公司财务信息发布安排 - 公司Claros Mortgage Trust Inc (NYSE: CMTG) 计划发布其2025财年第四季度及全年财务业绩 发布时间为2026年2月18日纽约证券交易所收盘后 [1] - 公司将于2026年2月19日美国东部时间上午10点举行电话会议讨论财务业绩 电话接入号码为1-833-470-1428 [1]

公司融资动态 - Claros Mortgage Trust Inc (CMTG) 宣布完成一笔5亿美元的有担保定期贷款信贷安排 [1] - 该信贷安排由HPS Investment Partners LLC管理的投资基金和账户提供 期限为四年 [1] - 贷款年利率为SOFR加675个基点 可随时提前偿还 但需满足特定条件 [1] - 此次融资的净收益与公司手头现金一并被使用 但新闻未披露具体用途 [1]

作者背景与投资方法 - 作者自2011年高中时期开始投资，主要投资领域包括房地产投资信托基金、优先股和高收益债券 [1] - 作者的投资方法纯粹基于基本面长期观点，近期策略结合了多头股票持仓与备兑认购期权及现金担保认沽期权 [1] - 在Seeking Alpha平台，作者主要覆盖房地产投资信托基金和金融行业，偶尔撰写关于交易所交易基金及其他受宏观交易理念驱动的股票文章 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度每股账面价值增长3.7%至8.72美元，加上0.36美元的季度股息，实现了8%的经济回报 [5] - 截至2026年1月本周三，年初至今账面价值进一步增长约4.5% [19] - 杠杆率从上一季度适度提高至7倍，与积极投资环境保持一致 [6] - 期末总资产组合规模为63亿美元，其中机构住房抵押贷款支持证券54亿美元，机构商业地产抵押贷款支持证券9亿美元 [6] - 流动性状况保持强劲，拥有4.53亿美元的无限制现金和无负担资产 [6] - 对冲比率从85%小幅上升至87% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - **机构住房抵押贷款支持证券投资组合**：季度环比增长11%，主要投资于5%和5.5%息票的证券，6%和6.5%息票的配置因还款和组合整体增长而下降 [14] - **机构商业地产抵押贷款支持证券投资组合**：由于机构住房抵押贷款支持证券的相对价值更具吸引力，本季度未新增头寸，其配置因整体投资组合增长而小幅下降 [16] - **融资与对冲**：以机构住房抵押贷款支持证券和机构商业地产抵押贷款支持证券为抵押的回购协议从52亿美元增至56亿美元，对冲工具名义总额从44亿美元增至49亿美元 [18] - 对冲组合仍以利率互换为主，占名义本金的78%和美元久期的57% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - **宏观经济与利率**：第四季度美联储两次降息25个基点，10年期国债收益率微增不到2个基点至4.17%，2年期收益率下降14个基点，30年期上升11个基点，收益率曲线显著趋陡，2年与30年期利差达137个基点 [8] - **通胀**：季度内通胀读数温和下行，整体CPI为2.7%，核心CPI为2.6% [3] - **就业**：美国劳动力市场显现疲软，季度内减少6.7万个工作岗位 [4] - **机构抵押贷款市场**：机构抵押贷款相对于美国国债录得自2010年以来最强劲的日历年表现，第四季度名义利差收紧约15个基点，年初至今再收紧10个基点 [5][15] - 当前息票利差与5年和10年SOFR混合利率的利差在年底接近140个基点 [16] - 30年期抵押贷款利率小幅下降至季度末接近6.25% [13] - **机构商业地产抵押贷款支持证券利差**：年底略微收窄 [5] - **回购市场**：一个月期回购利差在9月底至10月期间因广泛融资压力而扩大约5个基点，美联储结束量化紧缩后压力缓解，利差显著改善 [9] - **利率波动性**：自4月大幅上升后持续下降至年底，为风险资产提供助力 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **投资策略**：对机构住房抵押贷款支持证券保持积极看法，因波动性大幅下降，但鉴于近期强劲表现和政府支持企业宣布2000亿美元购买计划，认为近期风险平衡 [6] - 长期来看，鉴于利率波动性降低、需求扩大预期以及收益率曲线趋陡，机构抵押贷款条件将保持有利 [7] - 继续通过精心挑选的特定池（尤其是溢价债券）持有提前还款保护，以对冲投资组合内在的凸性风险 [14] - 在机构商业地产抵押贷款支持证券和机构住房抵押贷款支持证券的相对价值准确反映其独特风险状况时，才会纪律性地增加敞口 [17] - **资本管理**：通过按市价发行机制选择性筹集资本，当普通股能为股东带来明显利益且存在增值投资机会时使用 [36][41] - 资本结构持续改善 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **经营环境**：金融状况在季度内改善，受美联储降息、稳健企业盈利和经济增长支撑 [3] - 美联储结束了自2022年中以来减持超过2.2万亿美元国债和机构抵押贷款的量化紧缩计划 [4] - 政府支持企业投资组合的需求增加为机构抵押贷款估值提供了显著支持，其保留的投资组合可作为该行业的稳定后盾，有助于降低未来的利差波动性 [11][12] - **前景展望**：尽管机构抵押贷款估值在过去一年显著改善，但当前环境反映了一个更常态化的投资格局，继续为投资者提供有吸引力的杠杆回报 [19] - 利率和利差波动性较低、收益率曲线进一步趋陡以及供需基本面支持，将为机构抵押贷款长期提供积极背景 [21] - 预计2026年利率波动性不会进一步下降，当前水平与长期平均水平一致 [10] - 除非政府支持企业的购买上限显著提高或其购买步伐持续加快，否则不预期利差会从当前水平大幅收紧 [45][46][50] - 近期的2000亿美元购买计划已基本被市场定价 [51] 其他重要信息 - 政府支持企业于1月宣布的抵押贷款支持证券购买计划受到市场欢迎 [20] - 第四季度TBA美元滚动市场的隐含融资显著改善，整个息票区间（尤其是3.5%-5.5%的中段）均发现良好价值 [12][26] - 在溢价债券中，投资者对额外提前还款保护的需求增加，推动了特定池溢价在季度内的改善 [14] - 公司流动性状况为任何潜在的市场压力提供了充足的缓冲，并允许有足够资本在投资环境变化时部署到目标资产中 [21] 问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于在政府支持企业购买宣布后对抵押贷款支持证券的看法、杠杆水平以及当前在息票区间内发现的价值 [24] - **回答**：第四季度杠杆率小幅上升，反映了积极环境，尽管利差收窄，但由于利差波动性有限，整体环境仍具支持性，因此对当前杠杆水平相对满意 [25] - 在TBA美元滚动市场发现相当好的价值，尤其是3.5%-5.5%的中段息票 [26] 问题2: 关于特定池投资组合（尤其是高息票部分）的提前还款表现是否有意外 [27] - **回答**：未看到意外情况，下半年6%和6.5%息票的提前还款速度确实有所上升，但由于持有提前还款保护，其受影响程度低于普通抵押品，贷款余额特征继续提供优异的现金流可预测性 [27] 问题3: 年初至今新投资资本是否继续向下轮动至较低息票，以及如何看待5.5%和6%池子中较高的提前还款风险与头寸布置的权衡 [30] - **回答**：政府关注住房可负担性和降低抵押贷款利率，这可能影响高息票证券，目标不一定是通过出售来减少配置，而是未来的购买更多集中在息票区间中段和较低部分 [30] - 当前TBA美元滚动市场在这些息票区间颇具吸引力，因为隐含融资水平显著低于短期回购利率 [31] 问题4: 能否提供截至今日的最新账面价值估算 [32] - **回答**：年初至今截至周三，账面价值上涨约4.5% [32] 问题5: 关于季度内适度的资本行动（少量普通股发行和优先股回购），以及对资本结构和未来融资能力的看法 [36] - **回答**：资本结构持续改善，处于比以往更好的位置，当普通股能为股东带来明显利益时，会选择性使用按市价发行机制，并继续将其视为最有效的融资方式，第四季度发行量不大，第一季度条件略有好转，更多细节将在2月报告月度股息时提供 [36][37] 问题6: 按市价发行决策是否仅基于股价，还是也考虑预估净资产收益率，以及额外的政府行动（如提高政府支持企业上限或设立常备回购机制）是否会改变对抵押贷款支持证券利差区间和融资的看法 [40] - **回答**：决策是股价（市净率）和是否存在增值投资机会的结合，同时也考虑定性因素，如规模经济、降低费用和提高股票流动性 [41][42] - 关于政府支持企业的影响，其更实质性和规范性的存在有助于降低波动性，带来更高杠杆的舒适度，尽管净资产收益率略有下降，但仍有诸多理由看好该领域 [43] - 如果政府支持企业宣布提高目前4500亿美元的上限，或者购买步伐持续显著增加，这可能是一个信号，预示利差可能进入另一个更低的区间，在当前基础上再收紧10-15个基点 [45][46] 问题7: 利差已大幅收紧，应如何思考账面价值对进一步利差收紧的敏感性及上行空间，敏感性幅度是否与利差较宽时类似 [49] - **回答**：鉴于杠杆率与近期水平相对一致，账面价值对利差变化的敏感幅度是相同的，但对进一步利差收紧的预期已显著降低，2025年已出现大量利差收紧，除非政府支持企业的上限和使用方式发生重大变化，否则不预期会从当前水平显著收紧，2000亿美元的购买计划已基本被市场定价，除非银行更大规模入场或上限提高，否则不预期利差会大幅收紧，预期是利差将在当前水平附近保持更长时间 [50][51]

业绩总结 - 2025年第四季度净收入为103,408千美元，较2024年同期的5,545千美元显著增长[16] - 2025年全年净收入为159,030千美元，较2024年的37,662千美元增长了322%[20] - 2025年第四季度每股净收入为0.62美元，较第三季度的0.53美元增长了17%[10] - 2025年全年每股净收入为1.24美元，较2024年的0.57美元增长了117%[20] - 2025年第四季度的总资产为11,675,993千美元，较2024年同期的5,721,627千美元增长了104%[18] 用户数据与投资组合 - 2025年第四季度的净投资组合收入为109,225千美元，较2024年同期的9,902千美元大幅增加[16] - 截至2025年12月31日，Orchid的加权平均回购利率为3.98%，较2025年9月30日的4.33%有所下降[57] - 截至2025年12月31日，Orchid的对冲头寸总名义余额为69.6亿美元，覆盖了58%的回购融资责任[61] - 截至2025年12月31日，Orchid的总抵押资产为106.86亿美元[100] - 截至2025年12月31日，Orchid的总通过MBS为106.95亿美元，占总投资组合的99.88%[100] 财务指标 - 2025年第四季度的利息收入为132,188千美元，较2024年同期的71,996千美元增长了83%[16] - 2025年第四季度的经济杠杆比率为7.4，较第三季度的10.1有所下降[14] - 2025年第四季度的流动性为57.7%，较第三季度的57.1%略有上升[14] - 截至2025年12月31日，公司的费用比率为1.7%[99] - 2025年第四季度的经济净利息差为2.30%，较第三季度的2.40%下降[48] 投资回报与市场表现 - 2025年第四季度的总回报率为7.8%，全年回报率为11%[81] - 2025年截至12月31日的年初至今回报率为1.25%[94] - NDX 100的总回报为25.9%，超额回报为21.0%[119] - S&P 500的总回报为25.0%，超额回报为17.9%[119] - Legacy RMBS的总回报为8.0%，超额回报为9.7%[119] 未来展望与策略 - 预计在当前的提前还款环境下，公司的投资组合将表现良好[81] - 2025年12月31日的经济对冲损益为（122.671）百万美元，未来期间的损益为（195.270）百万美元[109] - 2025年12月31日的资产收益率为5.57%，经济借款成本为4.14%[115] - 2024年和2025年每月的分红记录日期均为每月最后一天[125] - 2024年和2025年总分红率均为1.44美元[125]

业绩总结 - 2025年第四季度净收入（每普通股）为0.68美元，较第三季度的0.74美元下降8.1%[9] - 每普通股可分配收益为0.56美元，较第三季度的0.58美元下降3.4%[9] - 截至2025年12月31日，普通股东应占净收入为48,243千美元，较2025年9月30日的50,208千美元下降了3.9%[46] - 调整后的可分配收益为39,868千美元，较2025年9月30日的39,026千美元增长了2.2%[46] - 截至2025年12月31日，净利息收入为21,258千美元，较2025年9月30日的17,614千美元增长了20.0%[46] 财务指标 - 每普通股的普通股股息为0.36美元，较第三季度的0.34美元增长5.9%[9] - 每普通股账面价值为8.72美元，较第三季度的8.41美元增长3.7%[9] - 经济回报率为8.0%，较第三季度的8.7%下降0.7个百分点[9] - 债务与股本比率为7.0倍，较第三季度的6.7倍上升4.5%[9] - 截至2025年12月31日，公司的总股东权益为797.5百万美元，较2025年9月30日的769.6百万美元增长了3.8%[47] - 截至2025年12月31日，公司的经济债务与股本比率为7.0倍，基于56亿美元的回购协议[47] - 截至2025年12月31日，公司的普通股总数为71.8百万股，较2025年9月30日的70.9百万股增加了1.3%[47] 资产与投资 - 2025年第四季度，机构抵押贷款支持证券（Agency RMBS）投资组合增加11.1%至53亿美元[30] - 2025年第四季度，未受限制现金和无负担投资总额为4.533亿美元[11] - 通过市场发行计划净筹集720万美元[11] - 87%的借款成本通过利率互换和美国国债期货进行对冲[39] 费用与分红 - 2025年12月31日的优先股股东分红为3,221千美元，较2025年9月30日的3,261千美元下降了1.2%[46] - 2025年12月31日的总费用为4,565千美元，较2025年9月30日的4,465千美元增加了2.2%[46]

Management emphasized a sharp increase in organic investment creation driven by private label securitizations in 2025. Spector said PMT completed 19 securitizations during the year totaling $6.7 billion in unpaid principal balance (UPB), up from two securitizations in 2024. Retained investments from these transactions grew to $528 million, compared with $54 million in 2024. He said the company’s cadence of issuance established PMT as a top-three issuer of prime non-Agency MBS in 2025.CFO Dan Perotti added t ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度归属于普通股股东的净利润为4200万美元，摊薄后每股收益为0.48美元，年度化普通股股本回报率为13% [2][10] - 季度每股收益0.48美元，超过了公司0.40美元的季度股息，推动年末每股账面价值从9月30日的15.16美元增至15.25美元 [2] - 公司总债务与权益比率从9月30日的9:1增加至约10:1，主要原因是证券化活动相关的非追索权债务增长，若剔除非追索权债务，核心杠杆率维持在预期的6:1 [14] - 第四季度税前利润中，信用敏感策略贡献了2400万美元，年度化股本回报率为27%；利率敏感策略贡献了2800万美元，年度化股本回报率为10% [10] - 剔除市场驱动价值变动后，各策略净收入总额为2100万美元，较上一季度下降，主要由于代理生产部门贡献减少以及抵押贷款服务权资产提前还款增加 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - **私人标签证券化业务**：2025年全年完成19笔证券化交易，未偿本金余额总计67亿美元，较2024年仅2笔大幅增长；保留的投资从2024年的5400万美元增长近十倍至5.28亿美元 [3]；第四季度完成8笔证券化，未偿本金余额28亿美元，保留1.84亿美元新投资 [7] - **抵押贷款服务权业务**：年末MSR资产价值为36亿美元，较前一季度略有下降，因公允价值变动收益和生产新增的MSR被较高的提前还款所抵消 [11]；MSR投资占股东权益的46%，提供稳定现金流，其底层贷款加权平均票面利率为3.9% [6] - **政府支持企业信用风险转移投资**：占股东权益的13%，由2015年至2020年的成熟贷款组成，加权平均当前贷款价值比为46%，预期实际生命周期损失有限 [6][7]；公司出售了1.95亿美元的机会性GSE发行的CRT投资，因其预期回报低于目标要求 [3] - **代理生产部门**：报告税前亏损100万美元，主要由于大额贷款在归集期内利差扩大以及季度内竞争加剧导致渠道利润率整体下降 [12]；从未偿本金余额看，第四季度从PFSI代理生产渠道购买了37亿美元贷款，其中29亿美元为常规合格代理贷款，8亿美元为非机构合格贷款 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 在非机构优质抵押贷款支持证券发行商中，公司已稳固成为2025年前三大发行商之一 [3] - 第四季度证券化活动包括三笔非自住交易、三笔大额交易和两笔机构合格自住交易 [7]；季度结束后势头延续，又完成三笔总计11亿美元未偿本金余额的证券化 [7] - 在非机构市场，利差保持稳定至趋紧，与机构利差走势一致，1月份证券化需求依然强劲 [40] - 公司预计2026年将完成约30笔证券化，这些保留投资的股本目标回报率在百分之十几的中低段 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是通过持续的私人标签证券化活动，将资本循环配置到风险调整后回报最大化的资产中，从低收益资产转向具有更优回报特征的高质量投资 [8]；目标是将投资配置优化至股本回报率13%-15%的范围 [8] - 与PFSI的协同关系是公司独特且经过验证的竞争优势，使公司能够利用其顶尖运营平台和灵活的贷款生产渠道，高效地将资本部署到长期抵押贷款资产中 [4][5] - 在非机构生产方面，主要竞争对手包括Rocket Mortgage、UWM以及活跃于大额市场的Redwood Trust，目前银行竞争较少 [21]；公司通过动态管理二级市场努力，在贷款生产比例上表现优于竞争对手 [21] - 公司积极管理投资组合以最大化风险调整后回报，并预计通过增加对增值的非机构次级和高级债券的投资（主要通过有机证券化活动）来提升整体回报 [8][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司成功将自身定位为私人标签证券化市场的领导者，通过有机创造新投资来推动整体回报上升 [9]；对2026年及未来通过这一多元化投资平台持续产生收益、支持股息并为股东创造长期价值的能力充满信心 [9] - 利率敏感策略的预期回报与上一季度持平，因为MSR因更高提前还款预期导致的回报潜力下降被对冲成本预测的减少所抵消 [9] - 关于行业产能，管理层认为系统内有足够产能应对政府支持企业推出的任何计划，但若推出大规模再融资计划导致市场需求激增，则可能改变现有动态，需要增加产能 [30][31] - 对于MSR资产，管理层表示会考虑在机会出现时出售，以将资本重新配置到更高回报的资产上，并已展现出管理投资组合的灵活性和动态性 [35] 其他重要信息 - 公司第四季度通过机会性重开2029年到期的可转换优先票据，筹集了1.5亿美元新的无担保融资 [13]；预计将利用现有融资额度偿还2026年到期的3.45亿美元可转换优先票据 [14] - 服务垫款从上一季度的6300万美元增加至9700万美元，原因是季节性房产税支付，没有未偿还的本金和利息垫款 [11] - 加权平均履约费率与上一季度持平，为18个基点 [13] - 公司预计，随着证券化计划的增长，总债务权益比率与剔除非追索权债务的比率之间的差异将继续扩大 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 利率策略的回报预期以及如何抵消因提前还款导致的盈利能力下降 [16] - MSR中仅有限部分对利率变化敏感，回报的维持将依赖于通过PFSI增加的贷款回收，以及提前还款影响随时间稀释 [16][17] - 需要将MSR放在整个利率敏感策略背景下看待，该策略整体年化股本回报率保持在12.5% [18] 问题: 非机构空间生产侧的竞争情况 [21] - 在大额贷款方面，主要竞争对手是Rocket Mortgage、UWM和Redwood Trust，银行竞争目前较少 [21] 问题: 到年底非机构证券化的权益配置趋势 [22] - 根据未来12个月的平均运行率，当前加权平均配置为9%，预计到年底将升至11%或12%左右 [22] 问题: 证券化机会的融资成本以及是否有计划赎回和重新证券化遗留交易 [28] - 融资市场具有竞争力，公司受益于此；第四季度实施了一个没有盯市特征的融资安排，以管理风险 [28] - 融资成本与风险之间存在权衡，目前市场资本充裕，竞争激烈 [29] 问题: 在可负担性倡议下，代理渠道（包括PFSI）的贷款生产能力和扩张能力 [30] - 系统内有足够产能应对政府支持企业的计划；若推出大规模再融资计划导致需求激增，将需要增加产能，但目前行业存在过剩产能 [30][31] 问题: 公司是否会考虑出售MSR资产 [35] - 会考虑，特别是在有机会将资本重新配置到更高回报资产时；管理层在2025年展现出管理投资组合的灵活性和动态性，并具备出售和转移服务的经验和能力 [35] 问题: 一月份非机构市场利差行为及其对证券化执行的影响 [39] - 非机构市场利差保持稳定至趋紧，与机构利差走势一致；一月份证券化需求强劲，市场继续支持公司的证券化活动 [40] 问题: CRT头寸的预期回报与新的次级保留收益相比具有竞争力，是否会继续机会性出售CRT [41] - 此前出售的是非PMT抵押品、在利差较宽时机会性购入的第三方CRT，因其回报低于阈值；基于自身生产产生的信用风险转移头寸将继续保留，因其底层贷款质量高、预期信用损失低 [41][42]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度归属于普通股股东的净利润为4200万美元，摊薄后每股收益为0.48美元，年度化普通股股本回报率为13% [2][10] - 季度每股收益超过0.40美元的季度股息，推动每股账面价值从9月30日的15.16美元增至年末的15.25美元 [2] - 第四季度税前收益中，信用敏感策略贡献了2400万美元，年度化股本回报率为27%；利率敏感策略贡献了2800万美元，年度化股本回报率为10% [10] - 不包括市值变动影响的收益为2100万美元，低于上一季度的3600万美元，主要由于贷款机构对应部门贡献减少以及抵押贷款服务权资产提前还款增加 [11][13] - 总债务与权益比率从9月30日的9:1增至约10:1，主要由于证券化活动相关的非追索权债务增加；排除非追索权债务的核心杠杆率维持在6:1的目标范围内 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - **信用敏感策略**：第四季度贡献2400万美元税前收益，年度化股本回报率27% [10] - 有机创造的信用风险转移投资实现收益1200万美元，其中800万美元为已实现利差收益，400万美元为信用利差收紧带来的市值收益 [10] - 私人品牌证券化中的次级抵押贷款支持证券投资实现收益1100万美元，其中900万美元为市值收益 [10] - **利率敏感策略**：第四季度贡献2800万美元税前收益，年度化股本回报率10% [10] - 抵押贷款服务权资产年末估值为36亿美元，较上季度略有下降，因公允价值变动收益和新增服务权被更高的提前还款率所抵消 [11] - 该策略收益受季度内提前还款速度加快影响，导致抵押贷款服务权资产流失增加 [10] - **贷款机构对应生产部门**：报告税前亏损100万美元 [12] - 亏损主要由于大额贷款在聚合期内利差扩大，以及季度内竞争加剧导致整体渠道利润率下降 [12] - 通过服务协议从PFSI贷款机构对应生产部门收购的贷款未偿本金余额总计37亿美元，其中29亿美元为常规合格贷款，8亿美元为不合格贷款 [12] - 第四季度，公司购买了PFSI常规合格贷款总产量的17%以及不合格贷款总产量的100% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - **私人品牌证券化市场**：2025年成功完成19笔证券化，总未偿本金余额67亿美元，较2024年仅2笔大幅增长；由此保留的投资增至5.28亿美元，较2024年的5400万美元增长近十倍 [3] - 第四季度完成8笔证券化，总未偿本金余额28亿美元，保留1.84亿美元新投资 [7] - 季末后势头延续，又完成3笔证券化，总未偿本金余额11亿美元 [7] - 公司已确立为2025年优质非机构抵押贷款支持证券的前三大发行商之一 [3] - **投资组合构成**：约60%的股东权益配置于抵押贷款服务权和政府支持企业信用风险转移投资 [5] - 抵押贷款服务权占股东权益的46%，其底层贷款加权平均票面利率为3.9%，提供稳定现金流 [6] - 政府支持企业信用风险转移投资占股东权益的13%，由2015年至2020年发行的优质贷款组成，加权平均当前贷款价值比为46% [6][7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **战略重点**：积极管理投资组合，通过将资本从低收益资产循环配置到具有更优回报的高质量资产，以最大化风险调整后回报 [8] - 目标是将资本配置到股本回报率在13%-15%范围内的投资 [8] - 通过有机证券化活动，加速投资创造，成为私人品牌证券化市场的领导者 [2][9] - **与PFSI的协同关系**：是公司独特且经过验证的竞争优势 [4] - 利用PFSI一流的运营平台、规模化服务业务以及大型灵活的多渠道贷款发放业务，为公司提供持续高质量的贷款来源 [4] - PFSI在贷款发放市场的深度覆盖，结合公司的私人品牌证券化执行能力，为公司提供了投资于具有吸引力风险调整后回报的有机创造投资的独特机会 [5] - **行业竞争**：在非机构贷款领域，大额贷款方面面临来自Rocket Mortgage（零售端）和UWM（经纪端）的竞争，Redwood Trust也时常活跃于大额贷款市场 [21] - 公司表示其发放量占比表现优于竞争对手，这归功于其二级市场工作的动态管理 [21] - 目前未看到大量银行竞争 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **前景展望**：当前季度平均运行率回报潜力为每股0.40美元，略低于上一季度的每股0.42美元 [8] - 预计通过有机证券化活动增加对增值的非机构次级和优先债券的投资 [8] - 利率敏感策略的预期回报与上季度持平，因为抵押贷款服务权因更高提前还款预期导致的回报潜力下降，被对冲成本预测的下降所抵消 [9] - 贷款机构对应生产部门的利润率下降，该策略的回报预期低于上一季度 [9] - **2026年指引**：预计以当前速度，2026年将完成约30笔证券化，这些保留投资的目标股本回报率在百分之十几的低到中段 [7] - 预计到2026年底，对非机构证券化的权益配置可能从当前运行率平均的9%上升至11%或12% [22] - **经营环境**：证券化融资市场是一个竞争激烈且资本充裕的市场 [28][29] - 第四季度实施了一项无盯市特征的融资安排，从风险管理角度非常重要 [28] - 非机构证券化市场的利差保持稳定至趋紧，与机构利差走势一致，需求依然强劲 [40] - 行业存在过剩产能，若政府支持企业推出大规模再融资计划导致需求激增，可能会改变动态，但当前行业对应机构有能力应对约2.4-2.5万亿美元的市场规模 [30][31] 其他重要信息 - 第四季度，公司通过机会性增发2029年到期的可转换优先票据，筹集了1.5亿美元新的无担保融资 [13] - 预计利用现有融资额度偿还2026年到期的3.45亿美元可转换优先票据 [14] - 服务垫款从上一季度的6300万美元增至9700万美元，原因是季节性房产税支付，无本金和利息垫款未偿 [11] - 除了服务协议内的收购，公司还从PFSI的生产中收购了18亿美元未偿本金余额的贷款，用于纳入私人品牌证券化 [12] - 加权平均服务费率与上季度持平，为18个基点 [12] - 公司出售了1.95亿美元的机会性政府支持企业信用风险转移投资，因其前瞻性预期回报低于目标要求，旨在释放资本以投资于预期回报更高的新创造资产 [3][4] - 保留的基于自身贷款发放的直接信用风险转移投资，因其高质量底层贷款（显著房价增值、低贷款价值比、高信用评分、低预期信用损失）和回报状况，预计将继续持有 [41][42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 利率策略的回报预期以及如何抵消提前还款导致的盈利能力下降 [16] - 抵押贷款服务权中对利率变化敏感的部分有限，预期通过PFSI作为再捕获提供方增加贷款再捕获来部分抵消 [16] - 提前还款的影响预计会随着时间稀释，且抵押贷款服务权需放在整个利率敏感策略中看待，该策略整体运行率股本回报率保持在12.5% [17][18] - 抵押贷款服务权与机构抵押贷款支持证券的利率风险暴露存在互补性 [18] 问题: 非机构贷款生产端的竞争情况 [21] - 大额贷款领域面临Rocket Mortgage、UWM和Redwood Trust的竞争，目前银行竞争不多 [21] - 公司凭借其二级市场工作的动态管理，在发放量占比上表现优于竞争对手 [21] 问题: 非机构证券化的权益配置到年底的趋势 [22] - 当前12个月平均运行率配置为9%，预计到年底会高出几个百分点，可能达到11%或12% [22] 问题: 证券化机会相关的融资成本以及是否可能赎回和重新证券化旧交易 [28] - 融资市场竞争激烈，资本充裕，公司是受益者 [28][29] - 第四季度实施的融资安排无盯市特征，从风险管理角度很重要 [28] - 投资级大额贷款和机构合格交易的融资成本，投资者关系团队可提供具体水平，但市场竞争激烈 [29] 问题: 在可能的需求增长下，贷款机构对应渠道（包括PFSI）的发放能力 [30] - 系统内有足够能力应对政府支持企业推出的任何计划，但若推出大规模简化再融资计划导致需求激增，可能会超出能力 [30] - 由于过去12个月市场一直预期利率下降，行业存在过剩产能，对应机构有能力应对约2.4-2.5万亿美元的市场，超过此规模则需要增加产能 [30][31] 问题: 公司是否会考虑出售抵押贷款服务权作为机会性或风险管理选项 [35] - 公司会考虑出售抵押贷款服务权，2025年在管理投资组合方面更加灵活和动态 [35] - 若有更高回报的资产出现，公司会考虑出售，管理团队具备出售、结算和转移服务的能力和经验 [35] 问题: 一月份非机构市场利差行为以及证券化执行是否有重大变化 [39] - 非机构市场利差保持稳定至趋紧，与机构利差走势一致 [40] - 一月份证券化需求依然强劲，市场继续支持证券化活动 [40] 问题: 信用风险转移头寸的预期回报与新的次级保留回报相比具有竞争力，是否会寻找更多机会性出售信用风险转移头寸 [41] - 已出售的是非公司自身抵押物的第三方机会性信用风险转移头寸，因其利差大幅收紧且回报低于阈值 [41] - 基于公司自身生产的直接信用风险转移投资将继续保留，因其高质量底层贷款和回报状况，部分交易已接近到期 [41][42]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度归属于普通股股东的净利润为4200万美元，摊薄后每股收益为0.48美元，年化普通股权益回报率为13% [2][10] - 季度每股收益0.48美元，超过了公司0.40美元的季度股息，推动年末每股账面价值从9月30日的15.16美元增至15.25美元 [2] - 第四季度税前收入中，信用敏感策略贡献了2400万美元，年化权益回报率为27%；利率敏感策略贡献了2800万美元，年化权益回报率为10% [10] - 剔除市场驱动的价值变动后，利率敏感策略的收入为2100万美元，较上一季度的3600万美元有所下降，主要原因是提前还款速度加快导致抵押贷款服务权资产流失增加 [10][11] - 年末抵押贷款服务权资产价值为36亿美元，较上一季度略有下降，公允价值输入变化和新生产带来的抵押贷款服务权收益被更高的流失率所抵消 [11] - 公司总债务与权益比率从9月30日的9:1增至约10:1，主要原因是证券化活动相关的非追索权债务增长；剔除非追索权债务的核心杠杆比率维持在6:1的预期范围内 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - **信用敏感策略**：有机创造的信用风险转移投资实现收益1200万美元，包括800万美元的已实现持有收益和400万美元因信用利差收窄带来的市场驱动价值收益；私人品牌证券化中的次级抵押贷款支持证券投资产生收益1100万美元，其中900万美元为市场驱动价值收益 [10] - **利率敏感策略**：回报受到季度内提前还款速度加快的影响，导致抵押贷款服务权资产流失增加；对冲活动产生了净有利结果，抵押贷款服务权公允价值增加2600万美元，部分被抵押贷款支持证券和利率对冲公允价值净减少700万美元所抵消 [10][11] - **代理生产部门**：报告税前亏损100万美元，主要原因是巨额贷款在聚合期内利差扩大，以及季度内竞争加剧导致整体渠道利润率下降 [12] - **证券化活动**：第四季度完成了8笔证券化，总未偿本金余额为28亿美元，保留了1.84亿美元的新投资；季度结束后势头延续，又完成了3笔总计11亿美元未偿本金余额的证券化 [6] - **抵押贷款服务权**：占股东权益的46%，基础贷款的加权平均票面利率为3.9%，远未达到行权水平，提供稳定现金流；主要传统抵押贷款服务权组合的拖欠率保持稳定；服务垫款从上一季度的6300万美元增至9700万美元，原因是季节性财产税支付 [5][11] 各个市场数据和关键指标变化 - **私人品牌证券化市场**：2025年成功完成19笔证券化，总未偿本金余额达67亿美元，较2024年仅有的2笔大幅增长；这些证券化保留的投资增至5.28亿美元，较2024年的5400万美元增长近十倍；公司因此成为2025年优质非机构抵押贷款支持证券的前三大发行商之一 [3] - **贷款采购**：根据履行协议，从PFSI的代理生产部门收购了37亿美元未偿本金余额的贷款，其中29亿美元为传统合格代理贷款，8亿美元为非机构合格代理贷款；第四季度，公司购买了PFSI传统合格代理生产总量的17%以及100%的非机构合格代理生产 [12] - **非协议采购**：为纳入私人品牌证券化，从PFSI的生产中另外收购了18亿美元未偿本金余额的贷款 [13] - **非机构市场竞争**：在巨额贷款领域，观察到来自Rocket Mortgage（零售端）和UWM（经纪人端）的活跃竞争，Redwood Trust也时常活跃于该市场；公司通过动态的二级市场运作，在起源份额方面表现优于竞争对手 [23][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **战略重心转移**：2025年加速了有机投资创造活动，将资本轮换以更好地优化回报状况，包括购买8.76亿美元的机构浮动利率抵押贷款支持证券，并出售了1.95亿美元的机会性政府支持企业发行的信用风险转移投资，这些出售是因为其前瞻性预期回报低于目标要求，旨在为新的高预期回报资产释放资本 [3][4] - **与PFSI的协同关系**：被视为独特且经过验证的竞争优势，使公司能够利用PFSI一流的运营平台、规模化服务业务和大型灵活的多渠道发起业务，获得持续高质量的贷款流水线，同时无需承担发起和服务的运营负担 [4] - **投资组合主动管理**：致力于通过将资本再投资于能最大化风险调整后回报的资产来优化回报，从低收益资产转向具有更优回报状况的高质量投资；目标是将投资配置优化至目标权益回报率在13%-15%范围内的资产 [7][8] - **证券化业务展望**：预计2026年将完成约30笔证券化，这些保留投资的目标权益回报率在百分之十几的中低段 [6] - **融资策略**：第四季度通过机会性重新开放2029年到期的可交换高级票据，筹集了1.5亿美元新的无担保融资；预计将利用现有融资额度的能力，偿还2026年到期的3.45亿美元可交换高级票据 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **季度运行率回报**：当前运行率反映季度平均每股0.40美元，略低于上一季度的0.42美元；预计通过有机证券化活动，增加对增值的非机构次级和高级债券的投资 [8] - **利率策略回报预期**：利率敏感策略的预期回报与上一季度持平，因为抵押贷款服务权因更高提前还款预期而降低的回报潜力，被对冲成本预测的下降所抵消 [9] - **整体前景**：管理层相信，全面多元化的投资平台将推动公司持续创造足以支持股息并提升股东长期价值的收益 [9] - **行业产能**：管理层认为，对于约2.4-2.5万亿美元的市场，行业及其代理方产能状况良好；若市场大幅超越此规模，则需要增加更多产能 [33] 其他重要信息 - 加权平均履行费率与上一季度持平，为18个基点 [13] - 政府支持企业信用风险转移投资占股东权益的13%，由2015年至2020年发起的优质贷款组成，加权平均当前贷款价值比为46%，预期该组合的终身实际损失有限 [5][6] - 公司预计，随着证券化计划的增长，总债务权益比率与剔除非追索权债务的比率之间的差异将继续扩大 [15] 问答环节所有的提问和回答 问题: 利率策略的回报预期以及如何抵消提前还款带来的盈利能力下降 [17] - 回答: 抵押贷款服务权中对利率变化敏感的部分有限，预期通过PFSI作为公司的再捕获提供者，增加贷款再捕获来部分抵消影响；同时，提前还款的影响会随着时间稀释，因为其在投资组合中的占比以及新增速度较慢；需要将抵押贷款服务权放在整个利率敏感策略中看待，该策略整体运行率年化权益回报率保持在12.5% [17][18][19] 问题: 非机构空间生产侧的竞争情况 [23] - 回答: 在巨额贷款领域，竞争主要来自Rocket Mortgage（零售端）、UWM（经纪人端）以及时而活跃的Redwood Trust；目前未看到大量银行竞争；公司通过动态管理二级市场运作，在起源份额上表现优于竞争对手 [23][24] 问题: 到年底，对非机构证券化的权益配置趋势预期 [25] - 回答: 根据运行率，未来12个月加权平均配置约为9%；到年底，预计会高出几个百分点，可能达到11%或12% [25] 问题: 补充评论：管理非机构证券化时，需平衡投资回报与贷款聚合直至证券化的风险，公司正在寻求在不承担过大聚合管道风险的情况下，寻找替代方案以扩大业务 [27][28] 问题: 近期投资者巨额贷款和机构合格交易的融资成本情况，以及近期是否有赎回和重新证券化遗留交易的可能性 [30] - 回答: 融资市场具有竞争力，公司是受益者；第四季度实施了一个没有盯市特征的融资安排，从风险管理角度看非常重要，这减少了（尽管未完全消除）盯市风险；绝对成本水平可由投资者关系团队提供，但市场资本充裕，竞争激烈 [30][31] - 回答: 关于遗留交易，目前没有相关计划提及 [30] 问题: 在政府可能推出的可负担性计划下，代理渠道（包括PFSI）的发起能力及其应对未来潜在需求增长的能力 [32] - 回答: 系统内有足够能力应对政府支持企业推出的任何计划；如果推出大规模的常规简化再融资计划，可能会暂时超出产能，但最终会自行调整；目前行业存在比预期更多的过剩产能，部分原因是过去12个月关于降息的讨论使得各方得以增加产能；对于约2.4-2.5万亿美元的市场，行业和代理方状况良好，若市场远超此规模，则需要增加产能 [32][33] 问题: 公司是否会考虑出售抵押贷款服务权，无论是出于机会主义还是风险管理目的以降低资产负债表杠杆 [37] - 回答: 公司会考虑出售抵押贷款服务权；2025年公司在管理投资组合方面更加灵活和动态；当有机会获得比抵押贷款服务权回报更高的资产时，公司会进行评估，正如之前从PFSI进行的抵押贷款服务权交易所示，管理团队具备出售、结算和转移服务的能力 [37] 问题: 一月份非机构市场的利差表现，以及机构市场的大幅收窄是否对证券化执行产生了有意义的影响 [42] - 回答: 非机构市场利差保持稳定至收窄，与机构利差收窄同步；一月份证券化需求依然强劲，支持了公司的持续证券化活动；一月份完成了三种抵押品类型（非自住、巨额、机构合格自住）各一笔交易，市场整体对证券化活动保持支持 [43] 问题: 信用风险转移头寸的预期回报与新的次级保留回报相比具有竞争力，公司是否会寻找更多机会出售信用风险转移头寸，还是该头寸将更稳定地进入摊销状态 [44] - 回答: 之前出售的信用风险转移头寸是第三方机会性头寸，因其利差收窄导致回报低于阈值；公司保留了所有基于自身生产（PMT的生产）的直接贷款人信用风险份额的信用风险转移投资，并预期继续持有；这些头寸部分已持有很长时间，底层贷款质量高，房价增值显著，贷款价值比低，信用评分高，预期未来信用损失低，因此计划维持该头寸 [44][45]