文章核心观点 - 布鲁克代尔高级生活公司股票评级被上调至Zacks Rank 1，这反映了其盈利预期的积极修正趋势，并可能推动其股价在短期内上涨 [1][2][9] 评级上调与盈利预期 - 评级上调至Zacks Rank 1，主要基于公司盈利预期的向上修正趋势，这是影响股价最强大的力量之一 [1] - Zacks评级系统完全依赖于公司盈利预期的变化，通过追踪卖方分析师对当前及下一财年的每股收益共识预期来衡量 [1] - 盈利预期变化与短期股价走势被证明有很强的相关性，机构投资者利用盈利预期计算公司公允价值并据此交易，从而推动股价变动 [3] Zacks评级系统有效性 - Zacks评级系统利用与盈利预期相关的四个因素，将股票分为五组，从第1级到第5级 [6] - 自1988年以来，Zacks Rank 1的股票平均年回报率达到+25% [6] - 该系统在任何时间点对其覆盖的超过4000只股票保持“买入”和“卖出”评级的均等比例，仅有排名前5%的股票获得“强力买入”评级 [8] - 股票进入Zacks覆盖股票的前20%表明其盈利预期修正特征优异，有望在短期内产生超越市场的回报 [9] 布鲁克代尔公司具体数据 - 对于截至2026年12月的财年，公司预计每股收益为-0.36美元，与去年同期报告的数字相比没有变化 [7] - 在过去三个月里，公司的Zacks共识预期增长了25% [7] - 此次评级上调使布鲁克代尔在盈利预期修正方面位列Zacks覆盖股票的前5%，暗示其股价可能在近期走高 [9]

交易概述 - 摩根士丹利投资管理公司通过旗下摩根士丹利房地产投资基金与Foundry Commercial联合宣布出售Spring Arbor高级生活系列资产 [1] - 交易涉及位于马里兰州和弗吉尼亚州的最后11个社区 [1] - 买方为一家专注于高级住房的标普500指数成分公司 [1] - 交易总金额为2.96亿美元 [1] 交易方与资产 - 卖方为摩根士丹利房地产投资基金管理的基金与Foundry Commercial [1] - 出售资产为Spring Arbor高级生活系列中的物业 [1] - 资产类型为高级生活社区 [1] - 资产地理位置分布于马里兰州和弗吉尼亚州 [1] 行业动态 - 标普500指数成分公司作为买方进入高级住房市场 [1] - 交易表明机构资本持续关注并投资于高级生活房地产领域 [1]

财务数据和关键指标变化 - **2025年全年业绩**：公司2025年实现了36%的营收增长、32%的EBITDA增长和22%的每股FFO增长，同时进行了去杠杆化并对未来系统和人才进行了大量投资 [4] - **2025年第四季度业绩**：第四季度归属于普通股股东的摊薄后每股净收入为0.14美元，摊薄后每股标准化运营资金为1.45美元，同比增长28.3% [33] - **同店净营业收入增长**：2025年第四季度总资产组合同店NOI增长15%，主要由SHOP资产组合20.4%的增长驱动，这是SHOP资产组合同店NOI增长连续第13个季度超过20% [7][18][33] - **2026年业绩指引**：公司给出了2026年全年指引，预计归属于普通股股东的摊薄后每股净收入为3.11-3.27美元，摊薄后每股标准化FFO为6.09-6.25美元（中点为6.17美元），这比2025年全年业绩中值高出0.88美元 [37] - **同店NOI增长指引**：2026年总资产组合同店NOI增长预计为11.25%-15.75%，其中SHOP增长预计为15%-21% [38] - **债务杠杆**：2025年第四季度末净债务与调整后EBITDA比率为3.03倍，较2024年末下降约0.5倍 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - **高级住宅运营资产组合**：2025年第四季度同店NOI增长20.4%，营收增长9.6%，由400个基点的同比入住率增长和健康的费率增长驱动 [19][33] - **高级住宅三净租赁资产组合**：2025年第四季度同店NOI同比增长2.6%，过去12个月EBITDA覆盖率为1.19倍 [33] - **长期急性后期护理资产组合**：2025年第四季度同店NOI同比增长2.6%，过去12个月EBITDA覆盖率为1.53倍 [34] - **门诊医疗资产组合**：2025年第四季度同店NOI增长指引为2%-3% [38] - **运营利润率**：第四季度运营利润率进一步扩大270个基点，全年扩大200个基点 [8] - **单位营收与单位支出**：2025年第四季度同店营收增长9.6%，单位营收增长驱动，单位支出增长仅为0.8%，是公司有记录以来最低水平之一，导致利润率大幅扩张 [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - **地域表现**：营收增长在所有三个地理区域和不同护理等级的高级住宅中保持一致 [20] - **非核心资产组合**：非核心资产组合（未进入同店统计）占比较高，主要由于2025年收购活跃，这些资产入住率较低，且在英国市场占比较大 [64][65] - **行业对比**：公司2025年实现了400个基点的入住率增长，而行业基准（如NIC 99）的入住率增长约为250个基点，表明公司表现优于市场 [69] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **战略转型**：公司正从一家房地产交易机构转型为以运营和技术为先的企业，核心是取悦住户并优先考虑一线员工体验 [6] - **Welltower业务系统**：WBS是公司专有的、为运营商定制的端到端运营平台，是公司“软件+硬件”垂直整合模式中“软件”部分的核心，旨在减少决策延迟并将网络效应融入运营执行 [10][22] - **资本配置**：2025年完成了近110亿美元的净投资活动，主要包括收购高增长的高级住宅资产，并通过以72亿美元出售门诊医疗业务等方式提供资金 [11] - **资产组合重塑**：通过出售门诊医疗资产组合（72亿美元）和专业护理资产组合（13亿美元），公司更加专注于为快速老龄化人口提供租赁住房，提升了企业的终端增长率 [14][16] - **私募基金管理业务**：成功完成了美国高级住宅股权基金一号的最终募集（约25亿美元股权承诺），并推出了美国高级住宅债务基金一号，这是对资产负债表战略的自然延伸 [17][31][32] - **竞争格局**：管理层认为，尽管有更多资本进入SHOP领域，但成功不仅取决于资本投入，更在于解决复杂运营问题的能力。公司的护城河在于其运营和技术专长，以及由此产生的网络效应，并且这个护城河正在扩大 [43][44][45][46] - **人才与激励**：公司修订了高管激励计划，将参与人数扩大到19人，并将绩效部分占比从50%提高到70%，旨在长期留住顶尖人才 [40][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **需求前景**：终端市场对产品的需求高度可见，并预计随着80岁以上人口的快速增长而持续改善 [8] - **供应端**：由于新建筑活动处于低谷，长期利率和建筑成本居高不下，公司对供应面感到乐观 [9] - **长期增长信心**：管理层相信，通过专注于高级住宅，公司能够以显著高于以往的速度实现现金流的复利增长 [36] - **2026年展望**：2026年在收购活动方面开局强劲，仅前六周就完成了57亿美元的收购，预计2026年将是又一个收购大年 [13] - **内生增长动力**：公司预计未来几年将出现强劲的入住率上升空间和定价能力，同时运营杠杆将继续推动利润率显著提高 [8][21] 其他重要信息 - **Integra资产组合处置**：公司以13亿美元出售了约一半的Integra（前身为ProMedica/QCP/HCR ManorCare）专业护理资产组合，实现了约25%的无杠杆内部收益率和3.1倍的无杠杆资本回报倍数，这是一个非常成功的交易 [15][16][28] - **资本支出**：资本支出主要用于对收购的较新资产进行升级以达到标准，以及对特定大型投资组合（如Holiday、HC-One）进行周期性投资，旨在通过前期投入降低长期运营成本 [99][100][101][102] - **现金与流动性**：2025年末持有52亿美元现金，加上预计在2026年完成的约35亿美元处置活动，将为约57亿美元的投资活动提供资金 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于长期增长复利和持续时间的量化框架 [49][50] - **回答**：管理层强调，每股收益和现金流增长来自多个方面，包括资产组合向高增长的SHOP倾斜（混合转移）、入住率提升带来的定价权、自由现金流的产生与再投资，以及持续的利润率扩张。公司目标是实现长期的双位数NOI增长，但具体数字难以预测 [51][52][53] 问题: Tech Squad面临的剩余挑战及技术平台是否可能货币化 [55] - **回答**：数据科学平台已相对成熟并通过基金业务实现货币化，但运营技术方面仍有很长的路要走。公司将继续招募人才。核心投资周期的运营能力将始终保留在公司内部，不会将运营软件出售给竞争对手 [55][56][57][58] 问题: 出售Integra资产后，专业护理资产组合是否成为未来收购的资金来源 [60] - **回答**：专业护理资产组合被视为结构性信贷投资，策略是收购、运营扭亏为盈、然后出售。出售所得资金的再部署取决于市场机会，没有预设的资产配置比例 [60][61] 问题: 非核心SHOP资产组合的规模与特征 [63] - **回答**：由于2025年收购活跃，非核心资产组合占比较大。其特征与核心资产组合一致，但入住率较低，且在英国市场的占比相对更高 [64][65] 问题: 入住率表现优异的原因及WBS的贡献 [68][69] - **回答**：公司2025年400个基点的入住率增长显著优于行业水平（约250个基点）。驱动因素包括从营销到客户体验的全流程执行优化，WBS帮助在各个站点进行优化，从而实现了市场份额的超越 [69] 问题: 收购未稳定资产（入住率75%-85%）的机会可持续性，以及基金车辆的影响 [71] - **回答**：收购机会的持续性取决于市场。公司的首要目标是为现有股东创造每股价值，而非单纯追求交易量。目前机会依然充足，2026年前六周已完成37笔交易。价值创造不仅来自入住率提升，也来自通过WBS在运营端创造价值 [72][73][74][75][76] 问题: 2026年SHOP入住率增长和RevPOR增长指引的考量 [78] - **回答**：指引考虑了闰年调整因素以及资产组合变化（如纳入Holiday资产）带来的短期影响。管理层鼓励关注底线的现金流增长，而非单个指标的光学效应 [79][80] 问题: 2026年RevPOR与ExPOR增长之间差额的预期 [82] - **回答**：年初指引中的ExPOR展望与去年年初相似。由于业务增长集中在一年中的特定时段，当前指引是基于对可能性的合理评估，公司希望最终能够超越指引 [83][84] 问题: 公司如何扩大投资者基础，吸引非REIT行业投资者 [87] - **回答**：管理层认为公司的首要任务是执行业务并驱动增长，投资者自然会关注到表现优异的公司。随着公司市值增长，已开始吸引更广泛投资者的关注。公司拥有优秀的资本市场团队进行沟通，但不会进行主动的媒体宣传 [88][89][90] 问题: 私募基金管理业务的发展轨迹和未来重要性 [92] - **回答**：该业务是机会主义的，公司不是资产收集者，只有在能为资本合作伙伴赚钱时才会进行。公司不希望成为纯粹的资本募集机构，而是专注于为投资者（包括基金LP和公开市场股东）创造回报 [93][95][96] 问题: 高级住宅资本支出的考量与资产“未来验证” [98] - **回答**：资本支出用于将收购的较新资产提升至标准，并对特定大型投资组合进行投资。公司正在从全生命周期成本的角度重新审视资本支出，通过前期投入来降低长期运营成本。近期支出主要与Holiday和HC-One等大型投资组合相关 [99][100][101][102] 问题: RevPOR与ExPOR差额的未来走势 [104] - **回答**：理论上，随着资产入住率从90%向95%提升，定价能力增强且劳动力成本得到规模化分摊，差额应会扩大或保持高位。但也需考虑公用事业成本、房地产税等其他因素。最终应关注底线增长 [104][105] 问题: 2026年各区域/业务板块的NOI增长预期 [107] - **回答**：公司只提供整体SHOP资产组合15%-21%的增长指引，不提供子资产组合的细分指引 [107] 问题: 对住户偏好更大居住单元趋势的看法及公司资产组合的定位 [109] - **回答**：管理层认同产品优化（包括单元户型）是业务成功的关键因素之一。公司一直注重位置、产品、价格点和运营覆盖的综合优化，而非仅仅关注单位成本，这使其资产组合在市场上表现突出 [110][111][112][113] 问题: 债务基金的投资策略是否为“贷款转持有” [115] - **回答**：债务基金并非“贷款转持有”策略，而是向已有现金流的资产提供贷款。公司只对自身愿意作为股权持有的优质资产提供贷款，但策略核心仍是信贷业务 [115][116][117]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年业绩：收入增长36%，EBITDA增长32%，每股FFO增长22% [3] - 2025年第四季度业绩：归属于普通股股东的每股净收益为0.14美元，每股标准化FFO为1.45美元，同比增长28.3% [32] - 2025年第四季度整体投资组合同店NOI增长15%，主要由老年住房运营（SHOP）投资组合20.4%的增长驱动 [17] - SHOP投资组合同店NOI增长已连续13个季度超过20% [5][17] - 2025年第四季度同店收入增长9.6%，由400个基点的入住率同比增长和健康的费率增长驱动 [18] - 2025年第四季度运营利润率继续扩大，增加了270个基点 [6] - 2026年全年业绩指引：归属于普通股股东的每股净收益为3.11-3.27美元，每股标准化FFO为6.09-6.25美元（中值6.17美元），较2025年全年业绩中值增长0.88美元 [35][36] - 2026年每股FFO增长构成：老年住房运营NOI增长贡献0.58美元，投资和融资活动贡献0.30美元，三重净租赁收入贡献0.02美元，被0.02美元的G&A抵消 [37] - 2026年预计整体投资组合同店NOI增长11.25%-15.75%，其中SHOP增长15%-21% [37] - 2026年SHOP收入增长预计中值为9%，由RevPOR增长4.8%和入住率同比增长350个基点驱动，费用增长预计为5.5%，ExPOR增长略低于1.5% [38] - 2025年净投资活动接近110亿美元，主要由出售门诊医疗业务获得的72亿美元等资金支持 [10] - 截至2025年底，净债务与调整后EBITDA比率为3.03倍，较2024年底下降约0.5倍 [33] - 截至2025年底，公司持有52亿美元现金 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - **老年住房运营（SHOP）投资组合**： - 2025年第四季度同店NOI增长20.4%，连续13个季度增长超过20% [17] - 2025年第四季度入住率同比增长400个基点，达到历史最高水平之一 [18] - 2025年第四季度同店收入增长9.6% [18] - 2025年第四季度单位费用（ExPOR）增长0.8%，为有记录以来最低水平之一 [18] - 2025年第四季度利润率扩大270个基点 [18] - 2026年预计同店NOI增长15%-21% [37] - 2026年预计收入增长中值9%（RevPOR增长4.8%，入住率增长350个基点） [38] - 2026年预计费用增长5.5%（ExPOR增长略低于1.5%） [38] - 公司预计未来几年利润率将继续显著提高 [6][19] - **三重净租赁投资组合**： - **老年住房三重净租赁**：2025年第四季度同店NOI同比增长2.6%，过去12个月EBITDA覆盖率为1.19倍 [32] - **长期急性后期护理**：2025年第四季度同店NOI同比增长2.6%，过去12个月EBITDA覆盖率为1.53倍 [32] - 2026年预计老年住房三重净租赁NOI增长3%-4% [37] - 2026年预计长期急性后期护理NOI增长2%-3% [37] - **门诊医疗业务**： - 2026年预计同店NOI增长2%-3% [37] - 公司已同意以72亿美元出售该业务，截至电话会议时已完成58亿美元资产的交割，剩余部分预计在上半年完成 [10][25] - **专业护理机构（SNF）资产**： - 公司已达成13亿美元资产出售交易（涉及12笔交易，约占投资组合一半） [13][26] - 该投资组合在7年内实现了约25%的无杠杆IRR和3.1倍的无杠杆资本回报倍数 [15][26] - 剩余资产表现良好，EBITDA覆盖率超过2倍 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - **地域表现**：2025年第四季度，收入增长在所有三个地理区域和不同护理等级的老年住房中保持一致 [18] - **非同店投资组合**：目前占整体投资组合的一半以上，主要由于2025年的大量收购活动，资产需要五个季度才能进入同店池 [61] - 该投资组合的增长特征与同店投资组合一致，但入住率较低 [61] - 非同店投资组合中英国资产的占比较高 [62] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **战略转型**：公司正从房地产交易商转型为以运营和技术为先的企业，核心是取悦居民并优先考虑一线员工体验 [4] - **垂直整合模式**：采用“硬件+软件”的垂直整合模式，硬件是过去十年精心打造的最佳房地产资产，软件是Welltower业务系统（WBS）和最佳运营合作伙伴生态系统 [9] - **Welltower业务系统（WBS）**：是公司专为运营商定制的端到端运营平台，旨在通过消除日常行政负担，让员工专注于照顾居民，从而推动利润率提高和运营协同效应 [6][20] - **资本配置**：专注于通过收购和处置来塑造未来增长的投资组合，目标是提升长期每股增长的轨迹和持续时间 [4][13] - 2025年完成了近110亿美元的净投资活动，主要收购高增长的老年住房资产 [10] - 2026年开局强劲，已完成或签约57亿美元收购，包括32亿美元的Amica交易和最近几周新增的25亿美元交易 [12][28] - 出售了72亿美元的门诊医疗业务和13亿美元的专业护理机构资产，以将重点集中在老年住房上 [10][13] - 资本配置决策非常审慎，拒绝了数十亿美元不符合标准的收购机会 [11] - **私人基金管理业务**： - 已成功完成首只美国老年住房股权基金（Senior Housing Equity Fund One）的最终募集，获得约25亿美元权益承诺，其中第三方资本约21亿美元，管理费率为1.35% [16][30] - 已推出首只美国老年住房债务基金（Senior Housing Debt Fund One） [16][31] - 该业务是资产负债表战略的自然延伸，旨在启动重要的资本配置业务，但公司强调是“赚钱者”而非“资产收集者” [16][29] - **技术投入**：创建了“技术小队”（Tech Squad），聘请了来自Extra Space Storage等公司的高管，领导业务数字化转型和企业系统整合 [3][21][22] - **行业竞争**： - 管理层认为，尽管有更多资本进入老年住房运营领域，但公司的竞争优势在于其垂直整合的运营和技术能力，以及处理复杂、难以规模化业务的能力 [41][44] - 强调公司的重点是客户旅程和员工体验，而非基于资本化率的财务竞争 [45] - 认为公司的护城河正在扩大，因为其平台数据和洞察力的网络效应呈指数级增长 [45] - **人才与激励**： - 扩大了高管连续性与对齐计划的参与范围，并将绩效部分的比例从50%提高至70% [39] - 致力于吸引和留住各级顶尖人才，预计未来十年NEO和EVP级别的人员流动率极低 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **需求端**：终端市场对老年住房产品的需求高度可见，且预计随着80岁以上人口的持续快速增长而改善 [6] - **供给端**：新建筑量仍处于低谷水平，长期利率和建筑成本居高不下，公司对供应面感到乐观 [7] - **宏观环境**：尽管宏观和地缘政治背景充满不确定性，但公司专注于与运营伙伴并肩执行 [8] - **长期增长**：通过资本配置和业务转型，公司从根本上提升了企业的终期增长率，相信Welltower 3.0能够以显著高于以往的速度实现现金流复合增长 [16][34] - **未来展望**：2026年正迅速成为收购活动的又一个丰收年，公司对未来充满信心 [12][23] 其他重要信息 - 公司庆祝了当前管理层重建公司10周年 [3] - 出售专业护理机构资产的投资回报（25%无杠杆IRR）远高于同期上市专业护理机构同行约10%-11%的杠杆股权回报 [15] - 公司强调其业务模式已发展到未来无需再收购资产也能驱动强劲每股增长的程度 [46][69] - 公司正在通过“Welltower资助”等项目与一线员工互动，推广长期投资和财富创造的观念 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于增长复合和持续期的量化框架，以及稳定投资组合的RevPOR、利润率展望 [48] - 管理层未提供具体数字预测，但指出增长算法强劲，驱动力包括资产组合向高增长业务（SHOP）的转移（组合转换）、入住率提升带来的定价权、自由现金流的再投资以及持续的利润率扩张 [49][50][51] - 强调公司的北极星是每股收益和现金流增长，而非单纯同店增长 [49] 问题: Tech Squad面临的剩余挑战，以及技术平台未来是否可货币化 [53] - 数据科学平台已相对成熟并正在通过基金业务货币化（体现在较高的管理费率上），但运营技术平台仍有很长的路要走 [53] - 公司将继续大力投入招聘顶尖人才 [54] - 明确表示永远不会将核心运营软件出售给竞争对手，但愿意利用平台帮助合作伙伴进行房地产投资 [54][55] 问题: 出售SNF资产后，是否将SNF投资组合整体视为未来收购的资金来源 [57] - 公司将专业护理机构投资视为结构性信贷投资，策略是收购有运营扭转潜力的资产，引入优秀区域运营商，稳定后退出实现价值 [57] - 出售所得资金的再部署将取决于市场机会，没有预设的资产配置比例 [58] 问题: SHOP投资组合中非同店池的规模、特征（如入住率）及其增长情况 [60] - 非同店池目前占整体投资组合一半以上，主要由于去年的收购活动 [61] - 其增长特征与同店池一致，但入住率较低，且英国资产占比较高 [61][62] 问题: 入住率表现优于行业的原因，以及WBS的贡献 [64] - 管理层指出，公司去年400个基点的入住率增长显著高于行业同行（约250个基点） [65] - 驱动因素包括从市场营销到客户体验、线索响应速度等全方位的执行优化 [65] 问题: 收购未稳定（入住率75%-85%）资产的机会能持续多久，基金车辆购买稳定资产是否构成冲突 [67] - 收购机会的持续性取决于市场，公司目标是创造每股价值，而非为交易而交易 [68] - 目前机会集依然强劲，2026年前六周已完成37笔交易 [70] - 创造价值的途径不仅是提升入住率，还包括通过WBS优化运营，即使在入住率较高的资产中也能创造显著价值 [71] 问题: 2026年SHOP入住率和RevPOR增长指引与去年的对比及考量因素 [73] - 指引考虑了闰年调整因素以及第四季度投资组合池变化（如纳入Holiday资产）带来的暂时性影响 [74] - 鼓励投资者关注底层现金流增长和整体每股FFO增长 [75] 问题: 2026年RevPOR与ExPOR增长之间的利差展望，是否假设利差收窄 [77] - 年初展望的ExPOR假设与去年类似，实际结果受入住率增长影响 [78] - 由于业务季节性（大部分同比增长集中在六个月内），当前指引是基于概率的适当观点 [79] 问题: 公司如何扩大投资者基础，吸引更多泛行业和国际投资者 [81] - 管理层认为其职责是执行和创造增长，相信投资者会找到公司 [82] - 随着公司市值规模扩大，已开始有更多投资者主动接触了解公司 [84] - 公司有优秀的资本市场团队负责沟通，并有大量材料帮助理解业务 [85] 问题: 基金业务的发展轨迹及其在未来故事中的比重 [87] - 基金业务是机会主义和战术性的，公司不是资产收集者，只有在能为资本伙伴赚钱时才会进行 [88] - 债务基金的设立源于有限合伙人的建议 [88] - 管理层强调会严肃对待有限合伙人资金，仅在有信心获得显著回报时才接受资本，不希望公司变成纯粹的筹资机构 [89][90] 问题: 老年住房的资本支出（CapEx）考量及资产未来保障措施 [92] - 收购的资产较新，平均资产年龄从2021年底的19年降至16年 [24][93] - 部分收购资产因资本结构问题需要一定投入以达到标准 [93] - 公司正从全生命周期成本角度重新审视资本支出，旨在通过前期较高投入降低长期运营成本 [94] - 提到了对Holiday和HC-One这两个大型投资组合的具体资本投入计划 [95][96] 问题: RevPOR与ExPOR利差的历史宽度及未来可能扩大的程度 [98] - 理论上，随着资产入住率提升（如从90%到95%），定价权增强和成本（尤其是劳动力）规模化应使利差扩大或保持高位 [98] - 但需考虑公用事业成本、房地产税等其他成本项的影响 [98] - 最终应关注底线增长，公司第四季度每股FFO和现金流增长均接近30% [99] 问题: 2026年各区域（美国、英国、加拿大）及活跃长者住宅业务的NOI增长范围 [101] - 公司仅提供整体SHOP投资组合15%-21%的增长指引，未提供子投资组合的具体指引 [101] 问题: 关于居民偏好更大居住单元的趋势及公司投资组合的应对 [103] - 管理层认同产品（包括单元类型、服务）优化与地理位置、价格点和运营覆盖层同样重要 [104] - 指出行业过去因错误关注每单元价格而建造了过多单间公寓，有些建筑因此功能过时 [105] - 强调公司成功在于平衡所有四个因素的优化，而非只关注其一 [106] 问题: 债务基金的资金是否专注于公司最终希望拥有的资产，还是纯粹的借贷工具 [108] - 债务基金并非“贷款以持有”策略，而是向已有现金流且覆盖良好的优质资产提供贷款 [109] - 公司不会向不喜欢的资产放贷，但策略核心是向有强大赞助方的收购提供第一抵押权贷款 [109][110][111]

美股市场表现 - 周五美股大幅反弹，标普500指数上涨约2%，为自去年5月以来的最佳单日表现[1][75][93] - 道琼斯工业平均指数上涨2.5%，首次突破50,000点，创下历史新高[96] - 纳斯达克综合指数上涨2.2%[96] - 小盘股表现尤为强劲，罗素2000指数飙升3.4%至3.7%，远超大盘[1][92][97] - 标普400中盘指数和道琼斯运输业平均指数均创下历史新高[3][97] 市场轮动与板块表现 - 市场出现明显的轮动迹象，资金从过去几周拥挤的科技交易中流出，转向更广泛的潜在赢家[2] - 信息技术板块领涨，单日涨幅达4%[98] - 工业、金融板块同样表现良好[98] - 通信服务板块是最大输家，下跌1.5%，主要受Alphabet下跌2.5%拖累[98][99] - “科技七巨头”（Mag Seven）自前高下跌6%，而纳斯达克指数较前高仍有4%的跌幅[4] 加密货币市场 - 比特币价格大幅反弹，单日上涨近12%，价格回升至70,000美元/枚附近[1][2] - 昨日比特币价格曾较今日低约10,000美元[2] - 与加密货币相关的股票表现强劲，Robinhood股价上涨近14%，MicroStrategy上涨26%[99][100][101] 企业财报 - 第四季度标普500公司财报表现稳健，78.5%已报告公司的盈利超出预期，虽低于第三和第二季度，但远好于一年前的同期表现[5][6] - 大型科技公司财报反应不一，但仍是市场焦点[6] - 部分公司财报引发股价剧烈波动：Under Armour因盈利和营收超预期并上调指引，股价大涨超19%[102]；亚马逊因宣布计划今年在数据中心、芯片等领域投入2000亿美元，股价下跌5.6%[104]；Molina Healthcare因2026年利润指引不及预期，股价暴跌超25%[105]；Stellantis因与电动汽车相关的220亿欧元减记，股价暴跌24%[106][108] 美联储与宏观经济 - 市场观点认为，美联储政策目前是稳定因素，而非市场主要驱动力[11] - 预计美联储今年可能还有一两次降息，但经济处于稳定状态，既不需要刺激衰退复苏，也无需为经济降温[11][12] - 当前更大的驱动因素来自财政端，如减税、放松管制等政策[12] - 市场关注新任美联储主席提名人Kevin Warsh，认为其可能采取平衡观点，不希望美联储过度驱动经济[13][14] 行业与公司深度分析 养老住房与医疗地产 - Ventas公司专注于人口老龄化的宏观趋势，是一家资产超500亿美元的企业[21] - 公司拥有1,400处物业，主要通过800处私人付费养老社区为超过83,000名居民提供服务[22] - 需求强劲且持续增长，婴儿潮一代将从2026年开始年满80岁，预计未来每年将有200万人迈入80岁，而新供应有限[24][27] - 公司计划在2026年完成25亿美元的投资，通过内生增长和外部并购积极扩大养老住房业务[23][24][28] - 公司业务还包括医疗办公楼和生命科学资产，其中研究业务（占8%）受益于美国国立卫生研究院（NIH）资金的恢复[30] 体育博彩与预测市场 - 超级碗是美国收视率最高的体育赛事，也是年度最大的博彩事件[36][115] - 传统体育博彩面临预测市场的竞争，预测市场正在蚕食体育博彩份额，约占总投注额的5%[38] - 预测市场公司（如Polymarket、Kalshi）通过美国商品期货交易委员会（CFTC）在联邦层面运作，而传统体育博彩公司（如DraftKings、FanDuel）受州级严格监管，面临不同的监管框架和限制[42][43] - FanDuel推出了覆盖50个州的预测市场产品“FanDuel Predicts”，提供体育、金融、政治和文化事件合约，作为对尚未合法化体育博彩州的补充[123][127][130] - DraftKings与Crypto.com合作，扩展其预测市场内容，特别是在玩家特定事件交易方面[167][168] 票务市场 - 超级碗平均票价超过7,000美元，为历史第二高[133] - 票价在临近比赛日通常会下降，过去几天已下跌约25%[134][137] - 最便宜门票约950美元，俱乐部座位价格可超过10,000美元[134][139] 新兴消费趋势 - 拉丁文化对美国经济影响显著，体现在龙舌兰酒、梅斯卡尔酒的流行，以及波多黎各歌手Bad Bunny在超级碗中场秀的表演[148][159] - 新兴酒类Sotol（沙漠汤匙蒸馏酒）作为龙舌兰酒和梅斯卡尔酒的替代品进入市场，主打更纯净、更顺滑的口感，瞄准“喝得少但喝得好”的消费趋势[151][152][156] 体育产业投资 - 女性体育被视为体育界的“小盘股”，存在价值洼地[182][187] - 例如，WNBA球队的平均估值约为2.5亿美元，而平均收视人数接近100万；相比之下，NHL球队平均估值22亿美元，但平均收视人数仅为35万[190][191] - Ariel Investments旗下规模2.5亿美元的“Project Level”基金专注于投资女性体育资产及其周边产业（如票务、分析、健康科技、场馆地产等），旨在通过运营专业化和规模效应提升价值[181][183][184]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度及全年业绩强劲 2025年第四季度标准化运营资金每股收益同比增长10% 全年标准化运营资金每股收益为3.48美元 同比增长9% 达到指引区间高端 [7][27][28] - 2025年第四季度年化净营业收入达到25亿美元 其中老年住房自有运营社区净营业收入达到13亿美元 公司企业价值超过500亿美元 [7] - 2025年老年住房自有运营社区同店现金净营业收入增长15% 连续第四年实现两位数增长 第四季度同比增长15.4% 其中美国市场增长18% [7][15] - 2025年公司总股东回报率达到35% 显著跑赢行业基准和标普500指数 [8] - 杠杆率持续改善 2025年第四季度降至5.2倍 为2012年以来最佳水平 预计在未结算股权融资后杠杆率将接近5倍 且2026年有望继续下降趋势 [29][30] - 2026年业绩指引：预计标准化运营资金每股收益区间为3.78美元至3.88美元 中值3.83美元 同比增长8% 预计净收入每股0.57美元 中值 [30] - 2026年总同店现金净营业收入预计增长近10% 其中老年住房自有运营社区增长15% 门诊医疗与研究业务增长2.5% 三重净租赁业务增长超4% [31] - 2026年一般及行政费用现金基础预计在1.5亿美元左右低段 与公司规模增长保持一致 [32] - 从2026年起 标准化运营资金将排除非现金股权激励费用 该费用在2025年和2026年均为每股0.08美元 对同比增长率无影响 [32][126] 各条业务线数据和关键指标变化 - **老年住房自有运营社区**：2025年第四季度收入增长超8% 入住率同比增长300个基点 环比增长100个基点 每房间收入增长4.7% 利润率增长180个基点至28%以上 增量利润率达50% [14][15] - **老年住房自有运营社区**：2025年全年平均入住率增长280个基点 超出预期 其中美国市场增长350个基点 [15] - **老年住房自有运营社区**：2026年指引预计同店净营业收入增长13%-17% 中值15% 入住率同比增长270个基点 每房间收入增长5% 运营费用预计增长5% [17] - **门诊医疗与研究业务**：2025年第四季度同店现金净营业收入同比增长近4% 其中门诊医疗增长4.5% 研究业务增长30个基点 [27] - **门诊医疗与研究业务**：门诊医疗第四季度入住率接近91% 连续第六个季度实现同比增长 内部物业管理团队连续六个季度滚动12个月留存率超过85% 租户满意度高 [27] - **三重净租赁业务**：2026年增长预计超4% 主要由1月份布鲁克代尔老年住房业务的现金租金上涨推动 [31][35] 各个市场数据和关键指标变化 - **美国市场**：老年住房自有运营社区第四季度入住率同比增长370个基点 独立生活社区贡献显著 在美国前99大市场的社区表现优于NIC基准160个基点 [14] - **美国市场**：当前老年住房自有运营社区入住率为86% 预示着长期的增长空间 [16] - **加拿大市场**：老年住房自有运营社区入住率达97% 但增长潜力低于美国 其在公司老年住房自有运营社区组合中的占比已从几年前的30%下降至约16% [52][53] - **其他市场**：主要为中端市场和独立生活产品 入住率相对较低 但通过资产翻新和更换运营商等措施提供了增长机会 [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行“1 2 3”战略 专注于老年住房：1) 实现超常的老年住房有机增长 2) 进行以老年住房为重点的价值创造投资 3) 推动整个投资组合的现金流 [10] - 公司通过规模平台、经验丰富的团队、专有分析工具、强大资产负债表、数据捕获和行业关系 在老年住房领域建立了持续扩大的竞争护城河 [10][20] - 投资活动加速 2025年完成了25亿美元高质量的老年住房收购 这些投资符合“正确的市场、正确的资产、正确的运营商”框架 提升了整体投资组合质量和企业增长率 [7][23] - 2026年投资指引为25亿美元 专注于老年住房 年初至今已完成超8亿美元收购 累计在过去一年多时间里完成48亿美元老年住房收购 [11][23][24] - 尽管行业竞争加剧 资本流入增多 但公司凭借规模、关系和运营专业知识 能够积极寻求并赢得价值创造机会 [24] - 超过70%的交易来自现有运营商关系 超过50%的交易来自重复卖家 体现了公司作为交易对手的执行力和可靠性 [25] - 公司计划通过投资活动积极扩张老年住房业务 这些活动提供有吸引力的风险调整后回报 并提升企业增长率 [11] - 公司董事会批准将季度股息提高8% 基于强劲的业绩和积极的多年展望 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业正处在历史性的人口拐点 婴儿潮一代开始步入80岁 未来5年80岁以上人口将增长28% 未来20年将翻倍 该群体是史上最富有的一代 [8][99] - 老年住房需求强劲且具有消费驱动、私人付费的特点 为居民提供重要的支持、社交和安全益处 且成本与居家养老相当 具有吸引力 [9] - 老年住房新供应量持续处于历史低位 2025年第四季度仅开工约2500个新单元 而2026年预计将有超200万人年满80岁 供需失衡对公司极为有利 [9] - 尽管近期流感季全国性影响较大 但公司投资组合受到的影响非常轻微 几乎没有疫情爆发的报告 后疫情时代的感染控制措施已得到改善 [45][46] - 管理层认为 租金需要再增长20%-30%才能合理支撑新开发项目 即使以相对温和的开发收益率计算 预计首批新供应将是超高端产品 [144][145] - 公司对抓住老年住房前所未有的多年增长机会充满信心 并致力于利用其优势地位实现持续的超额表现 [5][6][10] 其他重要信息 - 公司拥有超过83,000个老年住房自有运营社区单元 其净营业收入的53%由该业务贡献 [7] - 公司拥有43家老年住房自有运营社区运营商合作伙伴 覆盖连续的护理服务、多样化地理区域和广泛的价格区间 [20] - 公司专有的Ventas运营洞察平台处于历史最高执行水平 该平台技术中立 便于运营商接入和规模化 [21][22] - 2025年公司通过多种渠道以有吸引力的价格筹集了70亿美元资本 包括近40亿美元的银行、债券和抵押贷款债务 以及32亿美元的股权发行 目前有12亿美元未结算股权可用于未来投资 [7][30] - 公司持续进行投资组合优化 预计每年会有数亿美元的资产处置 包括部分表现不佳的老年住房资产 [53] - 居民平均可负担在公司社区居住的时间是典型居住时长的近7倍 凸显了产品的价值主张 [18][99] - 运营合作伙伴如Atria Sunrise Le Groupe Maurice Discovery等持续获得行业领先的客户满意度评级和认可 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于三重净租赁业务中布鲁克代尔租金调整后的长期增速假设 [35] - 管理层表示 除1月份布鲁克代尔的特殊涨幅外 三重净租赁业务的平均租金年增幅约为3% [35] 问题: 关于2026年预期平均流通股数503百万股所隐含的年底股数 [36] - 管理层未提供年底具体股数 指出这很大程度上取决于投资时机 但确认25亿美元投资将主要由股权融资 其中12亿美元已到位 503百万股是全年的平均预期股数 [36][37] 问题: 关于25亿美元收购指引的信心来源及市场竞争加剧的影响 [42] - 管理层表示交易渠道非常活跃且具有动能 已完成交易中一半是场外交易 在公开市场交易中竞争确实加剧 但公司凭借过往成交记录、深厚的运营商关系等优势 获得了超过其份额的机会 [43][44] 问题: 关于流感季节的影响及后疫情时代的缓解措施 [45] - 管理层表示全国性流感季曾一度严重 但公司投资组合影响甚微 后疫情时代因防护设备使用、隔离意识提高、手部卫生改善等措施 感染控制能力已提升 [45][46] 问题: 关于季节性因素和天气对入住率指引的影响 [49] - 管理层确认270个基点的入住率增长指引已考虑正常季节性因素 包括天气和流感影响 关于费用的评论特指近期恶劣天气导致第一季度费用略有增加 并已纳入全年指引 [50][51] 问题: 关于加拿大高入住率资产和美国表现不佳资产的处置可能性及增长前景 [52] - 管理层表示投资组合总会进行一定程度的优化处置 包括部分表现不佳的老年住房 加拿大组合规模已因美国业务增长而相对缩小 其他市场的中端产品通过资产翻新和运营商更换提供了增长机会 [53][54] 问题: 关于布鲁克代尔转换资产的近期增长驱动因素及Ventas OI平台的作用 [58] - 管理层指出 45个社区已完全转换并由5家经验丰富的运营商管理 资本翻新项目大多将在关键销售季前完成 预计2026年实现温和增长 长期目标是将净营业收入翻倍 Ventas OI平台通过与运营商合作来推动增长 [58][59] 问题: 关于居民销售周期和等候名单长度的变化 [60] - 管理层表示 辅助生活的销售周期很短 可能在60天甚至更短 独立生活则更长 更具选择性 当前主要需求驱动力是不断增长的老年人口 公司的销售执行一直非常出色 [63][64] 问题: 关于收购资产的初始入住率及潜在上升空间 [72] - 管理层表示 收购资产类型多样 包括一些价值增值机会和高品质但入住率较低的资产 美国整体组合入住率为86% 仍有很大提升空间 他们喜欢当前投资组合的定位和增长机会 [72][73] 问题: 关于收购资本化率的变化趋势 [75] - 管理层承认随着资产类别受关注度提高 竞争加剧 资本化率有所下降 近期交易资本化率已低于7% 并将继续报告未来交易的预期 [76][77] 问题: 关于当前资产收购价格与重置成本的对比 [81] - 管理层表示 收购价格持续低于或处于重置成本水平 具体取决于资产新旧程度 他们力求保持在这一投资标准内 且租金仍需大幅上涨才能支撑新建设 [81][82] 问题: 关于剩余17亿美元收购目标的可见度 [83] - 管理层以“高度信心”来描述实现25亿美元收购目标的可能性 且交易渠道还在不断增长 [83] 问题: 关于2026年FFO增长构成及一般及行政费用假设 [87] - 管理层解释 8%的增长主要受老年住房自有运营社区净营业收入增长和增值投资活动驱动 抵消项包括布鲁克代尔非现金租金收入摊销到期和到期债务再融资导致的更高净利息支出 一般及行政费用增长与公司规模增长一致 [88][89] 问题: 关于15%同店增长中美国市场贡献及Ventas OI平台的作用 [90] - 管理层未单独给出美加数据 但指出美国市场2025年增长18% 显示了巨大潜力 Ventas OI平台通过增加运营商、资产重新开发、运营商转换等组合行动以及销售、定价等运营层面的支持来推动业绩 [90][91] 问题: 关于租金上涨是否会引发新供应担忧及公司应对策略 [95] - 管理层认为 由于80岁以上人口爆炸式增长 多年净营业收入增长机会的跑道很长 即使新开发启动 未来3-5年需求的阶跃式增长也应能压倒任何新增供应 [96][97] 问题: 关于产品可负担性及是否考虑开发更经济型产品 [98] - 管理层强调 老年住房为居民及其家庭提供了重要且有价值的益处 且成本可负担 婴儿潮一代是最富有的世代 居民可负担时长是实际居住成本的近7倍 该产品实际上是居家养老的替代选择 且提供社交和安全益处 [99][100] 问题: 关于当前交易渠道规模与一年前的对比 [106] - 管理层披露 美国老年住房交易渠道规模为350亿美元 且渠道正在增长 机会比一年前更多 [106] 问题: 关于入住率提升和Ventas OI对利润率的影响 [107] - 管理层表示 第四季度增量利润率为50% 预计2026年将保持在50%以上 随着入住率向100%攀升 增量利润率通常会达到70%左右 入住率提高带来的运营杠杆是老年住房的强大优势 [107][114] 问题: 关于Ventas OI平台在动态定价方面的进展和最终目标 [110] - 管理层表示 Ventas OI是一个不断发展的平台 其能力和现场执行力都在提升 运营商采纳度很高 目标是未来在动态定价及整个平台执行方面做得更好 [111][112] 问题: 关于2026年每房间收入增长加速的来源 [118] - 管理层解释 增长基础广泛 主要驱动力是内部租金上涨 预计今年涨幅为8% 高于去年的7% 同时入住租金也呈现稳健趋势 [119] 问题: 关于门诊医疗与研究业务2026年指引是否假设研究业务进一步出现入住率流失及该业务净营业收入是否已见底 [122] - 管理层表示 2026年指引与2025年情况类似 预计整体门诊医疗与研究业务增长2.5% 其中门诊医疗引领增长 研究业务保持稳定 [122] 问题: 关于排除非现金股权激励费用的决定及2026年一般及行政费用指引 [126] - 管理层解释 此举是为了使公司财务指标与医疗保健REITs市场惯例更具可比性 2026年现金基础的一般及行政费用预计在1.5亿美元左右低段 增长率与公司规模增长一致 [126] 问题: 关于独立生活与辅助生活产品入住率差异的原因及公司对收购资产类型的偏好 [131] - 管理层表示 独立生活在入住率增长方面表现突出 预计2026年仍将保持一定优势 公司投资组合中两者单元数各占一半 收购时偏好能提供连续护理服务的资产组合 [132][133] 问题: 关于劳动力成本及每单元资本支出趋势 [134] - 管理层表示 劳动力成本指引假设小时工资正常通胀 运营费用增长5%主要受业务量驱动 资本支出指引从2025年的约3亿美元增至2026年的4亿美元 主要受单元数增加和通胀推动 [135] 问题: 关于8%的内部租金上涨是否导致搬离率增加及相关领先指标 [138] - 管理层表示 服务质量和信任建立是首要的 客户认可价值主张 因此未观察到因财务原因导致的异常搬离情况 [138] 问题: 关于未来现金与非现金薪酬构成是否会有变化 [139] - 管理层表示 2025年和2026年非现金股权激励费用均为每股0.08美元 预计未来在这方面不会有异常情况 [140] 问题: 关于新开发活动何时可能启动以及公司的参与方式偏好 [144] - 管理层重申 租金需上涨20%-30%才能支撑新开发 预计首批新供应将是超高端产品 公司目前的投资优先策略是收购具有持续现金流的资产 [144][145]

基金业绩与投资策略 - Baron Health Care Fund第四季度上涨13.10%，同期Russell 3000 Health Care指数上涨11.92%，Russell 3000指数上涨2.40% [1] - 基金全年回报率为10.28%，而两个基准指数全年回报率分别为14.56%和17.15% [1] - 基金的投资策略是寻找具有长期增长机会、可持续竞争优势和强大管理层的公司 [1] - 生物技术领域的强劲选股为基金在第四季度的相对收益做出了贡献 [1] - 公司认为医疗保健是美国经济中的强势板块，在迈向2026年的过程中具有积极的势头和吸引力的投资机会 [1] Welltower Inc. (WELL) 公司概况与市场表现 - Welltower Inc. 是一家专注于老年人租赁住房的医疗保健房地产投资信托基金 [2] - 截至2026年2月5日，其股价收于每股191.06美元，市值为1311.3亿美元 [2] - 过去一个月股价回报率为2.68%，过去十二个月股价上涨33.99% [2] - 该基金在2025年第四季度将Welltower Inc. 新增为投资组合持仓 [2] Welltower Inc. (WELL) 投资逻辑与行业趋势 - 公司受益于老年住房行业有利的长期趋势，尤其是供需失衡 [3] - 根本需求受到人口结构繁荣的支持，未来五年80岁以上人口年复合增长率预计为4%至5%，而2008年金融危机后该群体年增长率低于2% [3] - 由于开发商经济性缺乏吸引力，新增老年住房供应稀缺，且新项目从获批到建成需要五年以上的时间线 [3] - 通过增强资产管理、运用专有数据分析以及引入基于便利设施的定价等举措，公司的运营利润率和入住率有上行机会 [3] - Welltower从多户住宅领域招募了顶级高级管理人员来执行和部署这些举措，旨在将运营利润率和入住率提升至超越行业典型水平 [3] - 当前老年住房领域面临资本受限的融资环境，贷款到期和/或低利率时期收购资产的利率上限到期，这应能为公司提供活跃且不断增长的外部增长渠道，管理层能够以低于重置成本的具有吸引力的“成本基础”进行投资 [3] - 管理层近期同意了一项“全投入”薪酬计划，反映了他们对未来十年股东价值创造机会的信心，五名指定执行官在2026年至2035年期间，除11万美元的年基本工资和一次以公司运营合伙单位形式发放的长期股权激励外，不领取任何其他报酬 [3] - 管理层在创造股东价值方面拥有令人瞩目的过往记录 [3]

业绩总结 - 2025年公司收入为30亿美元，调整后EBITDA为4.58亿美元[28] - 2025年布鲁克戴尔的调整后EBITDA增长至4.58亿美元，较2021年增长230%[87] - 2025年布鲁克戴尔的RevPAR（每可出租房间收入）同比增长5.7%[82] 用户数据 - 2025年同社区入住率为83.5%[28] - 布鲁克戴尔的综合平均入住率同比增加230个基点，达到80.9%，为2019年以来的最高水平[82] - 69%的老年人在搬入老年生活社区之前感到孤独[53] 市场展望 - 预计到2030年，能够照顾80岁以上父母的成年照顾者比例将从历史上的7:1下降到4:1[51] - 预计到2027年，老年住房的需求将超过供应100,000个单位，2035年预计缺口将超过400,000个单位[121] 运营与市场策略 - 预计2026年将拥有517个合并社区[29] - 2025年，布鲁克戴尔的社区数量将减少至517个，出售50个非核心社区[64] - 布鲁克戴尔在堪萨斯城成功实施市场导向策略，拥有7个社区，其中6个为自有社区[138] 人力资源与管理 - 布鲁克戴尔的员工总数约为33,000人，致力于吸引、培养和留住优秀员工[177] - 新任首席运营官是布鲁克戴尔十年来首位专职COO，负责六个区域的运营[149] - "关键三位"领导者的留任率在过去两年中提高了390个基点[180] 财务健康 - 2023年，布鲁克戴尔的净债务为139亿美元，年化杠杆率为71.5%[79] - 2024年和2025年的调整后杠杆率预计将降至6倍以下[92] - 2025年，布鲁克戴尔的单位库存为43,870个，其中拥有的单位为33,262个[70]

交易概览 - StepStone Real Estate与Blue Moon Capital Partners完成了一笔价值2.5亿美元的延续基金交易 [1] - 该基金将运营五个由Blue Moon最初开发或重新开发的、已进入稳定期的A类高级养老社区 [1] - 双方计划将该基金作为平台，用于收购更多高质量的高级养老社区 [1] 合作方战略与评价 - StepStone Real Estate旨在通过与Blue Moon等强大的业主/运营商合作，扩大其在美国和欧洲的高级养老地产投资 [2] - Blue Moon认为StepStone Real Estate是理想的合作伙伴，因其在高级养老地产投资方面经验丰富，且双方在将技术融入运营、推动员工职业发展文化等关键举措上理念一致 [2] - Blue Moon对能继续与StepStone Real Estate及其长期运营伙伴共同持有这个完全稳定、高质量的高级养老资产组合表示满意 [3] - Blue Moon期待与其运营伙伴（Senior Lifestyle, LCB Senior Living, Ascent Living Communities）继续扩大业务版图 [3] 公司背景：StepStone Group - StepStone Group是一家全球私募市场投资公司，专注于为客户提供定制化投资解决方案以及咨询和数据服务 [3] - 截至2025年9月30日，StepStone负责管理的总资本规模约为7710亿美元，其中资产管理规模为2090亿美元 [3] - 其客户包括全球一些最大的公共和私人固定收益及固定缴款养老金计划、主权财富基金、保险公司，以及著名的捐赠基金、基金会、家族办公室和私人财富客户 [3] - 公司与客户合作，构建旨在满足其在私募股权、基础设施、私募信贷和房地产资产类别中特定目标的投资组合 [3] 公司背景：Blue Moon Capital Partners - Blue Moon Capital Partners成立于2013年，是一家专注于高级养老地产的房地产私募股权平台 [4] - 公司的使命是成为一流高级养老运营商的优选资本提供方 [4] - 其策略是专门投资于高级养老市场的照护端，包括独立生活、辅助生活和记忆照护 [4] - 通过将机构资本与具有前瞻性的运营商结合，公司旨在负责任地投资于这一医疗保健相邻行业，并把握未来二十年预期的居民需求急剧增长所带来的机遇 [4]

公司财务发布安排 - Welltower Inc 将于2026年2月10日纽约证券交易所收盘后发布2025年第四季度财务业绩 [1] - 公司将于2026年2月11日东部时间上午9点举行电话会议和网络直播讨论业绩 [1] - 收益发布信息将在公司网站的投资者关系部分提供 [1] 投资者沟通渠道 - 电话会议可通过拨号或网络直播参与 拨入号码为美国(888) 340-5024 国际(646) 960-0135 会议ID为8230248 [6] - 网络直播链接为 https://events.q4inc.com/attendee/169660373 建议不提问的参与者使用此方式 [6] - 电话会议重播将于2026年2月11日东部时间下午1点左右开始 至2026年2月18日结束 美国重播拨入号码(800) 770-2030 国际(609) 800-9909 重播会议ID为8230248 [2] - 网络直播重播将在电话会议结束后约两小时提供 并保留90天 [6] 公司业务概况 - Welltower Inc 是一家标准普尔500指数公司 定位于银色经济中心 专注于美国、英国和加拿大老年人的租赁住房 [3] - 公司拥有超过2000个老年人和健康住房社区 业务位于住房和酒店业的交叉点 [3] - 公司将其房地产投资组合定位为无与伦比 位于极具吸引力的微型市场 并拥有出色的建筑环境 [3] - 公司视自身为一家披着房地产外衣的运营公司 由高度一致的合作伙伴关系和非传统的文化驱动 [3] - 公司通过其数据科学平台驱动的资本配置方法 以及由Welltower业务系统（端到端运营平台）驱动的卓越运营成果 旨在为现有投资者实现每股增长的长期复利 [3]