核心观点 - 中央经济工作会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，为年内最积极的表态，为各级政府工作提供了新的“锚点”[5][16] - 政策以“防风险”为核心，预计2026年政策响应频率不会太低，但当前表态不足以显著提振资本市场信心，行情方向将交由长期经济表现及突发政策[5][19] - 房地产市场基本面加速下行，成交量承压、价格下跌、去化表现弱，主流开发类企业估值面临极大压力，未来一段时间港房、物业及商业板块的相对排序可能提前[5] 政策定调 - **中央会议定调**：2025年12月中央经济工作会议对地产定调更新为“着力稳定房地产市场”，相较于4月“持续巩固”和7月以来的零表态更为积极[5][16] - **政策思路延续**：会议实施方案表述为“因城施策控增量、去库存、优供给”，延续了自2024年4月以来“消化存量和优化增量”的政策思路[5][18] - **地方政策进展**：各地平稳推进“十五五”规划，政策涉及公积金管理（如深圳）、购房补贴（如上海杨浦区最高200万元）、中长期发展规划（如重庆、河南）及市场监管（如长沙规范经纪服务）[20][22][23][24] 市场成交表现 - **新房网签**：2025年第50周，监测的50城商品房成交面积349.84万方，环比下降10.1%，同比下降33.1%[5][26][31]；12月前11天成交面积同比下降29.8%，降幅较11月收窄4.8个百分点[5][26] - **二手房网签**：2025年第50周，监测的11城二手房成交面积165.63万方，环比下降1.2%，同比下降31.7%[5][38]；12月前11天成交面积同比下降31.8%，降幅较11月扩张14.8个百分点[5][38][39] - **二手房认购**：2025年第50周，监测的80城二手房成交套数环比上升3.0%，同比下降13.8%[5][50]；12月前11天成交套数同比下降19.4%[5][50] - **重点城市表现**：重点城市成交环比分化，同比普遍下跌，例如北京新房周成交同比-51.1%，上海新房周成交同比+22.1%，深圳新房周成交同比-79.6%[60][62][66][76] 市场景气度 - **新房推盘与去化**：2025年第50周，重点10城住宅推盘面积92.3万方，环比下降7.4%，同比下降26.0%[5][89]；10城住宅售批比（MA8）为93%，环比下降4个百分点，同比下降42个百分点[5][89][95]；中指重点城市开盘去化率（MA8）为60%，环比下降3个百分点[99][103] - **库存动态**：2025年第50周，重点10城住宅口径库存面积4908万方，环比上升0.4%，去化周期为15.6个月，环比持平[5][92][105] - **二手房景气度**：2025年第50周，监测的70城二手房日均来访5.1万组，环比上升4.3%[5][106]；二手房来访转化率为4.5%，环比上周下降0.2个百分点[5][106] - **二手房价格**：2025年第50周，中介口径33城二手房成交均价为10311元/平米，周环比下跌1.7%，价格下行速度加快[5][113] 土地市场 - **出让金与供给**：2025年第50周，300城宅地出让金1128.3亿元，环比（MA4）上升23.1%，同比下降11.8%[5][118][121]；供给建面5632万方，环比（MA4）上升36.1%，同比上升10.5%[5][118][126] - **成交与去化**：单周成交建面3829.9万方，去化率（MA4）为79%，边际下行[5][118]；单周去化率为68%[118] - **溢价率与楼面价**：300城宅地溢价率（MA4）为3.4%，环比上升0.3个百分点[5][118]；成交楼面价（MA4）为3076元/平，环比下降1.8%，同比下降19.0%[5][118][130] 板块行情与估值 - **板块表现**：2025年第50周，申万房地产板块下跌2.6%，跑输沪深300指数2.5个百分点，表现在30个申万行业中排在第27位（90%分位）[5][130] - **企业表现**：本周16家主流A+H房企、12家其他A股、18家违约A+H房企分别环比下跌3.6%、1.7%、2.9%，主流开发商表现最弱[131] - **估值水平**：截至2025年12月12日，16家主流开发商PB估值为0.46倍，处于2021年以来8%的分位数[131] C-REITs市场 - **市场表现**：2025年第50周，C-REITs综合收益指数下跌0.12%，跌幅环比扩大0.64个百分点[5]；市场日均换手率为0.37%，环比下降0.06个百分点[5] - **板块涨跌**：本周77单REITs中有35单上涨，数据中心、消费、保租房板块内上涨的REITs数量较多，部分11月跌幅较多的产业园REITs出现明显反弹[5] - **一级市场**：本周新增一笔过会标的（华夏中核清洁能源REIT）[5][15]

报告行业投资评级 * 报告对覆盖的重点房地产公司均给予“买入”评级，并给出合理价值目标 [3] 报告核心观点 * 报告核心观点认为，房地产行业正进入“盈利筑底”阶段，2025年开盘去化率已呈现筑底回升趋势，市场正重回“品质时代” [1] * 报告指出，“开盘去化率”是能够较好指引新房销售景气度、预判行业盈利趋势并指导股价表现的高阶指标 [2] * 报告认为，“好房子”带来的产品力升级是驱动去化率提升的重要力量，主流房企凭借在核心城市和板块的布局优势，经营优势进一步扩大，有望率先实现盈利筑底 [2] 根据相关目录分别总结 一、寻找新房市场拐点：最有效的指标，开盘去化率 * 从历史周期看，地产股行情启动往往伴随行业盈利能力出现拐点，而“开盘去化率”是与板块走势相关性最好的景气度指标 [12][17] * 对比2014-2016年上行周期、2021-2024年下行周期及“924新政”以来三个阶段，开盘去化率的趋势与股价表现几乎完全一致，仅在2018年限价和2021年上半年“两集中”供地等政府强干预阶段出现背离 [15][16][17] * 根据中指院数据，重点11城开盘去化率在2024年第三季度达到41%的历史底部后回升，2025年前三季度整体为56%，较2024年全年提升8个百分点，2025年第三季度单季较2024年第三季度提升16个百分点 [2][23][26] 二、“好房子”带动去化率提升趋势 * 2025年前三季度，重点城市整体去化率稳定提升，结构上呈现核心区、纯新盘、主流房企去化率优势扩大的特征 [26][31] * 具体表现为：核心区去化率61%，非核心区53%，剪刀差8个百分点；纯新盘去化率65%，老盘加推51%，剪刀差14个百分点；主流房企去化率71%，其他房企47%，剪刀差达24个百分点 [31] * 去化率提升并非由推盘结构显著向核心区集中驱动，2025年前三季度核心区开盘套数占比为46%，仅比2024年提升1个百分点，表明是真实销售改善 [39][41] * 房屋品质提升是去化率改善的重要驱动力，中央及地方自2024年起推进“好房子”建设标准，产品力全方位升级 [2][52][54] * 一个侧面证据是，重点9城平均装修成本在连续5年回落后，于2024年开始同比转正，2025年前三季度装修标准为3243元/平，较2024年提升7%，市场进入由需求决定的“品质时代2.0” [2][58][61] 三、城市板块差异分析，头部房企经营优化路径明显 * 根据22-25年平均去化率水平，可将核心9城分为三类：一类城市（杭州75%、上海71%、成都69%）、二类城市（天津57%、北京53%、广州53%）、三类城市（深圳35%、南京33%、武汉33%） [63][68] * 城市内部板块分化加剧，按24-25年平均去化率可将各城市板块分为A类（>65%）、B类（40-65%）、C类（<40%） [73] * 至2025年前三季度，A、B、C类板块的去化率分别为88%、62%、31%，较2024年分别提升9、12、2个百分点，区域分化持续加剧 [87] * 报告构建“区位评分”体系以评估房企布局质量，主流房企21-24年区位评分持续提升，2025年前三季度达到历史最高的6.1分 [2][91] * 2025年的趋势是，在区位评分稳定的情况下，主流房企去化率提升11个百分点至71%，而其他房企去化率仅提升4个百分点至47%，主流房企经营优势进一步扩大 [2] 四、房企去化率表现及经营特点 * 绿城、滨江、金茂、华润是过去三年在重点6城开盘去化率无明显短板的房企 [2] * 2025年前三季度，保利、金茂、华润等房企去化率明显提升，且实现了区位评分与去化率的双提升 [2] * 参考2025年拿地行为，同时满足权益补货力度大于90%且拿地评分高于推货评分的房企是中海、建发、招商、华润，其中中海提升最为明显；绿城虽区位评分有下降但权益补货力度最高；报告认为以上5家公司2026年销售或有较好表现 [2] * 总结而言，主流房企的经营ROE或将先于行业量价见底，大地块带来利润率改善机遇，好产品带来去化率提升机会，将帮助其更早实现“盈利筑底” [2]

房地产行业市场表现与政策动态 - 辽宁、湖北等地区在“十五五”规划中，除了强调房地产高质量发展，还明确要推广房票安置、以旧换新等模式以消化库存[3] - 新房市场环比有所改善，但同比仍大幅下滑：50城新房网签量环比增长9.6%，但周同比下降36%，11月同比下降35%，12月前4天同比下降22%[3] - 二手房市场趋势下行：11城二手房网签量环比持平，周同比下降33%，11月同比下降17%，12月同比下降32%[3] - 中介高频数据显示市场活跃度不足：80城新房认购量环比下降4.1%，周同比下降16%，11月累计同比下降16%[3] - 新房推盘量维持高位但消化不利：上周新房推盘量环比下降23.9%，但绝对量依然维持高位，过去两周平均售批比分别为65%和90%，导致短期库存规模和去化周期上升[3] - 二手房市场量价承压：周来访量环比下降1.1%，来访转化率创四季度以来新低，上周33城市中介成交价格环比下跌1.2%，11月环比下跌0.7%，年初以来累计下跌16.2%[3] - 土地市场供给发力但成交不佳：上周300城住宅用地出让金为975.5亿元，环比下降13.8%，同比下降52%，11月土地出让金同比下降40.5%，12月同比下降34.8%，年内累计同比下降6.7%[3] - 土地供应持续增加而成交增长缓慢：过去四周土地供应建面复合增速为41.7%，但最新一周销供比回落至0.65倍[3] - 地产板块股价表现分化：上周A股地产板块承受下行压力，万科的信用问题对弱信用企业产生较大困扰，但在港股上市的内房开发、物业及港房公司上周表现逐步趋稳[3]

战略规划启动 - 公司启动"十五五"战略规划编制工作 全面部署新一轮五年发展规划[1] - 战略方向聚焦国企高质量发展 坚持聚焦主责主业和服务区域发展的根本宗旨[1] - 建立"年度总结-中期评估-期末总结"管理周期 确保战略与经营实际紧密结合[1] 发展策略重点 - 突出产品力与服务力驱动 通过防风险促发展并举策略提升发展质量[1] - 加强对重大风险的预警和防控 制定可操作可落地的风险防控措施[1] - 在养老文化等领域持续发力 打造具有公司特色的城市服务品牌[2] 资产管理体系 - 完善"投-融-建-管-退"全链条管理机制 通过精细化运营和智能化管控提升资产运营效率[2] - 2025年重点推进资产分级管控策略 对核心资产实施总部直管[2] - 强化运营优化实践 在护国寺华中心酒店等重点项目中先行先试打造标杆项目[2] 业务发展方向 - 聚焦城市更新与城市服务主赛道 通过商业模式创新和管理效能提升完善服务体系[2] - 深化项目化管理模式应用 形成可复制可推广的成功经验[2] - 围绕"城市生活服务"战略定位 为提升城市品质改善人居环境作出贡献[2]

活动概述 - 远洋服务与远洋之帆公益基金会合作开展2025年"小公民"活动 主题为"急救知识赋能成长" [1] - 活动首场于北京远洋万和公馆启幕 由社区书记与公司CEO共同揭牌 [3] - 活动定位为儿童成长性关怀的公益实践 搭建学习、体验、成长一体化平台 [3] 活动内容 - 特邀蓝天救援队专业队员通过互动方式讲解实用急救知识 [3] - 设置伤口包扎模拟和简易担架组装实操环节 家长与儿童共同参与 [5][7] - 开展户外急救模拟演练 包括组装急救包、处理模拟伤口及运送伤员等任务 [8][10] 活动成效 - 儿童在轻松氛围中掌握急救技能要点 提升安全意识和自救互救能力 [5][12] - 通过亲身体验加深对急救技能的理解 同时增强亲子间情感交流 [7][12] - 培养儿童团队协作能力和应急反应能力 展现所学知识技能 [10]