地块基本信息 - 地块位于天河区黄埔大道以南、马场路以东，即马场1期地块，是广州珠江新城最后一块“宝地” [1] - 地块用地面积约19.45万平方米，包含商业、商务、居住、中小学、服务设施等多种性质用地 [1] - 地块挂牌起始价为186.44亿元 [1] 竞价过程与结果 - 地块于2026年2月25日上午10时正式进入限时竞价环节 [1] - 竞价过程激烈，截至下午4点26分，历经180轮报价 [1] - 最终报价突破223.03亿元，为2026年内目前为止总价最高地块 [1] - 该成交总价成功位列广州宅地成交总价第二名 [1] - 竞价增价幅度为2，000万元 [2] - 最高出价人号牌为828 [2]

AMREP公司 (AXR) 核心观点 - 公司是一家位于新墨西哥州Rio Rancho的土地开发和住宅建筑商 其财务表现因土地销售的周期性而呈现波动性[2] - 公司拥有约17,000英亩土地 其资产负债表显示每股有形账面价值约为25美元 较当前21美元的股价存在16%的折价[2][3] - 公司房地产库存总额为6850万美元 其中土地库存为5640万美元 其余为已完工或在建住宅 公司无负债并拥有4460万美元现金[3] - 尽管土地销售大幅减少 公司仍保持盈利和正现金流 股价对利率敏感 曾对利率从5%降至4%做出积极反应[4] - 公司主要业务所在地Sandoval County在住房可负担性方面评级较高 且人口和收入呈现正增长[3] Gencor工业公司 (GENC) 核心观点 - 公司是一家重型机械制造商 产品用于高速公路建设设备、材料和环境控制系统 包括沥青厂、摊铺机、燃烧系统和流体传热系统[5] - 公司在9月当季录得轻微经营亏损20万美元 但由于利息、股息和证券收益 净利润仍为正 公司保持盈利和正自由现金流[6] - 公司每股有形账面价值为14.40美元 股价在该价值附近交易 公司无长期债务 并拥有1.363亿美元现金及有价证券[6][9] - 公司有望从《基础设施投资和就业法案》的未来支出中受益 截至2025年9月30日 该法案近60%的授权资金尚未拨付[9] 两家公司的共同特征 - AXR和GENC两家公司的股价均在或有形账面价值附近或以下交易[8] - 两家公司均保持盈利 并拥有强劲的资产负债表[8]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，公司实现净收入5870万美元，全年合并净收入为1.835亿美元，超过2024年创下的纪录，并比2025年第二季度发布的修订后指引高出约600万美元 [4] - 2025年第四季度，公司确认了4250万美元的瓦伦西亚工业用地销售收入，毛利率为31.25%，同时确认了3300万美元的管理服务收入，其中2460万美元与Great Park合资企业管理相关，包括2120万美元的激励薪酬，另有840万美元与Hearthstone相关 [20] - 2025年第四季度，销售、一般及行政费用为1600万美元，确认了4490万美元的未合并实体权益收益，其中4420万美元由Great Park合资企业产生 [20] - 2025年第四季度，Great Park合资企业的权益收益源于其1.282亿美元的净收入，这主要归因于该季度完成的土地销售收入1.815亿美元，毛利率为75.5% [20] - 2025年全年，公司确认了1.835亿美元净收入，其中包括第四季度的工业用地销售，以及6530万美元的管理服务收入，其中5350万美元与Great Park合资企业管理相关，包括4000万美元的激励薪酬，另有1180万美元与Hearthstone五个月的活动相关 [21] - 2025年全年，销售、一般及行政费用为6060万美元，高于2024年的5120万美元，增长主要源于Hearthstone收购成本、过去两年增加的基于股权的奖励以及基于绩效的奖励达到既定目标 [21] - 2025年全年，确认了2.036亿美元的未合并实体权益收益，主要由Great Park合资企业的2.013亿美元构成，这源于公司在该合资企业5.845亿美元净收入中的份额，该净收入来自8.257亿美元的收入 [21] - 2025年全年，确认了2890万美元的税费支出 [21] - 截至2025年底，公司现金为4.255亿美元，总流动性为6.43亿美元，债务占总资本比率降至16.3%，而2024年底为9.6% [8][22] - 公司自2024年1月以来已偿还总计1.75亿美元债务，2025年通过发行4亿美元2030年10月到期的8%票据并偿还另外7500万美元，将年度利息支出减少约2000万美元，同时将循环信贷额度扩大并延长至2.175亿美元，新到期日为2029年7月 [7] - 公司净收入从2022年净亏损3480万美元，改善至2023年净收入1.137亿美元，2024年净收入1.776亿美元，2025年净收入1.835亿美元 [24] - 公司现金从2022年底的1.318亿美元，增长至2023年底的3.538亿美元，2024年底的4.309亿美元，2025年底的4.255亿美元 [24] - 公司高级票据余额从2022年底的6.25亿美元，降至2024年底的5.25亿美元，2025年底的4.5亿美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - **Great Park社区**：2025年第四季度，建筑商售出78套房屋，而第三季度为187套，下降主要归因于季节性和现有楼盘售罄导致的供应减少，目前有12个活跃销售楼盘，另有8个楼盘计划在今年晚些时候推出 [10] - **Great Park社区**：2025年第四季度，合资企业完成了三个新住宅项目的土地销售，涉及19.7英亩土地上的187个住宅地块，总基础购买价为1.815亿美元，这些销售采用了价格参与结构，平均基础购买价为每英亩920万美元（不含潜在价格参与） [5][10] - **Great Park社区**：2025年全年，公司在13个不同项目中完成了920个住宅地块的销售，同时保持了定价纪律 [6] - **Great Park社区**：2025年第四季度，公司从Great Park合资企业获得了7360万美元的分红和激励薪酬支付 [5] - **Great Park社区**：截至2026年初，Great Park剩余约155净英亩住宅用地，这不包括新批准的将约100英亩商业用地转换为住宅用地的权益 [25][39] - **瓦伦西亚社区**：2025年第四季度，建筑商售出70套新房屋，而第三季度为50套，季度内2个楼盘售罄，目前有10个建筑商项目在售，预计2026年将有6个新项目推出 [11][12] - **瓦伦西亚社区**：2025年第四季度，公司完成了超过15年来的首次重大工业用地销售，涉及13.8英亩土地，购买价格为4250万美元 [5][12] - **瓦伦西亚社区**：为优化土地价值，公司选择推迟了2025年的住宅用地销售，目前正与建筑商商讨2026年的潜在土地销售 [12] - **瓦伦西亚社区**：截至2026年初，瓦伦西亚剩余约55净英亩住宅用地、11净英亩零售用地和13净英亩工业用地 [25] - **Hearthstone土地银行业务**：该平台于2025年第三季度被收购，收购时管理资产约26亿美元，截至2025年底已增至约34亿美元 [14][22] - **Hearthstone土地银行业务**：2025年第四季度，Hearthstone产生收入840万美元，净收入300万美元，在成为公司一部分的五个月里，共产生收入1180万美元，净收入390万美元（计算中包含约80万美元与购买会计相关的无形资产摊销） [22] - **Hearthstone土地银行业务**：公司预计在2026年底前管理资产将超过40亿美元，收入和净收入将相应增长 [22] - **旧金山烛台点社区**：公司正在为下一阶段基础设施进行最终工程设计，并与当地机构就初始场地工作的行政许可进行合作，仍预计在2026年上半年开始初始场地工作 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年住房市场充满挑战，受经济不确定性、高利率和可负担性限制影响，但公司在供应受限的加州市场的资产表现出韧性 [5] - 在Great Park，购房者和建筑商需求全年保持强劲，而在瓦伦西亚，住宅销售更为温和，公司选择推迟住宅用地销售以优化价值 [6] - 全国范围内，购房者需求持续受到可负担性逆风的影响，这种影响在瓦伦西亚比在Great Park更为明显，但核心市场住房的持续供应不足预计将继续支撑需求 [6] - 展望未来，尽管利率或其他影响消费者信心的因素会带来间歇性挑战，但预计购房者信心增强和利率趋缓将转化为对位置优越的住宅地块需求的改善 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略基于四大核心支柱：最大化现有社区价值、保持精简的运营结构、使开发支出与收入生成相匹配、通过有针对性的增长计划扩展平台 [9] - 增长计划包括最近增加的Hearthstone和短期土地银行业务，公司正在探索土地生态系统中中等期限的机会，以建立一个持久的未来平台 [9][15] - 公司计划利用其经验、资产负债表和资本关系，与外部资本合作伙伴合作，采用轻资产方法创造额外的基于费用的收入流 [16] - 公司优先考虑追求增长战略以扩大经常性收入，同时保持资本配置的灵活性，包括参与增长机会以及未来可能向股东返还资本 [8] - 公司通过获得关键权益批准、Great Park的稳定需求、烛台点下一阶段基础设施的土地开发活动进展以及成功整合Hearthstone平台，在2025年显著增强了实力 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是公司的又一个创纪录年份，尽管市场条件充满挑战 [3] - 2025年第四季度获得的瓦伦西亚和Great Park的关键权益批准，将通过为公司未来开发奠定基础来增强近期现金流 [4] - 公司预计2026年合并净收入约为1亿美元，由于土地销售和基于费用的收入加速，收益将更偏重于下半年，且预计第一季度将出现小额亏损，因为该季度未计划完成土地销售 [16][26] - 2026年，公司目前预计在瓦伦西亚销售20英亩土地，在Great Park销售50英亩土地，这些销售加上Hearthstone的贡献，预计将带来约1亿美元的净收入 [26] - 公司预计从新批准的Entrada South和瓦伦西亚商业中心权益中产生的销售将于2028年初开始 [25] - 公司对加强财务状况所采取的行动以及最近在Great Park和瓦伦西亚获得额外权益的成功充满信心 [25] - 公司进入2026年时拥有出色的流动性、深厚的已获权益土地储备以及在土地开发周期中更有价值的一套更广泛的工具 [17] 其他重要信息 - 公司在瓦伦西亚获得了Entrada South和瓦伦西亚商业中心的权益一致批准，且未遭遇法律诉讼挑战，这将加速开发时间表 [12][13] - Entrada South预计包括约120净英亩住宅用地、超过1300个市场价住宅地块和约40净英亩商业用地，瓦伦西亚商业中心预计包括约110净英亩土地，主要用于工业用途 [13] - 公司还在为另外三个村庄寻求批准，这些村庄与现有权益相结合，将提供超过10,000个已获权益的住宅地块，为未来土地销售建立深厚渠道 [13] - 公司目前正与建筑商就总计约27英亩的四个新住宅项目进行投标，预计将在今年年底前完成投标并完成这些土地销售 [11] - 公司预计在2026年第一季度获得3亿至5亿美元新募资本承诺 [15] - 对于瓦伦西亚和旧金山项目，2026年的开发支出预计与今年（2025年）的资本支出水平大致相同，约为1.25亿美元，将分配于两个项目并保持该节奏 [32][34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年瓦伦西亚和旧金山项目的开发支出预期 [31][32] - 对于旧金山项目，公司目前正在进行许可申请，这需要大量资本，瓦伦西亚同样有许可工作在进行 [33] - 对于这两个项目，2026年的开发支出建议参考今年（2025年）的资本支出水平，大约为1.25亿美元，该支出将分配于两个项目并保持该节奏 [34] 问题: 关于Great Park新获权益是否增加了此前披露的可销售土地面积 [35][40] - Great Park新获权益涉及将约100英亩原规划为商业用途的土地转换为住宅用地，这是对原有住宅用地储备的补充 [39][41] - 截至2026年初，Great Park剩余155英亩住宅用地，其中55英亩是原有剩余的住宅用地，100英亩是新近通过权益变更由商业用地重新指定为住宅用地的土地 [41][42]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度公司实现净收入5870万美元 全年合并净收入为1.835亿美元 超过2024年创下的纪录 并比2025年第二季度发布的修订后指引高出约600万美元 [4] - 2025年第四季度SG&A为1600万美元 2025年全年SG&A为6060万美元 高于2024年的5120万美元 增长主要源于Hearthstone收购成本 过去两年增加的股权激励以及基于绩效的奖励达到既定目标 [22] - 2025年公司确认了来自未合并实体的权益和收益2.036亿美元 其中2.013亿美元来自Great Park Venture 该部分收益源于公司在该合资企业中享有的5.845亿美元净收益份额 该净收益来自8.257亿美元的收入 [22] - 2025年公司确认了2890万美元的税费支出 [22] - 公司债务占总资本比率从2024年底的9.6%下降至2025年底的16.3% [22] - 公司现金状况持续改善 2022年底现金为1.318亿美元 2023年底为3.538亿美元 2024年底为4.309亿美元 2025年底为4.255亿美元 总流动性从2024年底的5.559亿美元增至2025年底的6.43亿美元 [24] - 公司持续偿还高级票据 2024年偿还1亿美元后余额为5.25亿美元 2025年再偿还7500万美元后余额为4.5亿美元 [24] - 公司预计2026年合并净收入约为1亿美元 且大部分收益将在下半年实现 预计第一季度将出现小额亏损 [16][26] 各条业务线数据和关键指标变化 - **Great Park社区**：第四季度合资企业完成了三宗新的住宅项目土地销售 总计19.7英亩 总购买价格为1.815亿美元 平均每英亩基础购买价格为920万美元（不含潜在价格参与部分） 这些交易毛利率为75.5% [5][10][21] - **Valencia社区**：第四季度完成了一宗13.8英亩的工业用地销售 购买价格为4250万美元 毛利率为31.25% [5][20] - **Hearthstone土地银行业务**：收购于2025年第三季度完成 截至年底管理资产（AUM）从交易完成时的约26亿美元增长至约34亿美元 预计在2026年底前将超过40亿美元 第四季度贡献收入840万美元 净收入300万美元 2025年并入的五个月共贡献收入1180万美元 净收入390万美元（其中包含约80万美元与购买会计相关的无形资产摊销） [14][15][22][23] - **管理服务收入**：第四季度管理服务收入为3300万美元 其中2460万美元与Great Park Venture管理相关（包括2120万美元激励薪酬） 840万美元与Hearthstone相关 2025年全年管理服务收入为6530万美元 其中5350万美元与Great Park Venture管理相关（包括4000万美元激励薪酬） 1180万美元与Hearthstone相关 [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 - **Great Park市场**：2025年全年 尽管市场环境充满挑战 但购房者和建筑商需求保持强劲 公司完成了13个不同项目的销售 涉及920个住宅地块 并保持了定价纪律 第四季度建筑商售出78套房屋 低于第三季度的187套 主要归因于季节性和现有房源售罄导致的供应减少 目前有12个活跃销售项目 另有8个项目计划在今年晚些时候推出 [6][10] - **Valencia市场**：住宅销售在第四季度有所改善 建筑商售出70套新屋 高于第三季度的50套 第四季度有2个项目售罄 目前有10个建筑商项目正在销售 预计2026年将有6个新项目推出 公司为优化土地价值 在2025年推迟了住宅用地销售 目前正与建筑商商讨2026年的潜在土地销售 [11][12] - **行业环境**：全国范围内的购房者需求持续受到负担能力逆风的抑制 这种影响在Valencia比在Great Park更为明显 但公司认为核心市场住房的持续供应不足将继续支撑需求 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略基于四大核心支柱：最大化现有社区价值 保持精简的运营结构 使开发支出与收入生成相匹配 以及通过有针对性的增长计划（如收购Hearthstone）扩展平台 [9] - 公司通过收购Hearthstone扩展了业务模式 现在同时参与长期的大型总体规划社区开发和短期的土地银行业务 创造了更平衡和多元化的收益结构 [15] - 公司正在评估土地生态系统中的中期机会 以利用其经验 资产负债表和资本关系 通过与外部资本合作伙伴合作 采用轻资产方法创造额外的费用型收入流 [15][16] - 公司强调资本配置的灵活性 首要任务是追求增长战略以扩大经常性收入 但也保留了未来可能向股东返还资本的能力 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年的住房市场依然充满挑战 受到经济不确定性 高利率和负担能力限制的影响 但公司的资产展现了韧性 部分原因在于其所在的加州市场供应受限 [5] - 展望未来 尽管利率或其他影响消费者信心的因素会带来间歇性挑战 但预计购房者信心增强和利率趋缓将转化为对地理位置优越的住宅地块需求的改善 [7] - 2026年的指引反映了充满挑战的住房市场 公司的战略仍专注于纪律性 通过使土地销售与社区房屋去化速度相匹配 来保护价值 管理风险 并为业务在需求正常化时做好准备 [26] - 公司进入2026年时拥有充裕的流动性 大量的已获批准土地储备 以及在土地开发周期中更具价值的更广泛工具组合 [17] 其他重要信息 - 公司在第四季度获得了Valencia和Great Park的关键开发批准（entitlements） 这将增强近期现金流并为未来开发奠定基础 [4] - 在Valencia获得的Entrata South和Valencia Commerce Center开发批准预计将带来约120英亩住宅用地（超过1300个市场价住宅地块）和约40英亩商业用地 以及约110英亩以工业用途为主的土地 加上正在审批的三个额外村庄 未来将提供超过1万个已获批准的住宅地块 [13] - 在Great Park 公司获得了将约100英亩商业用地转换为额外市场价住宅地块的批准 这进一步提升了该社区的价值 [11] - 公司在2025年进行了资本结构优化 发行了4亿美元、利率8%、2030年10月到期的票据 并偿还了另外7500万美元债务 这将使年度利息支出减少约2000万美元 同时将循环信贷额度扩大并延长至2.175亿美元 新的到期日为2029年7月 [7] - 在San Francisco的Candlestick项目 公司正在为下一阶段基础设施进行最终工程设计 并预计在2026年上半年开始初始场地工作 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年及以后在Valencia和San Francisco项目的开发支出预期 [31][32] - 回答: 对于San Francisco和Valencia项目 建议参考公司当前财年的资本支出水平 即大约1.25亿美元 该支出将在项目间分配 并努力保持这一支出节奏 同时增加两地的开发活动 [33][34] 问题: 关于Great Park新获得的开发批准（entitlements）是否增加了先前披露的可销售土地面积 [35][40] - 回答: Great Park新获得的批准是将约100英亩原定为商业用途的土地重新指定为住宅用地 这是对现有剩余住宅用地的补充 目前Great Park剩余155英亩住宅用地 其中55英亩是原有的剩余住宅用地 100英亩是此次新批准由商业转住宅的土地 [39][41][42]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度净收入为5870万美元，全年合并净收入为1.835亿美元，超过2024年创下的纪录，并比2025年第二季度发布的修订后指引高出约600万美元 [4] - 2025年全年销售、一般及行政费用为6060万美元，高于2024年的5120万美元，增长主要归因于Hearthstone收购成本、过去两年增加的股权奖励以及基于绩效的奖励达到既定目标 [21] - 2025年全年，公司从非合并实体中确认了2.036亿美元的权益和收益，其中2.013亿美元来自Great Park合资企业，该收益源于公司在该合资企业5.845亿美元净收入中的份额，而该净收入来自8.257亿美元的收入 [21] - 2025年全年确认了2890万美元的税费支出 [21] - 截至2025年底，公司现金为4.255亿美元，总流动性为6.43亿美元，债务占总资本比率降至16.3%，而2024年底为9.6% [8][21][23] - 自2024年1月以来，公司已偿还总计1.75亿美元的债务，2025年通过发行4亿美元2030年10月到期的8%票据并偿还另外7500万美元，将年度利息支出减少约2000万美元 [7][23] - 公司循环信贷额度扩大并延长至2.175亿美元，新的到期日为2029年7月 [7] - 公司2026年合并净收入指引约为1亿美元，预计大部分收入将在下半年实现，且第一季度可能出现小额亏损，因该季度未计划完成土地销售 [16][25] 各条业务线数据和关键指标变化 - **土地销售业务**：第四季度在Valencia社区完成13.8英亩工业用地销售，购买价格为4250万美元，毛利率为31.25% [5][18] - **Great Park合资企业**：第四季度合资企业完成了三个新住宅项目，涉及19.7英亩土地上的187个住宅地块，总购买价格为1.815亿美元，毛利率为75.5% [5][19] - **Great Park合资企业**：第四季度公司从Great Park合资企业获得7360万美元的分红和激励补偿款 [5] - **管理服务业务**：第四季度管理服务收入为3300万美元，其中2460万美元与Great Park合资企业管理相关，包括2120万美元的激励补偿；另外840万美元与Hearthstone相关 [18] - **管理服务业务**：2025年全年管理服务收入为6530万美元，其中5350万美元与Great Park合资企业管理相关，包括4000万美元的激励补偿；另外1180万美元与Hearthstone五个月的活动相关 [20] - **Hearthstone业务**：截至2025年底，Hearthstone管理资产约34亿美元，自收购以来有所增长，第四季度收入840万美元，净收入300万美元 [14][22] - **Hearthstone业务**：在成为公司一部分的2025年五个月内，Hearthstone贡献了1180万美元的管理费收入和350万美元的净收入 [15][22] - **Hearthstone业务**：预计在2026年底前管理资产将超过40亿美元，收入和净收入将相应增长 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - **Great Park社区**：第四季度建筑商售出78套新房，低于第三季度的187套，主要归因于季节性和现有楼盘售罄导致的供应减少，目前有12个活跃销售项目，另有8个项目计划在今年晚些时候推出 [10] - **Great Park社区**：2025年全年共完成13个不同项目的销售，涉及920个住宅地块 [6] - **Great Park社区**：第四季度完成的三个住宅土地销售项目平均基准购买价格为每英亩920万美元（不含潜在价格参与部分） [10] - **Great Park社区**：目前正与建筑商就总计约27英亩的四个新住宅项目进行招标，预计今年年底前完成招标并完成土地销售 [10] - **Valencia社区**：第四季度建筑商售出70套新房，高于第三季度的50套，本季度有2个项目售罄，目前有10个建筑商项目在售，预计2026年将有6个新项目推出 [11][12] - **Valencia社区**：2025年未完成任何住宅土地销售，但获得了关键的Entrata South和Valencia Commerce Center开发许可 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略基于四大核心支柱：最大化现有社区价值、保持精简运营结构、使开发支出与收入生成相匹配、通过有针对性的增长计划扩展平台 [9] - 公司通过收购Hearthstone增加了土地银行业务，现在同时参与长期总体规划社区开发和短期土地银行，创造了更平衡和多元化的收益结构 [15] - 公司正在评估土地生态系统中中等期限的机会，以建立一个持久的未来平台，并专注于利用经验、资产负债表和资本关系，与外部资本伙伴合作，采用轻资产方法创造额外的收费收入流 [15] - 行业面临经济不确定性、高利率和可负担性限制等挑战，但公司资产因处于供应受限的加州市场而展现出韧性 [5][6] - 尽管全国购房需求受可负担性逆风影响，但公司核心市场住房的持续供应不足预计将继续支撑需求 [6] - 公司预计，尽管利率或其他影响消费者信心的因素会带来间歇性挑战，但购房者信心增强和利率趋缓应会转化为对位置优越的住宅地块需求的改善 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年住房市场充满挑战，但公司仍创下纪录，突显了其资产的韧性 [3][5] - 公司认为，其核心市场住房的持续供应不足将继续支撑需求 [6] - 展望未来，预计购房者信心增强和利率趋缓将转化为对位置优越的住宅地块需求的改善 [7] - 公司进入2026年时拥有出色的流动性、深厚的已获许可土地储备以及在土地开发周期中更有价值的一系列更广泛的工具 [17] - 2026年的指引反映了充满挑战的住房市场，公司战略仍专注于纪律性，通过使土地销售与社区房屋消化相匹配来预测和保护价值、管理风险，并为长期正常化需求定位业务 [25] 其他重要信息 - 第四季度在Valencia和Great Park获得了关键的开发许可批准，这将通过为公司未来开发奠定基础来增强近期现金流 [4] - Great Park新获得的许可允许将约100英亩的商业用地转换为额外的市场价住宅地块 [11] - Valencia获得的Entrata South许可预计包括约120英亩净住宅用地、超过1300个市场价住宅地块和约40英亩净商业用地，Valencia Commerce Center许可预计包括约110英亩净工业用地 [13] - 公司还在为另外三个村庄寻求批准，这些村庄与现有许可相结合，将提供超过10,000个已获许可的住宅地块，为未来土地销售建立深厚渠道 [13] - 旧金山Candlestick项目的基础设施下一阶段工程正在定稿，预计2026年上半年开始初始场地工作 [14] - 2026年初，Great Park剩余约155英亩净住宅用地，Valencia剩余约55英亩净住宅用地、11英亩净零售用地和13英亩净工业用地，这些数字不包括最近批准的Entrata South和Valencia Commerce Center许可 [24] - 预计从这些新批准许可中产生的销售将于2028年初开始 [24] - 2026年，目前预计在Valencia销售20英亩土地，在Great Park销售50英亩土地 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年及以后在Valencia和旧金山两个全资项目的开发支出预期，以及新获得的Valencia开发许可是否会增加开发支出 [29] - 关于旧金山和Valencia的开发支出，建议参考当前财年的资本支出水平，大约为1.25亿美元，这笔资金将在两个项目之间分配，并保持这一支出节奏 [30] 问题: 关于Great Park新获得的开发许可批准，其土地面积是否是对之前披露的可销售土地面积的增加 [30][31] - Great Park新获得的许可是将约100英亩原规划为商业用途的土地转换为住宅用途，这是对现有剩余住宅土地（155英亩）的额外增加，其中55英亩是原有的剩余住宅土地，100英亩是新转换的商业土地 [31][32]

核心业绩表现 - 2025年第四季度每股收益为2.57美元，超出市场一致预期2.47美元，实现3.91%的盈利惊喜，上年同期每股收益为2.36美元 [1] - 2025年第四季度营收为6.0338亿美元，超出市场一致预期3.00%，上年同期营收为5.5644亿美元 [2] - 过去四个季度，公司均超出每股收益和营收的市场一致预期 [2] 近期股价与市场比较 - 自年初以来，公司股价上涨约6.8%，同期标普500指数上涨1.9% [3] 未来业绩展望 - 当前市场对下一季度的共识预期为营收5.8782亿美元，每股收益2.38美元 [7] - 当前市场对本财年的共识预期为营收23.9亿美元，每股收益9.88美元 [7] - 财报发布前，公司的盈利预期修正趋势好坏参半，这使其获得Zacks 3（持有）评级 [6] 行业状况 - 公司所属的Zacks“西南部银行”行业，在250多个Zacks行业中排名前32% [8] - 研究显示，排名前50%的Zacks行业表现优于后50%，幅度超过2比1 [8] 同业比较 - 同属Zacks金融板块的Howard Hughes Holdings预计将于2月19日公布2025年第四季度业绩 [9] - Howard Hughes Holdings预计季度每股收益为0.31美元，同比下降90.5%，过去30天预期未变 [9] - Howard Hughes Holdings预计季度营收为6.1303亿美元，同比下降37.7% [10]

核心观点 - 行业发展环境持续向好，2026年上半年土地市场热度有望逐步回升 [6] 供求 - 2026年1月土地供应建筑面积3360万平方米，环比下降50%，同比下降8% [2][3][8] - 2026年1月土地成交建筑面积2580万平方米，环比下降90%，同比下降48% [2][3][16] - 2026年1月土地成交金额622亿元，环比下降90%，同比下降59% [2][16] - 各地主管部门持续践行“控增量、去库存”的调控思路，严控新增土地供应 [2][6][8] - 自然资源部与住建部联合发文，强调以存量用地盘活为核心，支持利用存量土地发展国家鼓励产业，并设不超过5年的过渡期政策 [11] 热度 - 2026年1月市场平均溢价率为1.8%，环比下降0.3个百分点 [4][6][20] - 本月10亿元以上的高总价住宅地块均为底价成交 [2][6][19][20][29] - 土地流拍率为7%，仍处于近年低位 [24] - 部分三四线城市优质地块仍有较高溢价，如金华南站地块溢价率32%，宜兴城北保障房地块溢价率48% [20] 分布 - 各能级城市土地成交金额同比均大幅回落：一线城市同比下降83%，二线城市同比下降48%，三四线城市同比下降55% [5] - 受高等级城市成交占比下降影响，2026年1月全国平均楼板价为1821元/平方米，环比下降5% [16] - 本月所有城市土地成交金额均不高于50亿元，成交建筑面积超过100万平方米的城市只有淮安 [16] 重点地块 - 本月成交总价超过10亿元的住宅地块仅有6宗 [29] - 总价榜入榜地块均以底价成交，榜首为上海浦东新区地块，成交价25.6亿元 [29][31] - 单价榜TOP5地块均来自上海和福州，榜首为上海浦东新区森兰板块地块，成交楼板价约38035元/平方米 [31][32] - 广州挂牌一宗位于泛珠江新城的综合用地，出让底价高达186.4亿元，起拍楼板价3.3万元/平方米，规划建筑面积56.7万平方米 [9] - 杭州本月出让底价最高的地块起拍价21.34亿元，起拍楼板价3万元/平方米 [10] - 金华一宗低密宅地起拍总价4.14亿元，起拍楼板价1.1万元/平方米 [10]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收超过900万美元，毛利润约620万美元，创下第一季度历史记录 [4][6] - 净利润和每股收益显著增长，主要得益于2D阶段的进展 [5] - 第一季度业绩约占全年指引的三分之一，进度超前于预期 [6] - 全年净利润指引在2600万至3000万美元之间，每股收益指引在0.43至0.52美元之间 [26] - 公司拥有持续的盈利季度记录 [3] 各条业务线数据和关键指标变化 - **水务公用事业**：该板块本季度表现略弱于往常，主要原因是建筑许可和接驳费的时间安排，以及石油和天然气交付的间隙 [9] - **水务公用事业**：客户年复合增长率达到22%，经常性收入持续增长 [9] - **水务公用事业**：石油和天然气业务预计将在本年度剩余时间大幅增长，已有多个钻井完成，将于本月晚些时候开始压裂作业 [10] - **水务公用事业**：公司拥有大量水资源产能，年产量约2800英亩-英尺，目前仅使用了约150英亩-英尺，约占整体水资产组合的3% [12] - **土地开发**：季度业绩的强劲表现主要来自2D阶段的地块开发 [14] - **土地开发**：2D阶段的道路工程已完成约80%，比计划提前了约五到六个月 [5] - **土地开发**：2B阶段约85%已完全建成，2C阶段已交付，2D阶段已开始建房，2E阶段（约159块地）将于今年3月开始平整土地 [13][15][18] - **土地开发**：公司的建筑商组合已从四家增加到七家全国性住宅建筑商 [16] - **单户租赁**：目前有19套房屋已完工并全部出租，另有40套已签约，计划从5月开始以每月约4-5套的速度投入市场 [21] - **单户租赁**：该板块持续推动经常性收入增长，并且由于公司保留了地块和接驳服务的权益，具有显著的税收优势 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - **住宅市场**：尽管市场整体放缓且利率产生影响，但公司面向入门级市场的产品仍获得持续强劲支持 [14] - **住宅市场**：Sky Ranch社区内的转售房屋价格自建成以来上涨了30%-40%，表现优于全国平均4%-5%的涨幅 [42] - **石油和天然气市场**：该行业收入存在波动性，取决于许可证获取和场地建设进度，客户正在建设包含10至20口井的大型多井平台 [10] - **丹佛大都会区**：公司位于I-70走廊沿线，被认为是该地区最具吸引力的子市场之一，发展只能向东推进 [20] - **Lowry Ranch服务区**：公司在该区域拥有特许经营权，周边开发活动日益增多 [20][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是继续发展和建立经常性收入基础，并巩固其强大的资产负债表 [4] - 业务模式具有垂直整合特点，在一个领域增加价值会惠及所有业务板块 [24] - 正在积极寻求土地收购机会，以扩大投资组合并展示Sky Ranch之外更强劲的发展前景，目前对土地收购比对水权收购更为积极 [35][37] - 正在探索数据中心等商业机会，利用其丰富的水资源吸引高耗水用户 [29][39] - 交换立交的建设对于开发第三阶段和释放商业机会至关重要，预计2027年开始施工 [27][64] - 商业地块能产生高评估价值，在科罗拉多州带来的税收收入是住宅地块的四倍，并且能产生公共设施改善费，是重要的收入驱动因素 [28] - 在Lowry Ranch拥有独家服务权，该地块面积是Sky Ranch的20倍，公司正积极与土地委员会合作，寻求共同开发基础设施和土地的机会 [58][61][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度天气条件有利，使得许多施工项目得以提前推进 [2] - 石油和天然气业务的波动性取决于钻井设备的可用性，但客户已备好许可证并建成平台，预计将有20至35口井的作业量 [50] - 住房市场的关键问题之一是 affordability（可负担性） [22] - 水权资产持续增值，接驳费在过去三四年每年上涨约6%-7%，目前超过每年42,000美元；每英亩-英尺水权的收购价格也从几年前的约9,700美元上涨至最近的超过20,000美元 [52] - 2027财年预计将主要包含2E阶段和州际公路建设部分，不会出现真正的爆发式增长，爆发式增长预计将在交换立交建成、商业地块投入开发后出现，可能在2028年时间框架 [31][32] - 长期来看，随着交换立交通车，公司将能够同时出售住宅和商业地块，从而扩大收入规模 [54] 其他重要信息 - 公司拥有强大的管理团队和董事会 [3] - 学校建设已开始，预计2026年秋季完工，这将是社区内完整的K-12校园，是吸引购房者的关键因素 [13][19] - 公司有股票回购计划，并继续认为当前交易价格被低估 [26] - 关于交换立交的许可申请预计将在今年上半年最终确定，建设预计需要6到9个月 [64][65] - 由于是替换现有立交，预计不会涉及公众评议期而导致延误 [66] - 对于潜在的数据中心客户，公司可以提供未达到完全饮用水标准的原水服务，这可能具有价格优势，具体商业条款仍在讨论中 [69][70] 问答环节所有的提问和回答 问题: 对2027财年的盈利预期范围有何看法？ - 管理层表示，2027年将主要包含2E阶段和一些州际建设，预计与过去几年类似，不会出现真正的爆发式增长，爆发式增长要等到交换立交通车和商业地块开发后 [31] - 当被问及每股0.75美元的预期是否过高时，管理层未给出明确指引，但指出在2028年时间框架引入商业地块后，收入将会得到极大提升 [32] 问题: 接驳费销售的税前利润率是50%还是60%？ - 从整个系统建设周期（6万个接驳点）来看，利润率约为50%，因为需要持续建设系统 [33] - 短期来看，由于公司提前建设了产能，实际实现的利润率可能会高于50% [34] - 确认1亿美元的建造成本已摊销在成本中，50%的税前利润率已包含该摊销 [34] 问题: 目前水权收购的机会如何？ - 公司对当前的水资产组合感到满意，水权收购将主要是战略性的，位于现有组合附近，以实现协同效应 [35] - 目前对土地收购比对水权收购更为积极，因为土地收购能垂直整合价值，驱动所有三个业务板块 [36] 问题: 土地收购的前景如何？ - 管理层更加乐观，与土地所有者的对话比以往更加积极有趣，有望在Sky Ranch预计6-7亿美元的收益之外，展示更强劲的发展前景 [37] 问题: 数据中心的机会在哪里？如何与公司服务区结合？ - 数据中心的选址取决于地理位置、电力供应和水资源，公司拥有水资源优势 [40] - Sky Ranch的地理位置符合所有条件，公司已与特定用户和大型经纪商Cushman进行接洽 [41] 问题: 丹佛市场现有房屋的价格升值情况如何？Sky Ranch早期阶段是否有转售，价格相比原成本如何？ - Sky Ranch的转售房屋表现出色，一期房屋价格自建成以来上涨了30%-40% [42] - 平均而言，Sky Ranch的房价升值表现略强于全国4%-5%的平均水平，原因是社区更成熟、配套设施更完善，且该价格区间的库存较少 [42] 问题: 请详细说明给出的盈利指引范围 - 指引范围的灵活性主要取决于石油和天然气业务的收入量，该业务支付高费率但需求波动大 [49] - 预计将有20至35口井的作业量，这是一个高利润的机会 [50][51] 问题: 水资产价格是否在上涨？如果按市价计量，公司水资产价值如何？ - 接驳费持续走强，过去三四年每年上涨约6%-7% [52] - 每英亩-英尺水权的收购价格从几年前的约9,700美元上涨至最近的超过20,000美元 [52] 问题: 关于Lowry Ranch的最新情况？土地委员会是否考虑开始商业开发？ - Lowry Ranch是公司最有价值的资产之一，拥有2.7万英亩连续土地 [59] - 公司相信其投资组合能够帮助土地委员会开发土地、基础设施、公共空间等，满足其多方面需求，公司正积极参与，但尊重对方的意愿和时间表 [61][62] 问题: 商业开发是否依赖于新的交换立交？交换立交的现实时间表是怎样的？ - 商业开发确实依赖于新的交换立交 [63] - 预计今年春季提交完整的许可申请，年底前进行招标，2027年签订施工合同，建设期约6-9个月，预计2028年初完工 [64][65] 问题: 数据中心的潜在位置如何考虑对居民的影响？其水费能否达到与独栋住宅相同的收益率？ - 考虑的位置在商业地块的角落，与住宅区有足够的缓冲距离 [68] - 数据中心可能不需要完全达标的饮用水，可以提供原水服务并给予价格激励，具体条款待定，公司会考虑通过供应协议等方式在利用水资源的同时不永久失去该部分产能 [69][70]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收超过900万美元，毛利润约为620万美元，创下第一季度历史记录 [4][6] - 净利润和每股收益显著增长，主要得益于2D阶段的进展 [5] - 第一季度业绩约占全年指引的三分之一，进度超前于预期 [6] - 全年营收指引在2600万至3000万美元之间，每股收益指引在0.43至0.52美元之间 [26] - 公司拥有持续的盈利季度记录 [3] 各条业务线数据和关键指标变化 - **土地开发业务**：季度业绩强劲，主要来自2D阶段地块开发 [14] 已完成2C阶段，2D阶段道路工程已完成约80%，比计划提前约5-6个月 [5] 2E阶段预计将新增约160个地块，将于3月开始土地平整 [13] - **水务公用事业业务**：整体季度创纪录，但该部门表现略弱于往常 [9] 主要原因是建筑许可、资本支出（CAPEs）的时间安排以及石油和天然气交付的缺口 [9] 客户年复合增长率（CAGR）为22%，经常性收入持续增长 [9] 水务资产产能充足，年产量约2800英亩-英尺，目前仅使用约150英亩-英尺 [12] - **单户住宅租赁业务**：目前有19套房屋完工并全部出租，另有40套已签约 [21] 计划从5月开始，每月上线约4-5套新单位 [21] 该业务是税收优惠板块，资产持续增值 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - **住宅市场**：公司产品定位于入门级市场，市场需求持续强劲 [14] Sky Ranch社区内房屋转售价格较原始成本上涨高达30%-40% [42] 丹佛地区平均房价年涨幅约4%-5%，但Sky Ranch表现更强 [42] - **石油和天然气市场**：收入存在波动性，取决于钻井许可和场地建设进度 [10] 预计本财年剩余时间该业务将大幅回升，本月晚些时候将开始水力压裂作业 [9][10] - **丹佛大都会区**：公司位于I-70走廊沿线，被认为是丹佛大都会区最具吸引力的子市场之一 [20] 由于山脉阻挡，发展主要向东推进 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略专注于三个业务板块的多元化经营：土地开发、水务公用事业和单户住宅租赁 [4] - 目标是通过投资各板块资产来增长资产负债表，并保护资产负债表以维持流动性，用于再投资和创造经常性收入 [23] - 通过水务经常性收入、单户租赁收入以及从接入费到工业用水费的多元化收入组合来驱动股东回报 [24] - 存在垂直整合机会，在一个板块增加价值会惠及其他板块 [24] - 正在探索数据中心等商业机会，利用其丰富的水资源作为独特优势 [29][39] - 正在推进立交桥改造项目，预计2027年开始施工，这对于开发第三阶段土地和释放商业机会至关重要 [27][63] - 对于土地收购比水务收购更为积极，旨在通过垂直整合创造更多价值 [35][36] - 对Lowry Ranch（面积是Sky Ranch的20倍）的未来发展持乐观态度，并寻求与土地委员会合作开发 [58][60][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 良好的天气条件使公司能够推进多个建设项目，特别是Sky Ranch的项目 [2][5] - 尽管市场存在关于利率影响房地产市场的报道，但公司看到对其入门级产品的持续强劲支持 [14] - 住房可负担性仍然是住房市场的关键问题之一 [22] - 预计2027财年将主要由2E阶段和州际公路建设等项目构成，不会出现真正的“爆发年”，真正的增长预计将在立交桥完工和商业地块上线后到来 [31] - 对土地收购机会比以往更加乐观 [37] - 数据中心选址的三个关键指标是：地理位置、电力可用性和水资源可用性，公司在水资源方面拥有优势 [40] 其他重要信息 - 公司已将合作住宅建筑商组合从4家增加到7家，以管理库存并加速土地货币化 [16] - 社区内一所高中正在建设中，预计2026年秋季完工，这被认为是吸引购房者的关键资产 [13][19] - 接入费（Tap fees）在过去三四年中每年上涨约6%-7%，目前超过每年42,000美元 [52] - 水务资产的市场价格显著上涨，几年前购买的每英亩-英尺水权约为9,700美元，而最近的交易价格超过20,000美元 [52] - 公司有大约5000万美元的公共设施改善应收款项 [28] - 商业地块能产生更高的评估价值（AV）和税收收入，是重要的收入驱动因素 [28] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于2027财年的盈利预期范围 - 管理层表示2027财年将主要由2E阶段和州际公路建设等项目构成，预计不会出现真正的“爆发年”，真正的增长预计将在立交桥完工和商业地块上线后到来 [31] - 当被问及0.75美元的每股收益是否过高时，管理层表示这不会是一个明确的指引，并指出在2028年左右商业地块上线后，收入可能会翻倍 [32] 问题: 关于接入费（Tap fees）的税前利润率 - 从整个系统建设周期（6万个接入点）来看，利润率约为50% [33] - 短期内，由于公司保持了超额产能，实际实现的利润率可能高于50% [34] - 确认10亿美元的建造成本已摊销计入成本，50%的税前利润率已包含此摊销 [34] 问题: 关于水务收购的机会 - 公司目前水务资产组合强劲，对收购持谨慎态度 [35] - 未来的收购将是战略性的，主要针对与现有资产组合相邻的水权 [35] - 目前对土地收购比水务收购更积极，因为土地收购能更好地驱动三个业务板块的垂直整合价值 [36] 问题: 关于土地收购的前景 - 管理层对土地收购机会比以往更加乐观，与土地所有者的对话更加积极 [37] - 目标是扩大资产组合，展示出超越Sky Ranch预计6-7亿美元货币化价值的更强发展跑道 [37] 问题: 关于数据中心的机会、选址及其与水务资产货币化的关系 - 公司正在积极研究数据中心机会，其优势在于拥有充足的水资源 [39][40] - 数据中心选址的三个关键指标是：地理位置、电力可用性和水资源可用性 [40] - 正在评估的选址位于商业地块的角落，与住宅区有足够的缓冲距离 [68] - 关于水费，正在讨论根据水质（如原水）提供价格激励的可能性，因为数据中心不需要完全达到饮用水标准 [69][70] - 可能通过供应协议等方式进行安排，既利用水资源价值，又避免永久占用大量供水能力 [70] 问题: 关于丹佛市场房价升值情况及Sky Ranch的转售表现 - Sky Ranch社区内房屋转售价格较原始成本上涨高达30%-40% [42] - 丹佛地区平均房价年涨幅约4%-5%，但Sky Ranch表现更强，得益于更多配套设施、学校、社区更成熟以及该价位库存较少 [42] 问题: 关于盈利指引范围较宽的原因 - 指引范围的灵活性主要取决于石油和天然气业务的水量，该业务需求波动大，但利润率很高 [49] - 预计本财年将有20至35口井进行作业 [50][51] 问题: 关于水务资产的市场价格和公司水权的市场价值 - 接入费（Tap fees）在过去三四年中每年上涨约6%-7%，目前超过每年42,000美元 [52] - 水务资产的市场价格显著上涨，几年前购买的每英亩-英尺水权约为9,700美元，而最近的交易价格超过20,000美元 [52] 问题: 关于2028年及以后的增长驱动因素 - 2028年及以后的增长将来自立交桥完工后，能够同时销售住宅和商业地块 [54] 问题: 关于Lowry Ranch的最新情况 - Lowry Ranch是公司最有价值的资产之一，拥有2.7万英亩连片土地 [59][60] - 公司正在积极与州土地委员会合作，寻求成为其开发合作伙伴，提供从土地开发、基础设施建设到开放空间和休闲用途开发的全方位服务 [61][62] 问题: 关于商业开发是否依赖于新立交桥以及立交桥的现实时间表 - 商业开发确实依赖于新立交桥 [63] - 预计今年春天提交许可申请，2027年签订施工合同并开始建设，施工期约9个月，预计2028年初完工 [64][65][66] - 因为是现有立交桥的替换升级，预计不会有公众评议期导致延误 [66]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收超过900万美元，毛利润约为620万美元，创下第一季度历史记录 [4][6] - 净利润和每股收益显著增长，主要得益于2D阶段的进展 [5] - 第一季度业绩约占全年财务指引的三分之一，超出预期进度，全年净利润指引的37%已在第一季度完成 [6] - 公司全年财务指引为营收2600万至3000万美元，每股收益0.43至0.52美元 [29] - 公司拥有约5000万美元的公共设施改进应收款项 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - **土地开发业务**：季度业绩强劲，主要来自2D阶段的推进，该阶段道路工程已完成约80%，比计划提前了5-6个月 [4][5][15] - **水务公用事业业务**：整体季度创纪录，但水务板块略低于正常水平，主要因建筑许可、资本支出（CAPEs）的时间安排以及石油和天然气交付出现间隙 [10] - 水务业务客户年复合增长率（CAGR）为22%，经常性收入持续增长 [10] - 水务业务产能利用率较低，季度仅使用了约3%的总水资产组合，年生产能力约为2800英亩-英尺，仅使用了约150英亩-英尺 [13] - **单户住宅租赁业务**：目前有19套房屋完工并全部出租，另有40套单元已签约，计划从5月开始以每月约4-5套的速度投入市场 [24] - 单户租赁业务是税务优势板块，资产持续增值 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - **住宅市场**：Sky Ranch项目作为入门级产品，市场需求持续强劲，尽管利率和整体市场存在挑战 [16][17] - 项目内住宅建筑商数量从4家增加到7家，增强了建筑商组合 [18] - Sky Ranch社区内房屋转售价格较原始成本上涨了30%-40%，表现优于全国平均4%-5%的涨幅 [52] - **石油和天然气市场**：收入存在波动性，本季度因运营商集中获取钻井许可而出现间隙，预计本年度剩余时间将有大幅增长，已有多个钻井完成，将于本月晚些时候开始压裂作业 [10][11] - **丹佛大都会区市场**：公司位于I-70走廊沿线最具吸引力的子市场，发展活动正日益接近Lowry Ranch边界 [22][23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司运营三大业务板块：土地开发、水务公用事业和单户住宅租赁，致力于实现业务多元化并建立经常性收入基础 [3][4] - 战略重点是垂直整合，在一个板块创造价值会惠及所有板块 [27] - 资本配置策略包括持续投资于各业务板块的实体资产（如土地、水泵管道）以增强资产负债表，并通过股票回购计划应对公司当前交易价格被低估的情况 [26][29] - 正在积极营销数据中心等商业机会，利用其独特的水资源供应优势，已与商业地产经纪公司接洽 [33][50] - 对于水务资产收购持谨慎态度，更倾向于战略性收购邻近现有资产组合的水权；相比之下，对土地收购更为积极，以推动垂直整合 [44][45][46] - 关键的长期增长催化剂是立交桥的建设和商业地块的开发，预计将在2028年及以后显著提升收入 [30][35][37][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度通常因天气问题更具挑战性，但本季度天气干燥良好，使得建筑项目得以大幅推进 [2] - 石油和天然气收入存在季度波动性，但预计2026财年剩余季度的分布将更趋均匀，类似于2024年的情况 [11][12] - 住房市场的关键问题之一是 affordability（可负担性） [25] - 尽管当地媒体报道许多建筑商在都会区周围放弃项目，但公司项目仍能吸引新的住宅建筑商，这得益于Sky Ranch的吸引力和社区成熟度 [56] - 对土地收购机会比以往更加乐观，有望在Sky Ranch预计6-7亿美元的价值变现之外，展示更强劲的发展跑道 [47] - Lowry Ranch是公司最有价值的资产，拥有27000英亩连续土地，公司正积极参与，希望成为其开发合作伙伴，但需配合州政府的规划和时间表 [71][72][73][74][75] 其他重要信息 - 公司拥有强大的管理团队和董事会 [3] - Sky Ranch项目正在建设一所高中，预计2026年秋季完工，这将形成完整的K-12校园，成为项目的重要优势 [14][21] - 公司采用分阶段确认土地开发收入的方法：地块规划（获得约三分之一收入）、平整和湿公用设施、最后是道路、路缘石和排水沟完成 [19] - 已与科罗拉多州交通部（CDOT）扩展并修订了立交桥通道许可，新增了2E阶段（约159块地块） [20] - 立交桥建设计划在2027年启动，工期约6-9个月，预计2028年初完成 [30][79][80][81] - 科罗拉多州是销售税激励州，商业评估价值产生的税收收入是住宅评估价值的四倍，加上公共设施改善费，是重要的收入驱动因素 [31][32] - 水龙头费（tap fees）在过去三四年每年上涨约6%-7%，目前每年超过42000美元；每英亩-英尺水的收购价格也从几年前的约9700美元上涨至最近的超过20000美元 [65] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2027财年的盈利指引范围是多少？ - 2027财年将主要包含2E阶段以及一些州际建设工程，预计与过去几年类似，不会出现真正的爆发式增长，爆发式增长预计将在立交桥完工和商业地块开发上线后出现 [35] - 当被问及每股0.75美元是否过高时，管理层表示那不是一个明确的指引，但确认在2028年时间框架内引入商业地块后，收入将得到极大提升，因为将在住宅地块交付的基础上，叠加商业地块的交付收入 [36][37] 问题: 水龙头费（tap fees）的税前利润率是50%还是60%？ - 从整个系统建设周期（60000个水龙头）来看，利润率约为50%，因为需要持续建设系统 [38] - 短期来看，由于公司提前建设了产能，实际实现的利润率可能高于50% [39] - 之前提到的10亿美元建设成本已摊销在成本中，50%的税前利润率已包含此摊销 [40] 问题: 目前水务收购的机会如何？ - 公司目前水务资产组合强劲，对收购持谨慎态度，主要寻求战略性收购，即邻近现有资产组合、能产生协同效应的水权 [44] - 相比水务收购，目前对土地收购更为积极，因为土地收购能更好地推动三大业务板块的垂直整合 [45] 问题: 考虑到住宅建设放缓但区域仍在增长，土地收购的前景如何？ - 管理层比以往更加乐观，与土地所有者的对话更加积极有趣，有望在Sky Ranch的价值变现之外拓展资产组合 [47] 问题: 数据中心的机会如何？与公司服务区域如何结合？ - 数据中心选址的三个关键指标是：地理位置、电力可用性和水资源可用性，公司在水资源方面拥有优势 [50] - 由于Sky Ranch的位置和水资源可用性，公司正在与特定用户和经纪公司（如Cushman）洽谈，对此机会感到乐观 [51] - 关于选址，考虑将其置于商业地块的角落，与住宅区有足够缓冲距离；关于水费，由于数据中心可能不需要饮用水级别的服务，正在讨论具有价格激励的原始水服务协议，具体细节待定 [87][88][89] 问题: 丹佛市场现有房屋的价格升值情况如何？Sky Ranch早期阶段的转售表现如何？ - Sky Ranch的转售房屋表现出色，一些一期房屋价格自建成以来上涨了30%-40% [52] - 全国平均房价涨幅约为4%-5%，Sky Ranch的表现更强，得益于更多配套设施、学校、社区更成熟以及该价格区间库存较少 [52] 问题: 财务指引范围较宽的原因是什么？ - 指引范围的灵活性主要取决于石油和天然气业务的收入量，该业务支付高费率但需求波动大，可以从零迅速增至满负荷 [63] - 目前已知有20至35口井的计划，这是一个高利润机会 [64] 问题: 水资产价格是否在上涨？如果按市价计价，公司水资产价值如何？ - 水龙头费每年上涨约6%-7%；每英亩-英尺水的收购价格从几年前的约9700美元上涨至最近的超过20000美元，这提供了两个价值基准 [65] 问题: Lowry Ranch的最新情况如何？州政府是否考虑开始商业开发？ - Lowry Ranch是公司最有价值的资产，拥有27000英亩土地 [71][72] - 州政府正在全面评估该资产，部分土地可能用于保护，部分用于多用途创收，部分用于开发 [72] - 公司有能力协助其进行土地开发、基础设施建设等，正积极参与并希望成为合作伙伴，但尊重州政府的意愿和时间表 [74][75] 问题: 商业开发是否依赖于新的立交桥？立交桥的现实时间表是怎样的？ - 商业开发确实依赖于新的立交桥 [78] - 立交桥许可已与县和CDOT洽谈三年，预计今年春季提交最终文件，年内完成最终设计和融资，2027年招标并开工建设，工期约6-9个月，预计2028年初完工 [79][80][81] - 由于是现有立交桥的替换升级，预计不会有公众评议期导致延迟的问题 [83] 问题: 数据中心的潜在位置和收费如何考虑？ - 考虑的位置在商业地块的角落，与住宅区有足够间隔 [87] - 数据中心不一定需要紧邻州际公路，Sky Ranch的场地已具备分区和许可，随时可用，这是一大吸引力 [88] - 关于水费，由于可能不需要饮用水级别的服务，正在讨论具有价格激励的原始水服务协议，具体细节待定，公司也考虑通过供应协议在 interim 期内利用水资源 [89]