加权平均资本化率为5.1%[104] 市场扩张和并购 - 第三方收购的总面积为1,277千平方英尺，收购价格为408,389千美元[110] - 第三方建筑处置的总面积为487千平方英尺，销售价格为65,650千美元[112] - 总建筑处置和贡献的销售总额为236,233千美元[112] 负面信息 - 2025年第二季度的净收益为569,724千美元，同比下降33.7%[175] - 2025年第二季度，调整后的每股净收益（稀释后）为0.61美元，同比下降34.4%[175] - 截至2025年6月30日，公司的固定费用覆盖比率为6.3倍，较2025年第一季度的6.8倍有所下降[135] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2025年6月30日，公司的流动债务占比为5.2%[135] - 截至2025年6月30日，公司的信用评级为穆迪A2（展望稳定）和标准普尔A（展望稳定）[135] - 预计2025年第二季度的FFO（按Prologis调整）为69,934千美元[181] - 预计2025年每股净收益指导范围为3.00至3.15美元，核心FFO每股指导范围为5.75至5.80美元[192]

写字楼市场 - 二季度北京写字楼市场无新增供应 甲级写字楼总存量维持在1368万平方米 [2] - 北京市写字楼半年度净吸纳量19.4万平方米同比增长2.5% 空置率较2024年底下降1.4个百分点至16.9% [2] - 五大核心商圈半年度净吸纳量11.1万平方米同比增长9.0% 空置率降至10.9% [2] - 北京市租金环比下降2.3%至每月每平方米221.94元 五大核心商圈租金环比下降2.6%至257.58元 降幅持续收窄 [2] - 2026-2028年市场将新增约180万平方米供应 中央商务区和望京-酒仙桥区域占比达70% [3] - 业主方租金让度空间接近极限 市场处于筑底横盘阶段 预计2025年底租金趋稳 [3] - 20个未来产业（如人形机器人、商业航天等）将驱动需求提升 [3] 零售市场 - 二季度新增3个项目带来20万平方米优质零售空间 购物中心总存量升至1686万平方米 [4] - 存量改造加速推进 中海大吉巷、双井京东Mall等项目开业 西单商场改建及朝外片区更新二期获批 [4] - 下半年将新增5个优质零售项目 供应超50万平方米 远郊新建及传统商圈更新为主力 [4] - 特色商业街区（如奥园City街、隆福寺商业街区）融合文商旅体元素重塑消费场景 [4] - 《北京市扩大时尚消费专项行动方案》支持商圈改造、首店品牌引入及国潮老字号发展 [4] 资本市场 - 外资机构对中国内地公募REITs市场参与度显著提升 华夏凯德商业资产REIT总规模约28亿元 [5] - 安博（北京）私募基金完成管理人登记并申报华夏安博仓储物流REIT [5] - 外资项目落地将增强市场信心 吸引更多优质资产入市 [5] 产业园市场 - 生物医药产业载体迎集中交付高峰 昌平及大兴区域供需矛盾加剧导致租金承压 [6] - 运营主体转向"服务+生态"竞争 通过构建园区级生态、产业联盟协作等形成差异化壁垒 [6] - 短期空置率或维持高位 长期高精尖及未来产业发展将释放潜在租赁需求 [6]