股息宣布 - 公司董事会宣布2025年第三季度普通股每股现金股息为0.10美元 [1] - 股息将于2025年10月31日支付给截至2025年9月30日营业结束时的登记股东 [1] - 公司董事会同时宣布另一类别股份的每股股息为0.5125美元 [1]

融资活动 - AGNC Investment Corp 定价公开发行12,000,000份存托股票 清算优先权为每股25美元 总融资额3亿美元 扣除承销折扣前 [1] - 每份存托股票代表公司8.75% H系列固定利率累积可赎回优先股的1/1,000权益 [1] - 承销商获30天期权 可额外购买最多1,800,000份存托股票以应对超额配售 [1] - 存托股票预计在纳斯达克全球精选市场上市 交易代码"AGNCZ" 预计2025年9月10日左右完成交割 [1] 资金用途 - 净收益将用于收购机构证券 非机构证券（含信用风险转移证券） 其他房地产相关资产及对冲工具 [2] - 资金还将投资于住房 抵押贷款或房地产市场相关资产 以及一般公司用途 [2] 承销团队 - 摩根士丹利 高盛 摩根大通证券 RBC资本市场 瑞银投资银行 富国证券 花旗全球市场 Keefe Bruyette & Woods为联合账簿管理人 [3] - 巴克莱资本担任联合经理人 [3] 公司背景 - AGNC投资公司成立于2008年 是机构住宅抵押贷款支持证券（Agency MBS）的领先投资者 [6] - 所持Agency MBS享有房利美 房地美或吉利美的信用损失担保 [6] - 采用杠杆投资策略 主要通过回购协议融资 运用动态风险管理策略防范利率和市场风险 [6] - 自成立以来已支付超过140亿美元普通股股息 为美国住宅市场提供重要私人资本来源 [7]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度GAAP净亏损为每股0 03美元 公司普通股股东应占账面价值从3 58美元降至3 34美元 [6][19] - NAV下降约620万美元或2 7% 财务杠杆维持在5 3倍 通过ATM计划筹集约900万美元资金 期末现金余额为5800万美元 [7] - RMBS投资组合规模从7 33亿美元增至7 56亿美元 净利息利差下降至2 61% [14] - MSR投资组合未偿本金余额为166亿美元 市值约2 25亿美元 占权益资本的43% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - MSR投资组合净CPR平均为6% 较上季度略有上升 再捕获率仍处于最低水平 [12] - RMBS投资组合提前还款速度保持在6 1CPR 抵押贷款利率稳定在6 57% [13] - 公司减少部分长期SOFR互换对冲 增加国债期货对冲 目前对冲组合名义金额为4 46亿美元 [15][19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与数字抵押贷款技术公司RealGenius建立战略合作伙伴关系 投资其直接面向消费者的平台 [8][9] - 随着经济环境稳定 公司将评估更具风险偏好的投资策略 同时保持强流动性和审慎杠杆 [9] - 公司将继续主动管理投资组合 调整资本结构 通过改善业绩和收益为股东创造价值 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度初市场因关税公告波动 但随后趋于稳定 通胀保持低位 经济具有韧性 [5] - 10年期国债收益率季度末为4 23% 机构MBS表现不佳主要因抵押贷款基础表现逊于对冲工具 [6] - 预计美联储可能在9月开始降息 若长期国债和抵押贷款利率下降 提前还款速度可能上升 [13][29] 其他重要信息 - 第二季度运营费用为340万美元 宣布普通股每股股息0 15美元 优先股股息分别为0 515625美元和0 515625美元 [20] - 7月31日账面价值与6月30日基本持平 未计入第三季度股息应计 [39] 问答环节所有的提问和回答 问题 服务成本低于预期的原因 - 主要由于与Flagstar收购Mr Cooper相关的登出费用减少 且季度内未增加投资组合贷款数量 [24] 问题 2025年杠杆率预期 - 预计杠杆率将逐步上升 因美联储可能提前降息 使抵押贷款等利差资产更具吸引力 [26][27][29] 问题 RealGenius合作伙伴关系的预期和风险偏好策略 - 预计RealGenius将在6-7个月内实现盈利 第一年内可产生股息 [33] - 目前尚无明确的替代投资策略计划 如有进展将及时披露 [35] 问题 当前账面价值 - 截至7月31日账面价值与6月30日基本持平 [39]

业绩总结 - 截至2025年6月30日，每普通股账面价值为3.34美元，较上季度下降2.5%[7] - GAAP每股净亏损为0.03美元，经济损失为0.10美元每股[7] - 2025年第二季度的净收入为1,561千美元，而2025年第一季度为净亏损6,992千美元[67] - 2025年第二季度的总收入为6,037千美元，较2025年第一季度的-3,050千美元显著改善[65] - 2025年第二季度的净利息收入为2,641千美元，较2025年第一季度的2,166千美元增长21.9%[65] - 2025年第二季度的综合收益为1,881千美元，而2025年第一季度为-142千美元[67] 用户数据 - 截至2025年6月30日，MSR投资总额为2.246亿美元，相关的基础贷款总额为166.06亿美元[22] - MSR的60天以上逾期率为1.1%[22] - 30天以上逾期贷款比例（30+ DQ）和其他财务指标未在本次电话会议中具体披露[72] 财务数据 - 截至2025年6月30日，净资产价值（NAV）为233,606千美元，较前期增长0.5%[56] - 截至2025年6月30日，总资产为1,490,659千美元，净资产为232,413千美元[70] - 总负债为1,258,246千美元，其中债务占149,381千美元[70] - 2025年第二季度可分配收益（EAD）为3,247千美元，较2025年第一季度的5,376千美元下降[68] 资本结构 - 资产组合的杠杆比率为5.3倍，RMBS的净利差为2.6%[7] - 2025年第二季度通过普通股ATM计划筹集了890万美元的资本[10] - 利息收入为14,813千美元，其中RMBS贡献14,787千美元[70] - 利息支出为12,172千美元，导致净利息收入为2,641千美元[70] 未来展望 - 公司将继续关注未来现金流的预期和市场估值[72] - 基于当前投资组合的利率敏感性，NAV的变化在-50个基点时预计为-15,486千美元[53] 其他信息 - 宣布并支付每股0.15美元的现金股息[7] - 30年期特定池的总公允价值为1,152,443千美元，账面价值为1,143,913千美元，面值为1,172,108千美元[24] - 30年期RMBS的总公允价值为755,543千美元，账面价值为754,720千美元，面值为758,633千美元[27] - 其他运营费用为3,355千美元，包含一般管理费用和薪酬福利[71]

业绩总结 - 2025年第二季度GAAP净亏损为1.817亿美元，每股亏损1.30美元[2] - 2025年第二季度的总净收入为5160万美元，较2025年第一季度的4340万美元增长18.8%[58] - 2025年第二季度的净利息收入为2610万美元，较2025年第一季度的2880万美元下降9.3%[58] - 2025年第二季度的可分配亏损为1.10061亿美元，较2025年第一季度的3569万美元显著增加[59] - 2025年第二季度的每股可分配亏损为0.77美元，较2025年第一季度的0.25美元有所增加[59] 贷款组合与风险管理 - 截至2025年6月30日，贷款组合总额为50亿美元，98%为浮动利率，98%为高级贷款[2] - 截至2025年6月30日，贷款组合的未偿还本金余额为5213.1百万美元[55] - 风险评级为5的贷款总未偿本金余额（UPB）为15亿美元，平均特定CECL准备金为12.9%[33] - 风险评级为4的贷款总UPB为10.87亿美元，平均一般CECL准备金为9.8%[34] - 2025年第二季度的当前预期信用损失准备金为1894.89万美元，较2025年第一季度的411.23万美元大幅上升[59] 资本结构与流动性 - 截至2025年6月30日，流动性总额为2.24亿美元，包括2.09亿美元现金[2] - 净债务与股本比率下降至2.2倍，较2025年3月31日的2.4倍有所下降[47] - 2025年第二季度的总债务为40.19亿美元，较2025年第一季度的46.76亿美元有所减少[63] - 2025年迄今为止，已解决贷款总额为19亿美元[24] - 2025年，未融资贷款承诺从19亿美元减少至3.95亿美元，减少约79%[15] 资产表现与市场动态 - 2025年6月30日的总资产为58.23亿美元，相较于2025年3月31日的66.56亿美元下降了12.6%[57] - 酒店投资组合的资产表现为所有权期间的最佳，相关债务以2.35亿美元的非追索贷款进行再融资[38] - 混合用途物业完成商业公寓化，执行了五层办公空间和小型零售空间的销售，获得总收入2900万美元[38] - 2025年6月30日，未融资贷款承诺为3.95亿美元，预计融资为2.12亿美元，净未融资贷款承诺为1.83亿美元[81] - 2025年6月30日，所有贷款的加权平均年化收益率为7.2%[81]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度GAAP净利润为1400万美元或每股017美元 [12] - 第二季度末GAAP账面价值为每股2091美元 [12] - 第二季度基于GAAP账面价值的经济回报率为05% [12] - 2025年至今GAAP账面价值经济回报率为98% [13] - 第二季度可分配收益(EAD)净收入为3210万美元或每股039美元 [13] - 第二季度经济净利息收入为6900万美元 [13] - 第二季度平均收益资产收益率为6%，平均资金成本为45%，净利差为15% [13] - 第二季度总杠杆率为45:1 [13] - 第二季度末公司现金及无负担资产总额为561亿美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度部署约23亿美元用于新机构RMBS投资 [14] - 住宅信贷组合有24亿美元回购负债 [14] - 58%的住宅信贷回购(14亿美元)具有浮动利率敏感性 [14] - 持有16亿美元名义价值的利率对冲工具保护回购负债 [14] - 第二季度经济净利息收入回报率为105% [15] - GAAP平均股本回报率为54% [15] - EAD平均股本回报率为75% [15] - 第二季度末62%的资本配置给遗留再表现贷款 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度非机构RMBS利差扩大5-10个基点 [19] - 机构MBS表现优于国债对冲 [19] - 2025年6月现房销售为27年来最弱水平 [20] - 非QM市场表现强劲 [20] - 第二季度账面价值下降12% [20] - 核心PCE通胀季度末为28% [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于住宅抵押贷款信贷业务 [7] - 收购Palisades集团增强住宅抵押贷款信贷能力 [7] - 收购Home Express增加非QM贷款生产能力 [8] - 计划继续寻找机会有机增长平台 [10] - 通过增加互补能力、人才和规模实现增值 [10] - 继续多元化投资组合和收入来源 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计Home Express收购将在2026-2027年显著增加收益 [11] - 短期收益可能因资本重新部署而下降 [11] - 预计将部分收益用于平台增长和资产支持未来股息增长 [11] - 公司知道并执行住宅抵押贷款信贷这一大业务 [11] - 市场波动导致4-5月收益短期拖累 [11] 其他重要信息 - 季度末完成65亿美元Fannie Mae贷款MSR交易 [25] - 贷款平均利率4%，平均余额20万美元，LTV 71% [25] - 交易部署约3700万美元资本 [25] - 目前有18笔可赎回交易，约60亿美元贷款 [26] - 正在评估流动性生成机会 [25] 问答环节所有的提问和回答 问题: 未来可能的收购方向 - 公司将继续寻找符合住宅信贷核心能力的收购机会 [30] 问题: Home Express交易后能否实现两位数ROE - 预计Home Express将在2026年及以后显著增加收益 [32] - 正在评估现有可赎回证券化的流动性生成机会 [32] - 计划出售表现不佳资产并重新部署 [33] - 增加基于费用的业务收入 [33] 问题: 长期资本配置策略 - 机构MBS和MSR将在投资组合中占永久地位 [40] - MSR预计占资本配置15-25% [40] - 机构MBS配置取决于流动性需求和相对价值 [40] 问题: 股息策略 - 将平衡使用Home Express收益进行投资和股息增长 [45] - 需要适当平衡当前股息增长和未来投资 [46] 问题: 融资成本下降原因 - 机构投资组合融资增加导致加权平均利率下降 [48] 问题: 7月账面价值变化 - 截至7月底账面价值下降约55个基点 [49] - 主要因贷款组合持平及证券化债务利差收紧 [49] 问题: 美联储降息影响 - 降息将增加净利差 [52] - 可能使更多可赎回证券化交易变得经济可行 [53] 问题: 再融资可能性 - 部分借款人可能适合新型房屋净值产品 [55] - 但多数借款人长期持有房产，提前还款率接近房屋周转水平 [56] 问题: Home Express生产分配 - 将继续向现有机构投资者销售 [60] - 也计划保留部分生产用于REIT和第三方客户 [60]

股价趋势与技术分析 - Claros Mortgage Trust(CMTG)股价近期呈下跌趋势 过去一周累计下跌12.3% [1] - 最近交易日出现锤形图形态 显示卖压可能耗尽 多头或已取得价格控制权 预示趋势反转可能 [1][2] - 锤形图特征包括：实体小且位于顶部 下影线长度至少为实体两倍 出现在下跌趋势末端时预示空头可能失去主导权 [4][5] - 该技术形态需配合其他看涨指标使用 因其实效性取决于在图表中的具体位置 [6] 基本面改善因素 - 华尔街分析师对公司未来盈利预期趋于乐观 形成支撑趋势反转的基本面因素 [2] - 过去30天共识EPS预期上调3.9% 反映分析师普遍调高盈利预测 [8] - 盈利预测修正趋势与短期股价走势存在强相关性 当前修正趋势构成基本面看涨信号 [7] 投资评级支撑 - 公司当前获Zacks Rank 2(买入)评级 位列全市场前20% 该评级基于盈利预测修正及EPS超预期趋势 [9] - Zacks Rank 1-2评级股票通常跑赢大盘 该评级体系被证明能有效识别企业基本面改善时机 [9][10]

融资活动 - 纽约抵押信托公司(NYMT)定价发行8500万美元新票据 票面利率为9.875% [1] - 新发行票据为交易所交易高级票据 到期日为2030年 [1] - 固定票息将按季度支付 公司拥有赎回选择权 [1] 投资者服务 - CDx3通知服务将持续关注新IPO和优先股活动 [1] - 服务覆盖CDx3合规评分10分满分优先股及9分及以下评级证券 [1]

文章核心观点 纽约抵押信托公司公布2025年第二季度和上半年财报，业绩表现良好，执行长期资本配置策略有效，收购Constructive加速向住宅商业用途贷款业务扩张，还介绍了投资活动、资本配置等情况，并对非GAAP财务指标进行说明 [1][8]。 分组1：财务业绩 第二季度总结 - 归属于公司普通股股东的净亏损348.6万美元，摊薄后每股净亏损0.04美元 [2] - 可供分配收益2002.4万美元，每股0.22美元 [2] - 平均生息资产收益率6.48%，利息收入1.409亿美元，利息支出1.04454亿美元，净利息收入3644.7万美元，净息差1.50% [2] - 期末每股账面价值9.11美元，调整后每股账面价值10.26美元 [2] - 账面价值经济回报率 -0.64%，调整后账面价值经济回报率0.29%，每股股息0.20美元 [2] 财务报表数据 - 2025年6月30日，资产总计10.552332亿美元，负债总计9.155677亿美元，股东权益1383.873亿美元 [34][35] - 2025年第二季度，净利息收入3644.7万美元，房地产净亏损301.4万美元，其他（损失）收入 -926.4万美元，总运营费用1989万美元，税前运营收入427.9万美元，净利润444万美元 [37] 季度业绩对比 - 与上一年同期相比，2025年第二季度利息收入、净利息收入等指标有所增长 [37][39] - 不同季度间各项指标存在波动，如总其他（损失）收入在不同季度有正有负 [39] 分组2：投资活动 重大投资 - 7月8日，完成发行9000万美元2030年到期的9.875%优先票据，扣除费用后净收益约8660万美元 [6] - 收购约5.037亿美元机构投资，平均票面利率5.29%；收购约2.802亿美元住宅贷款，平均总票面利率9.76% [7] - 赎回夹层贷款投资获得约1300万美元收益 [7] 其他投资活动 - 7月15日，以约3840万美元收购Constructive Loans, LLC剩余50%股权 [10] - 7月24日，完成住宅贷款证券化，获得约3.459亿美元净收益，用于赎回两个住宅贷款证券化项目 [10] 分组3：资本配置 投资组合 - 截至2025年6月30日，投资组合总账面价值86.09825亿美元，包括住宅贷款、投资证券、多户家庭贷款等 [9] - 负债主要包括回购协议、抵押债务、高级无担保票据等，净公司资本分配13.81203亿美元，公司追索杠杆率3.8倍，投资组合追索杠杆率3.6倍 [9] 资本结构调整 - 收购Constructive有助于公司向住宅商业用途贷款业务扩张，优化资本配置 [8][10] - 证券化住宅贷款获得资金用于赎回相关证券化项目，调整资本结构 [10] 分组4：非GAAP财务指标 调整后净利息收入和净息差 - 考虑融资成本、投资利率、溢价或折价、提前还款率等因素，非GAAP指标受其影响 [41] - 提供各投资类别非GAAP指标，去除Consolidated SLST影响，包含利率互换和TBA美元滚动收入 [42] 可供分配收益 - 自2025年第一季度起，用可供分配收益替代未折旧收益作为非GAAP指标 [49] - 定义为GAAP净收益排除多项项目，为投资者和管理层提供运营结果和投资组合趋势信息 [51][52] 调整后每股账面价值 - 对GAAP账面价值进行三项调整计算得出，反映房地产未折旧价值和投资组合公平价值 [58] - 为投资者和公司提供一致价值衡量标准，便于比较财务表现 [62] 分组5：业务发展 业务定位 - 公司是内部管理的房地产投资信托基金，主要从事收购、投资、融资和管理与抵押相关的住宅资产 [27] 业务战略 - 通过处置多户家庭物业合资企业股权，将资本重新分配到目标资产，实现业务重新定位 [67] - 收购Constructive加速向住宅商业用途贷款业务扩张，满足非机构信贷需求，实现资产负债表多元化 [8][10] 分组6：其他信息 会议安排 - 7月31日上午9点，公司高管将举行电话会议和网络直播，讨论财务结果 [24] 报告披露 - 公司将在网站发布补充财务报告，2025年第二季度10 - Q表格报告预计8月1日左右提交给美国证券交易委员会 [25] 术语定义 - 对RMBS、Agency RMBS、TBAs等常用术语进行定义 [28]

核心观点 - Annaly Capital Management(NLY)2025年第二季度业绩超预期 在抵押贷款市场波动中表现稳健[1] - 公司受益于抵押贷款利率下降 住房可负担性改善推动贷款需求增长[5][6] - 通过多元化投资组合策略(机构MBS 住宅信贷 MSR)降低利率波动影响 保持稳定回报[8][9] - 股息收益率达13_5% 流动性充裕支撑资本回报 股价表现优于同业[14][17][20] - 2025-2026年营收预期同比增463_4%和29_2% 盈利预期同比增6_7%和5_1%[24][27] 财务表现 - Q2净息差(不含PAA)1_71% 同比提升47个基点 净利差1_47%同比扩大23个基点[1][2] - 净利息收入2_732亿美元 同比激增409_7% 连续七个季度实现正经济回报0_7%[3][6] - 每股账面价值18_45美元 较去年同期19_25美元下降4_2%[3] 市场环境 - 美联储2024年降息100基点 30年期抵押贷款利率降至6_74%(同比降4个基点)[5] - 机构市场利差收窄推动资产价格回升 预计将改善账面价值和净息差[7] 投资组合 - 总规模895亿美元 其中795亿美元为高流动性机构MBS 住宅信贷和MSR业务创纪录[8][12] - MSR资产对冲利率上升风险 新收购MSR增强业务优势[11] - 可用融资资产740亿美元(含47亿美元现金和无负担机构MBS)支撑资本分配[18] 股东回报 - 月度股息收益率13_5% 高于行业12_4% 2025年3月股息上调7_7%至0_7美元/股[14][17] - 授权15亿美元股票回购计划(2029年到期) 当前P/E 6_97倍低于行业7_98倍[19][31] 业绩展望 - Q2机构组合新增50亿美元 住宅信贷证券化规模创新高 MSR持续贡献现金流[12] - 管理层看好核心战略机会 跨周期提供风险调整后回报[13] - 股价近6个月上涨8_4% 跑赢同业(AGNC +3_6% ABR -6_6%)[20][21]