公司概况 * 公司为 Phillips Edison & Company (PECO)，是一家专注于以杂货店为核心、满足生活必需品的邻里购物中心的房地产投资信托基金 [2] * 公司是美国最大的以杂货店为核心的邻里购物中心所有者及运营商之一，拥有超过35年的历史 [3] * 公司的企业价值有明确的增长路径，目标超过100亿美元 [3] * 公司拥有集成的运营平台，管理业务的各个方面，并利用本地市场专业知识成为首选房东，年度调查的租户满意度达95% [3] 核心业务与战略 * 核心业务是规模适中、以杂货店为核心的邻里购物中心，其主力租户是当地销售额排名第一或第二的杂货商 [5] * 核心战略包括收购此类购物中心，目前占公司总年化基本租金收入的84% [12] * 公司在同行中，以杂货店为核心的购物中心占比最高，占年化基本租金收入的95% [12] * 公司战略还包括“影子锚定”中心（即杂货商拥有其店面空间），目前拥有23个此类中心，占全资拥有中心数量的约8%，占总可出租面积的约5% [13] * 公司通过其投资管理平台（与Northwestern Mutual、Lafayette Square以及Cohen & Steers的合资企业）扩大交易流和资本渠道 [13] 财务表现与增长目标 * 公司提高了2025年全年盈利指引的中点，调整后的NAREIT运营资金和核心运营资金每股增长指引中点分别代表7%和6.8%的增长 [4] * 2026年NAREIT运营资金、运营资金和核心运营资金的初步指引增长率预计为中个位数 [4] * 公司长期目标是实现3-4%的同店净营业收入增长，以及中高个位数的核心运营资金每股增长 [2] * 公司预计2026年同店净营业收入增长在3%-4%的范围内 [22] * 2026年NAREIT运营资金每股指引估计在2.65-2.71美元之间，中点同比增长5.7%；核心运营资金每股指引估计在2.71-2.77美元之间，中点同比增长5.6% [23] * 长期股东总回报目标为10%或更高，基于中高个位数核心运营资金每股增长和约3.8%的股息收益率 [5] * 公司董事会今年将股息率提高了5.7%，并通过月度股息为投资者提供可预测的收入流 [17] 运营指标与市场优势 * 公司拥有显著的定价权，新租约和续租租约的租金涨幅分别通常在2%-3%的范围内 [7] * 公司投资组合的续租率在2025年前三季度为93% [8] * 公司预计2026年入住率将保持高位，并相信可以再实现100-150个基点的同店非主力店出租率提升 [8] * 公司运营的中心位于家庭收入强劲、人口增长的郊区市场 [8] * 公司认为其投资组合面临风险的零售商敞口最低，观察名单规模小，预计2026年坏账与2025年一致 [20] * 公司预计2026年坏账指引范围在60-100个基点，与2025年一致 [36] 增量增长举措 **日常零售** * 日常零售（通常指无主力店中心）被视为核心业务的自然补充，旨在增强投资组合回报 [9] * 公司自2023年以来已向9个日常零售中心投资约1.81亿美元 [10] * 这9个中心的预期无杠杆内部收益率在10%及以上，收购资本化率在6.4%至7.6%之间，新租租金涨幅平均高于40%，续租租金涨幅平均高于25% [10] * 公司目标是在未来五年内将日常零售规模扩大到7亿至10亿美元，约占投资组合的7%-10% [10] * 日常零售中心预计能实现4%-5%的同店净营业收入增长 [68] * 目前9个中心的租户构成中，53%的租金来自全国性和区域性租户，47%来自本地租户 [89] **开发与再开发** * 公司每年平均在新建外铺开发和重新定位活动上投入约5000万美元，但2025年和2026年将接近7000万美元 [11] * 这些项目的加权平均现金回报率在9%至12%之间 [25] * 公司最近在佛罗里达州奥卡拉收购了34英亩土地用于一个以杂货店为核心的开发项目，初始投资1000万美元，预计未来五年将建造超过1万套新住宅 [11] **收购活动** * 公司预计2026年按PECO份额计算的收购总额在4亿至5亿美元之间 [12] * 公司是市场上最大的以杂货店为核心的购物中心买家之一 [33] * 2025年公司评估了585笔交易，并向投资委员会提交了327笔，而2024年分别为284笔和152笔 [33] * 核心收购策略的目标是无杠杆内部收益率为9%，日常零售中心的目标则高于10% [30] * 预计2026年收购组合中，约80%为核心杂货店锚定中心（其中可能包括“影子锚定”），20%为日常零售中心 [72] 资产负债表与资本管理 * 公司拥有投资级资产负债表，标普和穆迪分别给予BBB和BAA2评级 [17] * 长期杠杆目标是净债务与调整后税息折旧及摊销前利润之比在5倍左右的低至中段 [17] * 公司每年可以收购3亿美元资产而保持杠杆中性，并且在支付股息和维护性资本支出后产生超过1亿美元的自由现金流 [17] * 公司计划在2026年出售1亿至2亿美元的资产，用于为收购提供资金并改善长期增长状况 [16] * 公司没有重大的债务到期直到2027年，并计划在明年进行再融资 [21] * 公司利率互换的固定利率比例在2025年12月到期后约为84%，长期目标是90% [53][92] 市场展望与风险 * 公司对2026年的展望不假设经济衰退，认为消费者具有韧性，主力杂货商和生活必需品零售商持续为公司中心带来稳定客流量 [19] * 近期利率的显著下降预计将继续对房地产价值产生积极影响 [21] * 过去十年及未来新建供应有限，当前的经济回报使得新建购物中心难以合理化，这放大了需求因素的影响 [22] * 公司认为，如果出现更疲软的经济环境，其以杂货店为核心、生活必需品为主的业务重点将展现投资组合的韧性，正如在全球金融危机和疫情期间所表现的那样 [20] * 关于关税影响，公司认为主要冲击已经过去，现在将是边际影响，其业务中约85%的租户所受影响较小 [49][50] * 对于快餐行业，尽管市场存在一些担忧，但每平方英尺销售额保持稳定，且该类别需求旺盛，即使有租户退出也有充足的后备需求 [62][63]

交易概述 - 公司通过持股69%的Wereldhave比利时子公司，收购位于比利时沙勒罗瓦的Ville2购物中心，总收购价为1.2亿欧元 [1] - 此次收购符合公司的LifeCentral战略增长阶段及严格的收购标准，包括内部收益率门槛、地理位置、价值创造机会和全服务中心转型潜力 [1] - 交易预计于2025年12月完成 [1] 财务影响 - 收购Ville2，加上处置荷兰的De Roselaar和预期处置Sterrenburg，预计将从2026年起对公司每股直接收益产生约0.05欧元的年度正面影响，增幅接近3% [2] - 这些交易及相关估值协同效应将强化公司资产负债表，使净贷款价值比相较于2025年9月30日下降约110个基点 [2] 资产详情与价值创造潜力 - Ville2购物中心总可租赁面积约27,100平方米，年客流量约400万人次，客流量密度在比利时所有购物中心中排名第三 [3] - 资产具有显著价值提升潜力，包括通过转型为全服务中心来降低当前8.5%的空置率并增加其他收入 [3] - 多个零售类别的每平方米销售额超过5,000欧元，主要租户包括C&A、Fnac、H&M等知名品牌，大部分租户的销售额高于公司比利时投资组合的平均水平 [3][6] 战略意义与管理层评论 - 此次收购标志着公司在核心市场比利时实施LifeCentral战略增长阶段的重要一步，该资产符合公司严格的收购方式并能立即提升收益 [5] - 资产将由Wereldhave比利时公司持有和管理，凭借强大的多业态租户基础和明确的价值创造机会，Ville2与公司的全服务中心投资组合高度契合 [5] - 该收购进一步巩固了公司在瓦隆地区（已活跃近50年）的领先地位 [1] 资产背景信息 - Ville2是一个优质多业态购物中心，拥有约122个租户，涵盖时尚、食品、美容等多种类别，建于1990年，最近于2022年翻新 [6] - 购物中心位于人口稠密的沙勒罗瓦市，自1990年开业以来一直是瓦隆地区不可或缺的购物目的地，拥有2,000个免费停车位，周边区域为混合用途，包括一家医院和电影院 [6]

股息分配公告 - 公司董事会宣布每股普通股月度股息为0.1083美元，支付日期分别为2025年12月2日、2026年1月6日、2026年2月3日和2026年3月3日，股权登记日分别为2025年11月17日、2025年12月15日、2026年1月15日和2026年2月17日 [1] - 运营合伙单位持有人将以与普通股股东相同的股息率获得分配，但需遵守必要的税收预扣规定 [2] 公司业务概况 - 公司是美国最大的高质量、以杂货店为核心锚点的社区购物中心所有者和运营商之一 [3] - 公司通过其垂直整合的运营平台和全国性的高入驻率购物中心网络创造了强劲业绩 [3] - 公司管理的购物中心组合包括328个购物中心，其中303个为全资拥有，总面积达3400万平方英尺，遍布美国31个州，另有25个购物中心由三个机构合资企业拥有 [3] - 公司的顶级杂货店锚点租户包括Kroger、Publix、Albertsons和Ahold Delhaize [3]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO（调整后）为每股0.36美元，同比增长4%，年初至今增长7% [3] - 第三季度同物业净营业收入（NOI）同比增长4.7%，年初至今增长5.4% [3] - 公司将2025年全年FFO（调整后）指引中值上调0.01美元至每股1.42-1.44美元，代表较2024年中值增长6% [6] - 将全年同物业NOI增长（含再开发）指引中值从4.6%上调至5.25%，预计第四季度增长约4.5% [15] - 过去三年FFO（调整后）复合年增长率（CAGR）预计接近6%，同期平均同物业NOI增长为4.3% [15] - 净债务与年化EBITDA比率为5.6倍 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁活动总计31笔交易，面积34.7万平方英尺，包括20笔续租（26.5万平方英尺，租金溢价9%）和11笔新租约（8.2万平方英尺，租金溢价61%） [7] - 新租约的高溢价主要由与HomeGoods和Ross签订的全国性主力租户租约驱动 [7] - 整体同物业出租率现为96.6%，较上季度下降20个基点；主力租户出租率为97.2%，亦下降20个基点 [8] - 商铺出租率保持稳定，为92.5% [9] - 第三季度签署9笔新商铺租约，面积2.7万平方英尺，实现同空间现金租金溢价42% [8] - 本季度有4900万美元的再开发项目稳定，混合收益率为17%；滚动12个月稳定项目总额为4900万美元 [9] - 活跃的再开发管道总额为1.49亿美元，预计收益率为15% [10] - "已签约未开业"（SNO）管道现为2150万美元，占NOI的7%；本季度有560万美元年化总租金开始计入，第四季度预计再有30万美元 [10][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿投资组合目前包括7处物业，价值接近55亿美元，约占公司总价值的10%，而五年前该区域占比不足2% [5] - 过去两年资本回收策略完成近6亿美元高质量购物中心收购（平均资本化率7%），处置约5亿美元非核心资产（平均资本化率5%） [5] - 东北走廊市场表现强劲，零售商扩张意愿明确，愿意支付所需租金 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成3900万美元收购Brighton Mills（9.1万平方英尺以杂货店为主的购物中心），收购资本化率约5.5%，预计年NOI增长超过3% [3][4] - 该收购被视为典型的土地价值覆盖策略，当前回报稳固，随着租约到期有潜力提取更多土地价值 [4] - 收购市场竞争激烈，受更多机构股权资本和传统银行债务利差收窄驱动 [5] - 公司专注于通过资本回收（收购高增长资产、处置低增长资产）来提升投资组合质量和长期增长率 [5][15] - 积极研究在大型物业（如Bergen、Yonkers、Cherry Hill）收回利用不足的空间，以创造价值 [11] - 债务市场持续走强，资本从CMBS、人寿保险公司和银行流入，自第一季度以来利差压缩30-40个基点，基准利率下降20-30个基点 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 购物中心基本面预计保持强劲，受有利的供需动态和创纪录低空置率驱动 [6] - 行业供应受限（全国年新增零售面积仅1000-2000万平方英尺），而需求持续，预计定价能力将长期保持 [86][87] - 零售商处于明确的扩张模式，但由于市场中优质空间短缺，鼓励业主收回利用不足的空间 [11] - 餐饮概念需求旺盛，但公司对过度引入餐饮租户保持敏感，以确保所有租户的成功机会 [76][77] - grocer销售依然强劲，各类 grocer 仍处于扩张模式 [77] 其他重要信息 - 为Shoppers World物业获得1.236亿美元、四年期、无追索权抵押贷款，固定利率5.1%，部分收益用于偿还9000万美元信贷额度（利率5.5%） [12] - 流动性状况非常强劲，超过9亿美元，包括1.45亿美元现金，信贷额度无提取 [14] - 总债务为100%无追索权固定利率抵押贷款 [14] - 本季度FFO（调整后）受益于新租户租金开始计入、更高的净恢复款、更高的逾期应收账款回收额以及更低的经常性G&A [12] 问答环节所有提问和回答 问题: Brighton Mills收购的时间线和价值提取机会 [19][20][21][22][23] - 大部分租约在未来22年内到期，预计在此期间年NOI增长将超过3% [25] - 若能与现有租户协商，可能更早实现价值提取 [25] 问题: 2025年一次性项目对2026年预测的影响 [27][28][29] - 2025年约有200万美元与非常老旧应收账款相关的一次性回收款，以及约150万美元与以往期间CAM回收账单相关的项目，这些项目预计不会以相同水平重复发生 [29] - 房地产税和G&A方面没有重大异常项目，G&A呈下降趋势，但明年可能因人员稳定和正常通胀而略有回升 [33][36] 问题: Shoppers World物业的再开发机会（特别是Kohl's区域） [41] - Kohl's地块未包含在近期抵押贷款中，公司拥有提前收回该空间的协议，正在研究混合用途或重新出租给其他租户的方案，预计明年年初有消息公布 [42][43] 问题: 第三季度新租约高租金溢价（61%）的驱动因素和可持续性 [44] - 高溢价主要由两笔主力租约（HomeGoods和Ross）驱动，这两笔租约填补了破产租户（Big Lots和Bye Bye Baby）留下的空间，证明了收回空间后创造价值的能力 [44] - 未来预计新租约租金溢价将稳定在两位数，可能超过20%，但不会持续达到60% [45] - HomeGoods和Ross预计将在2026年开业，一个在上半年，一个在下半年 [47] 问题: 将主力空间分割为商铺空间的机会和回报 [53][54] - 机会存在但需具体分析，例如本季度将新泽西州Millburn一处1.1万平方英尺空置主力空间分割，已出租约40%并取得健康溢价 [9][54] - 许多剩余主力空间租金较低或形态不佳，更适合分割为多个主力租户而非大量商铺空间 [54] - 对商铺空间（如Sweetgreen、Starbucks等，租金可达40-60美元/平方英尺）需求旺盛，经济可行时会积极创造 [55] - 同时也在探索在部分资产增加地块（pad）的机会，地块租金更高 [59][60][61][62] 问题: 收购环境和融资能力 [64][65] - 市场非常竞争，新参与者（私募股权、家族办公室、机构）涌入，受更廉价债务可用性和购物中心较高资本化率吸引 [66] - 公司目前正在评估约2亿美元资产，但近期在竞标中因价差约25个基点而失利，保持纪律性 [66] - 倾向于将收购活动与处置活动配对，继续执行资本回收策略 [67] 问题: 对非传统/有增值潜力资产的竞争情况 [72] - 对于像Brighton Mills这样易于理解的项目，竞争依然激烈；但公司寻求增值机会的平台确实限制了买家范围，带来一定优势 [73] 问题: 餐饮租户需求与 grocer 需求的平衡 [74][75] - 对过度引入餐饮租户保持敏感，例如在Bergentown Center，正考虑将原餐厅空间出租给精品健身运营商以避免过度餐饮化 [76] - 各类 grocer（从传统杂货店到折扣店、专业店）仍处于扩张模式，未见与快速休闲餐厅（QSR）需求的明显冲突 [77] - 预计快速休闲餐厅开店速度可能放缓，但仍乐于与其合作 [78] 问题: 华盛顿特区市场的需求和资本偏好变化 [79][80] - 租户需求方面未见变化，公司在特区的物业表现良好，需求强劲 [79] - 资产买家方面，波士顿和纽约因供应限制或收购挑战通常比费城或特区更能吸引机构兴趣，这一情况并非由当前政治周期驱动 [80] 问题: 高出租率水平的可持续性 [84][85] - 主要驱动因素是供需动态短期内不会改变，零售新供应有限（尤其在东北部单层地面停车场购物中心），而需求持续，预计行业将长期享有定价能力 [86][87] 问题: 主力租户扩张的领头羊 [89] - 扩张非常分散，但Ross作为市场新进入者表现灵活，TJX旗下各概念也在东北部广泛扩张 [89] - 东北部人口密集，优质主力空间稀缺，导致优质大空间租金上涨潜力更大 [90] 问题: 剔除入住率影响后的长期同物业NOI增长潜力 [92] - "已签约未开业"（SNO）管道（占NOI 7%）仍能提供几年增长动力 [92] - 资本回收（出售低增长资产，收购3%以上NOI增长资产）也是增长来源 [92] - 目标是实现可持续的3%以上增长 [92]

财务业绩与指引 - 第三季度NAREIT FFO增至8930万美元，即每股摊薄收益064美元，同比增长67% [10] - 第三季度核心FFO增至9060万美元，即每股摊薄收益065美元，同比增长48% [10] - 提高2025年全年NAREIT FFO和核心FFO每股收益指引，其中点分别代表较2024年增长68%和66% [4][12] - 重申2025年同中心NOI增长指引范围，其中点反映全年稳健增长335% [11] - 预计2025年同中心NOI增长在1%-2%之间，若2024年复苏分布更均匀则增长率将接近3% [11] - 长期来看，该投资组合每年可实现3%-4%的同中心NOI增长 [11] 收购活动 - 本季度结束后以PECO份额收购了9600万美元资产，包括两个无锚定中心 [1] - 截至第三季度末，年初至今总收购额（PECO份额）达到376亿美元 [2][20] - 2025年全年总收购指引中点约为4亿美元，较2024年的3亿美元有所增加 [20][43] - 收购资产平均初始入住率约为915%-92%，为公司未来同中心NOI增长提供内部增长动力 [20][94] - 所有收购类别均实现超过9%的无杠杆回报率 [20] - 下半年在承销方面更加选择性，对租金增长速度和租赁速度要求更严格 [42] 租赁与运营表现 - 第三季度租户保留率高达94% [7] - 第三季度可比续租租金差幅创纪录达232%，新租赁租金差幅保持强劲达245% [7] - 第三季度执行的新租约和续租约平均年租金涨幅为26% [8] - 投资组合入住率保持高位，季度末出租率为976%，主力租户入住率为992%，同店内联租户入住率为95% [8] - 预计内联租户入住率还有125至150个基点的上升空间 [34] - 坏账支出保持在指引范围内，约为75-80个基点，预计2025年和2026年环境不会发生重大变化 [9][31] 开发与再开发 - 目前有22个处于积极建设阶段的项目，总投资估计为7590万美元，平均估计收益率在9%-12%之间 [9] - 截至9月30日，年初至今有14个项目趋于稳定，交付了超过222,000平方英尺的空间，每年新增约430万美元的NOI [9] - 过去三到四年，每年在新建再开发项目上产生4000万至5500万美元投资，预计未来三年管道将保持每年5000万至6000万美元的规模 [29] - 本季度在佛罗里达州奥卡拉收购了34英亩土地，计划与合作伙伴开发一个由杂货店锚定的零售项目，预计无杠杆回报率约为105% [6][17] 资产处置与资本回收 - 2025年计划出售5000万至1亿美元资产，年初至今（包括季度末后活动）已以PECO份额出售4400万美元资产 [13] - 预计2026年处置规模将在1亿至2亿美元之间 [56] - 处置策略是循环投资低内部收益率（IRR）的物业至高IRR物业，以推动盈利增长 [14][56] - 预计完全稳定的资产交易资本化率在63%至68%之间 [77] 资产负债表与资本管理 - 拥有约977亿美元的流动性以支持收购计划，在2027年之前没有重大债务到期 [10] - 截至2025年9月30日，净债务与过去十二个月年化调整后EBITDAR的比率为53倍，上一季度年化基础上为51倍 [11] - 长期目标是将债务与EBITDA的比率维持在55倍或以下 [23] - 在杠杆中性的基础上，每年有能力收购25亿至30亿美元的资产 [76] - 每年派息后保留的自由现金流超过1亿美元，是重要的资金来源 [65] 无锚定中心战略 - 已在此类别收购了8处物业，总额约155亿美元 [37] - 早期运营势头积极，新租赁差幅超过45%，续租差幅超过30%，无杠杆回报率在105%-12%之间 [37] - 这些中心提供与核心杂货锚定物业相似的可靠基本面，但具有更强的长期增长前景 [1] - 该战略被视为对长期同中心NOI增长的自然补充，未来将更积极地寻找此类机会 [37][88] 行业环境与竞争 - 杂货锚定购物中心的交易市场活动仍然竞争激烈，但已趋于稳定 [2][45] - 竞争来自房地产投资信托基金同行、机构投资者和私人投资者 [45] - 杂货商反馈显示消费者依然具有韧性，对当前环境和转嫁成本能力持积极态度 [49] - 资本化率供需动态基本稳定，不同市场和细分领域存在差异 [72]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净营业收入及资金运营利润为8930万美元，摊薄后每股064美元，同比增长67% [12] - 第三季度核心资金运营利润为9060万美元，摊薄后每股065美元，同比增长48% [12] - 公司提高2025年全年净营业收入及资金运营利润和核心资金运营利润指引，中点分别同比增长68%和66% [3][15] - 2025年同中心净营业收入增长指引中点维持在335%，但预计第四季度增长放缓至1%-2%，主要因2024年第四季度回收款基数较高 [13] - 长期来看，公司认为同中心净营业收入年增长率可维持在3%-4% [14] - 净负债与过去12个月年化调整后税息折旧及摊销前利润比率为53倍，按上季度年化计算为51倍 [12] - 公司拥有约977亿美元流动性支持收购计划，无重大债务到期直至2027年 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合出租率保持高位，季度末为976% [10] - 主力租户出租率为992%，同店内联租户出租率为95%，环比增长20个基点 [10] - 第三季度租户保留率高达94% [9] - 可比续租租金差幅创纪录达232%，新租租金差幅保持强劲为245% [9] - 第三季度执行的新租和续租合约平均年租金涨幅为26% [9] - 坏账费用保持在指引范围内，约为75-80个基点，公司对近期坏账不担忧 [10][36] - 目前有22个开发及再开发项目在建，总投资约7590万美元，平均预估收益率为9%-12% [11] - 截至2023年9月30日，年内有14个项目稳定，交付超过222,000平方英尺空间，年化新增净营业收入约430万美元 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司拥有同行中最高的食品杂货锚定社区购物中心所有权比例 [3] - 年基本租金收入的70%来自必需品商品和服务，提供可预测的高质量现金流 [3] - 年内至今总收购额（含季度末后收购）达到376亿美元 [4] - 自6月30日以来，公司收购了9600万美元资产，包括两个无锚定中心，这些中心提供可靠的基本面和更强的长期增长前景 [5] - 与Lafayette Square和Northwestern Mutual的合资企业在第三季度收购了The Village at Sand Hill购物中心 [7] - 在佛罗里达州奥卡拉收购了34英亩土地，计划开发食品杂货锚定零售项目 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司积极扩大开发和再开发管道，在停车场建设和收购相邻土地 [8] - 战略包括将低内部收益率的资产回收置换为高内部收益率的资产，以推动盈利增长 [15] - 计划在2025年出售5000万至1亿美元资产，年内至今已出售4400万美元 [15] - 计划2026年出售1亿至2亿美元资产，主要通过单笔交易进行，旨在置换为增长更高的资产 [61] - 专注于无锚定中心（日常零售中心）战略，已收购8处此类资产约155亿美元，早期运营势头积极 [41][42] - 行业竞争保持稳定，需求来自重复投资者、机构玩家和私人投资者 [48] - 公司平台定位为每年实现中高个位数的核心资金运营利润每股增长 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境持续强劲，租赁活动和出租率保持高位 [5] - 零售环境强劲，预计新租和续租租金差幅在未来保持强劲 [9] - 对食品杂货锚定购物中心的交易市场活动持乐观态度，尽管公司在下半年更加选择性 [5] - 公司对实现全年收购指引充满信心，并计划在12月17日的业务更新中分享更多长期增长计划 [8][17] - 食品杂货商反馈消费者韧性持续，未出现明显收缩，对环境和成本转嫁能力持积极态度 [53] - 公司认为其高质量现金流可降低贝塔风险，增长实力可提高阿尔法收益 [110] 其他重要信息 - 计划于12月17日举行虚拟业务更新网络直播，分享无锚定投资分析、初步2026年指引和长期增长计划 [6][17] - 公司重申不依赖股权资本市场来驱动增长，2025年剩余时间指引未假设任何股权发行 [15] - 一般行政费用增加主要与绩效激励薪酬以及技术和资源投资有关，预计未来将保持在该范围 [99] - 利息支出下降源于收购时间安排的保守预测，公司目标长期固定利率债务占比90%，目前浮动利率为5% [63] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于在当前周期收购开发土地的考量 - 收购决策基于与全国性食品杂货商的合作机会和市场增长前景（如奥卡拉南部未来五年新增1万套住宅） [19] - 该项目预计无杠杆回报率约105%，属于个别机会，未来会继续在合理情况下寻找类似地块 [19][20] 问题: 当前收购管道构成和年末前增量交易量 - 收购指引范围底部为35亿美元，目前已超过25亿美元，预计处于范围低端，但交易关闭时间存在波动 [22] - 年内已收购18处资产共376亿美元，平均无杠杆回报率超过9%，收购资产平均出租率约915%-92%，为未来同中心净营业收入增长提供空间 [23] 问题: 杠杆率上限和作为融资来源的考量 - 长期目标净负债与税息折旧及摊销前利润比率保持在55%或以下，当前51倍提供良好增长容量，有机会愿意适度提高但会控制回目标范围 [27] 问题: 资产处置计划、收购与处置资本化率差异及资产类型 - 资产置换的稀释或增值取决于售出和购入资产的组合，公司是内部收益率买卖方，相信长期对每股盈利有益 [30] - 策略是交易出低增长资产置换高增长资产，预计未来资本化率差异将缩窄 [31][32] - 2026年计划出售1-2亿美元资产，主要为完全稳定的资产，预计交易资本化率在63%-68%之间 [61][88] 问题: 再开发管道目标规模和融资方式 - 过去几年再开发项目年投资额在4000万至5500万美元之间，收益率为9%-12%，预计每年贡献50-60万美元投资，为同中心净营业收入增长增加100-125个基点 [34] 问题: 坏账费用是否可作为未来季度和2026年的基准 - 坏账费用在75-80个基点之间，指引中点90基点为预留空间，预计2025年第四季度和2026年环境无重大变化，70-80基点较为合理 [36] 问题: 内联租户出租率上行空间和租金提升与保留率的权衡 - 当前内联出租率为947%，预计还有125-150个基点的提升空间，需求强劲且管道可见性高 [39] - 94%的保留率非常稳固，本季度续租租金差幅232%仅需每平方英尺100美元租户改进成本，无新供应竞争，预计势头持续 [39] 问题: 无锚定中心战略更新和机会集 - 已收购8处资产约155亿美元，收购成本约每平方英尺300-305美元，无杠杆回报率在105%-12%之间，新租和续租租金差幅分别超过45%和30% [41][42] - 该战略是核心业务的自然补充，团队可运用现有租赁机器提升回报 [43] 问题: 下半年更加选择性的具体含义 - 选择性体现在更严格的租金差幅和租赁速度预测，以应对经济稳定性潜在风险，这导致出价更低，但公司仍保持纪律，年内400亿美元收购额为同行中最高 [46][47] 问题: 竞争格局是否更加激烈及交易失败原因 - 竞争格局稳定，需求方包括重复投资者、机构和私人玩家，公司凭借全国覆盖和头号食品杂货商策略持续获得产品 [48][49] 问题: 食品杂货商前景和消费者行为 - 与食品杂货商沟通显示消费者韧性持续，无显著收缩迹象，头部食品杂货商如Publix、HEB和Trader Joe's积极扩张，对环境和成本转嫁能力乐观 [53] 问题: 股票回购在资本来源中的角色 - 回购是工具之一，在股价合适且为最佳投资时使用，当前有更优资本用途，但会持续评估 [54] 问题: 收购指引是否保守 - 每季度10亿美元收购额可达指引中点40亿美元，公司对指引水平满意，未计划更激进或下调 [56] 问题: 2026年处置计划是否涉及特定资产段或更大规模交易 - 计划出售1-2亿美元资产，主要为完全稳定、内部收益率达65%-75%的资产，通过置换为9%-105%无杠杆回报的资产获取200基点利差，预计以单笔交易为主 [61] 问题: 利息支出下降驱动因素和利率互换到期更新 - 利息指引调整源于保守预测和收购时间安排，当前5%浮动利率，若利率互换到期无变化将升至15%，长期目标90%固定利率，可能发行长期债券，无重大到期直至2027年 [63] 问题: occupancy中性基础上净营业收入长期上行空间驱动因素 - 长期同中心净营业收入增长目标3%-4%，驱动包括约110基点租金上涨、强劲租赁差幅、外地块开发等，收购资产出租率空间也将贡献增长 [67][68] 问题: 2026年收购管道资金源及当前资本成本下债务融资考量 - 资金源包括股息后保留的超过1亿美元自由现金流、基础增长以及资产回收，当前51倍杠杆率有容量，处置计划平衡收购机会 [69] 问题: 期权对租金差幅和净营业收入增长的影响及限制措施 - 期权主要来自全国性租户，公司谈判策略以无期权为起点，要求期权期租金涨幅25%以上，过去12个月新租和续租差幅分别为30%和21%，若无期权净增长可达25% [75][77] 问题: 食品杂货锚定资本化率展望和合资企业扩大可能性 - 资本化率供需动态稳定，无重大压缩，按市场细分不同，公司现有两个活跃合资企业，视为增长和提升回报的机会，可能考虑对长期持有但增长较慢资产减少股权 [79][80] 问题: 2026年收购资金源是否更多依赖处置而非债务 - 资金策略保持平衡，包括自由现金流、基础增长和资产回收，51倍杠杆率有容量，债务融资在利率下降环境下仍会考虑，但保护资产负债表是重点 [85][86] 问题: Point Lumnis资产出售中Kroger关闭对价值影响 - 该资产已知食品杂货商困境七年，资本化率已调整，公司仍实现盈利，关闭本身不导致资本化率骤变 [91][93] 问题: 新开发项目若保留食品杂货商所有权对内部收益率的影响 - 此问题将在12月17日更新中详细讨论，保留食品杂货商所有权内部收益率会较低 [95] 问题: 2026年收购重点是否会转向无锚定中心及该类资产出租率空间 - 2026年收购额预计与今年相近，无锚定战略将更积极，早期结果显示更好回报，该类资产机会集大，公司选择性收购，目标无杠杆回报率超过10% [97] 问题: 一般行政费用增长原因及2026年展望 - 增长主要源于绩效激励薪酬和科技投资，预计未来保持该范围，公司效率仍高，重点驱动每股盈利增长 [99] 问题: 收购资产出租率上行空间对长期净营业收入目标的贡献及资产质量含义 - 收购资产出租率从82%至100%不等，决策基于30年经验、市场增长、客流量等标准，资产人口统计优于核心组合，质量无下滑，公司保持纪律 [103][104]

业绩总结 - 2025年第三季度的可比续租租金增长率为23.2%[28] - 2025年第三季度的租户保留率为94%[28] - PECO的总企业价值超过72亿美元[7] - 2025年第三季度的净债务与调整后EBITDA比率为5.3倍[13] - 2025年第三季度每股净收入为0.51美元，预计全年每股净收入在0.62至0.65美元之间[74] - 2025年第三季度Nareit FFO每股为1.90美元，预计全年Nareit FFO每股在2.51至2.55美元之间[74] - 2025年第三季度核心FFO每股为1.94美元，预计全年核心FFO每股在2.57至2.61美元之间[74] - 同中心净营业收入（NOI）增长率为3.8%，预计全年增长率在3.10%至3.60%之间[74] 用户数据 - PECO的投资组合租赁率保持在98%[13] - 70%的ABR来自于必要商品和服务零售商[22] - PECO的租金来自于95%的杂货店锚定中心[40] - 2025年PECO的杂货销售每平方英尺（PSF）为746美元，较2023年增长5.0%[43] - 2025年PECO的租金增长率在2023年为16.4%[41] 未来展望 - 2025年核心每股FFO增长预计为6.6%[32] - 2025年每股股息增长预计为3.35%[31] - 2025年同中心净营业收入（NOI）增长预计为3.35%[31] - 2025年公司计划的收购总额为301.6百万美元，预计全年收购在350.0至450.0百万美元之间[74] 新产品和新技术研发 - 2025年第三季度的租赁扩展显示出PECO的定价能力和可持续的有机增长[28] 市场扩张和并购 - 2025年总收购量为1,441,076平方英尺，合同价格为375,837千美元，租赁占用率为92.3%[69] - 截至2025年9月30日，公司的流动性状况为977百万美元[79] 负面信息 - 2025年公司通过不动产处置获得的收益中，净收益为每股0.07美元的损失[75] - 2025年第三季度的利息支出为81.9百万美元，预计全年利息支出在108.0至116.0百万美元之间[74] - 公司的债务中，95%为固定利率债务，平均利率为4.4%[79]

核心观点 - 公司在2025年前九个月运营表现强劲，基于旗舰资产组合的商户销售额和客流量增长，并因此上调了2025财年指引 [2][5] - 公司积极执行资产处置和战略收购计划，以优化投资组合并支持“增长平台”战略 [3][4] - 公司通过成功的再融资和资本结构管理，增强了财务灵活性 [5] 运营业绩 - 2025年前九个月，商户销售额增长+3.4%，客流量增长+1.8% [5] - 签约租金每平方米增长+11.0%，显示对高价值租约的关注 [5] - 同店购物中心总收入指数增长+2.4%，与上半年表现一致 [5] - 在指数化租金基础上，实现了+6.7%的最低保证租金提升 [5] 资产组合管理 - 2025年至今已完成或锁定16亿欧元的资产处置，其中14亿欧元已完成，另有7亿欧元的交易正在积极讨论中，有望达成22亿欧元的计划处置目标 [3][5] - 公司收购了爱丁堡优质资产St James Quarter的25%股权，该资产将计划于2026年启用Westfield品牌 [4][5] - 公司投资组合总价值490亿欧元，其中零售占88%，办公室占5%，会展场馆占6%，服务占2% [7] 资本管理与财务指引 - 公司成功发行了6.85亿欧元、利率4.75%、不可赎回期至2031年的混合资本工具，并对不可赎回期至2026年及2025年的混合工具进行了回购操作 [5] - 基于强劲的运营表现、成功的再融资及资产处置进展，公司将2025年调整后经常性每股收益指引上调至至少9.50欧元 [5] 公司战略与业务规模 - 公司正在推进其“增长平台”2025-28年业务计划，专注于在关键城市市场运营和发展主导的旗舰目的地 [1][4] - 集团在11个国家运营66个购物中心，其中40个使用Westfield品牌，每年吸引超过9亿人次到访 [7] - 公司拥有19亿欧元的开发管道，主要为混合用途资产，并致力于符合领先可持续性标准的城市再生项目 [7][8]

公司财报发布安排 - 公司将于2025年10月28日市场收盘后公布2025年第三季度财报 [1] - 财报新闻稿及补充资料包将发布在公司官网的投资者关系栏目 [1] - 公司将于2025年10月29日东部时间上午11:00举行财报电话会议 [1] 电话会议接入信息 - 电话会议拨入号码为877-407-0789或201-689-8562 [2] - 电话会议将通过网络进行直播 直播链接为3rd Quarter 2025 Webcast Link [2] - 电话会议重播将存档于公司投资者关系页面的网络直播与演示栏目 [3] 公司业务概况 - 公司是全国领先的购物中心业主 运营商和开发商 专注于具有吸引力人口统计特征的郊区商业区 [4] - 投资组合包括表现优异的物业 租户包括高生产力的杂货商 餐厅 服务提供商和一流零售商 [4] - 公司是一家完全整合的房地产公司 为自我管理 自我经营的合格房地产投资信托基金 并且是标普500指数成分股 [4]

活动公告 - Dania Pointe宣布将于2025年秋季连续第四年举办两项标志性活动：10月12日的Dania Pointe 5K趣味跑和11月16日的Dania Pointe美食美酒节 [1] - 活动旨在为社区提供家庭和朋友享受Dania Pointe各项设施的新方式，并预计每年都会有所发展和演变 [2] 5K趣味跑活动细节 - 5K趣味跑与lululemon及Dania Beach市合作举办，面向所有年龄和技能水平的参与者，路线将穿越Dania Pointe的商店、餐厅、娱乐场所和绿地 [2] - 部分门票收入将捐赠给阿尔茨海默病协会及2025年Broward County步行终结阿尔茨海默病活动，Dania Pointe将额外捐赠3,500美元支持该事业 [2] - 参与者将获得T恤、计时芯片和完赛奖牌，男女组别前三名将获得Dania Pointe购物和餐饮礼品卡，比赛日可在lululemon享受25%折扣 [3] 美食美酒节活动细节 - 美食美酒节将于11月16日下午2点至6点在万豪酒店广场和AC酒店举行，提供Dania Pointe餐厅的食品样品、葡萄酒、鸡尾酒、现场厨师演示和娱乐活动 [4] - 活动需凭票入场，所有参与者必须年满21岁并携带有效身份证件 [4] - 参与活动的餐厅包括Cooper's Hawk Winery & Restaurant、Rodizio Grill Brazilian Steakhouse、Padrino's Cuban Restaurant等十余家品牌 [5] Dania Pointe资产概况 - Dania Pointe是由Kimco Realty拥有和运营的102英亩高端南佛罗里达露天生活中心，拥有近100万平方英尺的零售、娱乐和餐饮空间 [6] - 资产配套包括全方位服务的万豪和AC酒店、豪华公寓以及Spirit Airlines的企业园区，提供充足停车位，距离劳德代尔堡国际机场2英里 [6] - 该目的地全年举办现场音乐、健康星期三、家庭星期日、夜间手工艺品市场等多种独家体验和活动 [6] 业主Kimco Realty公司信息 - Kimco Realty是一家房地产投资信托基金，在美国拥有和运营高质量、露天、以杂货店为主的购物中心和混合用途物业 [7] - 公司投资组合战略性地集中在主要大都市市场的近郊，包括高壁垒的沿海市场和阳光地带城市，租户组合侧重于必需品和必需服务 [7] - 截至2025年6月30日，公司拥有566处美国购物中心和混合用途资产的权益，总计1.01亿平方英尺的可出租总面积 [8]