投资计划概述 - 西蒙公司宣布一项总额超过2.5亿美元的投资计划，用于升级其投资组合中的三个高端资产：纳什维尔的The Mall at Green Hills、丹佛的Cherry Creek Shopping Center以及坦帕的International Plaza [1] 投资背景与战略 - 该投资计划紧随西蒙于2025年11月从Taubman Realty Group完全收购这些物业之后，公司现已获得全面的管理和租赁控制权，并启动了旨在提升这些位于高增长市场的购物中心服务能力的再开发战略 [2] - 此项投资反映了公司专注于通过战略性再开发，创造迎合当今消费者的充满活力的现代环境 [3] - 公司计划将此前成功改造Southdale Center的经验应用于这三处标志性物业，该经验包括引入新的奢侈品区域以及体验式零售和生活服务 [3] 具体物业改造方案 - **The Mall at Green Hills (纳什维尔)**：将进行彻底改造和广泛的外部振兴，包括宏伟的两层旗舰店入口、奢侈品精品店的珠宝盒式空间、丰富的景观美化以及提升顾客抵达体验，旨在打造重新构想的世界级购物体验 [3] - **Cherry Creek Shopping Center (丹佛)**：将进入一个旨在提升顾客体验的新阶段，包括现代化的旗舰店空间、精致的建筑更新和升级的店面，以强化其作为奢侈品零售最知名地址的长期声誉 [4] - **International Plaza (坦帕)**：将进行重大再开发，包括一个5万平方英尺的露天外部扩建，打造可步行的户外购物体验，同时重新设计Bay Street，增强户外餐饮和聚会区，并通过新的设计饰面全面振兴现有中心 [5] 投资目标与预期 - 投资旨在通过提供旗舰店机会、提升设计、增强整体顾客体验，来强化这些顶级零售目的地的差异化优势，为全球最受欢迎的品牌创造繁荣的顶级环境 [6] - 工程建设预计于2026年开始，随后将有令人期待的租户公告 [6] 公司背景 - 西蒙是一家房地产投资信托基金，专注于拥有顶级的购物、餐饮、娱乐和混合用途目的地，是标准普尔100指数成分股公司 [6] - 公司在北美、欧洲和亚洲的物业每天为数百万民众提供社区聚集场所，并产生数十亿美元的年销售额 [6]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度房地产运营资金为每股3.49美元，较去年同期的3.35美元增长4.2% [11] - 2025年全年房地产运营资金达到创纪录的48亿美元，合每股12.73美元 [6] - 2025年第四季度国内物业净营业收入同比增长4.8%，全年增长4.4% [11] - 包含国际物业的合并投资组合净营业收入（按固定汇率计算）在第四季度增长5.1%，全年增长4.7% [11] - 2025年全年平均基本最低租金（针对商场和精品折扣店）同比增长4.7%，其中收购的TRG资产贡献了约250个基点的增长 [12] - 2025年商场和精品折扣店的零售商每平方英尺销售额为799美元，仅SPG自身投资组合同比增长2% [12] - 重要的第四季度总销售额同比增长约4%，全年增长约3% [12] - 年末占用成本率为12.7% [12] - 2025年完成了约90亿美元的融资活动，包括15亿美元的双批次美国高级票据发行，平均期限7.8年，加权平均票面利率1.77% [13] - 年末拥有超过90亿美元的流动性，净债务与EBITDA比率为5.0倍 [13] - 2025年支付了超过32亿美元的普通股股息，并回购了约120万股股票，价值约2.27亿美元 [14] - 宣布2026年第一季度股息为每股2.20美元，同比增长0.10美元或4.8% [14] - 2026年房地产运营资金指引为每股13.00至13.25美元，中点为13.13美元 [14] - 2026年指引假设国内物业净营业收入至少增长3%，净利息支出将比2025年增加每股0.25至0.30美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商场和精品折扣店年末入住率为96.4%，工厂直销中心为99.2% [11] - TRG资产的加入使商场和精品折扣店的入住率降低了20个基点，工厂直销中心降低了30个基点 [12] - 2025年第四季度签署了超过1300份租约，总面积超过440万平方英尺 [8] - 2025年全年签署了超过4600份租约，总面积超过1700万平方英尺 [8] - 全年新签租约约占租赁总量的30% [9] - 新租约的租金约为每平方英尺65美元 [17] - 年末的租赁管道较上年同期增长约15% [18] - 年末的S&O（空置和即将到期）率约为2.1%，与过去几年一致 [74] - 2026年预计从完工项目中获得约3000万美元的净营业收入贡献 [34] - 所有开发平台的总净成本份额约为15亿美元，混合收益率为9%，其中约45%来自混合用途项目 [10] - 新的开发和再开发机会管道持续增长，现已超过40亿美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 国内和国际业务均表现良好，共同推动了每股0.26美元的增长 [11] - 在印度尼西亚开设了一家新的精品折扣店 [5] - 收购了意大利的两家知名奢侈品折扣中心The Mall [8] - 收购了迈阿密快速发展的中央商务区顶级混合用途物业Brickell City Centre的合作伙伴权益 [8] - 收购了此前未持有的Taubman Realty Group剩余12%权益 [8] - 收购了夏洛特的高生产力露天零售中心Phillips Place [8] - 注意到北部边境（加拿大）的销售表现弱于南部边境 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过收购、再开发和新建项目积极提升投资组合质量 [5][8][9] - 计划在2026年上线多个重要的零售和混合用途项目，包括Brea Mall、Northgate Station住宅一期、Mission Viejo商店的露天扩建、Briarwood Mall和Tacoma Mall等 [9] - 计划开始新的建设项目，包括The Fashion Mall at Keystone和Town Center at Boca Raton的锚点再开发 [9] - 计划对前TRG资产（如The Mall at Green Hills、International Plaza和Cherry Creek Shopping Center）进行商品组合优化和重大资本升级 [10] - 公司专注于通过其租赁和物业管理专业知识以及强大的资产负债表，在所有物业中寻求新的增长和价值创造机会 [8] - 公司认为其A级资产负债表提供了显著优势 [13] - 公司战略包括将表现不佳的零售商替换为生产力更高、租金更高的零售商 [42] - 公司强调其能力在于重新构想大型零售空间（如前百货商店），用途广泛，包括健身中心、体育用品店、混合用途和露天增建 [115] - 公司对现有投资组合的再开发管道感到兴奋，这提高了外部收购的门槛 [88][91] - 公司于2025年11月推出了Simon Plus忠诚度计划，早期采用情况和客户参与度令人满意，计划在2026年继续扩展 [20][22][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售商需求在整个投资组合中保持强劲 [8] - 关税对零售商（尤其是中小型零售商）造成了压力，是2026年的一个不利因素 [25][27][44] - 管理层对经济持乐观态度，指出客流量上升、销售额增长，物业基本面持续改善 [42][44] - 尽管存在关税等不利因素，但公司看到许多积极方面，包括物业升级、Simon Plus计划以及吸引顶级零售商（如Chanel）的能力 [45] - 管理层预计2026年入住率有上升机会 [96] - 奢侈品零售需求因品牌而异，总体稳定，美国市场对奢侈品牌长期而言仍然非常重要 [105][106] - 关于机构投资者对高生产力商场的兴趣，目前情况大致维持现状，没有明显的急于退出或进入的趋势 [100] 其他重要信息 - 公司历史上作为上市公司已向股东支付了约480亿美元的股息 [6] - 2025年完成了超过20个重大再开发项目 [5][9] - 年尾后完成了8亿美元的5年期票据发行，利差为65个基点，所得款项用于偿还2026年1月15日到期的8亿美元票据 [13] - 年尾后额外回购了273,000股股票，价值5000万美元 [14] - 公司对Saks Global的投资已在本季度末冲销，但作为交易的一部分，获得了重要的房地产权利和潜在的知识产权上行空间 [122][123][124] - 已发行150万股股票以满足可交换欧元债券的赎回 [121] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于租赁方面，能否提供新租约和续租租约的租金细节，以及当前租赁管道的深度与一年前相比如何？ [17] - 新租约的租金约为每平方英尺65美元，预计这一水平将持续到2026年 [17] - 年初至今的租赁管道较去年增长了约15%，且所有类别均有广泛增长，租户需求没有变化，甚至有所增加 [18] 问题: 关于Simon Plus忠诚度计划，是否有关于其对客流量或零售商销售额影响的早期观察？ [20] - 该计划仍处于早期阶段，但从客户采用和品牌兴奋度来看令人满意，目前处于会员获取和增加参与度阶段，假日促销活动产生了良好的有机反响，有助于提升客流量，2026年将继续专注于获取新奖励、新零售商，并与其他领域的忠诚度计划合作 [22] 问题: 关于租户信用或坏账，对2026年的预期如何？ [24] - 关税显然对零售商产生了影响，尤其是中小型零售商，带来了更大压力，这将是2026年的一个不利因素，公司在制定预算（12月中旬完成）时已经考虑到了年初出现的一些破产情况，但基于强劲的零售需求保持了指引范围，不过预计破产情况可能会比去年略多，主要压力来自关税 [25][27][28] 问题: 2026年从2025年末或2026年稳定的项目中，应预期多少增量净营业收入或运营资金？ [33] - 预计2026年从完工项目中获得约3000万美元的贡献 [34] 问题: 考虑到12月的预算已经吸收了额外的意外破产，哪些因素可能推动运营资金达到指引范围的上限或下限？ [57] - 公司业务运营始于年初的保守估计，并在全年逐步构建，潜在的超额表现驱动因素包括辅助业务、租赁业务和销售额，销售额预算较为平稳，如果获得3%的增长，则有望超越预期，尽管会有破产和租户延迟等情况，但不预期会低于指引范围 [57][58] 问题: 2026年运营资金指引中包含了多少预估的国内物业净营业收入？2025年完成的收购对2026年国内物业净营业收入有多少贡献？ [62] - 公司预计可比净营业收入增长3%，收购的Taubman资产主要是2027年的故事，因为需要进行整合和改造，其他交易贡献有限，都处于早期阶段 [62] 问题: 之前提到的2026年再开发项目带来的3000万美元净营业收入是净数字吗？是否已考虑因Taubman项目而停业的净营业收入？ [65] - 这不是一个净数字，基本上是按预期收益率计算的交付项目贡献，其中存在一些时间因素，且大部分贡献集中在后期 [66][68][69] 问题: 关于S&O（空置和即将到期）管道，其进展如何？其中奢侈品租户占比多少？ [73] - 年末S&O率约为2.1%，预计该数字将在第二、三、四季度上升，公司不披露奢侈品租户的具体占比，但其并非主体，远低于一半，关键在于租赁质量而非数量，例如Southdale Center的转型主要由7万平方英尺的高端租赁驱动 [74][75][77][78] 问题: 是否还有更多类似Southdale的项目在管道中？ [79] - 公司认为肯定还有更多类似项目可做，并计划很快宣布相关消息 [80][83] 问题: 2025年完成了20亿美元的交易，2026年对交易流的展望如何？ [87] - 公司始终在寻找机会，但标准很高，交易必须能提升投资组合品牌、公司能增加专业价值（租赁、集约化、物业管理），且价格合适，2025年找到了几笔这样的交易，如果没有更多此类交易，公司将继续将资金再投资于现有投资组合，那里有很高的收益和不断增长的影子管道 [87] 问题: 进行再开发时，是重新安置现有物业内的零售商，还是吸引新零售商进入市场？ [95] - 大多数时候总会重新安置一些现有零售商，但主要是将新的参与者引入市场 [95] 问题: 2026年与2025年相比，对入住率的看法如何？不同业态（精品折扣店、商场、工厂直销中心）之间是否有差异？ [96] - 预计所有平台的入住率都有上升机会 [96] 问题: 机构投资者对高生产力商场的兴趣如何？合资伙伴是希望增加投资，还是公司更可能买断他们？ [100] - 情况因合作伙伴而异，取决于其持有资产的时间、其房地产投资组合状况等，没有急于退出或进入的趋势，大致维持现状 [100] 问题: 对奢侈品类别，当前的观察和预期如何？奢侈品品牌是否表现出更多谨慎？ [104] - 情况因公司、甚至品牌而异，有些在增长，有些在谨慎交易，有些略有收缩，好消息是过去十年他们发现美国市场比想象中更大，长期来看都非常致力于成为美国市场的重要参与者，批发业务受到Saks Global情况的影响，这可能对公司有利，总体而言是稳步发展，公司喜欢与这些做长期决策、投资于品牌和门店的高质量零售商保持一致 [105][106][107] 问题: 租赁管道同比增长15%，这个数字是否受益于收购？此外，对于可能收回的Saks和Neiman‘s锚点店铺，资本投资计划如何？最可能的前五大用途是什么？ [111] - 15%的增长是同口径比较，因为Taubman的租赁刚刚接手，公司从TRG资产中看到了积极的租户组合和现金流上行空间，如果收回大型店铺，公司将像处理Sears、JCPenney空置店铺一样，重新构想房地产用途，可能包括Life Time健身、House of Sport、混合用途、露天增建等，目前尚处早期 [112][115] 问题: 关于公司在Saks Global实体中的1亿美元投资，该投资如何处理？另外，关于今年晚些时候到期的可交换欧元债务，向债券持有人交付Klépierre股票的可能性及数学计算如何？ [120] - 对于可交换欧元债务，公司已收到一些赎回通知，并已发行150万股股票以满足回售权 [121] - 对Saks Global的投资是资助其收购Neiman Marcus的一部分，作为交易条件，公司获得了终止2份租约的权利、2栋建筑，以及在整个投资组合中无需Saks/Neiman批准即可进行建造的权利，并有权将投资转换为持有Saks、Neiman、Bergdorf知识产权的公司（由Authentic Brands Group运营），公司在第四季度末已冲销了这项投资，但认为通过获得的房地产权利和潜在的知识产权上行，公司处于有利地位 [122][123][124] 问题: 综合入住率、重新租赁价差、坏账等因素，2026年国内物业净营业收入的假设与去年相比如何？ [128] - 公司已连续四年给出至少3%的国内净营业收入增长指引，且每年都超额完成，最终推动国内净营业收入超越指引的，将是本次电话会议讨论的所有因素，包括入住率上升、租赁业务以及其他业务的贡献 [130]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度房地产经营资金为每股3.49美元，较上年同期的3.35美元增长4.2% [11] - 2025年全年房地产经营资金达到创纪录的48亿美元，合每股12.73美元 [6] - 2025年第四季度国内物业净营业收入同比增长4.8%，全年增长4.4% [11] - 包含国际物业的合并投资组合净营业收入（按固定汇率计算）在第四季度增长5.1%，全年增长4.7% [11] - 年末净债务与EBITDA之比为5.0倍 [13] - 2025年支付了超过32亿美元的普通股股息，并回购了约120万股股票，价值约2.27亿美元 [14] - 2026年房地产经营资金指引为每股13.00美元至13.25美元，中点为13.13美元 [14] - 2026年指引假设国内物业净营业收入至少增长3%，净利息支出将比2025年增加每股0.25至0.30美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 购物中心和精品奥特莱斯年末入住率为96.4%，奥特莱斯工厂店为99.2% [11] - 收购TRG资产使购物中心和精品奥特莱斯的入住率降低了20个基点，奥特莱斯工厂店降低了30个基点 [12] - 购物中心和精品奥特莱斯的平均基础最低租金同比增长4.7%，其中TRG物业贡献了约250个基点的增长 [12] - 购物中心和精品奥特莱斯的零售商每平方英尺销售额为799美元，仅SPG的投资组合同比增长2% [12] - 重要的第四季度总销售额增长约4%，全年增长约3% [12] - 年末占用成本率为12.7% [12] - 年末所有平台的开发项目净成本份额总计约15亿美元，综合收益率为9%，其中约45%的净成本来自混合用途项目 [10] - 新的开发和再开发机会管道持续增长，现已超过40亿美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 国内和国际业务均表现良好，共同推动了每股0.26美元的增长 [11] - 北部边境（加拿大）的销售表现略弱于南部边境 [44] - 在某些有大量ICE活动的市场观察到销售受到一些干扰 [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年完成了超过20个重大再开发项目，包括在南谷中心、斯坦福购物中心、普鲁士国王购物中心、凯撒宫论坛商店等增加零售和体验业态，以及在Northgate Station和Lakeline Mall增加酒店和住宅等混合用途 [9] - 2026年计划上线的项目包括Brea Mall、Northgate Station住宅一期、Mission Viejo商店的露天餐饮零售扩建、Briarwood Mall的新Harvest Market、Dick's Sporting Goods和住宅，以及Tacoma Mall的新村庄商店和餐厅 [9] - 计划开始新的建设项目，包括The Fashion Mall at Keystone和Town Center at Boca Raton的锚店再开发 [9] - 多伦多、沙漠山和伍德伯里精品奥特莱斯项目正在推进中，纳什维尔的Sagefield新露天零售和混合用途开发也在进行 [10] - 计划在前TRG资产（如The Mall at Green Hills、International Plaza和Cherry Creek购物中心）改善商品组合并进行有意义的资本升级 [10] - 公司战略包括利用其租赁和物业管理专业知识以及强大的资产负债表，在新的增长和价值创造机会中寻求发展 [8] - 公司能够同时处理高端和大众市场项目，例如在印度尼西亚建设奥特莱斯和在俄克拉荷马州建设新奥特莱斯，这体现了其运营能力 [54] - 公司专注于提升所有资产的质量，无论其初始等级如何，例如将Southdale购物中心从C级资产转变为A级资产 [53] - 公司对收购设置了高门槛，要求标的必须能提升品牌组合、公司能增加价值且价格合适 [87] - 公司拥有大量令人兴奋的内部再开发和混合用途项目管道，这降低了对外部收购的依赖 [88][90] - 公司推出了Simon Plus忠诚度计划，早期采用情况和客户参与度令人满意，计划在2026年继续扩大合作伙伴和零售商参与 [22][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售商需求依然强劲，第四季度签署了超过1300份租约，总面积超过440万平方英尺，全年签署了超过4600份租约，总面积超过1700万平方英尺 [8] - 全年约30%的租赁量是新交易，反映了投资组合中持续强劲的需求 [9] - 截至目前的租赁管道比去年增长了约15%，且广泛覆盖所有类别 [18] - 关税对零售商（尤其是中小型零售商）造成了压力，是2026年的一个不利因素 [25][27][28] - 尽管存在关税压力，但客流量上升、销售额增长，零售商需求、客流量和媒体销售都朝着正确的方向发展 [42][44] - 公司对经济持乐观态度，但承认关税是一个持续的不利因素 [44] - 高生产率的零售商即使离开，也能被生产率更高、租金更高的零售商所取代 [42] - 以Saks OFF 5TH为例，公司预计从部分门店获得的收入将从约1800万美元增加到3000万美元，并且还有额外的租赁机会，显示出巨大的上升空间 [43] - 奢侈品零售商的租赁需求和销售生产力因公司和品牌而异，但长期来看，它们都致力于美国市场，并且通常做出长期决策 [105][106][107] - 机构投资者对高生产率商场的投资意愿因合作伙伴而异，总体态势更偏向维持现状 [100] - 公司预计2026年入住率在所有平台都有上升机会 [96] 其他重要信息 - 公司年末拥有超过90亿美元的流动性 [13] - 2025年完成了约90亿美元的融资活动，包括一笔总额15亿美元的双批次美国高级票据发行，平均期限7.8年，加权平均票面利率1.77%，以及70亿美元的担保贷款再融资和延期 [13] - 年末后完成了8亿美元的5年期票据发行，利差为65个基点，所得款项用于偿还2026年1月15日到期的8亿美元票据 [13] - 今日宣布第一季度股息为每股2.20美元，同比增长0.10美元或4.8%，将于3月31日支付 [14] - 年末后额外回购了273,000股股票，价值5000万美元 [14] - 公司历史上作为上市公司已向股东支付了约480亿美元的现金股息 [6] - 年末S&O（空置和即将空置）率约为2.1%，与过去几年一致，预计在第二、三、四季度会上升 [74] - S&O中奢侈品租户占比远低于一半，但质量比数量更重要 [77][78] - 预计2026年从完工项目中获得约3000万美元的净营业收入贡献 [34] - 大部分再开发项目（如Ann Arbor、Brea、Mission Viejo）预计在2026年第四季度开业，贡献将偏向后端 [69] - 公司参与了Saks Global对Neiman Marcus的收购融资，并获得了终止两份租约的权利、两栋建筑的控制权，以及在整个投资组合中自由建设的权利，并将投资转换为持有Saks、Neiman、Bergdorf知识产权的公司股份，但已在第四季度末冲销了该项投资 [122][123][124] - 公司已发行150万股股票以满足可交换欧元债券的赎回通知 [121] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于新租约与续租租约的租金水平，以及当前租赁管道深度与一年前的比较 [17] - 新租约租金约为每平方英尺65美元，预计这一水平将持续到2026年 [17] - 截至目前，租赁管道比去年增长了约15%，且需求广泛，租户需求没有变化，甚至有所增加 [18] 问题: 关于Simon Plus忠诚度计划的早期观察，特别是对客流量和零售商销售的影响 [20] - 计划处于早期阶段，但客户采用率和品牌参与度令人满意，仍处于会员获取和增加参与度阶段，假日活动带来了有机关注并有助于增加客流量，2026年将继续专注于增加新奖励、新零售商，并与其他领域的忠诚度计划合作 [22] 问题: 关于对租户信用或坏账在2026年的展望 [24] - 关税对零售商（尤其是中小型零售商）造成了压力，是一个不利因素，2026年将感受到全面影响，公司因此更加谨慎，但指导范围已考虑了年初出现的一些破产情况，由于零售需求强劲，公司没有下调预算 [25][27][28] 问题: 关于2025年末或2026年稳定的再开发项目预计带来多少增量净营业收入或经营资金 [33] - 预计2026年从完工项目中获得约3000万美元的贡献 [34] 问题: 关于2026年指引范围的影响因素，特别是考虑到12月预算后出现了一些意外破产 [57] - 公司业务运营始于保守，并在全年逐步提升，辅助业务、租赁业务和销售增长是可能推动业绩超预期的因素，特别是如果销售实现增长（预算假设销售基本持平），公司预计不会低于指引范围 [57][58] 问题: 关于2026年经营资金指引中包含的国内物业净营业收入水平，以及2025年完成的收购对2026年国内物业净营业收入的贡献 [62] - 公司预计可比净营业收入增长3%，收购的Taubman资产主要是2027年的故事，因为需要整合和改造，其他交易贡献有限，尚未完全体现在指引中 [62] 问题: 关于之前提到的3000万美元净营业收入贡献是净额还是总额，是否需要考虑因Taubman项目而离线净营业收入 [65] - 3000万美元不是净额，是基于预期收益率的交付项目贡献，存在时间因素，大部分贡献偏向后端，且是第四季度开业项目的初期净营业收入 [66][68][69] 问题: 关于S&O（空置和即将空置）管道的进展趋势，以及其中奢侈品与传统零售商的比例 [73] - 年末S&O率约为2.1%，与过去几年一致，预计在第二、三、四季度会上升，奢侈品租户占比远低于一半，但质量（如Southdale购物中心通过高端租赁实现转型）比数量更重要 [74][77][78] 问题: 关于是否还有类似Southdale的转型项目在管道中 [79] - 公司认为还有更多类似项目可做，并计划很快宣布相关消息 [80][83] 问题: 关于2026年的交易流展望 [87] - 公司对收购设置了高门槛，要求标的必须能提升品牌组合、公司能增加价值且价格合适，2025年找到了几笔此类交易，如果没有更多合适交易，将继续对现有投资组合进行再投资，公司拥有大量令人兴奋的内部再开发管道，因此对外部收购的要求很高 [87][88] 问题: 关于再开发项目是重新安置现有零售商还是吸引新零售商进入市场 [95] - 大多数情况下是吸引新零售商进入市场，虽然总是会重新安置一些现有零售商 [95] 问题: 关于2026年不同业态（精品奥特莱斯、购物中心、奥特莱斯工厂店）的入住率展望 [96] - 预计所有平台的入住率都有上升机会 [96] 问题: 关于机构投资者对高生产率商场的投资意愿，以及更可能看到合资伙伴增资还是公司回购其股份 [100] - 情况因合作伙伴而异，取决于其持有资产的时间和其他投资情况，没有强烈的退出或进入意愿，总体态势更偏向维持现状 [100] 问题: 关于奢侈品品类在2026年的租赁需求和销售生产力展望，考虑到一些奢侈品品牌的谨慎信号 [104] - 需求和生产力因公司和品牌而异，有的增长，有的更谨慎，有的略微收缩，但长期来看，它们都致力于美国市场，并且通常做出长期决策，批发业务可能受到Saks Global的影响，这可能对公司有利，公司对与这类高质量零售商合作感到满意 [105][106][107] 问题: 关于租赁管道增长15%是否受收购影响，以及对于可能收回的Saks和Neiman‘s锚店空间的资本投资计划和最可能用途 [111] - 15%的增长是同口径比较，因为Taubman的租赁刚刚接管，从TRG资产中看到了积极的租户组合和现金流影响潜力，对于可能收回的锚店空间，公司将像处理Sears和JCPenney空置那样重新规划房地产，用途广泛，包括Life Time健身、House of Sport、混合用途、露天扩建等 [112][115] 问题: 关于公司在Saks Global实体中的1亿美元投资如何处理，以及关于今年到期的可交换欧元债务和可能向债券持有人交付Klépierre股票的数学计算 [120] - 对于可交换欧元债务，公司已收到一些赎回通知，并已发行150万股股票以满足债券的看跌期权 [121] - 对于Saks Global的投资，公司获得了终止两份租约的权利、两栋建筑的控制权，以及在整个投资组合中自由建设的权利，并将投资转换为持有Saks、Neiman、Bergdorf知识产权的公司股份，但已在第四季度末冲销了该项投资，公司认为这是一笔好的交易 [122][123][124] 问题: 关于综合影响国内物业净营业收入的各种因素（入住率、重新租赁价差、坏账）在2026年与2025年的比较 [128] - 公司已连续四年给出至少3%的国内净营业收入增长指引，并且每年都超额完成，最终将由入住率、租赁业务以及其他部分的上升空间来推动业绩超过指引，这与过去几年的情况类似 [130]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度房地产运营资金为每股3.49美元，较上年同期的3.35美元增长4.2% [10] - 2025年全年房地产运营资金达到创纪录的48亿美元，合每股12.73美元 [4] - 第四季度国内物业净营业收入同比增长4.8%，全年增长4.4% [10] - 包含国际物业的合并投资组合净营业收入（按固定汇率计算）第四季度增长5.1%，全年增长4.7% [10] - 年末净负债与EBITDA比率为5.0倍 [12] - 2025年支付了超过32亿美元的普通股股息，并回购了约120万股股票，价值约2.27亿美元 [13] - 2026年第一季度股息为每股2.20美元，同比增长0.10美元或4.8% [13] - 2026年房地产运营资金指引为每股13.00美元至13.25美元，中点为13.13美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 购物中心和名品折扣店年末出租率为96.4%，奥特莱斯为99.2% [10] - 收购TRG资产使购物中心和名品折扣店出租率下降20个基点，奥特莱斯下降30个基点 [11] - 购物中心和名品折扣店的平均基础最低租金同比增长4.7%，其中TRG物业贡献了约250个基点的增长 [11] - 购物中心和名品折扣店每平方英尺零售商销售额为799美元，仅SPG自身投资组合同比增长2% [11] - 第四季度总销售额增长约4%，全年增长约3% [11] - 年末占用成本率为12.7% [11] - 年末S&O（空置和即将到期租约）占比约为2.1%，与前几年持平 [72] 各个市场数据和关键指标变化 - 国内和国际业务均表现良好 [10] - 北部边境（加拿大）客流量因消费者情绪而略弱于南部边境 [42] - 在某些移民执法活动频繁的市场，销售受到一定干扰 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年完成了超过20个重大重建项目，包括零售、体验式业态和混合用途（酒店、住宅）的增建 [7] - 2026年计划上线多个重要零售和混合用途项目，包括Brea Mall、Mission Viejo的露天扩建等，并开始新项目的建设 [8] - 公司计划在收购的TRG资产（如The Mall at Green Hills）优化商品组合并进行重大资本升级 [9] - 年末所有平台开发项目的净成本份额总计约15亿美元，综合收益率为9%，其中约45%来自混合用途项目 [9] - 新的开发和重建项目管道持续增长，现已超过40亿美元 [9] - 推出了Simon Plus忠诚度计划，早期在客户采纳和品牌参与方面表现良好，计划在2026年继续扩大 [20] - 公司拥有超过90亿美元的流动性和A级资产负债表，这被视为一个显著优势 [12] - 公司战略包括通过收购（如意大利的The Mall、迈阿密的Brickell City Centre、Taubman剩余股权）来提升投资组合质量 [6] - 公司强调其能够同时运营高端资产（如Short Hills）和区域性资产（如Midland, Texas），并提升所有资产的价值 [52] - 对于外部收购，公司设定了很高的标准，要求标的能提升品牌、能运用其专业能力增值、且价格合理 [86] - 公司对自身庞大的重建和开发管道（如Nashville新项目、Boca Raton、San Diego项目）感到兴奋，这提高了对外部收购的要求 [87][88] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司基本面稳固，出租率高，客流量增长加速，零售销售健康增长，供需动态积极，共同推动现金流改善 [4] - 关税对零售商（除Costco、Walmart、Amazon等巨头外）造成了压力，预计2026年将感受到全面影响，这可能主要冲击小型零售商 [23][25][26] - 尽管存在关税压力，但客流量和销售额在增长，且公司有能力用生产力更高、租金更高的零售商替换掉队的租户 [40] - 管理层对经济持乐观态度，认为媒体销售、租户需求和客流量都在朝着正确方向发展 [42] - 奢侈品零售需求因品牌和具体品牌而异，有的在增长，有的更加谨慎，有的略有收缩，但长期来看，这些品牌都致力于美国市场 [105] - 2026年指引假设国内物业净营业收入增长至少3%，净利息支出将比2025年增加每股0.25-0.30美元，反映了当前市场利率状况 [14] - 指引范围已经考虑了一些在2026年初出现的、超出12月预算流程预期的破产案例，但管理层对维持该范围感到满意 [25] - 销售增长可能带来显著上行空间，因为预算是基于销售持平做出的，若实现增长（如3%），则可能超出预期 [56] - 预计2026年从完工项目中获得约3000万美元的净营业收入贡献，但大部分贡献将集中在年底 [32][67] - 预计2026年各平台出租率有上升机会 [96] 其他重要信息 - 2025年签署了超过1300份租约，总面积超过440万平方英尺；全年签署超过4600份租约，总面积超过1700万平方英尺 [6] - 全年新签租约约占30%，反映了投资组合需求的持续强劲 [7] - 当前租赁管道比去年同期增长约15%，且覆盖所有类别 [17] - 2025年完成了约90亿美元的融资活动，包括15亿美元的双批次高级票据发行，以及70亿美元的担保贷款再融资和延期 [12] - 年末后完成了8亿美元的5年期票据发行，利差为65个基点，所得款项用于偿还2026年1月15日到期的8亿美元票据 [12] - 年末后额外回购了273,000股股票，价值5000万美元 [13] - 关于Saks Global的投资，公司已计提减值，但通过交易获得了关键权利（如终止租约、自主开发权、潜在IP所有权），认为整体有利 [122][123][124] - 关于可交换欧元债务，公司已收到部分赎回通知，并已发行150万股股票以满足回售权 [121] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于新租约与续租租约的租金水平，以及当前租赁管道和需求深度与一年前的比较 [16] - 新租约租金约为每平方英尺65美元，预计2026年将保持这一水平 [16] - 租赁管道同比增长约15%，且需求广泛，租户需求没有减弱，反而在增加 [17] 问题: 关于Simon Plus忠诚度计划的早期观察，特别是对客流量和零售商销售的影响 [19] - 计划处于早期阶段，但在客户采纳和品牌兴奋度方面令人满意，仍处于会员获取和参与度提升阶段 [20] - 假日促销活动产生了良好的有机反响，有助于提升客流量，2026年将继续专注于增加新奖励、新零售商，并与其他领域的忠诚度计划合作 [20] 问题: 对2026年租户信用和坏账的展望 [22] - 关税给零售商（尤其是中小型零售商）带来了额外压力，预计2026年影响更全面 [23][25] - 管理层因此更加谨慎，但2026年指引范围已考虑了年初出现的一些破产案例，且由于零售需求强劲，未下调指引 [25] 问题: 预计2026年从2025年底或2026年完工的项目中获得多少增量净营业收入或运营资金 [31] - 预计2026年从完工项目中获得约3000万美元的贡献 [32] 问题: 在考虑到关税干扰的同时，公司其他收入杠杆（如Simon Brand Ventures、停车收入）是否足以抵消潜在影响，并推动盈利增长 [39] - 管理层同意此观点，认为客流量和销售额在增长，生产力低的零售商将被替换为生产力更高、租金更高的零售商，从而带来上行空间 [40] - 以Saks OFF 5TH为例，预计替换后部分物业的租金收入将从约1800万美元增至3000万美元 [41] - 整体上，媒体销售、租户需求、客流量均向好，对经济持乐观态度，但关税是逆风 [42] 问题: 关于A类与B类资产租赁对话的要旨、需求意愿和定价 [48] - 定价高度依赖于具体空间、市场和资产，A类资产需求更高，但B类资产也取得很大进展 [49] - 租赁是谈判的艺术而非纯粹的科学，公司去年完成了1700万平方英尺的租赁交易 [50][51] - 租赁B类资产比12个月前更容易，公司致力于提升所有资产的质量，例如将Southdale从C类资产提升为A类 [51] 问题: 哪些因素可能推动运营资金达到指引范围的上限或下限，特别是考虑到已吸收了一些意外的破产案例 [55] - 销售增长可能带来显著上行空间，因为预算是基于销售持平做出的 [56] - 尽管会有破产和租户延迟等情况，但如果实现租户销售增长，业绩会更好，管理层预计不会低于指引范围 [56] 问题: 2026年运营资金指引中包含了多少国内物业净营业收入增长，以及2025年完成的收购对2026年国内物业净营业收入的贡献 [60] - 2026年指引假设国内同店净营业收入增长至少3% [60] - Taubman收购的影响更多在2027年显现，因其整合和改造需要时间，其他收购贡献有限，尚处早期 [60] 问题: 预计3000万美元的净营业收入贡献是净额（已扣除因Taubman项目等下线的影响）还是总额 [64] - 该数字是总额，基于预期收益率，且存在时间因素，大部分贡献集中在第四季度 [65][67] 问题: S&O管道的进展，以及其中奢侈品与传统零售商的比例 [71] - 年末S&O占比约2.1%，预计在第二、三、四季度会上升 [72][73] - S&O占比保持稳定是积极的，意味着公司正在填补空置空间，存在积极的租户更替 [74] - 奢侈品租户占比远低于一半，但关键在于质量而非数量，少量高质量奢侈品租赁能显著改变资产面貌 [76] 问题: 是否还有更多类似Southdale的改造项目 [78] - 公司认为还有更多类似机会，预计很快会有相关宣布 [78][81] 问题: 对2026年全球交易流的展望 [86] - 公司对收购设有高门槛，标的必须能提升品牌、公司能增加价值、且价格合理 [86] - 公司对现有的庞大重建和开发管道感到兴奋，这提高了对外部收购的要求 [87] 问题: 重建项目是重新安置现有零售商，还是吸引新零售商进入市场，或是从区域内其他资产夺取份额 [95] - 大多数情况下会重新安置一些现有零售商，但主要是吸引新进入者进入市场 [95] 问题: 2026年与2025年相比的出租率展望，以及不同业态（名品折扣店、购物中心、奥特莱斯）之间是否有差异 [96] - 预计2026年各平台出租率有上升机会 [96] 问题: 机构对高生产力购物中心的投资意愿，以及合作伙伴是更倾向于增资还是公司更可能收购其股权 [99] - 情况因合作伙伴而异，取决于其持有资产时长、自身投资组合状况等，总体而言更倾向于维持现状 [99] 问题: 对奢侈品消费者和租户的观察，以及对该类别2026年租赁需求和销售生产力的展望 [103] - 奢侈品需求因公司和品牌而异，有的增长，有的更谨慎，有的略有收缩 [105] - 长期看，这些品牌都致力于美国市场，Saks Global的重组可能对公司有利 [105] - 这些品牌做长期决策，投资于品牌和门店，与公司理念一致 [106][107] 问题: 租赁管道同比增长15%是否受收购影响，以及如何处理可能收回的Saks和Neiman锚店空间，可能的资本投入和用途 [111] - 15%的增长是同口径比较，TRG的整合将逐步对租户组合和现金流产生积极影响 [112] - 对于可能收回的锚店空间，公司将运用处理Sears、JCPenney空置的经验，可能性包括引入Life Time Fitness、House of Sport、混合用途、露天增建等 [113][116] 问题: 关于对Saks Global的1亿美元投资的处理，以及到期欧元可交换债务的潜在处理方式 [120] - 关于欧元债务，公司已收到部分赎回通知，并已发行150万股股票以满足回售权 [121] - 对Saks Global的投资已计提减值，但通过交易获得了关键权利（终止租约、获得两栋建筑、自主开发权、以及转换为持有Saks/Neiman/Bergdorf IP的公司的权利），认为整体有利 [122][123][124] 问题: 2026年国内物业净营业收入假设与2025年相比，在出租率、重新租赁价差、坏账等方面的比较 [128] - 公司已连续多年给出至少3%的国内净营业收入增长指引，并均超额完成 [129] - 最终表现将取决于出租率、租赁业务以及其他业务的上升空间，正如过去几年一样 [129]

公司运营表现 - 公司本季度运营表现强劲 核心市场需求增长驱动了强劲的租赁活动和入住率提升 [1] - 整体运营指标呈积极趋势 主要得益于投资组合中具有韧性的消费者支出 [1] - 在重要的圣诞季度 店内顾客总支出与去年同期持平 [1] - 全年截至2025年12月 店内顾客总支出也与去年持平 [1] 各业务板块销售表现 - 最大支出板块杂货表现强劲 销售额较去年同期增长6.2% [1] - 非食品折扣板块销售额增长7.2% [1] - 餐饮板块销售额增长4% [1] - 健康与美容板块销售额增长2.4% [1] - 平价时尚板块表现疲软 销售额下降1.1% [1] 商业税率与资本管理 - 自2026年4月1日起 公司投资组合的新应课差饷租值预计将增长7% [2] - 近期宣布的针对零售、酒店和休闲物业的折扣完全抵消了上述增长 并导致租户应付税率降低11% [2] - 税率降低对租户有利 并支持了公司的租金可负担性 [2] - 公司保持资本循环的纪律性 旨在提升投资组合质量和加强财务状况 [2] - 公司处置了北爱尔兰的1个零售公园和赫默尔亨普斯特德的1个购物中心 合计收益为1260万英镑 [2] - 在北爱尔兰Sprucefield零售公园的出售前 公司在闲置土地上新建了3个免下车服务点 并与Sainsbury's达成了长期重新签约 [2] - 在报告期后的1月份 公司就邓弗里斯的另一个零售公园处置达成交换协议 收益为2650万英镑 该交易是在公司增值业务计划交付后进行的 [2]

房地产投资观点 - 房地产大亨Grant Cardone认为自住房是糟糕的投资 因为它不产生现金流 没有大的税收减免 没有杠杆 且即使贷款还清仍需支付房产税、保险费和维护费[4] - Cardone建议人们租房居住 并将原本用于购房的资金投资于能产生现金流的房地产 例如零售、仓储、公寓楼或农地[1][5] - 自住房的持有成本正在上升 美国有抵押贷款的房主每月持有成本中位数在2024年至2025年间增长了约4% 他们超过20%的收入用于支付额外的住房持有成本[2] 替代性房地产投资途径 - 通过Arrived平台 投资者可以以低至100美元的金额投资度假屋或租赁房产的份额 获得潜在被动收入和长期增值 无需承担房东的维护工作[5][6][7] - 对于多户住宅投资 Cardone建议从32个单位开始 并寻找租金低于市场价的旧物业（如建于1970-1980年代）通过提高租金来创造价值 他举例将租金从1000美元提高到1200美元可在该交易中赚取120万美元[8][9] - Lightstone DIRECT平台为合格投资者（最低投资10万美元）提供直接投资机构级多户住宅项目的机会 公司自身在每个项目中至少投入20%的资本 该平台历史净内部收益率（IRR）为27.5% 已实现投资的净股本倍数为2.49倍 管理资产达120亿美元[10][11][13] 特定房地产资产类别分析 - 公寓投资在经济波动中表现出韧性 高房价使更多人转向租赁 推高了需求和入住率[15] - Fundrise平台使普通投资者更容易进入公寓市场 该平台为超过38.5万名投资者管理超过28.7亿美元的资产 投资门槛低至10美元且无需合格投资者身份[16][17] - 农地可作为长期抗通胀的防御性资产 2025年美国农地平均价值为每英亩4350美元 较2024年上涨4.3%（经通胀调整后为1.9%）[19][20] - 投资者可通过公开交易的REITs（如Gladstone Land和Farmland Partners）或FarmTogether等平台投资农地 后者让合格投资者购买美国农地的权益 从租赁费和作物销售中获得现金收入[21][22][23]

公司战略与市场扩张 - 美国零售中心运营商ShopOne通过收购休斯顿的Beltway South购物中心进入德克萨斯州市场 [1] - 此次收购是与Pantheon及一家未披露的机构投资者通过合作完成的 [1] - 收购完成后，公司目前持有23个以杂货店为核心的购物中心，此次收购将其业务版图扩展至美国西南部 [3] - 此次扩张符合公司专注于在扩张市场中投资以便利为导向的零售资产的战略 [3] 收购资产详情 - 收购的物业位于休斯顿东南部Beltway 8沿线，提供114,099平方英尺的零售空间 [1] - 该物业的核心租户是经过翻新的Kroger超市，并拥有一系列全国性和区域性品牌 [1] - 现有租户包括Petco、CATO、Subway和State Farm，以及一系列本地服务提供商和餐厅运营商 [2] - 公司CEO表示，该中心的Kroger核心租户及互补的租户组合与公司投资于满足基本消费需求的零售中心的战略直接吻合 [4] 市场与区位优势 - 根据公司新闻稿，周边区域人口密度高，家庭收入稳定 [2] - 该项目的定位是为附近居民提供便利的购物渠道 [2] 公司商业模式 - ShopOne Centers运营一个综合性的美国平台，专注于通过合资企业管理以杂货店为核心的社区购物中心 [4] - 公司的增长主要由租赁活动和再开发战略驱动，这些战略针对服务于价值导向型零售商的区位 [4] 合作方背景 - Pantheon是一家拥有超过四十年经验的私募市场投资者，为机构和私人财富客户提供跨私募股权、实物资产和私募信贷的投资解决方案 [5]

公司2025年交易活动总结 - 2025年全年投资活动总额达1.659亿美元 加权平均初始现金收益率为9.0% [7] - 收购两项购物中心资产 总收购价1.449亿美元 加权平均初始现金收益率为8.7% [7] - 完成1.05亿美元的结构化投资承诺 加权平均初始现金收益率为10.7% [7] - 2025年全年处置活动总额8510万美元 加权平均退出现金收益率约为5%中段 [7] 福赛斯集合中心租赁更新 - 与三家全国性零售商签署新租约 新增租赁面积总计约1.2万平方英尺 [2] - 新租约初始租期从5年至15年不等 [2] - 此次签约后 该中心出租率提升至93% [2] - 该中心为总面积56.1万平方英尺的顶级户外生活方式目的地 位于佐治亚州亚特兰大都会区 [3] 公司业务与资产概况 - 公司主要在美国东南部和西南部的高增长市场拥有并运营高品质露天购物中心 [1][4] - 公司还外部管理并持有Alpine Income Property Trust, Inc. (NYSE: PINE)的显著权益 [4] - 福赛斯集合中心位于佐治亚400号公路与桃树大道交汇处 服务于亚特兰大最富裕、增长最快的县之一 [3][5]

公司融资活动 - Tanger公司通过其运营合伙实体Tanger Properties Limited Partnership宣布计划进行一项私募发行[1] - 该发行计划提供总额2亿美元本金的2031年到期的可交换高级票据[1] - 此次发行需视市场状况及其他因素而定[1] 公司业务描述 - Tanger是一家领先的奥特莱斯及露天零售购物目的地的所有者和运营商[1] - 公司在纽约证券交易所上市，股票代码为SKT[1]

交易概览 - Ascencio公司宣布以2280万欧元（不含增值税）的价格收购位于法国东南部蒙特厄的Horizon Provence零售园区 [1] - 交易金额与独立估值师确定的市场价值相符 [5] - 交易资金完全通过动用现有担保信贷额度进行借款融资 [5] 资产详情 - 零售园区占地面积超过12,000平方米，包含约20个零售单元 [2] - 资产以优质食品供应为核心，拥有Super U连锁店和Maison des Agriculteurs，后者分销来自超过150家本地生产商的产品 [2] - 商业组合均衡，除主力食品零售商外，还包括Krys、Marie Blachère和Basic Fit等其他品牌 [2] 区位与交通 - 资产位于普罗旺斯-阿尔卑斯-蓝色海岸大区一个快速增长的住宅和旅游区的中心 [3] - 资产可及性和可视性俱佳，坐落于连接阿维尼翁和卡庞特拉的主要道路沿线 [3] - 紧邻众多兴趣区域（休闲公园、酒店综合体等） [3] - 靠近软性交通枢纽（火车和巴士） [4] 可持续性特征 - 资产已获得BREEAM认证 [4] - 配备8个充电站、近1,500米的光伏面板和约1,000米的遮阳系统 [4] 财务影响 - 收购将对Ascencio的EPRA每股收益产生立即的正面年度影响，增加0.07欧元 [5] - 交易将使其EPRA贷款与估值比率增加约1.7% [5] 战略契合 - 交易完全符合公司战略，即专注于城镇郊区的零售资产，这些资产在具有吸引力的区域拥有围绕强大食品零售商的良好商业组合 [6] - 此次整合体现了Ascencio选择性、纪律性的长期价值创造增长战略 [6]