业绩总结 - 截至2025年9月30日，总资产为68.97亿美元，较2024年12月31日的68.33亿美元增长了0.94%[14] - 租金收入为209,995千美元，较2024年同期的190,286千美元增长了10.3%[16] - 净收入为49,649千美元，较2024年同期的42,731千美元增长了16.5%[16] - 每股净收入（基本和稀释）均为0.26美元，较2024年同期的0.23美元增长了13.0%[16] - 2025年第三季度净收入为49,649千美元，较2024年同期的42,731千美元增长16.5%[19] - 2025年第三季度的净运营收入为168,953千美元，较2024年同期的152,724千美元增长10.6%[19] - 2025年前九个月净收入为194,074千美元，同比增长37.3%（2024年为141,258千美元）[135] 用户数据 - 运营投资组合的占用率为96.8%[9] - 截至2025年9月30日，物业的平均出租率为96.9%[41] - 2025年第三季度新签租约总面积为596,845平方英尺，平均租金为每平方英尺6.98美元，租约期限为5.8年[37] - 2025年第三季度续租总面积为1,557,344平方英尺，平均租金为每平方英尺6.35美元，租约期限为4.6年[37] 未来展望 - 2025年核心每股FFO预期在$2.52至$2.54之间，较Q2的$2.48至$2.52有所上升[69] - 收购金额预期在$3.5亿至$5亿之间，较Q2的$3.5亿至$6.5亿有所下降[69] - 同店现金NOI变化预期在4.00%至4.25%之间，较Q2的3.75%至4.00%有所上升[69] 新产品和新技术研发 - 截至2025年9月30日，正在建设的开发物业总面积为1,608,733平方英尺，预计投资为193,041,000美元，整体出租率为22%[31] - 截至2025年9月30日，基本完成但尚未投入使用的开发物业总面积为435,450平方英尺，预计投资为50,418,000美元，整体出租率为47%[31] - 截至2025年9月30日，已投入使用的开发物业总面积为1,312,048平方英尺，预计投资为166,911,000美元，整体出租率为94%[31] 市场扩张和并购 - 2025年第三季度，公司的净收入为4860万美元，较2024年第三季度的4180万美元增长16.2%[113] - 公司在2025年第三季度收购了两栋建筑，总面积为100万平方英尺，收购价格为1.015亿美金，现金资本化率为6.6%[113] - 公司在2025年第三季度收购了两块空地，总价为840万美元[120] 负面信息 - 总负债为33.97亿美元，较2024年12月31日的33.04亿美元增长了20.9%[14] - 现金及现金等价物为17,319千美元，较2024年12月31日的36,284千美元下降了52.2%[14] - 2025年第三季度的利息支出为31,670千美元，较2024年同期的28,705千美元增长6.8%[24] 其他新策略和有价值的信息 - 净债务与年化调整后EBITDA比率为5.1倍[9] - 截至2025年9月30日，公司的流动性为904.1百万美元[54] - 截至2025年9月30日，公司的信用评级为BBB / 稳定[54] - 2025年第三季度总收入为211,121千美元，同比增长10.8%（2024年为190,739千美元）[135] - 2025年第三季度总支出为130,867千美元，同比增长6.9%（2024年为123,044千美元）[135]

THIRD QUARTER 2025 LXPINDUSTRIAL TRUST Forward-Looking Statements and Other Disclosure This presentation contains certain forward-looking statements within the meaning of Section 27A of the Securities Act of 1933, as amended, and Section 21E of the Securities Exchange Act of 1934, as amended. Forward-looking statements, which are based on certain assumptions and describe future plans, strategies and expectations, are generally identifiable by use of the words "believes," "expects," "intends," "anticipates," ...

核心观点 - 公司2025年第三季度财务业绩表现强劲 核心运营指标实现全面增长 反映出投资组合的稳定性和市场的持续健康 [1] - 管理层强调通过严格的执行和改善的租赁势头 公司有望实现又一年的显著增长和长期价值创造 [1] 财务业绩 - 第三季度归属于普通股股东的净收入为4859万美元 同比增长16.2% 每股基本净收益为0.26美元 同比增长13.0% [4] - 第三季度现金净营业收入为1.62252亿美元 同比增长9.3% 同店现金净营业收入为1.45694亿美元 同比增长3.9% [4] - 第三季度调整后EBITDAre为1.52537亿美元 同比增长9.9% 核心FFO为1.24707亿美元 同比增长12.6% 每股核心FFO为0.65美元 同比增长8.3% [4] - 第三季度可供分配现金为1.01007亿美元 同比增长14.8% [4] - 截至2025年9月30日 净债务与年化调整后EBITDAre比率为5.1倍 流动性为9.041亿美元 [15] 收购与处置活动 - 第三季度收购了两栋建筑 总面积98.641万平方英尺 收购价格为1.01528亿美元 收购时占用率为100% 现金资本化率为6.6% [6] - 第三季度还收购了一块价值290万美元的空置土地 [6] - 2025年前三季度累计收购了6栋建筑 总面积156.3174万平方英尺 总收购价格为1.63212亿美元 加权平均现金资本化率为6.7% [7] - 季度结束后至10月28日 公司完成了后续收购 面积为40.8198万平方英尺 收购价格为4920万美元 另有29.4亿美元的收购管道 [7] - 2025年前三季度处置了3栋建筑 总面积58.8591万平方英尺 总售价为8220万美元 [9] 租赁活动 - 第三季度运营组合租赁活动总量为215.4189万平方英尺 现金租金变化和直线租金变化分别为27.2%和40.6% [10] - 第三季度到期租约面积为250万平方英尺 留存率为63.4% [10] - 2025年前九个月运营组合租赁活动总量为1133.3102万平方英尺 现金租金变化和直线租金变化分别为26.3%和41.4% 留存率为77.5% [12] - 截至10月28日 已完成2025年预期新租和续租的98.7% 涉及1400万平方英尺 实现现金租金变化23.9% [13] - 截至10月28日 已完成2026年预期新租和续租的52.0% 涉及950万平方英尺 实现现金租金变化21.8% [13] 资本 markets 活动 - 2025年9月15日 公司对3亿美元G定期贷款进行了再融资 原定于2026年2月到期 新到期日为2030年3月15日 [14] - 该定期贷款在2026年2月5日前包含利率互换后的综合固定利率为1.70% 此后至2030年3月15日的综合固定利率为3.94% [14] 投资组合运营指标 - 截至2025年9月30日 总组合占用率为95.8% 运营组合占用率为96.8% [8] - 同店组合占截至2025年9月30日总组合平方英尺的90.2% [4] - 第三季度在南卡罗来纳州格里尔的开发项目签署了一份全楼租赁合同 面积为24.3642万平方英尺 [10] - 季度结束后在田纳西州黎巴嫩的开发项目签署了一份租赁合同 面积为9.0896万平方英尺 [11]

Net earnings per CBFI was Ps. 1.0027 (US$0.0540) for the quarter compared with Ps. 6.4415 (US$0.3424) for the same period in 2024. Funds from operations (FFO), as modified by FIBRA Prologis per CBFI, was Ps. 1.0268 (US$0.0561) for the quarter compared with Ps 0.8343 (US$0.0437) for the same period in 2024. Accessibility StatementSkip Navigation MEXICO CITY, Oct. 28, 2025 /PRNewswire/ -- FIBRA Prologis (BMV:FIBRAPL 14), a leading owner and operator of Class-A industrial real estate in Mexico, today reported ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入达到7240万美元，同比增长13.7% [6] - 不包括能源的总收入为6990万美元，同比增长14.5% [6] - 调整后NOI利润率为94.4%，调整后EBITDA利润率为85.3% [7] - 调整后净营业收入增长14.7%至6610万美元 [17] - 调整后EBITDA为5970万美元，同比增长15%，利润率扩大34个基点至85.3% [17] - FFO（含当期税）同比增长16.5%至4740万美元，FFO增长20.1%至0.055美元 [17] - 季度末现金及现金等价物为5.87亿美元，总债务为14.5亿美元 [18] - 净债务与EBITDA比率增至4倍，贷款与价值比率为31% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度总租赁活动达到170万平方英尺，其中新租赁面积为59.7万平方英尺，续租面积为110万平方英尺 [7] - 续租合同的平均年限为6年，过去12个月的加权平均租金差价为12.4% [7] - 资产回收策略下，公司在华雷斯城以550万美元（较评估价值溢价约10%）出售了一栋80,604平方英尺的建筑 [15] - 超过60%的增长来自现有租户 [70] 各个市场数据和关键指标变化 - 总资产组合入住率为89.7%，稳定资产和同店资产入住率分别为94.3%和94.8% [8] - 蒙特雷：完成Apodaca Park的建设，三座新设施处于营销阶段，收购了330英亩土地 [9] - 华雷斯城：市场出现早期好转迹象，整体空置率收缩130个基点，A级空置率收缩190个基点，净吸纳量达130万平方英尺，公司与一家全球电子公司签订了50万平方英尺的租约 [10] - 蒂华纳：复苏较慢，空置率高，但67%的租赁需求来自制造业用户 [11] - 瓜达拉哈拉：工业市场空置率健康，为2.8%，是外国直接投资的关键接收地 [12] - 墨西哥城：基本面保持强劲，空置率仅为2%，创下五年来的最高吸纳量记录 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于Route 2030长期愿景，旨在建立一个规模化、多元化的工业平台 [15] - 资本配置保持保守和集中，目前仅有一个在建项目，优先考虑租户需求最明显的市场 [15] - 公司是垂直整合的，内部管理运营，在已有业务的市场进行开发，预计不会出现重大成本增加 [43] - 行业竞争方面，墨西哥现已超越中国成为美国最大的电气和电子设备出口国 [13] - 新的能源立法包括通过公私合作进行能源发电的条款，预计工业园将受益 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁势头正在恢复，租户需求加剧，墨西哥工业房地产市场的基本面保持完好 [5] - 公司对与联邦当局和能源监管机构的持续合作充满信心 [14] - 汽车行业活动已稳定，公司看到动力向其他高价值制造领域转移，如电子、科学设备和工业机械 [13] - 公司认为墨西哥深度融入支持北美汽车行业的供应链，几乎不可能脱钩 [13] - 公司修订了2025年全年指引，预计EBITDA利润率将达到84.5%，收入增长在10%至11%之间，调整后NOI利润率约为94.5% [16] 其他重要信息 - 公司成功完成了5亿美元的高级无担保票据发行，利率为5.5%，于2033年到期 [18] - 票据获得标准普尔全球评级和惠誉评级的BBB-正面评级 [18] - 公司在2025年10月15日支付了第三季度现金股息，每股普通股0.38美元 [19] - 公司的土地储备现已接近完成，足以交付Route 2030计划 [9] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于长期发展管道和USMCA审查的加速计划 [21] - 公司看到积极的需求信号，特别是在墨西哥城和瓜达拉哈拉，将仔细分析市场，在需求强劲的市场恢复和启动新开发，并密切关注明年的USMCA审查 [22][23] 问题: 需求信号是来自现有租户还是新租户 [24] - 需求信号来自现有租户和新租户，包括来自北美、亚洲和欧洲的公司，行业不仅限于汽车，还包括电子、航空航天和物流 [26] 问题: 10月份的租赁活动更新以及年底净债务与EBITDA的预期 [30] - 公司在华雷斯城、巴希奥地区和蒂华纳成功租赁了一些建筑，涉及物流、食品饮料和汽车行业，对下一季度和2026年持乐观态度 [31] - 杠杆率将随着偿还MetLife负债而下降，年底净债务与EBITDA预计低于4.6倍，贷款与价值比率约为26% [33][34][35][36] 问题: EBITDA利润率改善的可持续性以及新项目启动后的预期 [40] - 由于收入增长和低成本基础，EBITDA利润率保持强劲，预计随着公司发展，EBITDA将保持在83%至85%的水平，垂直整合结构有助于提高运营效率 [41][43] 问题: 复苏速度和公司洽谈的积压情况 [47] - 今年是过渡年，早期出现重大放缓，但现在看到大量公司积压希望在北美洲建立业务，公司正在全球与潜在客户沟通，对墨西哥作为美国主要伙伴的地位充满信心 [48][49] 问题: 未来几个季度新建筑启动和土地收购的预期 [51] - 公司将根据需求谨慎启动开发，今年已在战略市场收购土地，目前拥有实现2030战略所需约90%的土地，将进行土地改良以便在需求增强时开发 [52] 问题: 能源方面的进展和政府支持计划 [56] - 公司积极满足客户的能源需求，政府支持工业园的一揽子计划，公司在购买土地后立即启动能源可行性流程，最近在蒙特雷完成了可再生能源投资 [57][58][59] 问题: 启动新开发的定量指标以及租赁差价下降的原因 [63][65] - 公司依靠内部数据和与租户的直接联系做出投资决策，超过60%的增长来自现有租户，租赁差价的下降并不显著，趋势仍是上升的，远高于通胀 [66][67][68][69] 问题: 私人开发商收购稳定资产的趋势以及公司优势 [74] - 市场流动性充足，私人市场有收购稳定资产的意愿，公司专注于开发，因为开发回报率（约10%）远高于收购资本化率（6%-7%），流动性为所有参与者创造价值 [75][76] 问题: 租赁差价的可持续性和蒂华纳同店入住率下降的原因 [82] - 公司预计租赁差价将保持两位数增长，因为市场租金在大多数市场保持稳定，同店入住率下降是由于将新的、处于营销阶段的建筑纳入同店组合，有信心能够恢复 [83][84] 问题: 近期出售资产的资本化率以及房地产税和保险成本趋势 [88] - 出售资产的资本化率为6.2%，售价为每平方英尺68美元，较评估价值溢价10%，保险成本已锁定，未出现重大调整，房地产税部分转嫁给租户，占总生产成本比例很小 [89][90][92] 问题: 墨西哥城La Villa项目租赁缓慢的原因以及租赁优惠趋势 [94] - La Villa项目规模较小，为最后一英里项目，公司等待合适的租户以争取更好租金，墨西哥城动态强劲，租赁优惠因市场和租户而异，公司注重与投资级公司的长期租赁关系 [95][96][97] 问题: 土地储备策略的风险回报权衡 [102] - 公司土地策略是关键，过去投资回报率超过10%，而相关交易资本化率为6%-6.7%，提前收购土地、建设基础设施以便在需求回归时做好准备是正确方法，目前土地储备足以支持2030战略 [103][104][105]

EastGroup Properties (NYSE:EGP) Q3 2025 Earnings Call October 24, 2025 11:00 AM ET Company ParticipantsMichael Griffin - Director of REIT Equity Research TeamRich Anderson - Managing DirectorMarshall Loeb - CEOBrent Wood - CFOMichael Carroll - Managing DirectorOmotayo Okusanya - Managing Director and Head of U.S. REIT ResearchSamir Khanal - Director of U.S. REITsMike Miller - VP of Strategy and Service TransformationJon Petersen - Managing Director and Head of U.S. REIT TeamJohn Kim - Managing Director of U ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入达到7240万美元，同比增长13.7% [5] - 不包括能源的总收入为6990万美元，同比增长14.5% [6] - 调整后NOI为6610万美元，同比增长14.7%，调整后NOI利润率为94.4%，同比上升16个基点 [6][16] - 调整后EBITDA为5970万美元，同比增长15%，调整后EBITDA利润率为85.3%，同比上升34个基点 [6][16] - FFO（含当期税）为4740万美元，同比增长16.5%，FFO增长20.1%至0.055美元 [16] - 税前收入为5240万美元，低于2024年同期的6270万美元，主要由于投资性房地产重估收益减少以及利息收入降低 [16] - 期末现金及现金等价物为5.87亿美元，总债务为14.5亿美元，净债务与EBITDA比率为4倍，贷款价值比为31% [17][18] - 修订2025年全年指引：预计EBITDA利润率达到84.5%（此前为83.5%），收入增长10%-11%，调整后NOI利润率约为94.5% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度总租赁活动达170万平方英尺，其中新租赁（新老租户）为59.7万平方英尺，续租为110万平方英尺，平均租期为6年，过去12个月加权平均租金差价为12.4% [6] - 总资产组合入住率为89.7%，稳定资产组合和同店入住率分别为94.3%和94.8% [7] - 整体入住率小幅下降，主要由于新交付建筑处于招租阶段 [7] - 续租率保持高位，续租租金继续呈上升趋势 [5] 各个市场数据和关键指标变化 - **蒙特雷**：完成Apodaca Park建设，三座新设施处于营销阶段，需求强劲，特别是来自先进制造业和物流公司 [7]；季度后收购330英亩土地，位于蒙特雷-阿波达卡机场高速走廊 [8] - **华雷斯城**：市场出现早期好转迹象，整体空置率收缩130个基点，A级空置率收缩190个基点，净吸纳量达130万平方英尺 [9]；公司与一家全球电子公司签订50万平方英尺租约 [9] - **蒂华纳**：复苏较慢，市场动态仍在适应近期供应涌入，空置率高，但出现早期复苏迹象，67%的租赁需求来自制造业用户 [10] - **瓜达拉哈拉**：工业市场空置率保持健康水平2.8%，是外国直接投资的关键接收地，特别是在电子、汽车和航空航天等先进制造业 [11] - **墨西哥城**：工业基本面保持强劲，年初至今吸纳量创五年新高，空置率仅为2%，物流和电子商务租户需求稳定 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于Route 2030长期愿景，旨在建立一个规模化、多元化的工业平台，服务墨西哥最重要的走廊 [14] - 资本配置保持保守和专注，目前仅有一个在建项目，是年初应对低吸纳率采取的谨慎态度的直接结果 [14] - 资产回收是资本配置战略的关键部分，第三季度以550万美元（较评估价值溢价约10%）出售了华雷斯城一栋80,604平方英尺的建筑 [14][18] - 优先考虑租户需求最明显的市场，将资本导向土地和基础设施准备 [14] - 行业竞争方面，墨西哥现已超越中国成为美国最大的电气和电子设备出口国，公司看到汽车行业活动稳定，电子、科学设备和工业机械等高价值制造领域势头增强 [12] - 公司受益于垂直整合模式，内部化管理运营和开发组合，预计运营效率将进一步提升 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管年初面临宏观不确定性和市场活动放缓，但出现改善的令人鼓舞的迹象，租赁势头回归，租户需求加剧，墨西哥工业房地产市场的基本面保持完好 [4] - 公司对与联邦当局和能源监管机构的持续合作充满信心，新的能源立法包括通过公私合作发电的条款，被视为增强工业用户可靠性和长期容量的积极一步 [12][13] - 近岸外包趋势持续，制造商加倍投入有弹性的近邻生产战略，墨西哥深度融入支持北美汽车行业的供应链，几乎不可能脱钩 [12] - 公司看到不同行业的公司正在超前于当前需求进行投资 [12] 其他重要信息 - 第三季度成功完成5亿美元高级无抵押票据发行，利率5.5%，期限至2033年，用于提前偿还现有债务，增强流动性并延长到期期限 [13][17] - 票据获得标普全球评级和惠誉评级的BBB-正面评级 [17] - 季度后于10月9日全额偿还了1.5亿美元的MetLife II信贷额度和2660万美元的相关增量额度 [17] - 于2025年10月15日支付第三季度现金股息，每股普通股0.38美元 [18] - 公司积极投资可再生能源，最近在蒙特雷完成一项可再生能源投资，专注于太阳能电池板，与Route 2030增长战略保持一致 [58] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于长期发展管道和USMCA审查的影响 [20] - 回答：公司看到大多数市场的积极需求信号，特别是墨西哥城和瓜达拉哈拉全年保持稳固 [21]；公司将仔细分析市场趋势，继续专注于Route 2030增长战略，并根据需求进展决定恢复开发 [21][22]；需求信号来自现有租户和新租户，包括来自北美、亚洲和欧洲的公司，涉及汽车、电子、航空航天和物流等多个行业 [25] 问题: 关于10月租赁活动和年底净负债与EBITDA比率 [29] - 回答：公司在华雷斯城、巴希奥地区和蒂华纳为电子、食品饮料、物流和汽车行业的租户租赁了几栋建筑，预计未来几个季度将继续看到这些行业蓬勃发展 [30]；公司资产质量高、位置优越、拥有能源供应是关键优势 [31]；杠杆率暂时反映了债券发行和负债偿还之间的过渡期，偿还MetLife负债后，净负债与EBITDA比率和杠杆率将下降至良好目标，预计年底净负债与EBITDA比率在4倍左右 [32][34][35] 问题: 关于EBITDA利润率改善的可持续性以及新项目启动后的预期 [39] - 回答：公司今年重点维持低成本基础，收入增长有助于保持有吸引力的EBITDA利润率 [40]；随着公司成长，EBITDA预计将保持在83%-85%的水平 [40]；由于公司是垂直整合且内部管理，在已有市场的开发不会导致成本大幅增加，运营利润率预计将继续有利 [42] 问题: 关于需求复苏的速度和潜在租户积压 [46] - 回答：今年是过渡年，早期出现重大放缓，但公司现在看到大量公司积压希望在北美地区建立业务 [47]；决策驱动因素多样，包括AI技术革命（推动电子行业快速增长）和地缘政治因素（如汽车行业等待USMCA结果） [48]；墨西哥仍是北美地区重要的合作伙伴 [48] 问题: 关于未来土地收购预期 [50] - 回答：公司对开发持谨慎态度，将根据市场需求监控 [50]；今年已在战略市场（瓜达拉哈拉、华雷斯城、墨西哥城、蒙特雷、圣尼古拉斯、阿波达卡）收购土地，为中长期发展定位，目前拥有实现2030战略所需约90%的土地 [51] 问题: 关于能源供应和政府支持计划 [55] - 回答：公司积极预见客户的能源需求，与政府和工业园协会合作以确保获得适当的能源方案和支持 [56]；公司在购买土地后立即开始能源可行性研究和基础设施建设，现有园区已具备能源供应，这是一个巨大优势 [57]；公司在蒙特雷完成一项可再生能源投资，专注于太阳能，符合Route 2030战略 [58] 问题: 关于启动新开发的定量指标以及租赁差价下降的原因 [62][64] - 回答：公司拥有超过4300万平方英尺的工业建筑开发经验和内部一线市场信息，依赖自身数据和分析做出投资决策 [65]；瓜达拉哈拉的开发决策基于与现有大型租户（如亚马逊、Foxconn）的紧密联系和理解其增长趋势 [66]；过去12个月租赁差价下降不显著，整体趋势向上，两位数差价可持续，远高于通胀，且租约与通胀挂钩并每年调整 [67][68]；超过60%的增长来自现有租户，公司倾向于与现有优质租户共同成长 [69] 问题: 关于私人开发商收购稳定资产的趋势是否对公司有利 [73] - 回答：市场流动性充足对公司有利，私人市场有收购稳定资产的意愿 [74]；公司重点仍将放在开发上，因为开发收益率（约10%）相对于收购资本化率（6%-7%）仍有巨大利差 [75]；市场交易为估值设定了基准，公司股票相对于资产净值存在大幅折价，公司有股票回购计划，在折价较大时会使用该计划创造股东价值 [76] 问题: 关于租赁差价的可持续性和蒂华纳同店入住率下降的原因 [81] - 回答：同店入住率下降是由于将两栋蒂华纳的大型新建筑（处于营销阶段）和一栋华雷斯城的建筑纳入同店组合所致，公司有信心通过招租恢复 [82]；预计租赁差价将保持两位数增长，因为市场租金在大多数市场保持稳定，续租带来了租金差价的大幅增长 [83] 问题: 关于近期出售资产的资本化率以及房地产税和保险成本趋势 [87] - 回答：近期出售资产的资本化率基于原地租金为6.2%，售价为每平方英尺68美元，较评估价值溢价约10% [91]；公司已确保未来18个月左右的保险成本，未看到重大调整；房地产税未见重大增长，且大部分成本通过三重净租约转嫁给租户，租金及相关成本仅占租户总生产成本的7%-9%，仍具竞争力 [88][89] 问题: 关于墨西哥城La Villa项目招租缓慢的原因以及租赁优惠条款的变化 [93] - 回答：La Villa项目规模较小（最后一英里），公司为找到合适租户而等待，虽然时间较长，但该地区租金上涨，未来有望以更好租金出租，预计明年能成功租赁 [94]；租赁优惠因市场和租户而异，公司专注于与投资级公司签订长期美元租约，有时会有租金优惠，但会通过其他方式交换，公司更看重资产总回报而非即时收入，宁愿空置也不接受不良租户 [95][96] 问题: 关于土地储备策略的风险回报权衡 [101] - 回答：土地储备对公司整体战略至关重要，Route 2030战略确定了17亿美元的投资机会，聚焦于蒙特雷、瓜达拉哈拉、墨西哥城、华雷斯城和蒂华纳等主要市场 [103]；提前收购土地、部署基础设施以便在需求回归时做好准备是正确的策略，公司平台在开发质量、可持续性和股权方面具有优势 [104]

EastGroup Properties (NYSE:EGP) Q3 2025 Earnings Call October 24, 2025 11:00 AM ET Company ParticipantsMichael Griffin - Director of REIT Equity Research TeamRich Anderson - Managing DirectorMarshall Loeb - CEOBrent Wood - CFOMichael Carroll - Managing DirectorOmotayo Okusanya - Managing Director and Head of U.S. REIT ResearchSamir Khanal - Director of U.S. REITsMike Miller - VP of Strategy and Service TransformationJon Petersen - Managing Director and Head of U.S. REIT TeamJohn Kim - Managing Director of U ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入达到7240万美元 同比增长137% [5] - 不包括能源业务的总收入为6990万美元 同比增长145% [5] - 调整后NOI利润率为944% 调整后EBITDA利润率为853% [5] - 调整后净营业收入增长147%至6610万美元 [17] - 调整后EBITDA总计5970万美元 同比增长15% [17] - FFO（含当期税）增长165%至4740万美元 FFO增长201%至0055美元 [17] - 税前收入为5240万美元 低于2024年同期的6270万美元 主要由于投资性房地产重估收益减少以及利息收入下降 [17] - 截至2025年9月30日 现金及现金等价物为587亿美元 总债务为145亿美元 [18] - 净负债与EBITDA比率升至4倍 贷款价值比为31% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度总租赁活动达170万平方英尺 其中新租赁597万平方英尺 续租110万平方英尺 [5] - 续租平均租期为6年 过去12个月加权平均租金涨幅为124% [5] - 总资产组合入住率为897% 稳定资产和同店资产入住率分别为943%和948% [6] - 入住率略有下降 主要由于新交付建筑处于招租阶段 [6] - 899%的第三季度租金收入以美元计价 略高于2024年同期的892% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 蒙特雷完成Apodaca公园建设 三座新设施处于营销阶段 对先进制造业和物流公司有强烈兴趣 [6][7] - 季后在蒙特雷-阿波达卡机场高速公路走廊收购330英亩土地 [8] - 华雷斯城市场出现早期好转迹象 整体空置率收缩130个基点 A级空置率收缩190个基点 净吸纳量达130万平方英尺 [9] - 华雷斯城与一家全球电子公司签订50万平方英尺租约 [9] - 蒂华纳复苏较慢 市场空置率高 但67%的租赁需求来自制造业用户 [10] - 瓜达拉哈拉工业市场保持健康空置率28% [11] - 墨西哥城工业基本面强劲 空置率仅为2% 创五年最高吸纳量记录 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于Route 2030长期愿景 构建规模化、多元化的工业平台 [15] - 资本配置保持保守 目前仅有一个在建项目 将优先考虑需求最明显的市场 [15] - 资产回收是资本配置战略的关键部分 第三季度以550万美元出售华雷斯城80604平方英尺建筑 较评估价值溢价约10% [15] - 公司为垂直整合公司 内部化管理 在已存在市场的开发不会导致成本大幅增加 [37] - 超过60%的增长来自现有租户 公司注重与优质公司建立长期合作关系 [60] - 土地储备策略旨在平衡现金流和增长计划 目前已获得实现2030战略所需约90%的土地 [44][85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场出现改善迹象 租赁势头回归 租户需求增强 墨西哥工业房地产基本面保持完好 [4] - 公司对与联邦当局和能源监管机构的持续合作充满信心 新能源立法有望使工业园受益 [12][13] - 墨西哥现已成为美国最大的电气和电子设备出口国 超越中国 [12] - 公司看到汽车行业活动稳定 电子、科学设备和工业机械等高价值制造领域势头增强 [11][12] - 公司修订2025年全年指引 预计EBITDA利润率达到845% 收入增长10%-11% 调整后NOI利润率约945% [16] 其他重要信息 - 第三季度成功完成5亿美元高级无抵押票据发行 利率55% 期限至2033年 [18] - 票据获得标普全球评级和惠誉评级的BBB-正面评级 [18] - 发行所得用于预付现有债务 并于10月9日全额偿还MetLife II信贷设施 [18] - 2025年10月15日支付第三季度现金股息 每股普通股038美元 [19] - 公司在能源方面进行投资 包括蒙特雷的可再生能源投资 以符合投资组合中可再生能源比例要求 [51] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于长期发展管道和USMCA审查的影响 [22] - 公司看到积极需求信号 特别是墨西哥城和瓜达拉哈拉市场空置率处于历史低位 [23] - 公司将仔细分析市场趋势 继续执行Route 2030增长战略 并根据需求恢复情况适时重启开发 [23][24] - 需求信号来自现有租户和新租户 包括北美、亚洲和欧洲公司 涉及汽车、电子、航空航天和物流等多个行业 [25][26] 问题: 10月租赁活动和年底净负债与EBITDA比率预期 [29] - 公司在华雷斯城、巴希奥地区和蒂华纳成功租赁多栋建筑 涉及电子、食品饮料、物流和汽车行业 [30][31] - 杠杆率上升是债券发行和负债偿还过渡期的暂时现象 预计年底净负债与EBITDA比率将回落至4倍左右 贷款价值比约26% [32][33][34] 问题: EBITDA利润率改善的可持续性 [35] - 公司通过低成本基础和收入增长维持有吸引力的EBITDA利润率 预计随着公司增长 EBITDA利润率将维持在83%-85%水平 [36] - 作为垂直整合公司 在已有市场的开发不会导致成本大幅增加 运营利润率有望继续改善 [37] 问题: 需求复苏速度和潜在租户积压情况 [40] - 2025年是过渡年 早期出现重大放缓 但公司看到大量积压公司希望在北美地区建立业务 [41] - 公司积极与潜在客户沟通 不同行业公司基于技术革命（如AI）或地缘政治等因素做出决策 [41][42] 问题: 新建筑启动和土地收购计划 [43] - 公司将根据需求谨慎决定开发启动时机 目前已在战略市场完成土地收购 为中长期发展做好准备 [43][44] - 土地储备接近完成2030战略要求 公司将进行土地改良工作 以便在需求增强时随时开发 [44] 问题: 能源战略和政府支持计划 [48] - 公司积极预见客户能源需求 与政府和工业园协会合作确保能源供应 [49] - 公司在购买土地后立即启动能源可行性研究和流程 园区已具备能源基础设施 这是关键优势 [50] - 公司进行可再生能源投资 如蒙特雷的太阳能电池板项目 以符合投资组合的可再生能源目标 [51] 问题: 开发决策的定量指标和租赁租金涨幅下降原因 [53] - 公司依靠内部数据和与租户的直接沟通做出投资决策 拥有本地领导力和区域营销官员提供一线信息 [56] - 租赁租金涨幅下降不具实质性 总体呈上升趋势 12.4%的涨幅远高于通胀 公司有能力通过通胀调整条款捕捉价值 [58][59] 问题: 未来开发是否主要为现有租户扩张 [60] - 超过60%的增长来自现有租户 公司注重与优质公司共同成长 成为他们在墨西哥的房地产合作伙伴 [60] 问题: 私人开发商收购稳定资产趋势及公司优势 [63] - 市场流动性充足 私人市场参与者愿意收购稳定资产 为公司资产出售提供机会 [65] - 公司将继续专注于开发 因为开发交易回报率（约10%）相对于收购资本化率（6%-7%）仍有较大利差 [65] - 流动性为所有市场参与者创造价值 近期工业板块Fibra的IPO为估值设定了参考标准 [66] 问题: 租赁租金涨幅可持续性和蒂华纳入住率下降原因 [69] - 公司预计租赁租金涨幅将维持在两位数 因为市场租金在大多数市场保持稳定 续租带来显著租金增长 [70][71] - 同店入住率下降是由于将两栋蒂华纳大型新建筑（处于营销阶段）纳入同店组合 公司有信心通过租赁恢复 [70] 问题: 近期出售资产的资本化率和房地产税及保险成本趋势 [73] - 近期出售资产的资本化率为6.2% 售价每平方英尺68美元 较评估价值溢价近10% [75] - 公司已锁定未来18个月左右的保险成本 未出现重大调整 房地产税变化不大 且大部分成本通过三重净租赁合同转嫁给租户 [74] - 租金及相关成本仅占租户总生产成本或运营成本的7%-9% 仍具竞争力 [74] 问题: 墨西哥城La Villa项目租赁进度和租赁优惠条款变化 [78] - La Villa项目是较小的最后一英里项目 公司为寻找合适租户花费较长时间 但预计租金上涨将弥补空置期 项目有望在明年完成租赁 [79][80] - 租赁优惠条款因市场和租户而异 公司注重与投资级优质公司签订长期美元租赁 有时会创造性谈判 但关注资产总回报而非即时收入 [81][82] 问题: 土地储备策略的风险回报权衡 [85] - 公司土地储备策略关键 过去在Route 2030战略下投资11亿美元开发 实现超过10%的美元回报 [86] - 公司已确定17亿美元Route 2030投资 聚焦主要市场 通过提前获取土地、部署基础设施来把握需求回归机遇 [87][88]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股运营资金（FFO）为2.27美元，较去年同期增长6.6% [7] - 季度末出租率为96.7%，入住率为95.9% [7] - 季度平均入住率为95.7%，较2024年第三季度下降100个基点 [7] - 季度重续租约的价差为GAAP准则下36%和现金基础下22% [7] - 年初至今重续租约价差略高，分别为GAAP准则下42%和现金基础下27% [8] - 现金同店收入本季度增长6.9%，年初至今增长6.2% [8] - 前十大租户的租金贡献占比降至6.9%，较去年下降60个基点 [8] - 第四季度FFO指引为每股2.3至2.34美元，全年指引为每股8.94至8.98美元，较上年增长7.3%至7.9% [15] - 第四季度同店入住率预计为97%，为年内最高 [15] - 修订后的指引将现金同店增长中点上调20个基点至6.7% [15] - 由于少数开发项目在完全入住前转入，平均投资组合入住率指引下调10个基点 [15] - 坏账租金预计占收入的35至40个基点，与历史运行率一致 [15] - 债务占总市值的比例为14.1%，未调整债务与EBITDA比率为2.9倍，利息和固定费用保障倍数增至17倍 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 运营投资组合面积为6100万平方英尺，季度末出租率为96.7% [13] - 第三季度租赁活动较疲软的第二季度显著改善，无论是签约租约数量还是平方英尺数均有所增长 [9] - 市场仍存在分化，面积在5万平方英尺及以下的租赁需求转化顺利，而大面积空间的租赁转化较慢但活动有所改善 [9] - 投资组合租赁状况良好，季度留存率升至近80%，反映了租户的谨慎态度 [10] - 开发管道租赁速度较慢，导致开发启动预测从年初水平下调 [10] - 基于当前需求水平，将2025年开发启动预测调整为2亿美元 [11] - 开发项目仍维持预期收益率，但租赁速度较慢 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 东部区域（包括佛罗里达、纳什维尔、罗利）自年中以来表现最为强劲 [58] - 达拉斯市场表现强劲，公司在该市场达到100%出租率，并收购了更多土地以满足租户扩张需求 [58][59] - 亚利桑那州市场（凤凰城、图森）尽管整体空置率高，但公司达到100%出租率并能提高租金 [59] - 加州市场（尤其是洛杉矶）仍然疲软，洛杉矶已连续11个季度出现负净吸纳量 [60] - 丹佛市场对公司而言也较为缓慢，开发租赁进度不如预期 [61] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略目标是实现每股FFO增长并提升投资组合质量 [17] - 投资组合受益于长期积极趋势，如人口迁移、近岸和回流趋势、物流链演变以及历史上较低的小型湾港市场空置率 [18] - 公司通过地理和租户多元化来稳定收益 [8] - 行业供应管道持续萎缩，本季度新开工量再次处于历史低位，加上分区和许可获取难度增加，限制了新供应 [11] - 有限的供应和现代化的设施将在需求稳定时对租金构成上行压力 [11] - 公司目标是利用团队经验、资产负债表实力、现有租户扩张需求以及持有的土地和许可，比私营同行更早把握开发机会 [12] - 公司在本季度收购了北卡罗来纳州罗利的物业、奥兰多的新开发土地（将于本季度破土动工）以及达拉斯东北快速增长且供应受限市场的新建筑和土地 [12] - 公司持续评估潜在资本来源，过程灵活且持续，取决于市场状况 [14] - 公司拥有灵活且强劲的资产负债表，财务指标接近历史记录，使其在评估选项时能够保持耐心 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对团队执行力和季度业绩表示满意，认为这体现了工业市场的投资组合质量和韧性 [6][13] - 市场需求似乎正在摆脱困境并开始再次向前发展 [17] - 宏观不确定性消退以及消费者和企业信心增强的迹象为明年奠定了基础 [16] - 租赁转化仍需要时间，但潜在管道正在增长，管理层对此感到鼓舞 [8][9] - 对于大面积租赁，管理层持谨慎乐观态度，因为相关活动有所改善 [9] - 新开发项目供应紧张，加上分区和许可困难，意味着当需求增加时，供应的反应将比历史上所需时间更长 [11] - 建筑成本有所下降，约10%至12%，但变压器和电气设备等仍面临挑战且交货期长 [31] - 租金水平具有粘性，尽管从峰值有所回落，但开发项目仍能实现7%或低7%的收益率 [32][33] - 租赁活动面临的挑战主要源于商业信心和决策延迟，而非租金或经济条款问题 [26][40][70] 其他重要信息 - 公司在第三季度结算了所有未平仓远期股票协议，总收益为1.18亿美元，平均价格为每股183美元 [14] - 今年剩余时间的指引考虑利用现有4.75亿美元可用额度的信贷设施，并在第四季度晚些时候发行2亿美元债务 [14] - 公司计划在第四季度进行2亿至2.5亿美元的无担保定期贷款，预计定价在低至中期4%的范围 [86] - 公司保持了多元化的租金来源，前十大租户的租金贡献占比进一步下降 [8] - 公司注意到有更多寻求股权合作或与当地区域开发商合作的询盘，表明开发领域的资本并不充裕 [104] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于租赁，特别是开发管道租赁的进一步评论，以及大型租户签约需要什么条件 [20] - 管理层表示，自5月份感受到关税影响以来，与大租户的对话氛围每月都在改善 [22] - 约三分之一的开发租赁来自现有租户在园区内的扩张和搬迁，这反映在近80%的高留存率上 [22] - 希望利率进一步下调、中东停火等能改善商业信心 [24] - 公司未在年底预算中假设任何投机性租赁，但存在潜在上行空间 [25] - 公司在空置空间中建造了投机性单元，以满足小租户快速入驻的需求 [25] - 今年出现租约发出后未返回，甚至签约后租户反悔的异常情况 [26][41][42] 问题: 近期建筑成本趋势及其对开发启动的制约，以及市场租金与可接受收益率的关系 [31] - 建筑成本下降了约10%至12%，主要因承包商渴望获得项目（数据中心除外） [31] - 获取变压器和电气设备具有挑战性，需求大且交货期长 [31] - 土地收购基于当前租金而非增长预测进行估值，开发项目仍能实现7%或低7%的收益率 [32][33] - 制约开发启动的主要是需求速度而非建筑成本 [33] - 公司需要将已投入资本的项目租赁出去，并根据市场信号调整开发节奏 [34] 问题: 开发管道增量租赁疲软的原因，空置面积中有活跃需求的占比，以及租金或优惠措施是否可调整 [38] - 本季度签署了约6份租约，总计21.5万平方英尺 [40] - 对于大面积空间，公司采取了灵活策略，如细分建筑或考虑出售 [40] - 出现签约后租户反悔的罕见情况 [41][42] - 几乎所有开发项目都有一定程度的租赁活动，但转化需要时间 [43] - 近期出现更多大面积预租活动，涉及非小型湾港建筑，但需要几个季度才能完成 [44] - 租赁挑战主要源于商业信心问题，而非租金经济性 [40][70] 问题: 考虑到明年的到期租约结构和租金水平，重续租约价差能否维持在中30%范围 [47] - 管理层认为可以维持第三季度的水平（GAAP 36%，现金22%） [48] - 公司报告的是当季签约租约的价差，这比同行报告当季生效租约的价差更实时 [48] - 低供应水平（全美第三季度交付量为2018年以来最低）是积极因素 [50] - 公司投资组合所在的小型湾港市场空置率约4%，需求转向时会出现优质物业抢手和租金上涨 [51] - 如果市场情绪改善，避免负面头条新闻，租金可能快速上涨 [52] 问题: 各区域市场的表现和排名 [56] - 东部区域（佛罗里达、纳什维尔、罗利）最强 [58] - 德克萨斯州（达拉斯）表现强劲，公司100%出租，需要扩张土地 [58][59] - 亚利桑那州（凤凰城、图森）尽管市场空置率高，但公司100%出租并能提高租金 [59] - 加州市场（尤其是洛杉矶）仍然疲软，连续11个季度负净吸纳 [60] - 丹佛市场对公司而言也较缓慢 [61] 问题: 如果租户决策延迟情况持续，当前22%的现金重续租约价差需要多长时间会降至个位数 [63] - 如果维持现状，公司有约14%的租约将在明年到期 [65] - 由于租约期限多在3到10年，全部租金调整到市场水平需要数年时间 [66] - 低供应状况令人鼓舞，需求 sentiment 和执行力稍有转变就能使市场和新开发启动快速转向 [68][69] - 预计价差降至个位数还需要数年时间，但管理层认为当前环境不利于这种情况发生 [71] 问题: 制造业回流是否是引领工业地产复苏的主要动力 [72] - 管理层同意制造业回流是新的需求来源，特别是在德克萨斯、亚利桑那、卡罗来纳等州 [74][75][77] - 公司投资组合中已有许多大型制造企业（如特斯拉、英特尔、德州仪器）的供应商 [75] - 但管理层不确定是否应将制造业置于消费需求之前，因为消费者长期支撑经济，而制造业回流的全面受益可能需要时间 [73][76] - 将制造业回流视为类似电子商务的额外需求来源 [76] 问题: 本季度坏账水平和租户观察名单是否有变化 [83] - 坏账仍然不是问题，保持在30-35个基点左右，最近两个季度的运行率约为前五个季度的一半 [84] - 观察名单上的租户数量今年一直很稳定，没有显著增长 [84] 问题: 利率下降背景下，公司杠杆率何时会回升至长期目标 [85] - 公司不断权衡利率、股权机会和其他机会 [86] - 计划在第四季度进行2亿至2.5亿美元的无担保定期贷款，预计定价在低至中期4%范围 [86] - 公司为在过去两年半的高利率环境下未发行高成本债务并降低杠杆率至2.9倍债务/EBITDA感到自豪 [87] - 循环贷款额度利率更与联邦基金利率挂钩，目前约为4.7%，公司可能会保持一定余额以保持耐心和寻找机会 [88][89] - 公司资本状况良好，有能力利用债务，并对团队找到增值的资本投放方式感到满意 [90] 问题: 年初至今签约租约的平均租金与2026年到期租金（年初为8.42美元/平方英尺）的比较，以及明年同店NOI的构成 [92] - 管理层指出不同市场租金差异大（如加州很高），但整体租金具有粘性，虽从峰值回落但幅度不大 [94] - 明年到期的平方英尺面积仍有望实现强劲的租金增长 [94] - 明年的同店增长将受益于租金上涨和入住率提升（从2025年初的约96%到年底的97%） [135] - 即使开发租赁缓慢，公司过去两年已实现约15%的FFO增长，开发管道租赁改善将为明年提供额外动力 [136] 问题: 随着开发管道缩减，公司对收购空置物业的看法是否改变 [101] - 公司目标是拥有位置优越的小型湾港、靠近消费者的建筑，风险回报随周期变化 [102] - 近期收购是基于战略考虑，位于公司优势子市场，并能立即带来增值 [102][103] - 收购的净有效回报率通常在6%或略高，属于投资组合的前三分之一 [103] - 在市场平淡时，收购更具吸引力；当市场转向时，公司将更积极地开发 [104] - 公司收到更多寻求股权合作或开发合作的询盘，表明开发领域资本不足 [104] - 公司策略是保持灵活，根据市场风险回报调整收购和开发的比例 [105] 问题: 开发启动速度放缓是否会持续到2026年，还是会在2026年加速 [108] - 管理层希望明年开发启动能超过2亿美元，但这取决于市场情况 [111] - 公司拥有土地、许可、团队和资产负债表，能够在8-10个月内完成建筑，一旦对租赁有信心即可启动 [112] - 宁愿稍晚也不愿过早启动项目，目前重点是观察需求并将潜在客户转化为签约租约 [112][113] 问题: 本季度重续租约价差减速主要是结构问题还是定价压力 [115] - 主要是结构性问题 [115] - 如果看第三季度生效租约的价差（而非签约租约），GAAP价差为45% [116] - 小型湾港空间（公司主要领域）空置率约4.5%，限制了租户比价压价的能力，因此租金价差在30%左右的GAAP水平具有粘性 [117][118] 问题: 开发管道9%的预租率是否影响新项目启动决策，公司是否有投机开发空置面积的上限 [122] - 公司会从实体层面考虑风险，通常以占总资产的百分比（如6%）来监控未租赁面积（包括土地、价值增值项目和在建工程），目前远低于该水平 [124] - 日常决策更多是基于具体园区和子市场的活动情况，力求适度超前于需求 [125] - 开发模式是由现场团队根据需求"拉动"，而非公司"推动"供应入市 [125] - 目前是放缓"生产线"，消化现有库存，再根据市场信号调整节奏 [126] 问题: 开发启动下调涉及哪些市场，以及明年同店NOI中价差是否是主要变量 [131] - 开发启动下调并非特定市场，更多是由于个别租赁情况变化（如德克萨斯州一个园区因签约租户反悔影响2000-2500万美元启动） [132][133] - 明年的同店增长将来自租金增长（滚动约20%的投资组合可能贡献4-5%增长）和可能的入住率进一步提升（从2025年初的96%到年底的97%） [134][135] - 开发管道租赁改善可能成为明年增长的额外催化剂 [136] 问题: 租赁成本趋势以及是否会通过提高TI或优惠来加速开发管道租赁 [140] - 租赁成本（TI和佣金）相对稳定，TI通常在每平方英尺1.1-1.2美元左右，其中佣金占比越来越大 [141] - 作为大公司，相比小开发商，公司在租户信用良好时有能力提供更高的TI [141] - 租赁挑战主要源于企业对自身业务的预测和决策延迟，而非公司提供的经济条款 [142] - 鉴于全国新开工少，预计佣金可能因租金百分比而继续上升，TI将保持稳定 [143] 问题: 小租户活跃度变化是否伴随租户信用质量或租约期限偏好的改变 [147] - 租户信用类型没有变化，坏账情况良好 [148][149] - 租约条款（如12%-15%的办公室完成度，其余为仓库）和TI包也保持一致 [149] 问题: 租赁前景改善与下调入住率、开发启动指引和推迟稳定日期之间的矛盾如何解释 [153] - 同店投资组合入住率上升且指引上调，整体入住率指引小幅下调反映了开发项目转入运营的速度较慢 [154] - 开发租赁进度慢于年初的激进预测，但这为明年提供了从零到满租的收入增长机会 [155] - 放缓开发启动是因为现有园区有库存可用，无需急于增加新供应 [156] - 近60-90天潜在客户对话（数量和规模）确实有所改善，但这需要转化为签约租约才能作数 [157] - 公司根据市场允许的速度推进 [158]