Paris, July 31, 2025 Press release UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD REPORTS H1-2025 EARNINGS Strong tenant sales performance (+3.8%) outperforming market and dynamic leasing activity with positive MGR uplift of +7.1% Like-for-like EBITDA up +4.1%1 and Adjusted Recurring EPS of €5.11 Successful retail opening of Westfield Hamburg-Überseequartier attracting c. 4 Mn visits since April Launch of Westfield brand licensing business,announced partnership with Cenomi Centers within KSA2 +1.2% increase in portfolio valua ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店NOI增长超过7%，其中基础租金贡献最大达4.5% [9] - 现金租金增长率为10%，GAAP租金增长率接近20% [10] - 全年同店NOI增长预期上调至4.5%-5%，较此前中点提高115个基点 [17] - NAREIT FFO全年增长预期上调至7%以上，核心运营每股收益增长预期上调至6%以上 [17] - 信贷损失预期收窄至75-85个基点 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动保持强劲，租户保留率达77% [77] - S&O管道中的增量基础租金达3800万美元，租赁与已入驻率差为260个基点 [10] - 已入驻率季度环比提升40个基点 [10] - 开发项目混合回报率超过9%，年内已启动近5000万美元新项目 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 近期以3.57亿美元收购南加州橙县五个购物中心，面积超60万平方英尺，出租率达97% [12] - 收购资产位于供应受限的南加州市场，预计未来增长率超过3% [61] - 开发项目主要集中在高质量露天购物中心，年内预计启动至少2.5亿美元项目 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点包括高质量购物中心、全国开发平台和低杠杆资产负债表 [8] - 通过UPREIT结构完成收购，提供税收优惠并保持杠杆中性 [13] - 开发项目主要集中在地面开发，预计未来几年仍将保持这一趋势 [105] - 行业竞争方面，公司凭借A级信用评级和低成本资本优势保持竞争力 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境良好，租户健康状况强劲，AR处于历史低位 [76] - 消费者韧性持续，客流量和租户销售保持积极趋势 [81] - 未来增长机会主要来自同店NOI提升和开发项目 [35] - 管理层对继续提升出租率持乐观态度，认为没有上限 [112] 其他重要信息 - 公司已完成4亿美元债券发行，票面利率5%，用于提前偿还11月到期债券 [19] - 仍有1亿美元未结算的ATM股权融资，计划在下半年完成 [20] - 年度企业责任报告发布，强调公司在可持续发展方面的进展 [7] 问答环节所有的提问和回答 问题: 同店NOI增长的各组成部分贡献 - 基础租金仍是最大贡献者，但信贷损失和未收回租金收入预计下半年会略有增加 [24] - 第二季度因年度对账流程完成，恢复率有一次性提升 [55] 问题: 南加州收购的竞争优势 - 交易为场外交易，UPREIT结构提供税收优惠，且卖方看重公司运营能力 [43][44] - 收购资产位于优质社区，未来有开发潜力 [63] 问题: 开发项目机会 - 主要来自全国性 grocer 的扩张需求，预计年内启动至少2.5亿美元项目 [51][52] - 开发收益率保持在7%以上 [52] 问题: 租户健康状况 - 租户健康状况良好，保留率高于历史水平，对关税等成本压力有应对能力 [79] - 租户通过多种方式应对成本上升，包括转嫁消费者 [80] 问题: 未来收购机会 - 市场交易量有所增加，但公司选择性参与，优先考虑收益和资产质量 [137] - 不依赖收购实现增长目标，但会抓住符合战略的机会 [139]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店净营业收入（NOI）增长超7%，基础租金贡献最大，达4.5% [10] - 本年度至今已部署超6亿美元资本，上周以3.57亿美元收购加州南橙县五个购物中心 [6][13] - 提高全年同店NOI、核心运营收益和NAREIT FFO增长展望 [8] - 提高同店NOI增长区间至4.5% - 5%，中点提高115个基点；提高NAREIT FFO区间，中点每股提高0.06美元，代表全年增长超7%；提高核心运营收益每股0.05美元，中点代表增长超6% [19] - 缩小信用损失指引至75 - 85个基点 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店租赁率维持不变，店铺入住率持续增长，优质物业吸引众多类别租户 [10] - S和O管道内租户快速入驻，入住率环比提高40个基点，季度末租赁与入驻入住率差距为260个基点，代表3800万美元增量基础租金 [11] - 本季度新租和续租租金均增长，现金租金差价达10%，GAAP租金差价近20% [11] - 在建和再开发项目租赁活动活跃，综合项目回报率超9%，团队按时按预算完成项目 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业内对不可替代的杂货店锚定资产需求旺盛，单资产或优质投资组合资产的资本化率降至5% - 6% [72] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略优势包括优质杂货店锚定购物中心、成熟国家开发平台和强大资产负债表，有利于未来增长 [9] - 持续利用投资平台优势寻找新机会，在收购、再开发和新建开发方面均有大量活动 [17] - 作为全国领先的优质露天购物中心开发商，公司持续找到有吸引力的项目，今年已启动近5000万美元新项目，预计2025年启动规模至少与前两年相当，且大部分投资于新建开发 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营基本面强劲，资本配置具有增值性，上半年表现出色，对下半年和未来充满信心 [5][9] - 行业对公司优质购物中心需求持续存在，运营趋势良好，公司将继续提升商品销售和NOI [12] - 公司财务和资产负债表处于行业领先地位，将继续积极执行战略投资机会，巩固盈利增长 [21] 其他重要信息 - 公司发布年度企业责任报告，强调对企业责任的持续承诺，这是公司基础战略 [7] - 5月成功发行4亿美元七年期债券，票面利率5%，提前为11月无担保债券到期提供资金，解决公司层面融资需求 [20] - 公司杠杆率处于5 - 5.5倍目标范围内，即使考虑投资组合收购，仍将保持在该范围内 [21] - 公司持续产生大量自由现金流，15亿美元信贷工具几乎全部可用，去年末远期自动提款机发行的1亿美元股权将于今年下半年结算 [21] 问答环节所有提问和回答 问题: 各组成部分对下半年同店NOI节奏的贡献 - 基础租金仍是最大贡献者，但下半年信贷损失因素会产生一定影响，如Party City、Joanne、Rite Aid的破产搬离，以及预计下半年无法收回的租赁收入略高于上半年 [25] - 此外，去年下半年不可收回租赁收入基数较低，今年同比会有压力，且第二季度有部分百分比租金转移至该季度，其他收入在第二季度有一定波动 [26] 问题: 同店NOI增长算法中各组成部分的变化 - 尽管租赁率已达峰值，但入驻率仍有提升空间，公司对下半年及2026年的增长充满信心 [34] - 再开发项目对同店NOI增长有积极影响，预计2025年及2026年都将有超100个基点的正向贡献 [34][35] 问题: SoCal收购项目的竞争对手和竞争优势 - 该项目为非公开市场交易，卖方是自1800年代起拥有这些物业的家族 [41] - 公司的UPREIT交易在税务选择上对卖方重要，且卖方看重公司运营质量和未来合作开发机会，因此选择公司 [42][44] 问题: 开发机会和与全国零售商的讨论 - 公司与一流杂货店持续有积极对话，合作建设项目，对寻找此类机会持乐观态度 [48] - 团队在与杂货店合作方面表现出色，过去两年启动2.5亿美元项目，预计今年启动规模相当或更多，且大部分为新建开发 [49][50] 问题: 费用回收率的可持续性 - 费用回收率未来会下降，因第二季度包含年度对账过程的一次性因素，约100万美元 [53] - 平均入驻率的显著变化是费用回收率提高的根本原因，预计2025年平均入驻率提升超100个基点 [54] 问题: SoCal收购项目的未来发展和增长机会 - 该投资组合虽已97%出租，但租金有提升空间，且有小型再开发机会，预计未来增长率超3% [59][60] - 公司已收购该总体规划社区内所有现有零售资产，无更多收购机会，但预计未来有住宅开发，将为现有资产带来更多需求，公司有参与未来零售开发的潜在机会 [61][62] 问题: 1亿美元股权结算资金的用途和近期收购意向 - 资金用于增加公司发展管道和寻找增值收购机会，近期可能用于整合小型REIT交易或合资企业 [66][67] 问题: 投资组合交易和收购资本化率 - 行业对杂货店锚定资产需求旺盛，单资产或投资组合资产资本化率降至5% - 6%，公司将在合适机会出现时进行收购 [71][72] 问题: 小店铺租户健康状况和关税影响 - 租户健康状况良好，客流量、销售额和新租赁管道都表现积极，保留率约77% [76][77] - 租户是经验丰富的经营者，会评估并采取措施应对关税影响，如与供应商谈判、寻找其他货源或向消费者转嫁成本 [78][79] 问题: 2026年潜在问题租户的领先指标 - 公司缩小并降低了2025年信用损失展望，主要因破产情况更清晰，如Rite Aid部分店铺被CBS接手 [85][86] - 租户整体健康状况良好，超过90天的应收账款处于历史低位，预计保留率在75 - 80%之间，公司将继续进行积极资产管理 [87] 问题: 租户提前开业情况 - 是几个主力租户提前开业，这得益于高效流程和与零售商的合作 [92] 问题: 租赁续约差价和占用成本弹性 - 续约差价包含期权，排除期权后谈判续约率更高 [98] - 因供应有限，公司与租户在占用成本上需实现双赢，租户会寻找其他方式降低成本以承担更高占用成本，公司也因此在租约中获得强劲的合同租金增长和到期租金差价 [99][101] 问题: 新建和再开发投资组合比例和再开发管道深度 - 随着入驻率变化，再开发将始终是核心业务，但未来大部分投资将来自新建开发，预计今年下半年开始这种趋势将更加明显 [103][104] 问题: 对峰值入住率的看法和提升空间 - 公司认为可以继续提高入住率，目前已超越以往峰值，且租赁率与投资组合质量高度相关，但再开发可能导致战略空置，影响数据表现 [107][108] 问题: 大规模OP单位交易的潜力和投资组合交易的平衡 - 此类交易不常见，需采用并购思维，考虑公司和对方资产的价值、现金流等因素 [115] - 公司认为交易需对盈利、增长和投资组合质量有增值或中性影响，才能成功执行 [118] 问题: 对其他美国市场的战略规划 - 公司喜欢目前运营的市场，会继续在有吸引力的市场进行增量投资，如今年早些时候在纳什维尔的收购 [123] - 公司对投资组合多元化有信心，不会有过大的单一市场暴露 [124] 问题: 处置指导和资产情况 - 全年预计销售7500万美元资产，本季度将处置资产的资本化率降至5.5%，主要是一个增长潜力低于公司整体投资组合的资产，以及一些非战略资产 [129][130] 问题: 收购环境和未来机会 - 随着市场需求增加，卖家增多，目前市场上的资产数量比去年有所增加，预计劳动节后会有更多资产上市 [134][135] - 公司会追逐有意义的机会，但不依赖收购实现增长目标 [135]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店NOI增长超过7%，其中基础租金贡献最大达4.5% [10] - 现金租金增长率为10%，GAAP租金增长率为近20% [11] - 全年同店NOI增长预期上调至4.5%-5%，较此前中点提升115个基点 [19] - NAREIT FFO全年增长预期上调至超过7%，核心运营每股收益增长预期上调至超过6% [19] - 信贷损失预期收窄至75-85个基点 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动强劲，租金增长显著，新租和续租均表现良好 [10] - 已签约未开业(S&O)管道中的租金增量达3800万美元，租赁与开业率差为260个基点 [11] - 开发与再开发项目回报率超过9%，项目按时按预算完成 [16] - 年内已启动近5000万美元新项目，预计2025年启动至少2.5亿美元项目，主要为新建开发 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 近期收购了位于南加州橙县的五个购物中心，总面积超过60万平方英尺，出租率达97% [13] - 收购的RMB资产组合位于供应受限的南加州市场，增强了公司在优质市场的布局 [14] - 收购资产的平均债务成本为4%-4.2%，期限约12年 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点包括高质量购物中心、全国开发平台和低杠杆资产负债表 [9] - 通过UPREIT结构在交易中提供税收优惠，增强了竞争优势 [14] - 行业供应增长有限，公司作为领先的全国开发商，仍能找到有吸引力的项目 [16] - 公司是唯一获得穆迪和标普A级信用评级的购物中心REIT [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境良好，消费者和租户均表现出韧性 [81] - 预计同店NOI增长将继续高于趋势水平，未来仍有增长空间 [34] - 对南加州收购资产的未来增长预期超过3% [59] - 行业需求强劲，资本对核心购物中心资产兴趣浓厚 [72] 其他重要信息 - 公司发布了年度企业责任报告，强调在可持续发展方面的进展 [7] - 成功发行4亿美元债券，票面利率5%，用于提前偿还11月到期的债券 [20] - 仍有1亿美元未结算的股权融资，计划在下半年完成 [21] - 计划年内处置7500万美元资产，主要为非战略性资产 [130] 问答环节所有的提问和回答 问题: 同店NOI增长的各个组成部分在下半年的贡献 - 基础租金仍是最大贡献者，但下半年信贷损失和未收回租金可能略有增加 [25] - 第二季度有一些一次性项目，如百分比租金和其他收入，预计下半年会有所回落 [26] - 费用回收率预计将从第二季度水平下降约100个基点 [53] 问题: 同店NOI增长算法的转变 - 已签约率接近峰值，但开业率仍有上升空间 [34] - 再开发项目预计将为2025年和2026年的NOI增长贡献超过100个基点 [35] - S&O管道预计稳定在175个基点左右，本季度压缩了40个基点 [36] 问题: 南加州收购的竞争优势 - 交易为场外交易，UPREIT结构提供了税收优惠 [42] - 公司作为高质量运营商的声誉和未来开发合作机会是关键优势 [43] - 收购包括未来开发权，增强了长期增长潜力 [44] 问题: 开发机会和零售商需求 - 与顶级杂货商的合作持续加强，开发项目收益率保持在7%以上 [49] - 预计2025年启动至少2.5亿美元项目，主要为新建开发 [50] 问题: 租户健康状况和小商铺表现 - 租户健康状况良好，应收账款处于历史低位 [76] - 小商铺续约率为77%，略高于平均水平 [77] - 租户有能力通过多种方式应对成本上升，包括转嫁成本 [78] 问题: 未来大型交易的可能性 - 类似交易不常见，但公司具有竞争优势，如UPREIT结构和增长潜力 [115] - 交易标准包括对收益、增长和质量的增值 [118] 问题: 市场扩张计划 - 对现有市场满意，但会考虑进入新市场如纳什维尔 [123] - 不打算过度集中在任何单一市场 [124] 问题: 处置计划 - 主要为增长潜力低于平均水平的资产和非战略性资产 [130] - 处置不影响公司实现增长目标的能力 [131] 问题: 收购环境展望 - 市场活动略有增加，预计劳动节后会有更多资产上市 [135] - 公司有选择性地参与符合战略的交易 [136]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度Same center NOI增长4.2%，核心FFO每股增长8.5%，NAREIT FFO每股增长8.8% [4][22] - 上调2025年全年Same center NOI、核心FFO每股和NAREIT FFO每股收益指引 [4] - 2025年Same center NOI增长指引更新为3.1% - 3.6%，NAREIT FFO每股收益指引中点较2024年增长6.3%，核心FFO每股收益指引中点较2024年增长6% [25][26] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度可比续约租金价差为19.1%，新租租金价差为34.6%，续约和新租平均年租金涨幅为2.7% [15][16] - 第二季度末组合出租率为97.4%，主力租户出租率为98.9%，顺序增长50个基点，非主力租户出租率为94.8%，顺序增长20个基点 [16][17] - 第二季度租户留存率为94% [20] 收购业务 - 第二季度收购资产1.33亿美元，年初至今收购资产2.87亿美元，确认全年收购指引为3.5 - 4.5亿美元 [12] 开发和重新定位业务 - 第二季度末有21个项目在建，平均预计收益率在9 - 12%，年初至今9个项目已稳定运营，新增面积超18万平方英尺，年新增NOI约370万美元 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场位于郊区，三英里贸易区平均人口6.8万，平均家庭收入9.2万美元，比美国中位数高15%，失业率低于购物中心同行平均水平 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用增长排名策略，专注于必需品业务，构建有韧性的投资组合，实现稳定增长 [5] - 持续寻找有吸引力的收购机会，收购符合增长排名策略和合适规模的购物中心，目标是实现9%的无杠杆内部收益率 [6][12] - 注重提升租户组合质量，通过租赁活动提高租金和出租率 [15] - 认为公司的高质量现金流和增长能力使其在购物中心同行中具有竞争优势，有望实现中到高个位数的核心FFO每股年增长 [7][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管关税和美国经济稳定性受市场关注，但公司70%的ABR来自必需品业务，预计约85%的租户受关税影响有限，对投资组合有信心 [8] - 零售需求强劲，公司有望表现出色，高质量现金流的稳定性和团队的执行能力使其对2025年及长期增长充满信心 [13] 其他重要信息 - 第二季度坏账较去年同期有所上升，但年初至今与去年持平，且在指引范围内，近期不担心坏账问题 [18] - 公司债务加权平均利率为4.4%，加权平均期限为5.7年，95%的债务为固定利率，符合90%的目标 [23][24] 问答环节所有提问和回答 问题: PICO能在竞争激烈的交易市场中获胜的原因及今年关注阴影锚定中心的驱动因素 - 公司逐个市场、逐个物业进行收购，收购团队经验丰富，能够实现收购规模的增长 [29][30] - 收购阴影锚定中心是因为这些中心的主力租户优质，小租户能受益，可实现租金增长和资产稳定 [45] 问题: 2024年租户更替对2025年增长的逆风何时结束 - 目前已回填约70%的空置空间，约15个超过1万平方英尺的空间仍空置，租金预计在2026年开始体现，部分可能延续到2027年 [33][34] 问题: 下半年同店NOI增长减速的原因 - 公司认为并非真正减速，去年同店NOI增长集中在第四季度，今年增长更平稳，预计从第二季度到第三、四季度实现增长 [40][41] 问题: 核心、阴影和无锚定物业的收购情况及定价问题 - 今年上半年收购的无锚定中心占14%，阴影锚定中心占50%，锚定中心占35%，收购阴影锚定中心是因为其符合公司增长需求，并非市场因素 [44] 问题: 为何不提高收购指引 - 市场较为稳定，有更多物业和买家，部分买家竞争激烈，公司保持谨慎，维持指引，但如果有合适机会会增加收购 [49][50] 问题: 可变利率债务的展望和舒适水平 - 目前95%的债务为固定利率，公司将机会主义地管理债务市场，通过发行和到期管理可变利率债务，长期目标是保持约90%的固定利率 [54][56] 问题: 对入住率上限及提高租金价差和租金递增的看法 - 公司认为入住率高表明资产质量高，非主力租户入住率还有100 - 150个基点的提升空间，主力租户入住率有望达到99.2% - 99.3% [60][62] - 公司通过租赁活动和收购来提高入住率，目前租户留存率高，租金价差大，对当前环境有信心 [64][65] 问题: 受关税影响的租户类别及成本承担情况 - 公司必需品业务受关税影响小，预计15%的租户受影响，他们大多能将成本转嫁给供应商，自身承担部分利润损失，对消费者影响较小 [68] 问题: 同店NOI计算方法及股票价格和股权成本对收购规模的影响 - 同店池计算为2024年1月1日前收购的所有资产 [74] - 公司认为股票相对于私募市场价值和同行有折扣，目前不计划发行股权，有足够流动性进行收购，会机会主义地寻找合适收购项目 [77][78] 问题: 收购和出售的资本化率价差 - 出售资产的加权资本化率预计在7 - 7.5%左右，收购和出售的资本化率差异不大，公司会通过出售资产实现收益 [82][83] 问题: 影子锚定或无锚定中心在投资组合中的最大占比及与传统购物中心的资本化率差异 - 无锚定中心占比预计为10%，影子锚定中心目前占7%，公司希望提高其占比，认为其与核心锚定项目可互换，有增长潜力 [86][87] - 影子锚定中心的无杠杆内部收益率比核心杂货店项目宽50 - 100个基点，资本化率差异约为50 - 75个基点 [89][90] 问题: 消费者在购物中心的行为趋势 - 消费者情绪调查显示悲观，但销售持续增长，公司中心的客流量强劲，就业是驱动消费者行为的关键因素，目前就业数据良好，预计消费者行为保持稳定 [95][96] 问题: 公司投资组合中受Kroger门店关闭影响的情况及市场中扩张的杂货店 - 公司有一个Kroger门店在关闭名单中，预计本月关闭，但已有另一家杂货店接手，不意外 [102] - 市场中扩张的杂货店包括Sprouts、Kroger、Publix、Whole Foods、Walmart、HEB和ALDI [103][104] 问题: 下半年同店NOI增长放缓是否与费用时间有关及处置资产的金额 - 公司认为今年同店NOI增长更平稳，从第二季度到后续季度实现增长，去年第四季度增长高是因为费用时间问题 [111][112] - 公司未给出处置资产的指引，但预计全年处置金额在5000 - 1亿美元之间，会像收购一样谨慎管理 [113] 问题: Kroger门店关闭是否涉及共同租赁问题及指引中是否包含增量债务发行 - 公司受影响的门店无共同租赁问题，共同租赁问题在功率型购物中心更常见 [117][118] - 指引中未明确计划进行额外债券发行，但会机会主义地管理债务市场，匹配收购资金 [120] 问题: 收紧坏账指引范围的可见性及原因 - 公司认为坏账水平稳定，与2024年和2025年第一季度一致，租赁需求和租金价差强劲，对未来坏账不担心，收紧范围是基于整体表现 [126][127] 问题: 第二季度期权租赁租金价差较高的原因及收购资本化率 - 期权租赁租金价差受租户类型影响，杂货店的期权租金较低，其他租户的期权租金较高，是组合因素 [134] - 年初至今收购资产的资本化率为6.3% [138] 问题: 收购无锚定中心的资本化率、理由、提高入住率的速度及合资企业收购情况 - 收购无锚定中心是因为在当地市场有优势，能获得较高初始收益率和租金增长潜力，预计占比不超过10%，收益率比核心杂货店项目宽至少100个基点 [143][146] - 无锚定中心的新租赁价差约为43%，续约价差在30%以上，CAGR超过3%，收购后能快速提高入住率，如丹佛的资产在两个月内从低80%提升到高90% [148][150] - 公司有两个合资企业，已收购四个物业，预计下半年有进展，其中一个小基金预计年底完成投资，会根据市场情况决定收购规模 [153][154]

JACKSONVILLE, Fla., July 24, 2025 (GLOBE NEWSWIRE) -- Regency Centers Corporation (“Regency,” “Regency Centers” or the “Company”) today announced the acquisition of a portfolio of five premier suburban shopping centers, all located within the 23,000-acre Rancho Mission Viejo (“RMV”) master-planned community in Orange County, CA. The acquired portfolio consists of Bridgepark Plaza, Mercantile West, Mercantile East, Terrace Shops, and Sendero Marketplace, comprising close to 630,000 square feet in aggregate. ...

文章核心观点 公司将于2025年7月29日收盘后公布2025年第二季度财报，并于7月30日上午11点举办财报电话会议[1] 公司信息 - 公司是全国卓越的购物中心所有者、运营商和开发商，位于郊区贸易区，拥有优质物业组合，是合格房地产投资信托基金、标普500指数成分股 [4] - 公司官网为RegencyCenters.com [4] 财报相关 - 2025年第二季度财报结果将于7月29日收盘后公布，财报发布和补充信息包将发布在公司网站投资者关系板块 [1] - 财报电话会议时间为7月30日上午11点，拨号号码为877 - 407 - 0789或201 - 689 - 8562，网络直播链接为2nd Quarter 2025 Webcast Link [1][2] - 网络直播回放存档在投资者关系页面的网络直播和演示板块 [3] 联系方式 - 联系人是Kathryn McKie，电话904 598 7348，邮箱KathrynMcKie@regencycenters.com [5]

活动规模与时间扩展 - 2025年国家奥特莱斯购物日从2天延长至4天 活动时间为6月12日至15日 创下该活动自2022年创办以来最长持续时间记录 [1] - 活动规模创历史新高 提供约6200个优惠 参与零售商近500家 覆盖美国、加拿大及海外90多个Simon Premium Outlets和The Mills门店 [2] - 活动期间除原有最高65%折扣外 还提供数千个独家优惠 [3] 营销策略与消费者体验 - 公司首席营销官表示活动已成为年度最大奥特莱斯促销盛事 通过延长活动时间让消费者获得更多省钱机会 [3] - 增设赠品活动 包括特定商场免费手提袋 以及购买后可参与的DIY体验活动 如多肉植物插花、定制首饰制作等 [4] 公司背景 - 公司为标普100成分股 拥有北美、欧洲和亚洲的购物、餐饮、娱乐及综合用途物业 每日服务数百万顾客 年销售额达数十亿美元 [6]

购物中心价值上升逻辑链 - 购物中心空置率处于历史低位 全国购物中心空置率为4.1% 接近完全饱和状态[3][6] - 零售空间稀缺导致租户竞购破产零售商的租约以进入饱和的购物中心[6] - 增量需求持续强劲 国际购物中心协会会议显示行业热度高涨 小型商铺和主力店空间均需求旺盛[7] 供需与建设成本分析 - 现有空间接近满租 增量需求需通过新建空间满足[11] - 新建购物中心建设成本高达300-500美元/平方英尺 材料和劳动力成本持续上涨[12][17] - 现有建筑翻新成本为100-200美元/平方英尺 再开发项目可获得较高资本化率[14][16] - 购物中心类型建筑平均成本为394美元/平方英尺 高于单层办公楼和制造设施[18] 运营收入与开发可行性 - 跟踪的购物中心REITs平均租金为20.33美元/平方英尺[20][21] - NOI利润率60%-75% 对应每平方英尺NOI约14美元 远低于支持新建项目所需的31.50美元[22][23] - 按7%资本化率和450美元建设成本计算 需要租金达到45美元/平方英尺才具开发可行性[23] 租金增长与行业前景 - REITs新租约租金涨幅普遍超过20% 预计租金需翻倍至45美元才能刺激新开发[26][27] - 行业自2008年金融危机以来新开发量持续低迷[24] - 供需失衡将推动租金持续上涨直至达到新开发平衡点[25][27] REITs估值与投资机会 - 行业平均交易价格为15.9倍当年预估AFFO 估值与杠杆率基本匹配[28][30] - 平均企业价值246美元/平方英尺 显著低于400-450美元的替代成本[37] - Brixmor(BRX)和Whitestone(WSR)因租金增长潜力和区位优势被特别关注[31] - 行业平均以82%的NAV交易 分析师NAV估算未反映未来NOI增长潜力[36] 行业趋势总结 - 购物中心资产价值和租金水平处于不可持续低位 预计将迎来显著上涨[38] - 私人资本对现有物业需求强劲 可能推动REITs资产处置或公司收购[39]

文章核心观点 - 公司被评为2025年绿色租赁领导者并获白金认可 [1] 公司情况 - 公司是一家位于郊区贸易区的购物中心所有者、运营商和开发商 [4] - 公司投资组合包括与杂货店、餐厅、服务提供商和零售商合作的繁荣物业 [4] - 公司是一家完全一体化的房地产公司，是合格的房地产投资信托基金，也是标准普尔500指数成分股 [4] 奖项相关 - 该奖项由市场转型研究所和美国能源部的更好建筑联盟颁发，为商业租赁设定了可持续发展的国家标准 [1][2] - 公司多年来通过与租户合作，努力提高可持续性并减少环境影响 [2]