行业投资评级 - 上次评级为优于大势 [9] 核心观点 - 报告标题为"底线归一，弹性分化"，聚焦2026W42房地产周报 [1][2] - 京沪穗津深武杭七城8·28后收紧预售：新出让宅地须主体封顶方可预售，购房款全额入监管、新老划断 [3] - 现房定金全监管、按揭竣工后发放；仅深圳将现房销售写为"应当"，其余仅鼓励，逻辑由快周转转向保交付 [3] - 弹性留于过渡期与资金释放：京沪深穗津过渡至2027年底，武杭延至2028年底；天津超额监管资金直拨施工方，武汉唯一允许保函置换不超三成 [3] - 七城细则在封顶预售、全额监管、新老划断三条底线上无一分歧，制度方向已不可逆 [7] - 行业层面，预售融资功能被系统性收回，竞争要素将由周转速度转向交付能力与资金实力，具备现房操盘经验、融资成本优势与核心城市土储的房企有望获得份额 [7] - 投资建议关注存量地产三方向：商业地产（华润置地、新城控股+华润万象生活）；二手经纪（我爱我家、贝壳）；物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商（中国金茂、建发国际集团） [7] 底线归一，弹性分化——"828新政"七城实施细则点评 - 七城共同底线有三：8月28日后新出让土地项目申请预售，单体建筑须完成主体结构封顶；购房款全额、全过程监管，首付款与按揭贷款全部进入监管账户；以8月28日为新老划断，此前已取得建设工程规划许可证的项目按原政策执行 [18] - 配套口径一致：现房定金全额存入监管账户、房屋具备交付条件后解除；新签开发贷合同项目实行主办银行制，开发贷、自有资金、销售回款全部归集；按揭须竣工备案后方可发放 [18] - 深圳是唯一把现房销售写成"应当"的城市，出让公告要求现售的项目须执行，其余六城仍为"优先""鼓励" [18] - 过渡期弹性：京、沪、穗、津、深均设至2027年底一档；武汉、杭州对历史遗留项目延伸至2028年底，武汉另将智能建造、装配式项目纳入 [19] - 上海分开处理，此前已发公告、此后拿地的项目预售条件从旧、资金监管从新；深圳"三旧"改造另行研究 [19] - 资金释放弹性：天津将超监管额度部分经区级审核点对点直拨施工企业、材料商及工资专户；武汉唯一明确保函置换，置换额不超过保交付所需资金的30%、留存不低于70%；杭州将定金与首付、按揭并表管理；深圳未单设机制 [19] - 定金上限1%—5%：北京1%最低，上海、深圳3%，广州、天津、杭州5%，武汉"原则上不超过5%" [20] - 封顶认定宽严不一：北京要求楼栋顶板、楼顶构筑物及配套完成混凝土浇筑并经五方签章，武汉须区住房部门现场核查，深圳须五方验收 [20] - 土地款缴付三档：京杭首付30日内不低于50%、余款两年内缴清且不计息，沪津广深"1+1"一年内缴清、经决策可延一年，武汉半年内不低于50%、最长两年 [20] - 1—9月七城供求比自穗0.67至汉0.97，京、深同为0.74，津0.76、沪0.86、杭0.88；9月末库存去化周期杭11.0个月，沪18.2、津20.3、穗23.0、深23.2、汉28.0、京30.1个月 [21] - 深圳现房销售占比5年由14%升至38%，9月末可售4.91万套中现房占57.3%，现房去化20.2个月、期房仅10.4个月 [21] - 杭州新房均价40832元/平方米同比+20%、成交面积337万平方米同比-17%；涉宅地成交49宗、金额662.1亿元，同比分别-40%、-49% [21] - 后续二线大概率沿此路径：不设强制现房、保留封顶即售，过渡延至2028年底并单设历史遗留档，定金取5%，并以分期办证降低资金占用、现房在出让公告逐宗落实 [21] 股票市场与信用债 - 本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-6.05%和0.24%，分别跑输大盘2.65pct/跑赢大盘0.35pct [4][23] - 本周地产信用债发行184.66亿元，净融资额131.00亿元 [4][23] - 截至2026年10月16日，地产信用债累计发行3569.72亿元，净融资额-360.42亿元，去年同期为-412.95亿元 [4][23] 地产A股 - 本周A股房地产板块涨跌幅为-6.05%，跑输大盘2.65个百分点，涨跌幅在31个行业板块中由高到低排名为第23名 [24] - 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-2.01%，同期沪深300涨跌幅为-10.57%，房地产板块跑赢大盘 [27] - 近一个月，A股房地产板块涨跌幅为1.39%，同期沪深300涨跌幅为-6.91%，房地产板块跑赢大盘 [27] - 本周地产A股涨幅靠前的主要是中国国贸（2.00%）、天健集团（1.11%）、招商蛇口（-0.39%）、南京高科（-1.63%）、新城控股（-1.72%） [29] - 本周地产A股跌幅靠前的主要是陆家嘴（-14.29%）、我爱我家（-13.04%）、中交地产（-12.67%）、首开股份（-12.38%）、信达地产（-12.28%） [29] 地产港股 - 本周港股地产建筑板块涨跌幅为0.24%，跑赢大盘0.35个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第6名 [35] - 本周领涨板块主要包括可选消费、金融业、公用事业，领跌板块主要包括工业、原材料业、资讯科技业 [35] - 本周地产港股涨幅靠前的主要是雅生活服务（13.33%）、康桥悦生活（9.72%）、绿景中国地产（8.11%）、建业地产（6.52%）、鲁商服务（4.00%） [38] - 本周地产港股跌幅靠前的主要是方圆生活服务（-39.22%）、世茂集团（-31.25%）、远洋集团（-18.60%）、绿地香港（-18.03%）、旭辉控股集团（-17.50%） [38] 地产信用债 - 本周地产债信用债新发行金额合计184.66亿元，到期金额53.66亿元，净融资额131.00亿元 [42] - 截至2026年10月16日，地产信用债累计总发行金额为3569.72亿元，同比持平0.00%，到期金额3930.14亿元，同比下降1.09%，净融资规模为-360.42亿元，去年同期为-412.95亿元 [42] REITs市场 - 本周REITs指数涨跌幅为1.90% [5][43] - 本周产权型REITs指数收于99.88点，涨跌幅为2.43%；本周特许经营权型REITs指数收于114.57点，涨跌幅为1.25% [5][43] - 近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数9.58pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为建信中关村REIT，涨跌幅为9.61% [5][43] - 本周REITs成交额为7.34亿元，环比241.10% [5][43] - 本周REITs换手率为0.27%，环比0.20pcts [5][43] - 目前已上市公募REITs达到29只，以首批上市公募REITs第一个交易日为基准日，基准点位为100，构建了REITs指数、产权型REITs指数、特许经营权型REITs指数、产业园区型REITs指数、仓储物流型REITs指数、高速公路型REITs指数、生态环保型REITs指数、能源型REITs指数 [44] - 截至2026年10月16日，REITs指数收于106.38点，涨跌幅为1.90% [44] 楼市成交 新房 - 本周新房成交面积滚动四周同比-9.93%，累计同比-8.64% [7] - 45城商品房共计成交237万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别+1.85%、-16.78%、-12.04% [7] 二手房 - 本周二手房成交面积滚动四周同比-0.88%，累计同比-0.79% [7] - 14城二手商品房共计成交189万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-3.49%、+0.30%、-33.05% [7] 土地市场 大中城市100 - 本周百城供应和成交建面环比+56.22%/+20.65%，溢价率+1.67% [6] 一线城市 - 一线供应和成交建面环比-46.72%/+142.82%，溢价率+19.38% [6] 二线城市 - 二线供应和成交建面环比+82.89%/+0.58%，溢价率+0.08% [6] 三四线城市 - 三四线供应和成交建面环比+56.93%/+22.44%，溢价率+0.32% [6] 行业数据 - 成分股数量95只 [11] - 总市值9145亿 [11] - 流通市值4017亿 [11] - 市净率0.77倍 [11] - 成分股总营收16148亿 [11] - 成分股总净利润-2011亿 [11] - 成分股资产负债率75.29% [11]