公司资本变动 - 2025年7月8日公司监事会决定增加股本57,821欧元用于收购Hugomon OÜ持有的Hepsor Latvia OÜ 20%股份 [1] - 公司通过向Hugomon OÜ发行股份部分支付收购款 [1] - 2025年7月17日公司股本增加在商业登记处登记，新的注册股本为3,912,522欧元，分为3,912,522股，每股面值1欧元 [2] 公司业务及发展 - 公司是住宅和商业房地产开发商，业务覆盖爱沙尼亚、拉脱维亚和加拿大 [3] - 公司运营十四年建造2076套住宅和近36300平方米商业空间 [3] - 公司是波罗的海地区首个实施多项创新工程解决方案的开发商，使建筑更节能环保 [3] - 公司有25个开发项目组合，总面积172800平方米 [3] 公司申请交易 - 公司将申请新股份在纳斯达克塔林证券交易所主板上市交易 [2]

文章核心观点 EfTEN联合房地产基金6月底单位资产净值增加，上半年净利润大幅增长，对旗下资产定期估值对财务结果有小的负面影响 [1][3] 基金资产净值与利润情况 - 6月底EfTEN联合房地产基金单位资产净值为11.17欧元，月增长率1.3% [1] - 6月基金净利润35.8万欧元，2025年上半年净利润167.9万欧元，去年同期为40.1万欧元 [1] 投资收益情况 - 6月基金对开发公司Invego Uus - Järveküla OÜ的投资获利最多，达38.4万欧元 [2] - 6月该开发项目第三阶段14栋联排别墅交付客户，公司获利47.9万欧元 [2] 开发项目进展 - 因产权协议相关银行贷款偿还义务，开发公司银行贷款余额6月底降至零 [2] - 开发项目最后阶段32栋联排别墅计划2026年第一季度完成，目前已预订7栋 [2] 资产估值情况 - 6月底对基金资产定期估值，部分投资的办公楼价值下降，EfTEN Kinnisvarafond II AS房产价值上升 [3] - 属于EfTEN Real Estate Fund 5投资组合的Kristiine购物中心价值未变，上半年EBITDA超计划5% [3] - 半年估值结果对基金财务结果有小的负面影响 [3]

嘉定区房票政策实施 - 嘉定区成为上海第三个试点房票安置的行政区，政策自2024年7月1日起试行至2027年6月30日 [2][3] - 政策适用范围为本区存量商品房，14个本地楼盘纳入"房源超市"，提供3139套商品住房，备案单价区间2.67万-5.85万元/平米 [2] - 房票实行实名制，有效期不超过12个月，可拆分使用但不得转让，购买最后一套房屋时房票占比需超50% [4][5] 房票运作机制 - 房票作为结算凭证由区房管局统一管理，被补偿人可在指定"房源超市"选购房屋 [4] - 房源超市由房管部门联合开发商建设，未来将根据需求动态调整楼盘范围 [4] - 安置方式采用"实物+货币+存量房源+房票"组合模式，外冈镇为首个试点区域 [3] 上海房票政策进展 - 上海已有金山、青浦、嘉定三区实施房票安置，金山给予7%奖励，青浦实行"一基地一方案"奖励 [6][7] - 政策主要在外围区域推行，因这些区域商品房供大于求，去化难度大 [8] - 2024年以来全国超100城(区)推行房票安置，广州为一线城市中首个实施者，北京通州发布征求意见稿，深圳列入2025年工作计划 [8] 行业影响分析 - 房票安置加速动迁腾地，为新城导入人口与消费力，直接推动本地商品房去化 [2][7] - 该模式降低对原地回迁的依赖，释放土地资源，有助于城中村改造推进 [8] - 政策被视为远郊区域去库存的有效渠道，未来有望在上海进一步扩围 [7][8]

广州烂尾楼复活现象 - 广州近期多宗烂尾楼项目集中复活，包括瑞府、佳创盛汇、粤垦绿苑、建业大厦、澳洲山庄等[1][3][7][9][11][13] - 瑞府项目原为金科博悦湾，2023年由百瑞信托托底并成立项目公司瑞莱实业开发，总投资25亿元，规划建设14栋住宅及配套设施[4] - 佳创盛汇万博地下商业项目起拍价约30亿元，若投用可连通周边多个商业体[7] - 粤垦绿苑已完成外立面翻新，采用高端铝板材料[7] - 建业大厦正在拆除，预计重建为酒店、公寓、写字楼综合体[9] - 澳洲山庄安置工程由中建科工建设，工期目标300天[9][11] 项目具体数据 - 瑞府项目总用地面积104044平方米，可建设用地面积70630平方米，总建筑面积284663平方米[4] - 瑞府南地块住宅建设用地面积29407平方米，总建筑面积约119440平方米，规划6栋30层左右住宅[6] - 中国软件CBD一期工程复工，包括16、17栋公寓[11] - 湾区国际创新中心处于基坑工程阶段，近期出现规划调整[13] 复活原因分析 - 政府长期推动烂尾楼处置，2003年起出台政策，采用"一楼一策"方案，已盘活超80%项目[16][17] - 开发商积极自救，如旭辉光屿南方引入三井集团注资[19] - 项目自身具备区位优势或商业价值，如泰康路项目被粤海盘活为商住综合体[22] - 大型开发商参与盘活，如信达接手新力海石洲悦项目[22] 历史案例 - 越秀东湖轩、嘉盛大厦盘活为10万+豪宅项目[17] - 荔湾玉兰苑由万科改造为理想花地项目[17] - 名城商业广场等35宗项目被列入2013年处置名单[16]

地块基本信息 - 地块位于三亚中央商务区东岸单元，商业和湿地配置完善 [1] - 容积率1.5，限高24米，地块方正，土地素质极佳 [1] - 占地面积32647.03平方米（约49亩），起拍价7.8亿，初始楼面价1.6万/平方米 [1] 地块规划调整与对比 - 地块原为2019年成都万华以近6亿拿下的商业用地，后被三亚回购并调整为100%住宅用地 [3] - 调整后加价1.8亿重新上架，与华侨城地块类似但标准更高 [3] - 华侨城地块容积率3.0，限高80米，相比之下新地块条件更优 [3] 竞拍条件与潜在竞买人 - 竞拍人需承担基坑支护和地基处理成本，并无偿配建三亚中央商务区全民健身活动中心，配建金额4408万元 [5] - 竞买人或关联企业需为《财富》世界500强、中国房地产百强或省属/市属国企，且在三亚持有或承诺投资建设8万平方米以上零售商业综合体 [8] - 符合条件的潜在竞买人包括中粮和免税店企业，地块邻近大悦城 [8] 市场预期与潜在影响 - 地块定位为三亚市中心洋房社区，属于稀缺产品 [3] - 若中粮拿地，可能与吹风价5万的中粮·铂悦壹号形成联动效应 [8] - 地块将于8月15日摘牌 [8]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 中央城市工作会议信号与预期的下半年及以后渐进适度的房地产宽松政策相符，但可能令期望重现2015 - 18年现金支持的棚户区改造计划的投资者失望 [1][2] - 预计不会重现2015 - 18年的房地产刺激政策，未来只会有适度的房地产宽松政策 [3][8] 根据相关目录分别进行总结 会议内容 - 7月14 - 15日中央城市工作会议在北京召开，习近平主席主持，高层明确了未来几年城市发展的政策重点，包括推进城市化、鼓励创新、推进城中村改造、建立新的房地产发展模式、提高城市基础设施和公共服务质量以及推动绿色转型 [1][2] 不重复2015 - 18年房地产刺激政策的原因 - 与十年前相比中国财政宽松空间变小，特别是人口净流出的低线城市和内陆省份 [3] - 政策制定者认识到了之前房地产繁荣的代价，重申要提高家庭住房、医疗和教育的可负担性 [3] - 由于人口减少和老龄化，以及之前房地产市场投机的影响，中国城市住房需求可能在较长时间内保持低位 [3][7] 未来房地产政策预期 - 鉴于上半年实际GDP同比平均增长5.3%，预计政策制定者近期不会推出广泛、重大的刺激措施，而是会采取渐进、有针对性的宽松政策来遏制房地产下滑并缓解劳动力市场压力 [8] - 住房方面预计进一步降低抵押贷款利率（预计到2026年底政策利率总共下调30个基点），加大对城中村改造和某些城市基础设施（如下水/煤气管道和防洪系统）的政策支持，并持续进行地方对生地和现有住房库存的收购 [8] - 若当地房地产市场进一步走弱，少数仍有购房和户口登记限制的一线城市政府有可能放宽这些限制 [8]

报告行业投资评级 - 行业评级为In-Line（与相关广泛市场基准表现一致）[8] 报告的核心观点 - 6月房地产销售同比降幅扩大，尽管建筑活动有所改善，但实体市场仍不乐观，预计三季度销售疲软趋势将持续，建议保持防御性和选择性投资，关注国企 [1][4][5] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 6月全国房地产销售同比降幅扩大，价值同比降10.8%，成交量同比降5.5%，上半年累计降幅分别为5.5%和3.5%；70城房价继续下跌，一线城市新房和二手房价格均下降 [2] 建设活动 - 6月竣工量同比下降1.7%，新开工量同比下降9.4%，上半年累计降幅分别为14.8%和20%；预计未来新开工量仍将疲软，维持2025年新开工和房地产投资预测分别下降19%和11% [3] 三季度市场展望 - 高频数据显示近期房地产销售同比降幅超预期，二手房市场挂牌价格下降、挂牌量增加，居民情绪更谨慎；二季度GDP好于预期降低了近期刺激政策的紧迫性，预计后续住房政策增量仍将受限 [4] 股票投资建议 - 维持防御性和选择性投资建议，建议关注国企，如消费受益股华润置地（1109.HK）和华润万象生活（1209.HK），高股息股建发国际投资集团（1908.HK）和绿城管理控股（9979.HK） [5] 部分公司估值 - 华润置地（1109.HK）2025年每股净资产估值为55.43港元，考虑30%折扣；华润万象生活（1209.HK）基于20倍2026年预期市盈率估值；建发国际投资集团（1908.HK）2025年每股净资产估值为32.55港元，考虑40%折扣；绿城管理控股（9979.HK）基于9.5倍2025年每股收益估值 [10][11][13][17] 行业覆盖公司评级 - 对多家房地产公司给出评级，如华润置地（1109.HK）为Overweight（增持），中国海外发展（0688.HK）为Equal-weight（持股）等，评级可能会变化 [79][81]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 因中美贸易紧张局势缓解，暂停关税影响评估；近期城市更新受关注，中央强调建设宜居、韧性和智慧城市，部分省份已超25财年目标进度[1] - 期待中央出台更多政策，需求侧刺激政策或对市场产生积极影响，城市更新可为开发商创造机会，但过度推动房地产投资和新建设可能加剧库存过剩[2] 根据相关目录分别进行总结 关键数据点 - 新房销售：第28周平均成交量环比降30%、同比降26%，三线和中西部城市表现较好，搜索活动环比升0.7%；7月累计成交面积中位数环比降15%、同比降6%；年初至今成交面积城市平均同比降1%、总量基本持平[5][6][8] - 二手房交易：第28周平均成交量环比降2%、同比降3%，中介和房主均预期价格负增长；7月累计成交面积中位数环比降10%、同比降10%；年初至今成交面积城市平均同比升16%、总量同比升17%[5][6][8] - 库存情况：第28周库存环比降0.1%、较24年末降3.9%，库存月数为26.0（6月平均25.5）[8] - 估值表现：第28周境外覆盖开发商股价平均环比升6%（MSCI中国升1%），境内覆盖开发商平均环比升2%（沪深300升1%）；境外/境内覆盖开发商目前较25年末预期净资产价值分别折让32%/22%，25年预期市净率均为0.5倍[8][49] - 销售预测：约75个城市房产销售显示，百强开发商7月预售额可能同比降12%（6月降26%）[8] - 竣工情况：GSPC跟踪显示25年6月竣工量同比降中到高个位数（5月国家统计局/GS分别降20%/高个位数，5个月累计降17%），25财年预期同比降10%[8][41] - 新开工情况：预计6月/7月累计新开工量同比降高个位数/约20%（5月国家统计局/GS分别降19%/约20%）[8] - 家电销售：6月整体可能同比改善，7月累计可能同比下降[8] - 贝壳GTV：25年二季度预期同比升3%（新房/二手房分别降16%/升11%）[8] 一级市场 - 第28周：成交面积环比降30%，三线和中西部城市表现较好；各线城市中，一线城市平均成交量环比降55%、同比降30%，二线环比降35%、同比降28%，三线环比降30%、同比降19%，珠三角环比降27%、同比降30%，长三角环比降30%、同比降24%，中西部环比降25%、同比降7%[9][11][13] - 年初至今：成交面积同比降1%，一线城市和中西部城市表现较好；约75个城市平均成交面积同比降1%，较2023/2022年水平分别降23%/14%[22][24] 二级市场 - 第28周/年初至今成交量分别同比降3%/升16%，中介和房主均预期价格负增长；约20个城市上周成交面积环比降2%、同比降3%，年初至今同比升16%，较2023/2022年分别升10%/61%[26][28] - 中原销售指数（CSI）：5个城市平均环比降0.8个百分点、同比升0.5个百分点，CSI大于50表示对价格上涨持积极看法[30][32] - 中原卖家报价指数（CAI）：6个城市平均环比降0.2个百分点、同比升0.8个百分点，CAI指卖家报价[33][35] 库存情况 - 第28周：库存环比降0.1%、较24年末降3.9%，库存月数为26.0（6月平均25.5）；一二三线城市库存余额环比分别降0.3%/升0.1%/降0.1%，较24年末分别降9.0%/2.2%/3.4%；库存月数环比分别升0.8%/0.7%/0.2%，较24年末分别降4.5%/5.9%/8.5%[8][36][38] 竣工情况 - GSPC跟踪显示，25年6月竣工量同比降中到高个位数（5月国家统计局/GS分别降20%/高个位数，5个月累计降17%），25财年预期同比降10%，依据是中国浮法玻璃行业展望和专有周度浮法玻璃需求模型暗示的上下游供需情况[41] 估值情况 - 第28周，境外覆盖开发商股价平均环比升6%（MSCI中国升1%），境内覆盖开发商平均环比升2%（沪深300升1%）；境外/境内覆盖开发商目前较25年末预期净资产价值分别折让32%/22%，25年预期市净率均为0.5倍[49] - 与历史低谷相比，境外覆盖开发商目前折让和市净率低于2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年；境内覆盖开发商目前折让和市净率低于2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年[49]

市场表现 - A股延续分化走势，沪指跌0.42%报3505点，深证成指涨0.56%报10744.56点，创业板指涨1.73%报2235.05点 [1] - 沪深北三市合计成交16353亿元，较此前一日增加逾1500亿元 [1] - 个股跌多涨少，超4000股飘绿 [1] AI产业链 - AI产业链股逆势拉升，CPO概念爆发，新易盛20%涨停创历史新高，中际旭创涨近17%，天孚通信涨约12% [1] - 英伟达概念股拉升，中电港涨停，华勤技术、浪潮信息涨超7% [1] - AI智能体概念崛起，鼎捷数智、楚天龙、泛微网络等涨停 [1] 英伟达概念 - 英伟达概念板块整体收涨2.02%，位列当日行业概念板块排名第五，近一周涨幅高达2.31% [2] - 中际旭创涨近17%，胜宏科技、一品红涨超13%，天孚通信涨约12%，华勤技术、浪潮信息涨超7% [2] - 英伟达将恢复对中国的H20销售，并宣布推出一款完全符合中国要求的新GPU [2] AI智能体概念 - AI智能体概念板块整体收涨1.05%，位列当日行业概念板块排名第十八位 [4] - 鼎捷数智、楚天龙、泛微网络等多股涨停，致远互联、普联软件涨超10% [4] - 世界数字科学院发布全球首个单智能体运行安全测试标准《AI智能体运行安全测试标准》 [4] 房地产板块 - 房地产、新型城镇化概念股集体异动，天保基建、渝开发、中新集团直线拉升涨停 [6] - 港股房地产板块全线拉升，美的置业一度暴涨超60%，截至15:00涨幅收窄至16% [6] - 南向资金持续加仓美的置业，7月10日净买入171.68万港元，连续12日净买入，累计净买入1029.0万港元 [6]

销售业绩 - 截止2025年6月末累计实现总合同销售金额人民币350.1亿元 [1] - 截止2025年6月末累计合同销售面积261.4万平方米 [1] - 6月单月实现总合同销售金额人民币64.6亿元 [1] - 6月单月合同销售面积51.9万平方米 [1] 股东权益销售 - 6月单月实现归属股东权益的合同销售金额人民币46.4亿元 [1] - 6月单月归属股东权益的合同销售面积39.4万平方米 [1]