Boston Properties (BXP) 2025 Conference June 03, 2025 03:15 PM ET Speaker0 Alright. Thank you so much for joining us today. My name is John Kim with BMO Capital Markets. It's my pleasure to be hosting this presentation with BXT, formerly known as Boston Properties. With us today, Owen Thomas, Chairman and CEO Doug Linde, President and Director and Mike LaBelle, Executive Vice President, CFO and Treasurer. I think at this time, I'll just pass it off to Owen for opening remarks and why people should be invest ...

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度摊薄后每股核心FFO为0.36美元，2024年第一季度为0.39美元，下降约0.01美元是由于过去十二个月再融资活动导致净利息支出增加，其余下降归因于两处房产出售以及过去十二个月一些大型租约到期导致的租金收入降低 [23] - 2025年第一季度AFFO约为2350万美元，与过去几个季度持平，第一季度资本支出恢复到更正常的水平 [24] - 公司确认2025年年度核心FFO指导范围为每股1.38 - 1.44美元，预计未来两个季度核心FFO会略有下降，第四季度随着一些大型租约开始生效而改善，2026年NOI将继续改善 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度完成约36.3万平方英尺的总租赁，约一半与新租户租约相关，全年目标为150万平方英尺 [5][14] - 新交易中，约8万平方英尺在2025年上半年开始，10万平方英尺在2026年上半年开始，新租赁加权平均租期为10年 [15] - 连续第三个季度扩张超过收缩，过去十二个月租户保留率为67% [15] - 本季度租金现金和应计基础上分别约有10%和19%的增长，每平方英尺租赁资本支出为6.69美元，高于过去几个季度，平均租金接近每平方英尺47美元，高于2023年的38美元 [16] - 转租可用性约为5%，2025年仅有1万平方英尺到期 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国总租赁量在2024年末达到疫情后高点后，第一季度适度放缓，净吸纳量再次转为负数，主要受联邦租约终止影响，不过较2024年第一季度仍有60%的改善 [7][8] - 季度交付量降至十多年来的最低水平，第一季度开工面积不足100万平方英尺 [8] - 亚特兰大是本季度最活跃的市场，完成12笔交易，面积达12.2万平方英尺，占公司总租赁量的三分之一 [16] - 奥兰多是第二活跃的市场，占总租赁量的23%，包括本季度最大的续约交易 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于设计、租赁和管理一流的工作环境，通过投资组合和以客户为中心的场所营造理念在办公领域脱颖而出 [26] - 公司将有选择地部署资本，集中资源提高租赁率和租金，以实现FFO和现金流增长 [26] - 公司计划处置非核心资产，目前已完成一笔，另一笔预计本季度末完成，两笔交易预计产生约3500万美元的总收益 [21][22] - 公司在收购方面保持在关键市场的参与，并创造性地考虑利用运营平台同时节约资本资源 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 占用者市场复苏似乎在继续推进，但第一季度宏观经济不确定性出现，导致全国总租赁量放缓 [6][7] - 尽管经济波动和不确定性存在，但公司认为在不出现衰退的情况下，有望实现或超越2025年目标 [9] - 公司预计租赁成功将保持当前势头，若租赁活动按预期进行且维持当前股息支付，公司需增加杠杆来支持未来增长，但管理层认为增加杠杆不明智，因此决定暂停股息以资助长期增长并保留更多收益 [10][11] - 公司对近期租赁前景持谨慎乐观态度，预计在没有重大经济意外的情况下，能够实现此前发布的年末租赁率89% - 90%的指导目标 [20][21] 其他重要信息 - 公司第一季度完成了所需的再融资活动，包括偿还2.5亿美元的定期贷款和延长6亿美元的信贷额度 [6] - 公司租赁积压从年末的4600万美元增加到6700万美元的年化收入，租赁率和经济租赁率之间的差距达到十多年来的最大，为10.6% [10] - 公司非GAAP财务指标的定义和调整包含在昨晚提交的收益报告和补充财务信息中 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于租赁管道和维持指导目标的决策，是否因宏观不确定性而保守？ - 租赁管道强劲，约75万平方英尺，4月已执行27.5万平方英尺，剩余部分预计在未来2 - 4个月执行，尽管管道强劲，但预计不会影响2025年指导目标，对2026年增长有支持作用 [30][31] - 若市场保持强劲，第二季度财报电话会议可能上调全年租赁量指导目标20万平方英尺或更多，但公司持谨慎态度，将在第二季度有更多清晰信息后再做评估 [32] 问题2: 预计租赁率和经济租赁率之间的差距何时缩小？ - 暂停股息每年将为公司保留约6000万美元的现金流，2025年部分保留收益将用于内部增长，2026年更多租约开始产生现金流后，多余的保留收益可用于偿还债务或继续支持租赁业务 [35][36] - 最早在2026年下半年重新评估并考虑恢复股息，以保持流动性和改善资产负债表 [37] 问题3: 谈谈暂停股息的想法，是否有来自银行的压力，评级机构关注哪些指标，节省的资金如何分配？ - 公司自疫情以来租赁面积超过1030万平方英尺，过去18个月约360万平方英尺，占运营组合的四分之一，目前处于现金流因租金减少而受限但租赁势头强劲的特殊时期 [42][43] - 考虑过处置资产、股权融资和增加杠杆等资金来源，但处置资产不确定性增加，当前股价下股权融资不合理，增加杠杆成本较高，而保留收益成本较低，同时考虑到维持投资级信用评级，因此决定暂停股息 [44][46] - 未来一年左右，节省的资金主要用于租赁业务，2026年资本支出可能减少，多余现金流可用于偿还债务或考虑外部增长机会，优先顺序为租赁业务、资产负债表和收购机会 [47][48] 问题4: 300万平方英尺的提案量季度环比增加，哪些市场有增长？ - 达拉斯、亚特兰大和明尼阿波利斯三个市场的空置率较高，新提案活动的87%集中在这三个市场，纽约和奥兰多较为稳定，波士顿约为86%，但增长速度不如前三个市场，原表述中的“达拉斯”应为“DC”，DC市场持平 [51][54]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度摊薄后每股核心FFO为0.36美元，2024年第一季度为0.39美元，约0.01美元的下降是由于过去十二个月再融资活动导致净利息支出增加，其余下降归因于出售两处房产以及过去十二个月一些大型租约到期导致的租金收入降低 [24] - 第一季度产生的AFFO约为2350万美元，与过去几个季度持平，第一季度CapEx恢复到更正常的水平 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第一季度完成约36.3万平方英尺的总租赁，约一半与新租户租约相关，租赁执行的租约在整个投资组合中分布广泛，几乎每个市场都执行了至少一份1万平方英尺或更大的租约，租赁经济状况良好，本季度租金在现金和应计基础上分别有约10% - 19%的增长 [6][17] - 投资业务方面，已完成一项非核心资产处置，另一项预计本季度晚些时候完成，两项交易预计产生约3500万美元的总收益，另有两到三项资产正在营销中 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 宏观市场上，占用者市场复苏似乎在继续推进，但第一季度宏观经济不确定性出现，导致全国总租赁量在2024年末达到疫情后高点后适度放缓，净吸纳量再次转为负数，主要受联邦租约终止影响，不过与2024年第一季度相比仍有60%的改善，季度交付量降至十多年来的最低水平，第一季度开工面积不足100万平方英尺 [8][9] - 公司运营市场中，亚特兰大是本季度最活跃的细分市场，完成12笔交易，面积达12.2万平方英尺，奥兰多是第二活跃的市场，占整体租赁量的23% [17][19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于设计、租赁和管理一流的办公环境，在办公领域继续脱颖而出，将有选择地进行资本部署，集中资源提高租赁率和租金，以实现FFO和现金流增长 [27][28] - 公司决定暂停股息，以资助增值的长期增长，保留更多收益用于此目的，同时利用留存收益减少资产负债表上的杠杆并改善债务指标，预计2025年最多可实现1%的增值 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为尽管当前经济存在波动和不确定性，但如果没有衰退，公司有望实现或超过2025年的目标，预计租赁活动将按预期继续，公司法律阶段的租赁管道受宏观经济不确定性的影响较小 [10][11] - 暂停股息的行动预计在中长期对股东有利，因为公司将部署留存收益，在租赁资本上产生超过25%的平均无杠杆回报 [13] 其他重要信息 - 公司在第一季度完成了最后一部分所需的再融资活动，包括偿还一笔2.5亿美元的定期贷款并延长了6亿美元的信贷额度 [8] - 奥兰多与Travel and Leisure的租约将于第四季度开始，将提供约570万美元的额外年化租金，占ALR的1%或已执行但未开始的未来收入的三分之一 [24] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于租赁管道和维持指导的决策 - 公司表示租赁管道强劲，约75万平方英尺，4月份已执行27.5万平方英尺，剩余部分预计在未来两到四个月执行，尽管租赁管道良好，但预计不会影响2025年的指导，将有助于2026年的增长，如果市场保持强劲，第二季度财报电话会议可能会上调租赁量指导 [30][31][32] 问题: 租赁百分比和经济租赁百分比差距何时缩小 - 公司称暂停股息将每年为公司保留约6000万美元的额外现金流，2025年部分保留收益将用于内部增长，2026年更多租约开始产生现金流后，可能会有多余的留存收益用于偿还债务或继续推动租赁业务，最早在2026年下半年重新评估股息 [36][37] 问题: 关于股息决策的考虑因素及资金用途 - 公司表示暂停股息是因为目前处于独特的生命周期阶段，现金流量因租金减少而降低，但租赁势头强劲，考虑到处置资产的不确定性、当前股价不适合股权融资、债务成本以及维持投资级信用评级的承诺，决定利用留存收益，未来一年资金主要用于租赁业务，2026年可能用于偿还债务或考虑外部增长机会 [43][44][48] 问题: 300万平方英尺提案的市场情况 - 公司称87%的新提案活动集中在达拉斯、亚特兰大和明尼阿波利斯，纽约和奥兰多市场稳定，波士顿市场约为86%，但速度不如前三个市场，DC市场持平 [51]