财务数据和关键指标变化 - 第三季度摊薄后每股运营资金为0.44美元，超出预期 [6] - 第三季度运营资金总额为3.003亿美元，较去年同期增长2.3% [21] - 基于强劲业绩，公司上调全年运营资金指引至每股1.75-1.76美元，较此前1.73-1.75美元的范围有所提高，相比2024年增长超过6% [23] - 第三季度同店净营业收入增长1.9%，年初至今增长3%，符合预期 [7] - 若剔除因提前收回大型主力店空间以及Party City、JOANN和Rite Aid相关空间造成的租金损失影响（约130个基点），同店净营业收入增长将更高 [7] - 信贷损失持续处于预期范围低端，第三季度为75个基点，前九个月为73个基点，因此将全年信贷损失假设调整至更有利的75-85个基点范围（原为75-100个基点） [21][23] - 第三季度运营资金包含320万美元（约每股0.5美分）的一次性收益，与收回两个已腾空Rite Aid空间的低于市场租金有关 [22] - 本季度总计入约300万美元的一次性项目，全年此类项目总计影响约每股0.03美元 [46] - 季度普通股现金股息增加4%至每股0.26美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动异常强劲，本季度完成427份租约，总计230万平方英尺 [9] - 其中包括144份新租约，面积82.2万平方英尺，租金溢价21%；283份续租和选择权租约，租金溢价8%；年初至今混合租金溢价为11% [9] - 已出租总面积较2024年同期增长8% [9] - 小商铺 occupancy 达到创纪录的92.5%，环比上升70个基点 [8] - 来自前RPT投资组合的小商铺 occupancy 环比增长90个基点，自去年1月收购以来累计增长280个基点 [9] - 主力店 occupancy 上升至97% [8] - 按比例计算的整体 occupancy 环比增长30个基点至95.7%，标志着第二季度是今年的 occupancy 低点，出现明显拐点 [8] - 已签署但尚未开业的租约管道达到创纪录的360个基点，总计7100万美元的未来增量租金，这两个数字均为公司历史最高 [7][24] - 预计当前已签署但尚未开业管道中约20%的租约将在第四季度开始贡献200万至300万美元的增量租金 [24] - 约60%的当前已签署但尚未开业管道预计将在明年开始贡献租金，金额约2400万美元 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资活动覆盖多个市场，包括马里兰州（Sprouts Farmers Market主力中心）、明尼阿波利斯富裕郊区（Cub Foods主力中心）和俄勒冈州希尔斯伯勒富裕郊区（Safeway和Trader Joe's双主力店） [16][18] - 在加利福尼亚州快速增长的戴利城市场激活了下一个混合用途项目The Chester，与Bozzuto合作 [11] - 投资组合和结构化投资的总资产价值约为75亿美元，提供了充足的未来收购机会 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点包括进一步实现投资组合租赁满员、扩大高回报的再开发项目、将资本从低增长的地租中回收并再投资于更高收益的收购和结构化投资、维持强劲灵活的资产负债表以及投资于推动可持续现金流增长和长期净资产价值创造的计划 [12] - 再开发是长期价值创造的关键支柱，本季度将约2.5亿美元的项目提升至活跃或近期状态，使总开发、再开发和混合用途管道达到约6亿美元 [10] - 价值创造管道目前包含25个以杂货店为主力的项目，重点放在具有稳定客流量和租金韧性的类别 [10] - 管道产生10%-12%的无杠杆回报，年初至今完成的再开发项目混合收益率为13.7% [11] - 目前有约2.6亿美元总成本的多户住宅项目在建，包括将于明年初完工的Suburban Square的130单元Colter Avenue项目 [11] - 预计在未来12至24个月内将在核心市场激活更多的多户住宅机会 [11] - 交易环境竞争极其激烈，大量资本追逐开放式零售地产产品 [16][28] - 公司通过地理多元化和战略多元化（收购、通过结构化程序投资资本堆栈、合资计划中的优先购买权和优先拒绝权）获得优势 [28][29] - 行业新开发活动极少，现有存量中仅0.3%在建，是所有商业地产板块中最低的，需要租金增长50%-60%才可能看到新供应浪潮 [86] - 正式成立创新与转型办公室，由Will Teichman领导，将运营改进、数字化转型、数据和人工智能工作统一起来，旨在构建新能力、利用新兴技术、释放运营协同效应并推动新增长途径 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 业绩体现了投资组合的实力、战略的持久性以及开放式模式的韧性，零售需求持续强劲 [5][6] - 团队迅速行动，将收回的空间重新出租，通常租金显著更高，且运营商实力更强 [7] - 租赁势头强劲，得益于有限的可用供应，并直接转化为未来增长 [10] - 信贷损失未对同店净营业收入增长产生实质性影响，且预计近期不会有中断改变此状况 [7][21] - 零售商信心未因关税等因素改变，持续推动寻找新机会以增长市场份额和扩张，需求非常强劲，重点关注2026年及2027年的管道填充 [58][60] - 进入2026年，主要关注点包括已签署但尚未开业管道的租金流入、再开发项目产生的净营业收入以及债务再融资带来的利息支出逆风（明年有8.25亿美元债务到期，平均利率约0.8%） [34][35] - 资产负债表强劲，期末合并净债务与息税折旧摊销前利润比率为5.3倍，透视基础上为5.6倍，流动性超过21亿美元，包括1.6亿美元手头现金 [22] - 标准普尔将公司评级上调至A-（稳定展望），惠誉确认A-评级，穆迪维持Baa1评级（正面展望） [22] - 每年在支付股息和所有租赁成本后产生约1.5亿美元的自由现金流，为额外再开发活动和追求新机会提供了充足的灵活性 [23] 其他重要信息 - 资本回收策略包括出售低增长、低资本化率的单一租户资产地租和一些非创收资产，2025年开局良好，预计2026年可进一步扩大此计划 [51][53] - 地租管道也在通过与家得宝、Target、Lowe's、沃尔玛、好市多等活跃扩张的零售商签订新租约进行补充，被视为一个可增强同店净营业收入和运营资金增长的经常性计划 [54] - 在第二季度回购股票，平均价格为19.61美元，第三季度未回购，股票回购是可用工具之一，将在机会出现时使用，同时考虑资产负债表指标 [67] - 对较大规模投资组合交易的兴趣取决于资本成本和资产质量，当前竞争环境使得收购大型投资组合困难，但从现有投资（机构合资计划或结构化投资计划）中产生机会能提供最佳风险调整回报 [70] - 小型商铺需求驱动因素持续演变，用途比以往更多，加上供应有限，小型商铺 occupancy 仍有上升空间 [80] - 已完成再开发项目的小型商铺租金提升幅度可达十几到二十几个百分点 [79] - 新的零售开发是选择性的、机会驱动的，基于租赁需求，并在动工前预先执行租约，规模不大 [84][85] - 多户住宅开发采用与首选合作伙伴的轻资本模式，公司投入土地和许可成本 [99][100] - 创新与转型投资采用与其他业务部分相同的投资回报率计算方式，寻求回报，形式可能是费用效率或增长机会管道 [94] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 交易环境和机会视角，包括上市交易数量和资本化率方面的情况 [27] - 交易环境竞争极其激烈，多种资本来源（尤其是私人资本）追逐交易，导致资本化率非常激进 [28][30] - 公司优势在于地理和战略多元化，能获得大量交易流，并通过合资计划和结构化交易中的优先购买权/优先拒绝权获得机会 [28][29] - 公司基于资本成本进行回收，并能够增值地进行资本回收，预计第四季度和2026年将继续这样做 [30] - 通过结构化投资计划，市场情报能力达到新高，能看到许多不公开上市的私人市场交易 [31] 问题: 对2026年的早期展望，包括已签署但尚未开业管道和债务再融资等影响因素 [33] - 2026年指引将在第四季度业绩公布时发布 [34] - 当前已签署但尚未开业管道的约60%（约2400万美元）应在2026年开始产生效益，加上第四季度开始的约1200万美元，是净营业收入增长的关键 [34] - 目前未见大量破产，预计大部分破产影响已过去 [34] - 再开发项目也将贡献相当数量的净营业收入 [35] - 明年有8.25亿美元债务到期，平均利率0.8%，利息支出将是一个逆风，公司将尽一切努力减轻此逆风，并评估所有再融资选项 [35][36] 问题: 零售商投资环境，以及未来是否可能恢复稳定步伐 [39] - 对零售商的投资是公司DNA的一部分，历史悠久 [40] - Family Dollar交易的机会在于其拥有大量自有房地产，公司寻找由大量房地产抵押的机会，以便未来参与或通过融资获得有吸引力的回报 [40][41] - 与其他拥有大量房地产的零售商保持定期沟通，当它们有资本需求时，公司通常是其首选联系方 [41][42] - 此类交易是机会驱动的，难以预测，但公司保持前沿地位 [42] - 最近一次出售Albertsons股份是在2024年初，公司保持活跃并继续寻找机会 [43] 问题: 全年一次性收益的价值，以便为2026年建模提供参考 [45] - 全年一次性项目（如额外租赁终止协议或收回低于市场租金）总计影响约每股0.03美元 [46] - 这些是一次性的，是业务的一部分，但难以预测，因此不包括在初始指引中 [46] - 另需注意，结构化融资中有约2.4亿美元的提前还款，在查看9月底的抵押贷款应收款项目时需考虑 [48] 问题: 资本回收，包括当前在市场中的资产以及未来对零收益土地和地租的处置预期 [50] - 资本回收策略包括出售低增长、低资本化率的单一租户资产地租和非创收资产 [51] - 2025年该计划已开始加速并取得良好进展，预计2026年可进一步扩大 [51][53] - 重点是最大化每项资产的价值，有时需要与零售商协商延长租期，或与市政当局分宗 [52] - 接近9%的年基本租金来自长期地租，公司视此为可增强同店净营业收入和运营资金增长的经常性计划 [52][54] 问题: 与零售商就2026年、2027年及以后房地产需求的对话，以及关税和增长信心方面的情况 [56] - 零售商信心全年未变，不受关税影响，持续推动长期增长战略、寻找新机会和扩大市场份额，目前正为2026年和2027年填充管道 [58] - 本季度至今已执行的出租总面积较去年同期高出约30% [59] - 本季度自然到期的几个大型主力店空间减少了经济 occupancy，但也促进了已签署但尚未开业管道的增长，其中两个空间在当季即完成新租约，新旧租金间溢价约40% [59][60] - 杂货再开发、主力店重新定位方面有超过25个活跃或近期激活项目，需求非常强劲 [60] - 小型商铺 occupancy 达92.5%，仍有上升空间，再开发项目对周边小型商铺租金有显著的光环效应 [60] 问题: 结构化投资计划管道流量的可预测性，以及股票回购在资本分配中的位置 [63] - 结构化投资计划通过加强与所有借款人的沟通和维持良好的到期期限结构来管理，对还款有很好的可见性 [64] - 近期2.4亿美元还款中的大部分（2亿美元）已提前通知并做好计划 [64] - 未来将确保资本分散到多个交易中，并在约15亿美元的结构化投资计划资产中拥有优先购买权/优先拒绝权，可见性高且经过规划 [65] - 股票回购取决于股价表现，第二季度以平均19.61美元回购，第三季度因股价表现更好未回购，这是可用的机会主义工具之一 [67] 问题: 当前私人交易市场中的投资组合交易情况以及公司对2026年较大规模交易的兴趣 [69] - 公司对大规模投资组合交易持开放态度，但需要具有增值性且符合现有投资组合质量要求 [70] - 当前竞争环境使得收购大型投资组合困难，从现有投资（机构合资计划或结构化投资计划）中产生机会能提供最佳风险调整回报 [70] - 由于行业 occupancy 处于历史高位，增值型买家正在寻找租户名单中有观察名单租户的资产，以便通过重新出租获得溢价 [71] 问题: 再开发管道大幅增加至约6亿美元，包括新增项目、预期收益、融资计划以及出售公寓开发权可能扮演的角色 [73] - 本年预计再开发支出在9000万至1.1亿美元之间，支付所有交易成本、租赁佣金和物业资本支出后的自由现金流足以满足近期资金承诺 [74] - 管道包含按比例计算的部分和合资企业，多户住宅管道为2.5亿美元总投资，但采用轻资本模式，公司投入土地和许可成本，大部分资金来自合作伙伴 [74][75] - 目前有内部融资方式，将继续关注扩张情况 [76] - 重点始终是地块的最佳利用，高度关注杂货店，因其能为核心物业带来长期附加贡献和光环效应 [76] 问题: 小型商铺超越当前创纪录水平的潜在上升空间，以及再开发项目对小型商铺租金的影响 [78] - 已完成再开发项目的小型商铺租金提升幅度可达十几到二十几个百分点，具体取决于当时的市场流动性 [79] - 对于涉及大部分场地拆除重建的项目，从市场过去到现在，租金有显著增长，公司正在执行这些租约 [79] - 小型商铺租赁需求驱动因素持续演变，用途更多，加上供应有限（开放式购物中心新供应增长有限），小型商铺 occupancy 有望继续上升 [80][81] 问题: 新的地面开发机会以及行业新开发情况 [83] - 新的地面开发是选择性的、机会驱动的，基于租赁需求，并在动工前预先执行租约 [84][85] - 例如Northtown和Gordon Plaza项目，都是利用遗留土地，由杂货店（如Sprouts）或高信用租户（如Chase、家得宝、Aldi）作为催化剂，规模不大且风险可控 [84][85] - 行业整体新开发活动极少，现有存量中仅0.3%在建，需要租金大幅增长50%-60%才可能看到新供应浪潮 [86] - 公司位于第一环郊区的战略位置，由于土地成本、劳动力成本上升，以及通常需要更高密度和多种用途才能实现经济可行，很难进行新的地面开发 [87] 问题: 创新与转型办公室的资源配置、投资回报预期以及其他大型技术举措 [89] - 公司相信技术工具能利用规模优势提高效率、生产力和利润率，过去几年已进行大量投资整合业务组织与技术工具 [90][91] - 创新与转型办公室将战略规划、运营改进、数字技术和变革管理资源统一在一个协调结构下，采用多学科方法确保项目成功交付 [93] - 投资水平方面，采用与业务其他部分相同的投资回报率计算方式，寻求回报（可能是费用效率或增长机会） [94] - 将继续投资技术栈，过去十年的投资为公司奠定了良好基础，新结构将加速未来十年的发展 [95] 问题: 2026年和2027年预期的总开发投资金额，以及是否主要为住宅项目 [97] - 新的零售开发规模相对较小，受机会驱动，基于租赁需求，并在动工前执行租约 [98] - 多户住宅方面，本季度激活了The Chester项目，未来12-24个月有一些近期机会，将按照已验证的与首选合作伙伴的结构化模式进行 [98] - 总体而言，优先顺序是继续推进高个位数、低双位数的零售扩张和再开发（尤其是杂货店投资组合），有限的地面开发（如第二阶段激活），以及用于激活多户住宅开发权的轻资本优先股权结构 [99][100] 问题: 投资组合中现有的Family Dollar门店数量，以及未来潜在交易的目标和选址 [102] - 投资组合中目前只有少数几家Family Dollar门店 [103] - Family Dollar投资更侧重于结构化计划及其房地产持有对贷款的支持，基于如果运营停止，自有房地产的价值来承销，贷款由自有房地产支持，公司对此感到满意 [102][103] 问题: 结构化投资计划中的还款是否会影响现有优先权，以及还款与转换为收购机会的可能性 [105] - 结构化投资计划的优势在于公司对任何潜在结果都感到满意 [106] - 优先购买权和优先拒绝权具有巨大价值和未来收购机会，今年已从该计划中收购了一个资产，预计中期可能还有另一个正在讨论中 [106] - 公司以运营者和管理者的身份承销，无论最终结果是收购（在现有基础上）还是还款后获得有吸引力的回报，甚至是在 unlikely 情况下以现有基础接管，都视为双赢 [106] 问题: 2026年已签署但尚未开业管道中60%部分的时间分布，以及对明年上下半年同店净营业收入权重的影响 [108] - 已签署但尚未开业管道的租金流入时间分布更偏向于下半年，上半年也会有一些，但权重更侧重下半年 [109]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度摊薄后每股运营资金（FFO）为0.44美元，表现超出预期 [15] - 第三季度FFO总额为3.003亿美元，同比增长2.3% [29] - 基于强劲的年初至今业绩，公司上调全年FFO指引至每股1.75-1.76美元，此前为1.73-1.75美元 [31] - 第三季度同店净营业收入（NOI）增长1.9%，年初至今增长3% [16] - 季度信用损失为75个基点，年初至今为73个基点，低于预期假设范围 [29] - 公司季度普通股现金股息增加4%至每股0.26美元 [32] - 合并净债务与EBITDA比率为5.3倍，综合视角下为5.6倍 [30] - 流动性保持强劲，超过21亿美元，其中包括1.6亿美元手头现金 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度完成427份租约，总计230万平方英尺，包括144份新租约（82.2万平方英尺，租金差幅21%）和283份续租/选择权租约（租金差幅8%），年初至今混合租赁差幅为11% [18] - 已租赁总面积（GLA）较2024年同期增长8% [18] - 小商铺 occupancy 达到创纪录的92.5%，同比上升70个基点 [17] - 主力店 occupancy 上升至97% [17] - 来自前RPT投资组合的小商铺 occupancy 环比增长90个基点，自去年1月收购以来整体增长280个基点 [18] - 重新出租因Party City、Joann和Rite Aid等早期收回的大型主力店空间，未来增量租金增长达7100万美元 [16] - 重新出租的空间通常以显著更高的租金和更强的运营商完成 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 重新开发、开发和混合用途项目管道总额约为6亿美元 [19] - 价值创造管道目前包含25个以杂货店为主力的项目，产生10%至12%的无杠杆回报 [19] - 年初至今完成的重新开发项目混合收益率为13.7% [19] - 激活下一个混合用途项目The Chester，位于加利福尼亚州快速增长的Daly City市场 [19] - 目前有总成本约2.6亿美元的多户住宅项目在建 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置优先事项保持不变：专注于投资组合租赁和扩大高回报重新开发项目、将资本从低增长的地租中回收并投入高收益收购和结构化投资、保持强劲灵活的资产负债表、将资本分配给推动可持续现金流增长和长期净资产价值创造的举措 [20] - 通过创建创新与转型办公室，将运营改进、数字化转型、数据和人工智能工作统一管理，以加速创新 [21] - 开放式购物中心模式展现出韧性，零售商需求持续强劲 [15] - 行业竞争激烈，但对高质量开放式零售的需求持续增强 [24] - 公司通过地理多元化和战略多元化获得大量交易流，并在竞争环境中成功进行增值性资本回收 [24][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 业绩表现突显了投资组合的实力和战略的持久性，以及对所有类别零售商的持续需求 [15] - 租赁势头强劲，有限的可用供应直接转化为未来增长 [19] - 破产影响已被今年吸收，目前未见大量租户有破产迹象，信用风险较低 [31][46] - 零售商信心未因关税等因素改变，对增长战略保持长期观点，持续寻找扩大市场份额和进入新市场的机会 [95] - 行业新供应量极低，现有存量中仅0.3%在建，是商业地产中最低的 sector，需要50%至60%的租金增长才能引发新供应浪潮，因此受新供应干扰的风险非常小 [144][145] 其他重要信息 - 标准普尔将公司评级上调至A-，前景稳定；惠誉确认其A-评级；穆迪维持其Baa1评级，前景积极 [30] - 公司年自由现金流（支付股息和所有租赁成本后）约为1.5亿美元，为额外重新开发活动和追求新机会提供了充足灵活性 [30] - 已签署但尚未开业（SNO）的租约管道达到创纪录的360个基点，总计7100万美元，预计约20%的租约将在第四季度开始，贡献200万至300万美元的增量租金 [32] - 预计当前SNO管道的60%将在2026年产生收益，约为2400万美元 [46] - 第三季度FFO包括一次性收益320万美元（约每股0.5美分），与收回两个空置的Rite Aid空间的低于市场租金有关 [29] - 2025年全年一次性项目总额影响约为每股0.03美元 [72] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于交易环境和机会前景的看法，以及资本化率方面的情况 [34] - 交易环境极具竞争性，但公司凭借地理和战略多元化能看到大量全国范围内的交易流，包括收购和通过结构化程序进行资本堆栈投资的机会 [36] - 大量私人资本追逐此类交易，导致资本化率非常激进，公司专注于寻找增值性资本回收的方式 [36][37] - 通过结构化投资计划，公司获得了更多未公开上市交易的市场情报 [38] 问题: 关于2026年展望的要点，特别是SNO管道和债务再融资的影响 [41][42][43] - 2026年的关键驱动因素包括SNO管道开始产生收益（约60%即2400万美元在2026年实现），以及重新开发项目带来的NOI增长 [46][48][49] - 利息支出将是一个不利因素，明年约有8.25亿美元债务到期，平均利率约为0.8%，公司将寻求所有再融资选项以最小化此影响 [50][51][52] - 公司对进入2026年感觉良好 [53][54] 问题: 关于零售商投资环境以及Family Dollar交易 [58][59][60][61][62] - 对零售商进行投资是公司DNA的一部分，历史悠久，此类交易是机会驱动的，公司作为大多数零售商的最大房东，始终与拥有大量自有房地产的零售商保持积极组合审查 [63][64][65] - Family Dollar交易是一笔由大量房地产担保的私人贷款，提供了有吸引力的风险调整回报，公司持续寻找此类机会 [63][66] 问题: 关于一次性收益的规模以及对2026年预测的影响 [68][69] - 2025年全年一次性项目（如额外租赁终止协议、收回低于市场租金等）总额影响约为每股0.03美元，这些项目难以预测，未包含在初始指引中 [72][73][74][75][76] - 需考虑结构化融资中约2.4亿美元的提前还款对抵押贷款应收账款项目的影响 [78][79][80] 问题: 关于资本回收计划，特别是地面租赁和非核心资产处置 [82][83][84][85][86] - 资本回收是战略的重要组成部分，专注于从低增长、低资本化率的单一租户资产地面租赁和非创收资产中回收资本 [86] - 2025年开局良好，预计2026年可以做得更多，公司拥有接近9%的年基本租金（ABR）来自长期地面租赁，正在最大化每个资产的价值后再退出 [87][88] - 该计划是经常性的，公司同时也在与Home Depot、Target、Lowe's等零售商签订新租约，以补充地面租赁管道 [89] 问题: 关于零售商对2026年及以后房地产需求的对话 [92][93][94] - 零售商信心全年未变，不受短期宏观市场干扰，持续推动寻找增长机会，公司本季度至今执行的GLA比去年同期高出约30% [95][97] - 主力店空间需求强劲，新租约租金较旧租约有40%的差幅，杂货店方面有超过25个活跃或近期的重新开发/主力店重新定位项目，小商铺需求强劲且仍有上升空间 [98] 问题: 关于结构化投资计划（SIP）流量的可预测性以及股票回购在资本配置中的作用 [102][103][104][105] - SIP的还款有良好的可见性，公司保持与借款人的密切沟通，并计划将资本分散到多个交易中以管理风险，该计划是公司的重要差异化优势 [106][107] - 股票回购是可用工具之一，公司在第二季度以平均每股19.61美元的价格回购了股票，第三季度未进行回购，将视股价表现和机会情况决定是否使用 [108][109][110][111][112] 问题: 关于私人市场中的组合交易、定价以及2026年进行更大规模交易的兴趣 [114] - 公司对大规模交易持开放态度，但需要满足增值性和高质量要求，当前竞争环境使得收购大型组合变得困难 [114] - 目前从现有联合投资和结构化投资项目中产生的机会能提供最佳的风险调整回报 [115] - 由于行业空置率处于历史高位，增值型买家正在寻找有观察名单租户的资产，以获取重新出租的提价机会 [116] 问题: 关于重新开发（REDEP）管道大幅增加至6亿美元，项目收益、融资计划以及出售公寓权益的可能作用 [122][123][124][125][126][127] - 年度重新开发支出预计在9000万至1.1亿美元之间，现有自由现金流足以满足近期资金承诺，部分项目有合资伙伴共同出资 [129] - 多户住宅项目采用资本轻型模式，公司贡献土地和权益成本，大部分资金来自合作伙伴 [129] - 战略重点是以杂货店为主的项目，这能为场地带来长期附加价值并推动周边小商铺租金增长 [130] 问题: 关于小商铺在已创纪录水平上的进一步上行潜力，特别是重新开发项目带来的光环效应 [132][133][134] - 已完成的项目显示，小商铺租金可有百分之十几到二十几的提升，具体取决于市场流动性 [135] - 小商铺租赁的需求驱动因素不断演变，用途比以往更多，加上有限的新供应，小商铺空置率仍有上升空间 [136][137] 问题: 关于新建开发机会以及行业趋势 [138] - 公司的两个新建零售项目（Northtown和Gordon Plaza）规模较小，采取审慎策略，在动工前预先签订租约以降低风险 [139][140][142] - 行业新建开发活动极少，仅占现有存量的0.3%，需要50%-60%的租金增长才能引发新供应浪潮，因此受干扰风险低 [144][145] - 公司战略是优先进行高回报的零售扩建和重新开发，有限度地激活第二阶段新建开发，并对多户住宅项目采用优先股结构 [158][159][160] 问题: 关于创新与转型办公室的资源配置、AI投资回报以及其他技术举措 [147] - 新办公室将战略规划、运营改进、数字技术和变革管理资源统一协调，投资决策基于投资回报率考量，回报可能体现在费用效率或增长机会上 [150][151][152] - 公司过去十年在技术栈上的投资奠定了良好基础，新结构将加速未来创新 [149][153] 问题: 关于2026年和2027年预计的总开发投资金额，以及是否主要为住宅项目 [155][156][157] - 新建零售开发规模小且机会驱动，增长主要来自重新开发和重新定位现有资产 [158] - 多户住宅方面，有未来12-24个月的机会待激活，继续采用与优先合作伙伴的已验证策略 [159] - 总体而言，战略重点是继续当前模式：高回报零售扩建/重新开发、有限的第二阶段新建开发激活、以及多户住宅权益的资本轻型激活 [160] 问题: 关于投资组合中Family Dollar的数量，以及未来潜在交易的目标 [163] - 投资组合中目前只有少数几个Family Dollar门店，此次贷款投资主要基于其房地产持有量对贷款的担保，以及风险调整后的回报 [164][165] 问题: 关于结构化投资计划中还款是否影响现有优先购买权（ROFOs），以及还款与转为收购机会的可能性 [167][168] - 还款不影响现有ROFO/ROFR，这些权利具有潜在未来收购价值 [168] - 公司对任何结果都感到满意：收购、还款后获得有吸引力的回报、或在基础上接管资产，都视为多赢局面 [169][170] 问题: 关于SNO管道中60%在2026年上线的时间分布，以及对上下半年同店NOI的影响权重 [171][172][173] - SNO管道收益更多权重在下半年，上半年也会有一些，但下半年更为集中 [174][175]

业绩总结 - 截至2025年9月30日，总资本化为237亿美元，拥有564个物业，总可租赁面积为1亿平方英尺[6] - 2025年第三季度，整体占用率为95.7%，较上季度提高30个基点[12] - 2025年同址净营业收入（NOI）增长6.2%，2025年年初至今增长4.1%[61] - 2025年整体租赁保持率约为90%[107] 用户数据 - 2025年预计新签租约的年基础租金（ABR）为7100万美元，未开业的租约将对2025年产生3100万美元的现金流影响[9] - 2025年第三季度，记录高的ABR来自于杂货店主导的中心，占比86%[12] - 新租赁的平均ABR/SF为17.79美元，较之前的裸租赁（11.52美元）显著提高[46] - 新小商铺租赁中，80%的租约年租金增长超过3%，37%的租约年租金增长超过4%[43] 未来展望 - 2025年预计SNO现金流增长15%，达到约3100万美元[51] - 2025年资本支出预计占净营业收入的21%，将完全由自由现金流支持[92] - 2025年计划进行1亿到1.25亿美元的净收购，包括出售1亿到1.5亿美元的低增长、低资本化率资产[9] - 预计2025年签署但未开业的租赁年租金为7100万美元，预计在2026年开始的比例为60%[107] 新产品和新技术研发 - 2025年项目的预期加权平均收益率为17%（重建项目，毛成本2200万美元）和11%（锚定空间重新定位，毛成本5700万美元）[9] - 2025年小商铺新租赁的租金增长率为20%[46] 财务状况 - 2025年第三季度，流动性超过21亿美元[12] - 年度自由现金流约为1.5亿美元（扣除股息和租赁资本支出后）[97] - 现金及现金等价物为1.6亿美元[97] - 可用循环信贷额度为20亿美元[97] - 公司固定费用覆盖比率为4.2倍，显示出强大的财务能力[96] - 固定利率的合并债务占比99.4%[12] - 固定利率债务占比为99.4%，加权平均到期年限为8.2年[99] - 92%的物业为无负担物业[109] - 公司的投资级信用评级为A- / A- / Baa1（标准普尔 / 惠誉 / 穆迪）[107]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入增长8.2%，其中街边零售投资组合增长13% [29] - 预计第四季度同店增长为6%-7%，全年有望达到5%-6%指引区间的上限 [31] - 季度运营资金为0.29美元，较上一季度的0.28美元增长0.01美元 [36] - 第三季度有约670万美元的按比例租金开始计入，其中约100万美元在当季收益中确认，对第四季度的全部影响为1.7%，并在2026年带来400万美元的增量收入 [32] - 第三季度签署了370万美元的新租约，占年化租金收入的约2% [33] - 截至9月30日，已签署但尚未开业的租约管道为1190万美元 [33] - 预计2026年REIT投资组合净营业收入增长目标为10%，总同店增长（含再开发项目）预计在8%-12%之间，不含再开发项目的同店增长预计在5%-9%之间 [35] - 预计2026年8%-12%的净营业收入增长将带来约1200万至1400万美元的增量净营业收入，按当前股本计算约合每股运营资金0.09美元 [35] - 截至9月30日，街边和城市物业的入住率为89.5%，本季度街边和城市物业入住率环比增长280个基点，整体入住率因670万美元的起始租金而增长140个基点，预计年底达到94%-95% [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 街边零售投资组合表现强劲，第三季度同店净营业收入增长13% [29] - 郊区投资组合也呈现正增长，但增速远低于街边零售的双位数增长 [24] - 租赁团队在第三季度执行了370万美元的年化租金收入，使年初至今签署的租约总额达到1140万美元 [17] - 整体新租约和续租的GAAP租金差价为32% [17] - 在SoHo实现了45%的租约价差，在Bleecker Street实现了70%的按市价重估 [7] - 在第三季度，通过按市价重估策略，在高增长市场替换了四个租户，平均GAAP价差为36% [19] - 从S&O管道中转换了约700万美元的年化租金收入，使其成为已开业并支付租金的租户 [18] - 租赁谈判管道规模增至800万美元，较第二季度末增加100万美元 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - SoHo销售额同比增长15% [23] - Bleecker Street销售额同比增长超过30% [23] - 芝加哥黄金海岸销售额同比增长超过40%，主要受北密歇根大道复苏推动 [23] - 芝加哥州街销售额同比增长超过10%，其中一家旗舰租户增长超过20% [23] - 华盛顿特区M街销售额同比增长16% [24] - 旧金山市场出现积极势头，受人工智能增长、加速返工以及新市长在生活质量问题上的进展所推动 [10] - 达拉斯Henderson Avenue的重建进展超前于预期，超过60%的零售面积已被预定 [20] - 乔治城M街的客流量和销售额同比上升，租户需求达到十年来最强 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于将Acadia Realty Trust打造为美国街边零售的顶级业主运营商 [15] - 通过在高需求的街边市场建立规模，公司获得了"首选买家"和"首选房东"的竞争优势 [12][13][14] - 外部增长通过资产负债表和投资管理平台进行，收购活动旨在实现增值 [11][12] - 投资管理平台是业务的重要组成部分，预计近期将有约3000万美元的收益 [39] - 公司正在简化运营资金报告方法，从2026年起将采用"调整后运营资金"作为主要指标，排除投资管理业务收益等非可比项目 [30][37][38] - 公司通过收购Henderson Avenue上的五处额外物业，将其在这条顶级零售走廊的持有比例提高到50%以上，为未来开发预留 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在经济不确定性，但租户表现和需求持续强劲，积极势头正在加速 [5] - 街边零售的顺风因素包括零售商建立直接面向消费者门店的长期趋势、富裕消费者的韧性以及这些街道客流量和活力的显著复苏 [8] - 旧金山的活力正在回归，这为两个重要的再开发项目（City Center和555 9th Street）带来了及时的机会，预计将为REIT净营业收入增加约5% [11] - 债务环境改善促使更多卖家测试销售市场，公司预计将获得公平份额的交易 [26] - 公司对能够继续进行增值投资充满信心，尽管上季度资本成本有所增加 [12] 其他重要信息 - 第三季度收购活动使年初至今的收购额超过4.8亿美元，基于当前管道，预计年底前将使该金额翻倍 [25][28] - 收购交易预计将产生中等六位数范围的初始GAAP收益率和超过5%的五年复合年增长率 [28] - 每2亿美元的交易目标是为每股运营资金贡献0.01美元 [28] - 公司资产负债表灵活，债务与税息折旧及摊销前利润比率为5倍，循环信贷和远期股权合约下有超过8亿美元可用资金 [30][39] - 公司以每股略低于20美元的价格筹集了约2.12亿美元的股权，用于为收购管道和达拉斯Henderson重建项目提供资金 [39] - City Point贷款的部分转换在第三季度发生，如果全部贷款在年初转换，将对2025年运营资金产生约0.06美元的年度稀释效应 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于收购管道和收益率差异的细节 [42] - 收购管道中的交易主要在现有市场，大部分集中在纽约，但也包括东海岸其他地区，未来地域可能会扩展 [45][47] - 对于街边零售交易，目标是将5%的现金收益率通过租赁期限和按市价重估等属性转化为中等六位数的GAAP收益率 [44] 问题: 关于租户需求和承受能力的趋势 [48] - 街边零售的势头没有放缓迹象，受富裕消费者推动的经济复苏（K型复苏）以及零售商从批发转向门店、转向直接面向消费者的趋势支撑 [48][49] - 零售商认识到在全渠道世界中，实体渠道是利润最高的，这导致了对关键街道位置的长期需求趋势 [49] 问题: 关于2026年同店增长范围的考虑因素 [54] - 对达到5%的增长充满信心，主要基于本季度670万美元的起始租金带来的400万美元增量，以及S&O管道中350万美元的同店增长，再加上合约增长 [55] - 达到9%的上限取决于正常租赁进程的速度，包括空置空间的租赁和开业速度 [55] 问题: 希望增加街边零售浓度的目标市场 [56] - 旧金山和达拉斯是现有市场中具有潜力的目标，因其积极势头和人口趋势 [56] - M街和纽约选择性区域也是可以增加的市场 [56] 问题: 第四季度潜在收购的规模和净影响 [59] - 提到的约5亿美元管道是总额，源于独家谈判 [59] - 无论是投资管理平台交易还是街边零售交易，在总收益基础上对每股收益的增值效果大致相同 [61] 问题: 收购和Henderson项目的融资方式 [66] - 公司将保持债务与税息折旧及摊销前利润比率在目标范围内（合并报表低于6倍，REIT资产负债表低于5倍） [67] - 拥有充足的流动性，循环信贷几乎未动用，并有资产重筹资金回流，将以最有效的方式管理融资 [68] - 综合资金成本（考虑股权和债务）处于中等五位数范围，公司可以在此成本上进行增值投资 [80] 问题: 投资管理平台的合作伙伴需求和战略 [73] - 机构投资者需求广泛，对零售基本面认可度提高，但零售具有特殊性，需要顶级运营商 [74] - 预计能够为投资管理平台的所有交易找到所需资金 [75] 问题: 已收购核心物业的按市价重估机会实现进度 [76] - 未提供具体数字，但指出市场销售增长强劲（SoHo 15%，Bleecker Street 30%，芝加哥40%），需求处于十年高位，以及通过按市价重估策略已收回九个空间并以平均32%的价差重新出租，这表明了未来的机会 [76] 问题: 收购管道在核心和投资管理交易之间的分配 [78] - 公司选择不披露具体分配，以避免向卖家透露信息，但管道稳健，两种类型交易对每股收益的增值效果等效，且公司有资金能力完成所有交易 [81][82] 问题: 考虑出售更多郊区资产以改善投资组合增长 [83] - 如果能够增值处置非核心资产并增值地重新配置资金，公司会考虑此类机会 [85] - 绝大多数增长将来自街边和城市物业，郊区零售仍具有顺风，但更适合通过投资管理平台进行机会性收购 [86] 问题: 第三季度开业物业实现的租金范围 [90] - Armitage Avenue底层租金约为每平方英尺120至130美元 [92] - Wisconsin Avenue租金上涨至每平方英尺150美元范围 [93] - Walton Street底层空间租金约为每平方英尺350至400美元 [94] - 由于物业具体情况（如多层空间）差异很大，很难给出一个统一的混合租金数字 [95] 问题: City Point贷款的进一步转换预期 [96] - 目前没有新信息，但公司现持有80%股权，剩余20%可能于2026年转换，建模时可假设在2026年发生 [97] 问题: 强劲基本面未反映在股价表现中的原因 [100] - 管理层认为最终市场会跟进，但近期受解放日等因素干扰，对 discretionary 零售的错误担忧影响了情绪 [100][101] - 公司专注于通过提供清晰度来展示顶线增长如何转化为底线收益，相信随着实地情况的传播和持续的业务表现，股价最终会反映基本面 [100][101] 问题: 关于租赁价差指标的补充说明 [109] - 并非所有价差都是等效的，街边零售租约包含3%的合约增长，因此要实现相同的增长率，郊区租约所需的价差需要是街边零售的两倍以上 [110]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入增长8.2%，其中街景零售投资组合增长13% [28] - 预计第四季度同店增长为6%至7%，全年有望达到5%至6%指引区间的上限 [28] - 季度运营资金从上一季度的0.28美元增长至0.29美元 [34] - 第三季度有约670万美元的按比例租金开始生效，其中约100万美元在当季确认收益，剩余部分将在第四季度产生170个基点的增量影响，并在2026年带来400万美元的增量收益 [29] - 已签署但尚未开业的管道租金收入为1190万美元，预计其中550万美元将在第四季度开始产生收益，740万美元在2026年，380万美元在2027年 [31][32] - 公司预计2026年REIT投资组合净营业收入增长目标为10%，同店增长（含再开发项目）预计在8%至12%之间，不含再开发项目的同店增长预计在5%至9%之间 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度签署了370万美元的新租约，相当于约2%的按比例租金 [16][31] - 街景和城市物业的入住率在本季度环比增长了280个基点，截至9月30日为89.5% [30] - 整体GAAP新租和续租租金差价为32% [16] - 在SoHo实现了45%的租约价差，在Bleecker Street实现了70%的按市价调整 [5] - 本季度通过“撬动置换”策略替换了四个高增长市场的租户，平均GAAP价差为36% [18] - 达拉斯的Henderson Avenue再开发项目进展超前于预期，超过60%的零售面积已预租 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - SoHo销售额同比增长15%，Bleecker Street增长超过30%，芝加哥Gold Coast增长超过40% [21] - 华盛顿特区M街销售额同比增长16% [22] - 旧金山市场因人工智能增长、加速返工以及市长在生活质量问题上的进展而出现积极势头 [9] - 芝加哥State Street投资组合销售额同比增长超过10%，其中一家旗舰租户增长超过20% [21] - 所有城市市场均出现反弹，郊区投资组合也呈现正增长，但增速不及街景零售 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是专注于将Acadia Realty Trust打造成美国首屈一指的街景零售业主运营商 [12][13] - 关键竞争优势包括在街景零售领域的利基市场声誉、作为首选买家和房东的地位，以及在特定走廊的所有权集中度和全国租户关系带来的规模效应 [11][12] - 外部增长通过资产负债表交易和投资管理平台实现，收购目标为能带来收益和资产净值增值的交易 [10][23] - 投资管理平台利用机构合作伙伴的资金，采用“买入-修复-出售”模式，是业务中互补且盈利的部分 [13][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为投资组合运营业绩正处于拐点，积极势头正在加速 [4] - 街景零售的长期顺风因素依然存在，包括零售商建立直接面向消费者门店网络的趋势、富裕消费者的韧性以及街景人流和活力的显著复苏 [5][6] - 尽管存在更广泛的经济不确定性，但租户表现和需求持续强劲，尤其是街景零售部分 [4] - 对2026年及以后的同店增长和总净营业收入增长加速保持信心，预计将远高于5%的长期增长目标 [4][33] - 旧金山等市场的复苏为公司的再开发项目（如City Center和555 9th Street）提供了良好时机，预计将增加约5%的REIT净营业收入 [10] 其他重要信息 - 公司计划简化2026年的运营资金报告指标，将推出“调整后运营资金”，排除投资管理业务收益等非可比项目，以更直接地反映核心房地产业务的增长 [27][35][36] - 资产负债表灵活，债务与息税折旧摊销前利润比率为5倍，循环信贷和远期股权合约下的可用流动性超过8亿美元 [27][37] - 本季度以每股略低于20美元的价格筹集了约2.12亿美元股权，用于为收购管道和Henderson再开发项目提供资金 [37] - 尽管City Point贷款部分转换在短期内对运营资金有稀释影响，但为未来几年的净营业收入和收益增长奠定了基础 [34] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于收购管道构成和收益率的细节 - 收购管道中的交易是资产负债表交易和投资管理平台交易的混合，两者在总收益增值方面大致同等增值 [57] - 街景零售交易的目标是现金收益率约5%，GAAP收益率达到中等6%的范围 [41] - 收购活动主要集中在美国东海岸现有市场，尤其是纽约，但地域范围预计会扩大 [42][45] 问题: 街景零售需求势头和租户承受能力 - 需求势头没有放缓迹象，由富裕消费者推动的“K型复苏”、零售商从批发转向直接面向消费者的趋势以及实体店在全渠道世界中的盈利能力共同支撑 [46][47] - 租户销售额强劲增长（如SoHo增长15%），证明了租户有能力支付租金 [21][48] 问题: 2026年同店增长指引范围的因素 - 对达到5%的增长有高度信心，这已经由本季度开始的670万美元租金和已签署管道中350万美元的同店租金所支撑 [51] - 达到9%的增长上限取决于正常租赁进程的速度，包括空置空间的租赁进度 [52] 问题: 希望增加街景零售浓度的市场 - 旧金山和达拉斯是现有市场中具有潜力的候选，因其积极的势头和人口趋势 [53] - M街和纽约等现有市场也继续存在增加机会 [53] 问题: 第四季度收购管道的规模和融资 - 第四季度收购管道规模约为5亿美元（总额） [56] - 公司将通过保持债务与息税折旧摊销前利润比率在目标范围内（按比例计算低于6倍，仅REIT资产负债表低于5倍）来管理资产负债表，并利用低成本的债务市场和可用流动性（如基本未使用的循环信贷） [63][64][65] 问题: 投资管理平台的合作伙伴需求 - 机构资本对零售投资的需求广泛且强劲，公司因其最佳运营能力而被视为有吸引力的合作伙伴 [69][70] 问题: 近期收购资产的价值实现进度 - 通过“撬动置换”策略（本季度平均价差32%）以及销售额的显著增长，表明了巨大的潜在价值实现机会 [71] 问题: 收购管道在核心与投资管理之间的分配及融资成本 - 公司未提供管道在核心与投资管理交易之间的具体分配，以避免损害交易谈判，但强调两者均能增值，且公司有足够资金支持 [76][77] - 当前股权融资成本（基于股价）和债务成本（中期4%范围）相结合，使得总资金成本允许进行增值收购 [74][75] 问题: 考虑出售郊区资产以重塑投资组合 - 公司愿意在能够增值地处置非核心资产并重新部署资本的情况下出售郊区资产 [80] - 长期增长将主要集中在街景和城市物业，郊区零售可能通过投资管理平台进行机会性收购 [81] 问题: 本季度开业物业的租金水平 - 芝加哥Walton Street的底层租金约为每平方英尺350至400美元，华盛顿特区Wisconsin Avenue的租金升至每平方英尺150美元左右，芝加哥Armitage Avenue的租金约为每平方英尺120至130美元 [87][88][89] 问题: City Point贷款的进一步转换 - 预计剩余的20%贷款可能在2026年转换，但目前没有新的信息 [90] 问题: 股票表现与基本面脱节 - 管理层认为，只要公司持续交付强劲的物业层面业绩（内部和外部增长），市场最终会认可其价值，尽管近期存在对 discretionary retail 的担忧导致股价滞后 [92][93][94] - 公司正通过提供更清晰的指标（如调整后运营资金）来增强透明度 [101]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同物业净营业收入增长近5%，主要驱动力是强劲的基本租金增长，达到4.7% [7] - 同物业出租率在第三季度达到96.4% [7] - 同物业已开业出租率在第三季度上升40个基点至94.4% [8] - 现金租赁价差强劲，为13%，而账面租金价差接近历史高点，为23% [9] - 公司将2025年全年同物业NOI增长预期上调至5.25%至5.5% [13] - 信用损失指引区间下调至50至75个基点 [13] - 2025年全年每股收益增长预期上调，NAREIT运营资金增长预期为中等偏上7%，核心运营收益增长预期为中等偏上6% [13] - 季度股息提高超过7% [5][13] - 资产负债表杠杆率稳定在目标范围5至5.5倍之内 [14] - 预计2026年同物业NOI增长在中等偏上3%区间，总NOI增长在中等偏上6%区间，NAREIT运营资金增长在中等偏上4%区间 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁管道强劲，新签租约包括充满活力的餐厅、领先的健康与保健品牌、折扣零售商以及一流的杂货商 [8] - 第三季度签署了三份新的杂货商租约 [8] - 200个基点的预租率现在代表约3600万美元的已签署增量基本租金 [9] - 另有100万平方英尺的租约正在谈判中 [9] - 新店租赁中，85%的店铺交易包含3%或更高的嵌入式租金阶梯，25%的新店包含4%或更高的阶梯 [44] - 开发前风险控制良好，项目已完全获批、设计完成、招标完成，并且预租率很高，部分项目在主力店尚未开业时整体出租率已超过90% [76] 各个市场数据和关键指标变化 - 在康涅狄格州费尔菲尔德县的Norwalk枢纽资产，备受期待的Target门店在本季度开业，客流量强劲 [8] - 在亚特兰大的Cambridge Square资产开设了全新的Publix门店 [8] - 在南佛罗里达州的Pine Ridge Square Center开设了Nordstrom Rack [8] - 第三季度开始了两个新的空地开发项目：位于湾区的5万平方英尺的Sprouts锚定中心Ellis Village，以及位于杰克逊维尔成熟零售核心区的24万平方英尺的Publix锚定中心The Village at Seven Pines [10] - 季度初完成了南奥兰治县五处资产、价值3.5亿美元的RMV投资组合的收购 [11] - 本季度收购了合资伙伴在三家杂货锚定中心的权益，包括休斯顿的两处和北新泽西的一处 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 空地开发是公司的关键差异化优势，公司是全国唯一规模化开发杂货锚定购物中心的公司 [5] - 资本配置策略执行成功，年内已增值性地部署了超过7.5亿美元资本，用于收购、空置地开发和再开发 [4] - 预计到年底将启动约3亿美元的项目，使过去三年的启动总额达到令人印象深刻的8亿美元 [4][28] - 在建开发和再开发项目总额超过6.5亿美元，混合回报率超过9% [11] - 公司利用与顶级杂货商的长期关系、强大的资本实力和专业的项目经验来获取和开发项目 [64][65] - 资本回收策略是增值性的，以略高于5.5%的资本化率出售资产，并以6%的资本化率收购资产 [71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营基本面强劲，购物中心需求旺盛，租户健康状况良好，体现在持续的销售优势和历史低位的不良债务 [4][7] - 零售环境有利，新供应有限，对高质量空间的需求持续强劲 [7] - 零售商对其实体店位置的重要性有了新的认识，尤其是在疫情之后 [89][90] - 行业新供应有限，供需关系对公司有利 [90] - 尽管利率环境较高，但公司对未来持续增长持乐观态度 [16] - 公司拥有A级评级资产负债表，能够抵御各种情况 [16] 其他重要信息 - 公司拥有近15亿美元信贷额度的几乎全部可用额度 [14] - 去年底发行了1亿美元远期股权，其中5000万美元已于8月结算，余额将在10月底前结算 [14] - 2026年的详细指引计划在2月份报告第四季度业绩时提供 [14] - 公司重视与长期合作伙伴的关系，并在机会出现时收购合资伙伴的权益 [18][37][41] - 本季度因成功追收先前已核销的应收账款，不可收回租赁收入项出现正面异常 [60] - 年度迄今不可收回租赁收入占总收入的比例在20至25个基点区间，低于40至50个基点的历史平均水平 [60] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于与合资伙伴的11项资产分配交易 - 该交易允许进行小型资本重组，使合作伙伴完全控制6项资产，公司全资拥有5项资产，交易符合公司战略，且合作伙伴关系将继续保持 [18][19] 问题: 2026年同物业NOI增长预期为中等偏上3%的依据 - 预期2026年的信用损失拨备与2025年最终水平相似，均优于历史平均水平，租户名册非常健康 [21][22] - 2025年的增长包含了公司历史上最高的开业入住率吸收和约100个基点的回收率提升，因此2026年在强劲增长基础上的中等偏上3%增长被视为相当不错 [23][24][25] 问题: 2026年开发与再开发项目启动潜力及空置地与再开发的组合 - 公司对在开发和再开发计划中找到超过其份额的投资机会充满信心，预计2026年将保持良好态势 [26][28] - 由于开发计划的成功，投资组合开始向空置地开发倾斜，目前在施项目中开发投资首次超过再开发，预计2026年仍将如此 [29] 问题: 新租约中主力店与店铺空间组合变化的原因 - 第三季度主力店交易较多（10笔）是季度性异常，并非由开发驱动，同时现金租金价差和账面租金价差表现强劲 [32][33] 问题: 收购市场资本化率趋势及合资资产收购意愿 - 对于合资资产，只要有机会收购合作伙伴权益，公司会持续进行对话并计划利用这些机会 [36][37] - 收购市场资本化率面临下行压力，核心资产资本化率从上一季度的5.5%-6%进一步降至5.5%以下，但公司因有开发计划而不必依赖收购来增长 [38][39] 问题: 对未来租金价差的预期 - 公司对当前租金价差水平和嵌入式租金阶梯的持续嵌入感到自豪，并未设定具体目标，但相信在供应受限的环境中有机会继续保持 [43][44][45] 问题: 2026年S&O管道和再开发的贡献预期 - 达到中等偏上3%的增长需要一定的入住率提升，公司仍有空间缩小当前200个基点的已签约未开业差距，历史平均值为175-180个基点，再开发预计将在2026年继续贡献超过100个基点的增长 [47][48] 问题: 出租率能否突破峰值以及2026年再融资拖累的考虑 - 公司相信有能力突破当前出租率水平，本季度20个基点的下降主要归因于Rite Aid破产，但需求强劲、供应有限，主力店方面存在机会 [50][51] - 2026年再融资活动预计对增长产生约100-150个基点的影响，公司考虑所有资本形式，将根据市场条件做出最佳决策 [50][53] 问题: 100万平方英尺租赁管道的历史背景及本季度不良债务异常情况 - 100万平方英尺的管道与之前多个季度一致，反映了环境的强度，租户质量高 [56][58] - 本季度不良债务异常是由于对现金制租户的收款率较高，甚至收回了早已核销的应收账款，预计2026年不可收回租赁收入将继续低于历史平均水平 [56][60][61] 问题: 开发项目租金与市场当前租金的对比及公司开发优势 - 公司的优势在于与顶级杂货商数十年建立的关系、强大的资本实力以及专业的项目经验，能够精确预估成本和收入 [63][64][65][66] - 开发项目的成功并非依靠秘密配方，而是艰苦的工作和专业知识 [65][68] 问题: 迈阿密资产出售决策及竞争过程 - 出售决策基于公司认为该资产未来的内部收益率不符合战略预期，而市场需求旺盛使得定价合适，竞标者众多，资本回收是增值性的 [69][70][71] 问题: 开发项目与总体规划社区的联系及预租目标 - 公司与总体规划社区的合作是双向的，开发商也主动联系公司，看重公司能建造并长期运营世界级项目的能力 [73][74] - 开发项目风险控制良好，通常有高预租率，主力店总是已确定，部分项目在主力店未开业时整体出租率已超过90% [73][76] 问题: 100万平方英尺谈判管道对租赁管道的潜在贡献及2026年管道压缩预期 - 公司有条件在2026年继续压缩已签约未开业管道，但随着入住率正常化，管道讨论将减弱，转为常规租赁活动 [78][79] 问题: 提前讨论2026年展望的原因 - 公司有在每年此时提供前瞻性展望的记录，旨在提高透明度，并非因为市场预期有误 [80][81] 问题: 店铺空间出租率提升潜力及续租率趋势 - 公司续租保留率一直保持在75%左右，对此感到满意，这是提升商户质量和租金的机会 [83][84] - 公司通过创造性方式（如 invoking 搬迁条款）来提升出租率，并对在当前环境下继续提升充满信心 [83][85] 问题: 当前零售商情绪与2014、2018年高入住率时期的对比 - 与过去相比，疫情后零售商重新认识到实体店的重要性，同时消费者也重新欣赏实体购物体验，加上长期有限的新供应，使得当前供需关系对公司有利 [88][89][90]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入（NOI）为4430万美元，同比增长6.4% [10] - 同店NOI增长驱动因素包括：嵌入式租金调升贡献160个基点、入住率提升和正租金差价各贡献100个基点、再开发活动贡献60个基点、百分比租金和附加收入贡献60个基点、净费用报销贡献220个基点，但被60个基点的坏账准备金所抵消 [10] - 年初至今同店NOI为1.283亿美元，较2024年前九个月增长5.9% [10] - 第三季度NAREIT运营资金（FFO）为3840万美元，即每股摊薄收益0.49美元，同比增长8.9% [10] - 第三季度核心FFO为每股0.47美元，同比增长6.8% [11] - 年初至今NAREIT FFO为1.111亿美元，即每股1.42美元，同比增长6%；核心FFO为每股1.37美元，同比增长5.4% [11] - 公司上调全年同店NOI增长指引至4.75%-5.25%区间，并将坏账准备金指引下调至总收入的55-75个基点 [14] - 公司上调NAREIT FFO指引中点至每股1.87美元，并将核心FFO指引区间低端上调至每股1.80-1.83美元 [14] - 净投资指引从1亿美元修订为4960万美元至1.586亿美元区间 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度新租约租金差价达到25.6%，续租租金差价平均为10.4%，混合租赁差价率为11.5% [17] - 超过90%的续租租约包含3%或更高的年度租金调升条款 [17] - 年初至今租户保留率为82%，若剔除佛罗里达州圣彼得堡Gateway物业的一个主力店空间（将进行转型再开发），保留率为89% [17] - 季末总租赁入住率为97.2%，其中小商铺租赁入住率维持在93.8%的高位，主力店空间入住率为99.3% [18] - 约90%的2026年租赁面积已完成签约 [18] - 餐饮业态（包括快速服务餐厅、酒吧和咖啡店）在新租赁活动中占比显著，反映了消费者对外出就餐的持续偏好 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司业务高度集中于Sunbelt市场，该地区零售基本面强劲，人口普查数据显示零售额同比增长，郊区中心的客流量和入住率远高于全国平均水平 [6] - CoStar指出美国十大零售都市区中有九个位于Sunbelt，与公司重点布局市场一致 [6] - 近期收购的两处资产位于北卡罗来纳州的阿什维尔（Asheville）和夏洛特（Charlotte），体现了对高增长Sunbelt市场的投资 [7][18] - 阿什维尔市场拥有强大的医疗和教育基础、活跃的旅游经济以及预计超过全国平均水平的人口增长 [18] - 夏洛特是美国增长最快的大都市区之一，持续吸引人口迁入，金融服务和科技行业就业扩张，家庭收入高于平均水平 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司成功执行了资本配置策略，在第三季度完成了四笔总计2.5亿美元的收购，并已将加州投资组合出售所得全部重新部署到更高增长的Sunbelt市场 [7][13] - 公司采用中心辐射（hub-and-spoke）运营模式，能够以最小的增量G&A影响管理Sunbelt市场中的广泛顶级资产网络 [5] - 约70%的投资组合由邻里中心和社区中心组成，其余为具有相似市场动态和人口特征的生活中心和能量中心，这种平衡方法在保持多元化的同时聚焦于最具运营优势的业态 [8] - 行业竞争环境有利，开放式零售新开发项目有限，由于成本上升、资本市场紧缩和限制性分区，新供应受到抑制，同时过时的零售库存持续退出市场 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - Sunbelt地区消费者基本面依然令人鼓舞，尽管全美数据喜忧参半，但该地区潜在动态被视为净积极因素 [6] - 管理层注意到需要谨慎的数据点，如家庭债务水平上升和消费者信心减弱，但公司中心内的日常消费者行为仍具韧性，突显了租户的必要性和资产基础的稳定性 [7] - 展望未来，带状购物中心的基本面似乎仍然有利，得到低空置率、有限的新开发和稳定的租赁需求支持 [8] - 管理层对进入2025年最后一个季度的租赁渠道感到鼓舞，续租讨论活跃，小商铺咨询在整个投资组合中保持强劲 [18] 其他重要信息 - 资产负债表方面，公司通过执行现有定期贷款展期加强了财务实力，将两笔2亿美元贷款的到期日延长至2030年8月和2031年2月，加权平均到期年限增至4.7年 [11] - 公司签订了四份起始利率互换协议，锁定了4.5%和4.58%的固定利率，将在2026年和2027年现有互换到期后生效 [12] - 截至9月30日，总流动性为5.71亿美元，包括7100万美元现金和循环信贷额度下可用的全部5亿美元 [12] - 加权平均利率为3.98%，净杠杆率为24%，净债务与调整后EBITDA的比率在追踪12个月基础上保持在行业低位的4倍 [12] - 公司宣布了每股0.95美元的年化股息 [13] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于更具可自由支配消费属性的租户类别（包括餐厅）的表现以及续租考量 [22] - 管理层表示仍看到来自快速服务餐厅、快速休闲和堂食餐厅的大量需求，投资组合中大多数餐厅表现良好，个别经营困难更多是运营商自身问题而非行业普遍现象 [23] - 预计年底会有少数餐厅租约更替，但已有坚实的需求，部分已租赁给其他餐饮用途 [24] 问题: 收购渠道中核心杂货店锚定物业与能量/生活中心物业的占比，以及渠道规模和定价情况 [25] - 收购渠道在任何时候都超过10亿美元资产，涵盖各种开放式零售业态，大多数标的具有某种杂货成分或必需品性质 [26] - 预计未来收购组合构成与当前投资组合相似，超过70%具有核心杂货成分，同时包含符合战略和市场策略的少量能量中心和小型生活中心交易 [27] 问题: 未来几个季度入住率的轨迹展望 [32] - 预计小商铺入住率在年底和明年第一季度会略有下降，但在2026年重新加速，并有望在2026年某个时候再创新高 [32] - 主力店方面目前有四个空置，年底预计五个，其中三个是西佛罗里达州再开发机会的战略性清租，另外两个分别位于南加州（待售资产）和达拉斯，需求强劲 [33] 问题: 2026年相较于2025年的租赁资本支出和租户改善支出的展望 [34] - 2025年支出水平相似，但有一些再开发机会需要更多价值增值投入 [34] - 随着主力店租赁和建设大部分完成，预计到2026年中后期资本支出负担将下降，从而带来更大的自由现金流增长 [34] 问题: 第四季度后端加载费用的具体情况 [35] - 过去几年第四季度的物业运营费用通常较高，今年将在第四季度体现，此外公司费用在第四季度也往往较高 [35] 问题: 当前净投资范围波动的考量因素，特别是考虑到加州处置和收购渠道的时间安排 [39] - 范围调整是因为有两笔已中标交易能否在2025年完成交割存在时间不确定性 [39] - 范围低端是已完成的交易，高端是希望能在年底前完成的交易，否则将体现在2026年初 [39] - 加州最后一个资产的出售预计在2026年，因涉及环境相关的行政问题 [40] 问题: 转向利用资产负债表能力进行收购后，未来增值收购的信心水平 [42] - 加州的资本轮换提供了独特的增值机会，而利用资产负债表进行增长的资金成本不同，公司已在投资委员会层面做出调整，寻找符合风险调整回报的新机会 [42][43] - 由于在目标市场看到的机会集多样，可以通过多种方式实现增值现金流 [43] 问题: 第四季度剩余预算坏账费用中，可见部分与假设部分的比例 [46] - 在55-75个基点的预测范围内，可见性大约能达到55个基点的低端，范围高端是为可能出现的不可预见租户流失预留的 [46] 问题: 小商铺入住率的潜在上限以及未来几年的前景 [48] - 基于渠道和持续需求，预计入住率能继续逐步提高，但达到中位90%区间后主要将是摩擦性空置 [48] - 公司有针对难以租赁空间的策略，如较低租金、百分比租金交易等 [48] - 若能维持当前入住率并获得持续租金调升和续租高差价，同时保持高保留率，将加速自由现金流增长，当前租户基础质量远优于往年 [49][50] 问题: 租赁入住率与经济入住率之间差价的压缩趋势及未来稳定水平预期 [53] - 该差价主要取决于时间安排，150-200个基点是正常波动范围 [53] - 公司有500万美元已签约但未开业的渠道，预计其中80%将在明年实现，大部分在第一季度开业并产生新NOI [53] 问题: 杂货店与外出就餐（如QSR）消费趋势的平衡，以及在经济放缓情况下的相互影响 [55] - 在投资组合中，这两个类别更多是互补而非替代，杂货店和餐厅都表现良好 [56] - 这得益于公司所在市场的人口迁入增长，以及合作的杂货商（如Publix、H-E-B、Kroger、Albertsons）实力雄厚，持续投资于门店并实现同店销售增长 [57] 问题: 对近期收购偏向二级/三级市场的看法，以及这些市场在投资组合中占比大幅增加的可能性 [62] - 公司不拘泥于市场分级标签，绝大部分投资组合位于所谓的"18小时城市"（可被视为主要或二级市场） [62] - 非常认可中心辐射模式，例如以夏洛特为核心市场，可辐射投资于像阿什维尔这样有大量人口迁入的市场 [62] - 若进入规模较小的市场，资产质量要求必须更高，需确保拥有该市场最好或第二好的资产 [63] 问题: 在机构投资者关注较少的市场，资本化率是否因需求较少而存在差异或机会 [64][66] - 资本化率差异取决于风险调整后的回报要求，在较小市场投资必须处于质量光谱的高端 [64] - 公司寻求的初始收益率大约在5%高位到6%高位区间，以实现7%区间的风险调整回报，并对业务产生增值 [64] - 承认加州因其需求和流动性而交易不同，但作为永续载体，公司更看重为股东创造可持续的自由现金流增长，这允许利用其他地区的套利机会 [67][68] 问题: 运营杠杆和利润率提升的驱动因素及未来上行潜力 [73] - 随着入住率攀升和投资组合增长，预计将继续获得边际运营杠杆，这在平台规模扩张时应带来切实的运营利润率和EBITDA利润率益处 [73] - 本季度部分提升源于向更固定的费用上限模式过渡，回收率持续增强 [73] 问题: 同店增长的历史可持续性以及近期入住率是否会成为阻力 [76] - 入住率增益不构成阻力，即使同店NOI增长从近年约5%的水平有所放缓，也仅是由于投资组合整体保留率更高所致 [76] - 进行更多续租将获得嵌入式调升和一些再开发收益，应伴随更强的自由现金流增长 [76]

财务表现 - 截至2025年9月30日，公司的净债务与优先股与过去12个月的EBITDA比率为5.3倍[24] - 2025年每股净收入预期为$2.30 - $2.32，较之前的$2.28 - $2.32有所上调[30] - Nareit FFO每股预期为$4.62 - $4.64，较之前的$4.59 - $4.63有所上调[30] - 核心运营收益每股预期为$4.39 - $4.41，较之前的$4.36 - $4.40有所上调[30] - 2025年非现金收入预期为约$49,000千[30] - 2025年管理和行政费用预期为$96,000千[30] - 2025年利息费用及优先股股息预期为$235,000 - $237,000千[30] - 2025年开发和重建支出预期为$300,000千[30] - 2025年收购金额为$538,500千，较之前的$500,000千有所上调[30] 运营与市场 - 目前正在进行的项目总额超过6.68亿美元，显示出公司在开发和重建机会方面的深厚管道[24] - 公司在全国范围内拥有25个办公室，管理超过480个物业，展现出强大的运营平台[24] - 公司85%以上的购物中心为以杂货店为主的社区和邻里中心，满足社区的基本需求[24] - 同物业净营业收入（NOI）增长预期为5.25%至5.5%，高于之前的4.5%至5.0%[30] - 2025年同物业NOI增长的主要驱动因素为租金增长，预计贡献200-250个基点[34] 信贷与风险 - 公司在信贷评级方面处于行业领先地位，穆迪评级为A3，标准普尔评级为A-[24] - 截至2025年9月30日，公司拥有约15亿美元的可用信贷额度[24] - 公司在运营中面临的风险包括经济和市场条件的变化，这可能会影响零售行业的收入和现金流[7] - 公司在未来的财务表现中，可能会受到利率上升的影响，导致借款成本上升[12] 业绩指标 - 公司在财务报告中使用的Nareit FFO是衡量REIT表现的常用指标，排除了房地产销售和减值的收益[17] - 调整后的运营资金（AFFO）反映了可用于满足公司业务需求和分配给股东的现金[18] - 净运营收入（NOI）是基础租金、百分比租金、终止费收入、租户回收、其他租赁收入和其他物业收入的总和，减去运营和维护费用、房地产税、土地租金、终止费用和不可收回的租赁收入[73] - NOI不包括直线租金收入和费用、市场上和市场下的租金及土地租金摊销、租户租赁诱导摊销和其他费用[73] - 公司认为NOI是投资者的有用指标，因为它提供了物业核心运营和表现的洞察，独立于资本结构、融资活动和非运营因素[73] - Nareit EBITDAre是REIT表现的一个衡量标准，计算方式为净收入，排除利息费用、所得税费用、折旧和摊销、房地产销售收益、房地产减值及对公司在未合并合伙企业和合资企业的份额的调整[74] - 操作EBITDAre从Nareit EBITDAre中排除了某些非现金收益的组成部分，如直线租金和市场上及市场下的租金摊销[74]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店NOI为4430万美元 同比增长64% 主要由嵌入式租金上涨贡献160个基点 入住率提升和正面租金价差各贡献100个基点 再开发活动贡献60个基点 百分比租金和辅助租金贡献60个基点 净费用报销贡献220个基点 被坏账准备金60个基点的负面影响所部分抵消 [10] - 年初至今同店NOI为1283亿美元 同比增长59% [10] - 第三季度NAREIT FFO为3840万美元 即每股摊薄收益049美元 同比增长89% [10] - 第三季度核心FFO为每股047美元 同比增长68% 增长主要由同店NOI和净收购活动驱动 部分被增加的流通股数所抵消 [10] - 年初至今NAREIT FFO为1111亿美元 即每股摊薄收益142美元 同比增长6% 核心FFO为每股137美元 同比增长54% [10] - 公司上调全年同店NOI增长指引至475%至525% 将坏账准备金指引下调至总收入的55至75个基点 将NAREIT FFO指引中点上调至每股187美元 将核心FFO指引区间低端上调至每股180至183美元 [13] - 第四季度预计增长将有所减速 主要由于物业运营费用更多集中在第四季度以及剩余的坏账准备金 [13] - 净投资指引从1亿美元修订为4960万美元至1586亿美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度新租约租金价差为256% 续租租金价差为104% 混合租赁价差为115% [17] - 超过90%的续租租约包含3%或以上的年度租金上涨条款 [17] - 年初至今租户保留率为82% 若排除佛罗里达州圣彼得堡Gateway物业的一个主力店空间 保留率为89% [17] - 季度末总租赁入住率为972% 小商铺租赁入住率维持在938%的高位 主力店空间为993% [18] - 约90%的2026年租赁已执行完成 [18] - 餐饮业态 包括快速服务餐厅和便利驱动型餐饮 仍然是零售需求的重要催化剂 在新租赁活动中占很大份额 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司高度集中于Sunbelt市场 该地区零售基本面保持强劲 人口普查数据显示零售额同比增长 行业研究指出Sunbelt郊区中心的客流量和入住率远高于全国平均水平 [5] - CoStar指出美国十大零售大都会区中有九个位于Sunbelt [5] - 近期收购的资产位于北卡罗来纳州的阿什维尔和夏洛特 阿什维尔拥有强大的医疗和教育基础 充满活力的旅游经济 预计未来五年人口增长将超过全国平均水平 夏洛特是美国增长最快的大都会区之一 持续吸引人口迁入 金融服务和科技行业就业扩张 家庭收入高于平均水平 [19][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略基于经过验证的模式 维持高入住率 嵌入合同租金上涨条款 实现高租户保留率 获得健康的续租租金价差 进行选择性增值收购 [4] - 采用中心辐射式运营模式 以最小的增量G&A影响管理Sunbelt市场的顶级资产网络 该结构提供运营杠杆和灵活性 [5] - 资本配置策略保持审慎和纪律性 瞄准符合严格回报门槛并提升整体资产质量的机会 [8] - 约70%的投资组合由邻里中心和社区中心组成 其余部分为具有相似市场动态和人口特征的生活中心物业 这种平衡方法在保持多元化的同时 专注于具有最大运营优势的业态 [8] - 开放式零售的新开发水平有限 由于成本上升 资本市场紧张和限制性分区 新供应受到抑制 而过时的零售库存持续退出市场 [6] - 本季度完成了加州投资组合出售收益的全部再投资 将其重新配置到增长更高的Sunbelt市场 这是一个罕见且高增值的资本轮换 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - Sunbelt地区的基本面令人鼓舞 零售销售同比增长 主要Sunbelt大都会区的招聘势头保持健康 [5] - 注意到需要谨慎的数据点 家庭债务水平上升 消费者信心减弱 但公司中心内的日常消费者行为仍然具有韧性 突显了租户的必要性和资产基础的稳定性 [6] - 对未来的零售中心基本面保持乐观 受到低空置率 有限的新开发和稳定的租赁需求的支持 [9] - 凭借聚焦的Sunbelt布局 高质量的租户基础和财务灵活性 公司有信心为股东提供稳健的总回报 [9] - 对完成今年强劲收官感到兴奋 并对进入2026年更加乐观 [64] 其他重要信息 - 本季度完成了四笔收购 总计25亿美元 这些交易主要通过手头现金和一笔交易中承担的抵押贷款融资 [12] - 通过执行现有定期贷款的延期来加强财务实力 将两笔2亿美元贷款的到期日延长至2030年8月和2031年2月 加权平均到期期限增至47年 [11] - 签订了四份起始利率互换协议 锁定了45%和458%的固定利率 将在现有互换协议于2026年和2027年到期后生效 [11] - 截至9月30日 总流动性为571亿美元 包括7100万美元现金和循环信贷额度下的全部5亿美元可用额度 加权平均利率为398% 净杠杆率为24% 净债务与调整后EBITDA的比率为4倍 处于行业低位 [11] - 宣布了每股095美元的年度化股息 [12] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于租户在更具可自由支配支出类别中的表现 特别是餐饮业 以及如果可自由支配支出出现回落 对续租的考量 [21] - 公司仍然看到来自快速服务餐厅 包括快速休闲和堂食的强劲需求 投资组合中表现良好的餐厅远多于遇到困难的餐厅 困难更多是运营层面的问题 而非普遍现象 虽然年底会有几家餐厅更替 但已经存在稳固的需求 并且部分已经租给其他餐饮用途 [22][23][24] 问题: 收购渠道中核心杂货店锚定物业与生活中心物业的占比 渠道规模以及最新定价情况 [24] - 收购渠道在任何时候都保持强劲 通常有超过10亿美元的资产在评估中 涵盖各种开放式零售业态 大部分标的具有某种杂货成分或必要的商品组合 已中标的两处资产也是杂货店锚定 渠道构成与当前投资组合的构成非常相似 超过70%具有核心杂货成分 同时也会考虑符合战略和市场要求的少量生活中心交易 [25][26] 问题: 考虑到入住率超过97% 对未来几个季度轨迹的看法 [28] - 小商铺入住率预计在年底和明年第一季度会略有下降 然后在2026年重新加速 并有望创下新高 主力店方面目前有四个空置 年底预计有五个 其中三个是西佛罗里达州再开发机会的战略性清租 另外两个分别位于南加州和达拉斯 均已有明确需求 预计入住率在年内会有一些节奏变化 但将在2026年重新加速 [28][29] 问题: 对2026年租赁资本支出和租户改善支出的展望 与2025年相比 [30] - 2025年的支出水平相似 但有一些再开发机会 这些机会需要投入较多资金但回报可观 随着主力店租赁和建设大部分完成 特别是到2026年中 预计资本支出负担将下降 这将带来2026年及以后更强的自由现金流增长 [30][31] 问题: 关于第四季度更多后端加载费用的背景信息 [32] - 过去几年第四季度通常有较高的物业运营费用 这是正常的运营周期 此外 公司费用在第四季度也往往较高 [32] 问题: 当前净投资范围的影响因素 特别是考虑到加州处置和收购渠道 以及年底前达到范围高低端的时间点 [34] - 范围调整的原因是两笔已中标交易能否在2025年内完成交割存在时间上的不确定性 范围低端是已完成的交易 高端是希望能在年底前完成的交易 否则将体现在2026年初 加州最后一个资产的处置预计在2026年初或年内完成 因涉及环境相关的行政问题 [35][36] 问题: 在转向利用资产负债表能力进行收购后 未来增值创造的信心水平 [36] - 加州的资本轮换提供了一个独特的机会 以正利差升级了投资组合 当利用资产负债表增长时 资本成本有所不同 公司已经在投资委员会层面进行了调整 寻找符合风险调整回报的新机会 由于在市场中看到的机会集多样化 可以通过多种方式实现增值的现金流 [37][38] 问题: 剩余年度坏账准备金预算中 大部分是可见的还是假设的 [40] - 在预测中 55至75个基点的范围 可见度大约在55个基点的底部 范围顶部是为可能尚未显现的意外情况预留的 [40] 问题: 小商铺入住率略低于94% 该指标的天花板是多少 在当前背景下能否在未来几年达到 [41] - 根据渠道和持续看到的需求 预计可以继续逐步提高 当入住率达到中位90%时 主要谈论的是摩擦性空置 总有部分空间因结构性原因更难租赁 公司有针对性的策略 如较低租金 百分比租金交易等 若能维持当前入住率水平 并获得持续的租金上涨和续租双位数价差 加上高保留率 将加速自由现金流增长 当前租户基础质量远优于往年 [42][43][44] 问题: 租赁入住率与经济入住率之间的差距在季度内继续收窄 考虑到租赁渠道和需求的强度 该差距能否压缩至2021年水平以下 或在2026年及以后稳定在何处 [45] - 该差距很大程度上取决于时间安排 新租约签订时间与旧租户搬离及新租户入驻时间的差异 150至200个基点的差距可能是正常波动范围 公司更关注渠道中的内容 有500万美元已签约但未开业的管道 预计其中80%将在明年实现 大部分将在第一季度开始支付租金 推动明年可观的新NOI增长 差距总会波动 本季度确实有所收窄 [46][47] 问题: 关于杂货业态与外出就餐/快餐业态之间的平衡 两者能否持续同步增长 如果经济环境疲软 消费者将如何适应 [48] - 在投资组合中 观察到这两个类别更多是互补而非替代 餐厅表现良好 杂货店也持续前进 部分原因是通胀驱动 但也得益于公司所在市场的人口迁入增长 以及所合作的杂货店类型 如Publix H-E-B Kroger和Albertsons等 这些运营商投资于门店并能够实现同店销售增长 过去几年居家食品和外出食品能够同步增长是一个有趣的动态 [48][49] 问题: 近期收购偏向二级和三级市场 如果三级Sunbelt市场的占比大幅增加甚至翻倍 公司是否感到舒适 如何看待这一点 [51] - 公司不过于纠结于市场层级划分 绝大部分投资组合位于所谓的"18小时城市" 可能被认为是主要或二级市场 但例如夏洛特虽然是二级市场 但地面动态截然不同 公司非常喜欢中心辐射式模型 从夏洛特这样的核心市场 可以投资像阿什维尔这样的市场 当进入二级或三级市场时 对资产质量的要求更高 必须确保拥有该市场中最好或第二好的资产 [51][52] 问题: 在投资者通常较少关注但本地商圈人口统计同样强劲的市场 资本化率是否会变化 是否存在因需求较少而带来的机会 [53][54] - 这归根结底取决于寻求的风险调整后回报 因此资产质量非常重要 在较小市场中必须处于质量光谱的高端 公司倾向于寻找初始收益率在高端5%到高端6%的资产 以实现7%以上的风险调整后回报 使其对业务具有增值性 资本化率因市场 物业类型和商品组合而异 [53] - 退出加州是一个战略决策 加州对几乎所有其他运营商都是核心市场 交易方式不同 因为其需求和流动性 作为一家公开上市的永续载体 这对公司而言不那么重要 重要的是为股东创造长期可持续的自由现金流增长 这使公司能够利用套利机会 [55] 问题: 关于运营杠杆 利润率同比上升约100个基点 这主要是时间性因素 还是随着额外入住率上线 利润率有进一步上行潜力 [57] - 随着入住率攀升和投资组合增长 预计将继续获得边际运营杠杆 这是拥有可扩展平台的最大优势之一 不仅体现在运营利润率层面 也体现在EBITDA利润率层面 本季度的部分原因可能是随着向更固定的上限模型过渡 费用回收率持续增强 [58][59] 问题: 关于同店增长的可持续性 入住率是否会在近期成为同店增长的不利因素 [61] - 入住率增长不会是不利因素 这回到了关于资本支出的评论 随着入住率提升 确实能从中获得可观的同店增长 但新租赁伴随着实际成本 即使同店NOI增长从连续几年5%的良好态势中有所放缓 也只会是由于投资组合中更高的保留率 公司将进行更多续租 获得嵌入式租金上涨 以及一些再开发 这将带来更强的自由现金流增长 [61]

业绩总结 - 2025年第三季度的总收入为61,682千美元，较2024年同期的59,460千美元增长3.7%[108] - 2025年前九个月的总收入为180,487千美元，较2024年同期的172,259千美元增长4.3%[108] - 2025年第三季度的净收入为6,026千美元，而2024年同期为亏损539千美元[110] - 2025年前九个月的净收入为108,760千美元，较2024年同期的3,859千美元显著增长[110] - 2025年第三季度的Nareit FFO为38,420千美元，较2024年同期的30,904千美元增长24.3%[110] - 2025年前九个月的Nareit FFO为111,062千美元，较2024年同期的91,818千美元增长20.9%[110] - 2025年第三季度的调整后EBITDA为45,030千美元，较2024年同期的39,148千美元增长15.0%[112] - 2025年前九个月的调整后EBITDA为131,188千美元，较2024年同期的116,627千美元增长12.5%[112] 用户数据 - 截至2025年第三季度，租户保留率为82%[16] - 租赁占用率为97.2%[57] - 2025年第三季度前十名租户占总ABR的20%[51] - 89%的年租金收入（ABR）来自于有杂货店的中心，同行业平均为76%[14] 财务指标 - 2025年核心每稀释股收益（Core FFO Per Diluted Share）预期为1.80至1.83美元，增长率为4.0%至5.8%[7] - 2025年净收入每股稀释预期在1.40至1.44美元之间[83] - 2025年净债务与调整后EBITDA比率为4.75倍至5.25倍，净杠杆比率为25%至35%[7] - 2025年第三季度的净债务与调整后EBITDA比率为4.0倍[70] - 2025年第三季度的净杠杆比率为24.0%[78] - 截至2025年9月30日，净债务为693,826千美元，较2024年12月31日的653,020千美元增加6.3%[118] - 截至2025年9月30日，净债务与调整后EBITDA比率为4.0倍，较2024年12月31日的4.1倍有所改善[118] 未来展望 - 预计未来五年人口将增长4%，主要行业包括医疗和旅游[25] - 2025年同物业净营业收入（SPNOI）增长预期为4.75%至5.25%，较之前的4.00%至5.00%有所上调[122] - 2025年净投资活动预期在4960万美元至1.586亿美元之间[83] 资本支出与流动性 - 2025年第三季度的资本支出占NOI的平均比例为23%[62] - 2025年总流动性为5.71亿美元，年度化股息率为0.95美元[16] - Fitch评级为BBB-，展望稳定，债务结构平衡，近期到期债务较少[14] 其他信息 - 2022年至2024年累计同物业净营业收入（NOI）增长为14.5%[62] - 2025年第三季度收购的资产包括多个社区中心，平均年租金为每平方英尺20.14美元至28.56美元[29] - 2025年第三季度的总资产负债率为24.0%[16] - 2025年第三季度的可持续股息增长率为52%[80]