核心观点 - 北京放松公积金政策，全国重回购房弱约束时代，从2010年开始实施的购房强约束政策已彻底退出历史舞台 [1] - 北京、上海、深圳三个全国限制要求最为严格的城市，基本上取消了限购要求 [1] 政策分析 中央政策 - 住建部部长倪虹出席中国—东盟建设部长圆桌会议，介绍“十五五”住建规划、好房子建设、城市更新等方面实践经验 [16][20] 地方政策 - 北京、广州、杭州部分外资银行下调房贷利率至2.8%，低息贷款设置客户资质、合作渠道双重门槛 [17][21] - 北京印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，非京籍家庭五环内购房社保要求降至1年（原2年） [1][17][21] - 北京家庭公积金贷款基准额度由120万提高至240万，叠加绿色建筑、多孩家庭等政策最多可贷公积金额度为340万 [1][18][21] - 北京单人、家庭公积金贷款最高可上浮60万元、100万元（原上浮不可叠加） [18][21] - 北京单人、家庭每缴存一年住房公积金可贷款20万元、40万元（原均为15万元） [18][21] - 北京放松公积金贷款“认房认贷”标准，支持公积金贷款存量房“带押过户” [18][21] - 北京支持自住房装修提取住房公积金，根据装修发票金额的50%计算提取额度，每套不超过25万元 [18][21] - 武汉住房公积金取消首套自住住房偿还商业贷款“每12个月提取一次”的限制，正常还款满6个月可每月申请提取 [21] - 河南省住建厅强调着力稳定房地产市场，供需两端发力，统筹控增量、去库存、优供给 [21] 成交表现 新房网签 - 50城新房成交面积275.94万方，环比下降15.8%，同比下降10.6%，同比由正转负 [2][25][29] - 8月前6天50城新房成交面积同比下降6.8%，降幅较上个月扩张4.1pct [25][28] - 年初至今50城新房成交面积同比下降6.6% [25] - 一线城市同比上升27.4%，增幅较上月扩张23.0pct [2][25][33] - 高均价二线同比下降5.3%，中均价二三线同比下降14.1%，低均价三四线同比下降18.7% [25][33] - 北京新房周成交套数环比-35.2%，同比-15.4% [56] - 上海新房周成交套数环比+14.6%，同比+30.1% [59] - 广州新房周成交套数环比+1.7%，同比-5.2% [63] - 深圳新房周成交套数环比-15.1%，同比+21.2% [72] - 杭州新房周成交套数环比-34.0%，同比+22.4% [72] - 成都新房周成交套数环比-12.8%，同比-34.0% [68] 二手房网签 - 13城二手房成交面积161.78万方，环比下降16.0%，同比上升8.8%，增幅较上周收窄11.8pct [2][34][36] - 8月前6天13城二手房成交面积同比上升9.2%，增幅较上个月收窄5.9pct [34][39] - 年初至今13城二手房成交面积同比上升7.6% [34] - 一线城市同比上升11.3%，二线城市同比上升1.7%，三四线城市同比上升15.3% [42][44] - 北京二手周成交套数环比-8.8%，同比+0.9% [56] - 上海二手周成交套数环比-8.6%，同比+19.8% [59] - 广州二手周成交套数环比-7.3%，同比+6.2% [63] - 深圳二手周成交套数环比+17.1%，同比+9.8% [72] - 杭州二手周成交套数环比-5.6%，同比-4.6% [72] - 成都二手周成交套数环比+8.6%，同比+3.8% [68] 二手房认购 - 77城二手房成交套数环比下降3.4%，同比上升12.3%，同比连续三周双位数增长 [2][45] - 8月前6天77城二手房成交套数同比上升13.4%，增幅较上个月扩张2.8pct [45] - 年初至今77城二手房成交套数同比上升17.5% [45] - 一线城市中介二手房认购套数同比+7.5%，二线同比+12.7%，三四线同比+18.9% [49][53] 市场景气度 新房推盘与去化 - 重点10城住宅口径推盘面积57.1万方，环比-26.8%，同比+12.1% [70][75] - 8月前6天推盘面积同比-24.1%，年内累计推盘面积同比-11.7% [70][77] - 10城住宅售批比（MA8）125%，26年以来售批比128%，同比+13pct [71][79] - 中指重点城市开盘去化率（MA8）52%，环比-4pct，同比+3pct [73][83] - 重点10城住宅口径库存面积4373万方，环比-0.6%，去化周期13.2个月，环比-0.2个月 [73][85] 二手房景气度 - 140城二手房挂牌套数环比下降0.9%，同比上涨1.6% [88][90] - 重点12城二手房挂牌套数环比下降0.5%，同比下降7.2% [88][90] - 69城二手房上周日均来访4.6万组，环比下降2.4%，同比上升1.9% [88][92] - 8月前6天二手房来访转化率为5.7%，环比上月下降0.2pct，较25年全年上升0.8pct [88][93] 二手房成交价 - 二手房成交价周环比+0.4%，月环比-0.6%，年初以来-0.8% [91][96] 土地市场 - 300城宅地出让金298.1亿元，环比-57.5%，同比+7.0% [3][97][103] - 8月前6天出让金245.9亿元，同比+24.4%，年内累计同比-26.3% [3][97][104] - 供给建面833.1万方，环比-23.8%，同比-18.9% [97][101] - 成交建面520.6万方，环比-39.7%，同比-36.1%，单周去化率62% [3][97][101] - 300城宅地溢价率（MA4）11.9%，环比-0.8pct，同比+3.6pct [97][109] - 300城宅地成交楼面价（MA4）5674元/平，环比+10.0%，同比+23.5% [97][109] - 一线城市土地成交金额为175亿元，溢价率为13% [3][105] 板块行情 开发板块 - SW房地产板块上涨2.1%，跑输沪深300指数0.2pct [4][109] - 房地产板块排在53%分位（16/30），过去4周平均处于55%分位数 [4][109] - 16家主流A+H房企环比-2.0%，其他A股环比+3.7%，18家违约A+H房企环比+1.1% [4][109] - 主流房企中绿城中国（+2.9%）、中国海外宏洋集团（+2.2%）、招商蛇口（+1.0%）、保利发展（+0.4%）小幅上涨 [4][109][118] - 转型地产企业表现优异，先导基电（+20.3%）、万通发展（+17.8%）、阳光股份（+17.7%）、香江控股等AI半导体转型企业表现较好 [4][109][117] - 16家主流开发商PB估值为0.43x，其他A股房企PB估值为1.25x，主流龙头开发商PB处于21年以来5%分位数 [110][116] 物业板块 - 物业板块下跌0.8%，跑输同期恒生指数0.1pct [4] 香港地产 - 港房指数下跌2.1%，跑输恒生指数1.3% [4] - 九龙仓置业（+20.7%）、九龙仓集团（+9.8%）、恒隆地产（+0.6%）上涨，九龙仓置业上调分红比例 [4] C-REITs板块 - 综合收益指数下跌1.5%，市场表现较弱 [5] - 一级市场无重大变化 [5]