杭州土地市场分化现象 - 6月24日杭州东湖新城和大江东3宗宅地全部底价成交，总成交金额11.6745亿元，最低楼面价仅7999元/平方米 [1] - 4月以来郊区板块（临安、双浦、下沙等）土地市场降温，与热门区域频现"地王"形成鲜明对比 [1] - 本土房企浙江杰立联手浙江光大建设集团底价拿下东湖新城两宗姊妹地块，楼面价均为10500元/平方米 [2] - 中交以7999元/平方米楼面价底价获取大江东宅地，此前已以3800元/平方米楼面价拿下同区域商住地块 [3] 半年度土拍收官战前瞻 - 6月28日将集中推出6宗优质地块，覆盖钱江世纪城、钱新二期等热门板块，可能刷新地价纪录 [1][4] - 钱江世纪城83号地块起拍楼面价达45000元/平方米，为稀缺江景住宅用地，建筑面积10.2402万平方米 [4] - 钱新二期79号地块起拍楼面价30830元/平方米，毗邻地铁9号线红普南路站，建筑面积8.4485万平方米 [5] - 湘湖三期82号地块容积率仅1.2，起拍楼面价17500元/平方米，距湖面不足1公里 [4] - 未来科技城、丁兰新城等板块核心区宅地预计将引发激烈竞价 [6] 房企区域布局动态 - 浙江杰立年内第二次在杭州拿地，3月曾以16581元/平方米获取蜀山单元低密宅地 [2] - 中交持续加码大江东区域，成为该板块新房供应主力开发商 [3] - 大牌房企资源向核心区域集中，导致郊区地块主要由本土中小开发商承接 [4]

公司转型 - Pure Cycle Corporation从公用事业公司转型为土地开发商[1] 增长潜力 - 公司在Sky Ranch项目具有增长潜力[1] 分析师背景 - 分析师拥有5年投资领域经验及宏观经济学和投资组合管理MBA学位[1] - 分析师采用自上而下的全球经济视角与自下而上的公司分析相结合的策略[1] - 分析师通过宏观经济数据和统计工具筛选强势经济体及货币，再聚焦未来几个月可能表现良好的行业[1] - 分析师最终关注具有强劲势头和稳定业绩的优质公司[1]

今年以来，肥西土地市场活跃，5月29日和5月30日肥西举办两场土地拍卖会，共成交3宗商业地块，总面积36.33亩，成交金额7983万元，分别位于肥西经 开区、上派镇与花岗镇。 截止5月底，肥西县今年已经成交9宗经营性用地，合计面积185.38亩，成交金额6.6亿元，分别位于桃花镇、花岗镇、丰乐镇3宗居住用地、肥西经开区2 宗、花岗镇1宗、上派镇3宗商业用地。 NO.1|壹 土拍市场持续升温：肥西两日连推三宗商业地块 肥西县FX202515号地块位于上派镇杭埠河大道与金寨南路交口东北侧，出让面积7.88亩，规划商业用地，容积率≤1.5，参考单价150万元/亩。被安徽祥源 花海旅游开发有限公司竞得，成交单价151万元/亩，成交总价1189.88万元。 肥西县FX202516号地块位于花岗镇龙舒路与独秀园路交口西北侧，出让面积4.42亩，规划商业用地，1.1≤容积率≤1.5，参考单价130万元/亩。被合肥信城 建设有限责任公司竞得，成交单价132万元/亩，成交总价583.44万元。 该两宗商业用地紧邻金寨路高架、杭埠河大道等城市主干道，邻近规划地铁9号线站点，未来交通便利。商业的建设将进一步完善周边商业配套，服务周 ...

时近2025年中，广州涉宅地土拍市场变得活跃。 5月30日上午，广州成交5宗涉宅地、揽金55.7亿；同日下午，又再挂牌中心区5宗涉宅地，起拍总价76.7 亿元，均将于6月30日限时竞价。 值得关注的是，此次挂牌的5宗地有4宗均处于中心区中心地段，当中世界大观将出让两宗地块，且起拍 楼面地价已回调至3万元至3.2万元/平方米。 2023年，广州"初代"主题乐园世界大观在烂尾多年后重整，并于同年8月成交首宗涉宅地，折合成交楼 面地价为50160元/平方米。此后至今年3月，世界大观又再先后成交了三宗涉宅地，楼面地价分别为 44833元/㎡（未扣除配建）、47488元/㎡、47316元/㎡。 于今日挂牌的两宗世界大观地块，当中天河区大观路以东、大观公园路以北AT1003084地块宗地面积 73302.92（出让宗地面积15418.49）平方米，计算容积率建筑面积35462.53平方米，挂牌起始总价 10.6388亿元，该地块需配一所中小学，未扣除竞配建的起拍楼面地价为3万元/平方米。 该地块距离地铁站大观南路站较近，意味着离湖有一定的距离，其周边有保利天汇、合景臻颐府、半山 溪谷、龙湖天宸原著等住宅小区，附近有广东体 ...

与文博西地块同时挂牌的还有长清的7宗土地。其中，1宗居住地块在长清老城北部，由6幅商业、商务金融地块组成的资产包在双泉镇东北部 山区，是长清神秀谷田园综合体的用地。 此次挂牌出让的文博西片区组团共包含2幅居住、1幅商务金融和商业用地，总出让金约29.5亿元，位于茂岭山东片区13街和平东路南侧、经十 路以北。5月18日至25日，从13街区局部用地深化落实公布到优质土地推介，再到挂牌出让，文博西片区组团可谓赚足了眼球。文博西片区一 期西地块和东地块位置更好，紧邻山东博物馆、万象城，周边学校、医院、商业、文化、交通资源丰富。 （新黄河客户端记者罗晓飞） 继上周推介2025年度济南第一批次优质地块后，供应地块接着入市挂牌。5月25日文博西片区组团挂牌出让，2幅居住地块楼面起始价约18211 元/平方米，超越今年3月成交的中央商务区西片区城市更新项目（一期）A-1地块，如下月23日顺利出让，不仅将成为年度新地王，而且是 2017年以来的新高。 本次挂牌出让的文博西片区一期西地块和东地块出让面积分别是15830平方米、32269平方米，地块容积率均为2.7，楼面起始价约18211元/平方 米，超出中央商务区西片区城市更新 ...

文章核心观点 公司公布2025年第一季度财报，运营收入同比增长134%，虽运营成本增加致净亏损扩大，但调整后EBITDA改善 同时公司宣布开展新农业业务，有望创造长期增长潜力 [1][2][3] 分组1：公司概况 - 公司致力于管理超22,000英亩土地和约247,000平方英尺商业地产，愿景是让毛伊岛居民社区更具韧性，有超百年管理资产的历史 [14] 分组2：新业务计划 - 公司将开展种植龙舌兰的新业务，该作物耐旱、易维护、用水少且全球需求增长，此业务契合公司农业根基和发展战略，或与合作伙伴共同出资，还可通过垂直整合实现收入增长 [3][4] 分组3：第一季度财务亮点 - 运营收入：2025年第一季度达580.4万美元，较2024年同期的248.3万美元增长332.1万美元，增幅134%，其中土地开发和销售营收229.8万美元（2024年同期无），主要来自与夏威夷州的住房项目；租赁收入321.9万美元，较2024年同期的221.6万美元增加100.3万美元，增幅45% [6] - 成本和费用：2025年第一季度运营成本和费用总计758.3万美元，较2024年同期的388.2万美元增加370.1万美元，主要因住房项目建设成本、租赁成本、行政费用和股份支付费用增加 [6] - 非GAAP财务指标：调整后EBITDA在2025年第一季度为20万美元，较2024年同期的 - 21.2万美元增加41.2万美元；可转换为现金的现金及投资在2025年3月31日为945.5万美元，较2024年3月31日的952.2万美元减少6.7万美元 [12] - 其他财务数据：其他收入2025年第一季度为10.5万美元，与2024年同期基本持平；养老金和退休后费用2025年第一季度为691.9万美元，较2024年同期的7.8万美元大幅增加；净GAAP亏损2025年第一季度为864万美元，较2024年同期的137.5万美元扩大 [12] 分组4：未来展望 - 随着养老金重组完成、前领导离职义务结清和股份支付费用预计减少，公司GAAP收入有望改善 [2]

财务数据和关键指标变化 - 第二财季（截至2025年3月31日）营收为1800万美元，较上年同期的1810万美元下降1%；前六个月营收为3490万美元，较上年同期的3210万美元下降9% [13] - 2025年3月31日结束的三个月和六个月，Alico分别收获约470万和870万磅固体水果，而上年同期分别为580万和1040万磅固体水果 [14] - 2025年3月31日结束的三个月和六个月，Alico每磅固体水果的混合价格分别比上年同期增加0.70美元和0.85美元 [15] - 2025年3月31日结束的三个月和六个月，土地管理和其他业务收入分别比上年同期增长10774% [15] - 2025年3月31日结束的三个月和六个月，总运营费用分别为1.677亿美元和1.928亿美元，上年同期分别为363万美元和645万美元 [15] - 2025年3月31日结束的三个月，其他收入费用净额较上年同期增加1530万美元；前六个月其他收入费用净额为1420万美元，上年同期为7500万美元 [16] - 2025年3月31日结束的三个月，公司归属于Alico普通股股东的净亏损为1.114亿美元，上年同期为1580万美元；摊薄后每股亏损为14.58美元，上年同期为2.07美元 [16][17] - 2025年3月31日结束的三个月，EBITDA亏损为1470万美元，上年同期亏损为1650万美元；调整后EBITDA盈利为1270万美元，上年同期亏损为1650万美元 [17] - 截至2025年3月31日，现金及现金等价物为1470万美元，上一财年末为320万美元；六个月经营活动净现金使用量为60万美元，上年同期为1970万美元 [18] - 截至2025年3月31日，公司信贷额度剩余可用约8850万美元，总债务为8960万美元，净债务为7490万美元，上一财年末分别为9210万美元和8900万美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 柑橘业务方面，2025年收获量低于2024年，主要受2024年10月飓风影响；每磅固体水果混合价格因与Tropicana的一份合同定价更有利而上涨 [14][15] - 土地管理和其他业务收入增长，主要因岩石和沙子特许权使用费收入及草皮销售增加，部分被农场、牧场和狩猎租赁收入减少抵消 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略转型为多元化土地公司，已完成2025财年柑橘收获，将在2026财年对剩余大部分3783英亩柑橘园进行最后一次收获 [5] - 公司减少员工数量，从约200人减至25人，以适应转型后的商业模式并降低运营成本 [6] - 公司推进土地变现，今年已完成2100英亩土地出售，将本财年土地销售预期从约2000万美元提高至可能额外增加3000万美元或更多，较之前预期增长150% [6] - 公司与佛罗里达农业运营商合作，多元化农业活动，包括潜在草皮生产、扩大采砂活动及租赁土地种植季节性作物等；已协商将约5250英亩果园租给第三方柑橘种植商，还在与其他果蔬种植商洽谈或签约 [7] - 公司推进土地开发项目，如3月提交的Corkscrew Grove Villages开发申请，计划建设两个混合用途总体规划社区，每个约1500英亩；目前仅申请东村庄的批准，预计审批需约一年，2026年出最终决定，若获批2028或2029年可开工建设 [8][9][10] - 公司为Corkscrew Grove Stewardship District寻求立法批准，获批后将有助于融资基础设施、恢复和管理自然区域等 [10] - 公司推进Bonnet Lake、Saddlebag Grove和Plant World等物业的产权工作，这四处近期开发物业约5500英亩，现值估计在3.35亿 - 3.8亿美元之间，有望在未来五年实现 [11] - 公司修订信贷协议，调整财务契约，降低作物和树木保险覆盖要求以节省成本并提供转型灵活性；宣布5000万美元股票回购计划，计划平衡资本部署，包括季度股息、机会性股票回购和战略债务削减 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司战略转型已超2025财年目标，预计本财年末现金余额约2500万美元，净债务约6000万美元，调整后EBITDA约2000万美元 [19] - 公司认为目前土地销售可能超5000万美元，这将增加调整后EBITDA和现金，减少净债务，但交易存在挑战和不确定性 [20] - 展望2025财年剩余时间，公司将专注完成剩余土地销售、继续开发物业产权工作、敲定多元化农业运营协议及加强资产负债表以支持长期价值创造 [20] - 公司认为当前土地资产现值约6.5亿 - 7.5亿美元，约75%用于农业用途，约10%未来五年可用于开发，战略转型将为股东带来长期回报 [20] 问答环节所有提问和回答 问题: 本季度1580万美元土地销售情况 - 本季度出售了2100英亩土地，位于亨利县 [23][25][26] 问题: 本年度5000万美元土地销售目标情况 - 公司已协商出售部分土地，正在进行尽职调查，时间不确定；还在与其他方洽谈潜在土地销售，但暂无确定消息 [28] 问题: Corkscrew村庄从现在到获得产权批准期间的潜在里程碑 - 产权批准本身就是里程碑，过程中会有很多会议、修订和重新提交，看到地方、州和联邦层面的批准通过，就能了解进展 [29]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入6060万美元，超出指引约1000万美元 [7] - 第一季度从非合并实体获得7140万美元的股权和收益，其中7090万美元来自大公园项目 [38] - 第一季度管理服务收入1260万美元，其中920万美元与大公园的激励补偿相关 [39] - 第一季度销售、一般和行政费用（SG&A）为1480万美元，税收费用为950万美元 [39] - 季度末现金为5.283亿美元，循环信贷额度可用1.25亿美元，总流动性为6.533亿美元 [9][40] - 季度末债务与总资本比率为19.2%，净债务基本为零 [40] - 本季度产生净现金流9750万美元，主要来自大公园项目分配的1.129亿美元和激励补偿支付的3040万美元 [41] - 预计第二季度净收入略低于1000万美元，全年净收入接近2亿美元 [42][43] 各条业务线数据和关键指标变化 大公园社区 - 第一季度建筑商售出233套房屋，而2024年第四季度为143套 [19] - 目前有15个活跃销售项目，另有5个项目计划今年晚些时候开放 [19] - 此前确定的五个住宅项目已在2025年上半年完成交易，最近一次交易于一周前完成 [20] - 已完成一组九个新住宅项目的招标和签约，将出售给六家建筑商，共计572个住宅用地，预计今年第四季度完成交易 [20][21] 瓦伦西亚社区 - 第一季度建筑商售出69套房屋，2024年第四季度为74套 [23] - 目前有七个活跃签约项目，预计2025年将再开放五个项目 [23] - 第一季度推出两个新社区，共计159个住宅用地，正在与两家建筑商完成尽职调查，预计年底完成交易 [24] 旧金山社区 - 城市和相关监管机构已批准重新平衡烛台和造船厂两个社区的权利，目前正在进行下一阶段基础设施工程设计，预计明年年初开始建设 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 自9月以来美联储降息100个基点，但近期关税政策给利率和通胀带来上行压力，季度末后主要抵押贷款利率大多上升 [17] - 消费者情绪受到关税政策不确定性的负面影响，影响了新房销售决策，过去几周销售速度略有下降 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司运营战略的关键要素包括优化现有三个主要总体规划社区的住宅用地价值、谨慎管理固定成本和间接费用、匹配开发支出与收入、通过新收购、合资企业和战略关系寻求增长机会 [13][14][15] - 评估适合短期和中长期土地交付模式的收购项目，以资产轻的结构进行新资产收购，引入第三方资本建立合资企业 [30][31] - 行业中一些上市建筑商采用的土地战略为公司带来了与建筑商合作的潜在机会 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司目前面临具有挑战性的经济环境，市场存在不确定性，但公司社区所在的加州市场长期供应不足，对住宅用地仍有强劲需求 [10][11] - 公司有信心实现2025年的盈利预期，将继续监测市场条件的变化 [15][16] 其他重要信息 - 标准普尔将公司信用评级从B - 提升至B，高级票据从B提升至B +，展望稳定 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 加州监管放松或加快流程是否会使公司两个开发项目受益 - 回答: 肯定会，任何加快加州流程的举措都有助于公司交付住房，但目前萨克拉门托虽有很多讨论，但尚未有具体变化 [47][49] 问题2: 旧金山项目明年的资本支出计划和预算何时公布 - 回答: 可能在今年年底或明年年初提供相关信息 [51] 问题3: 公司为何不更积极地减少债务 - 回答: 偿还债务的成本为200个基点，目前市场情况不适合，公司现金回报率超过4%，偿还债务的成本会对收益产生重大影响，公司正在监测市场 [56][57] 问题4: 大公园土地销售未来价格标准是多少 - 回答: 最近四次销售的混合价格约为每英亩1180万美元，目前销售和其他投标价格与1100万美元的水平一致，不能确定1200万美元为新标准 [62] 问题5: 欧文市商业用地转为住宅用地的获批时间 - 回答: 正在进行相关讨论，无法给出时间框架，今年晚些时候会有更多信息 [64] 问题6: 欧文市还有多少已获授权的商业用地 - 回答: 四个地块共有100英亩商业用地 [70] 问题7: 商业用地是否需要预留部分用于开放空间等 - 回答: 所有开放空间和其他义务已通过其他方式满足，这100英亩是毛面积，实际住宅开发效率约为85% [72][74] 问题8: 年底是否会进行再融资 - 回答: 如果市场开放，会考虑再融资，目前高收益市场有挑战，公司正在考虑各种选择 [83][85] 问题9: 公司是否会增加业务规模 - 回答: 公司正在努力建立合理的项目管道，以确保多年的产品供应 [87] 问题10: 火灾对项目有何影响 - 回答: 近期火灾产生了住房需求，但对政府审批流程的影响仍在梳理中 [89]

文章核心观点 公司2024年在实施战略计划、推进土地和住房项目上取得进展，现金状况良好，运营收入增加，虽GAAP净亏损但调整后EBITDA为正，未来聚焦实现土地资产潜力以创造价值和满足毛伊岛需求 [2][3] 公司概况 - 公司致力于合理管理资产组合，包括超22300英亩土地和约247000平方英尺商业地产，愿景是让毛伊岛居民在更具韧性社区中繁荣发展，有超百年管理遗产，使命是最大化资产生产性使用以满足世代需求 [8][10] - 公司资产含世界知名卡帕鲁阿度假村内用于未来住宅社区和混合用途项目的土地，该度假村有豪华酒店、高尔夫球场、海滩、步道和自然保护区 [10] 财务报告与会议信息 - 公司公布2024年12月31日财年财务结果，并宣布将于2025年5月21日上午8:30（夏威夷标准时间）通过电话会议举行虚拟年度股东大会 [1] 2024财年亮点 运营收入 - 2024年运营收入达1156.5万美元，较2023年的928.9万美元增加227.6万美元，增幅25% [3] - 土地开发和销售收入为52万美元，2023年无此项收入，主要源于与夏威夷州的住房项目32万美元承包收入及非战略地块20万美元销售 [3] - 租赁收入从2023年的846.1万美元增至2024年的962.1万美元，增加116万美元，增幅14%，得益于提高入住率等举措 [3] - 度假村设施收入从2023年到2024年增加59.6万美元，增幅72%，因接受新会员和改善会费收取 [3] 成本和费用 - 2024年运营成本和费用总计1891.9万美元，较2023年增加465.9万美元，主要因非现金股票补偿成本增加346.6万美元，以及土地开发和销售成本、租赁成本增加和一次性加速归属费用 [3] 其他收入与净亏损 - 2024年其他收入为92.4万美元，较2023年的70.7万美元增加21.7万美元，主要源于土地开发合资企业牧场地块销售 [9] - 2024年净亏损739.1万美元，即每股基本和摊薄亏损0.38美元，2023年净亏损308万美元，即每股基本和摊薄亏损0.15美元，2024年净亏损受非现金股票补偿费用等因素影响 [9] 非GAAP财务指标 - 2024年调整后EBITDA为49.2万美元，较2023年的 - 66.2万美元增加115.4万美元 [9] - 2024年可转换为现金的现金和投资总计952.2万美元，较2023年的883.5万美元增加68.7万美元 [9] 待售资产 - 截至2024年12月31日，有12项非战略资产待售，包括9处西毛伊岛约350英亩、2处上毛伊岛12英亩和1处哈纳11.7英亩地块，历史成本约8.2万美元，其中3处共16.4英亩地块挂牌出售，总价1090万美元 [3] 非GAAP财务指标说明 - 公司使用调整后EBITDA和可转换为现金的现金和投资等非GAAP财务指标，以助投资者理解财务结果和状况、评估未来表现，但不替代GAAP指标，未来计算方法将保持一致 [4] - 调整后EBITDA定义为净收入（亏损）排除利息、税项、折旧和摊销等，是评估运营表现、制定运营计划和战略决策的关键指标 [5] - 可转换为现金的现金和投资定义为现金及现金等价物加受限现金和投资，用于评估内部流动性 [6] 其他信息 - 公司2024财年运营结果更多信息可在提交给美国证券交易委员会的10 - K表格和公司网站mauiland.com上获取 [7] 财务报表数据 综合运营和全面收益（亏损）表 - 2024年总运营收入1156.5万美元，2023年为928.9万美元；总运营成本和费用2024年为1891.9万美元，2023年为1426万美元；2024年净亏损739.1万美元，2023年为308万美元 [13][14] 合并资产负债表 - 2024年总资产5013.9万美元，2023年为4222.3万美元；总负债2024年为1695.8万美元，2023年为751.9万美元；股东权益2024年为3318.1万美元，2023年为3470.4万美元 [15][16] 补充财务信息（非GAAP） - 2024年调整后EBITDA为49.2万美元，2023年为 - 66.2万美元；2024年可转换为现金的现金和投资为952.2万美元，2023年为883.5万美元 [18]