Invitation Homes (INVH) Q2 2025 Earnings Call July 31, 2025 11:00 AM ET Company ParticipantsScott McLaughlin - SVP - IRDallas Tanner - CEO & DirectorCharles Young - PresidentJonathan Olsen - EVP & CFOEric Wolfe - DirectorJana Galan - DirectorScott Eisen - Executive VP & Chief Investment OfficerJamie Feldman - MD & Head - REIT ResearchJesse Lederman - Associate DirectorJulien Blouin - VP - Real Estate Investment ResearchJohn Pawlowski - Managing DirectorJuan Sanabria - Managing DirectorAdam Kramer - VP - Equ ...

公司表现 - Invitation Homes Inc (INVH) 过去一年股价表现不佳 下跌5% [1] - 尽管单户租赁(SFR)市场整体保持相对韧性 但公司表现逊于多户租赁市场 [1] 行业对比 - 单户租赁市场展现出比多户租赁更强的抗风险能力 [1] - 行业韧性未能转化为公司股价支撑因素 [1] 分析师观点 - 分析师采用逆向投资策略 基于宏观视角和个股反转机会获取超额收益 [1] - 该策略已积累15年实践经验 注重风险收益比的优化 [1] 注：文档2内容均为免责声明和披露条款 未包含实质性行业或公司分析内容 故未予提取

纪要涉及的公司 American Homes 4 Rent (AMH) 纪要提到的核心观点和论据 运营情况 - **入住率与租金**：多数市场入住率超96%，4、5月入住率稳定在96.3%，续租率稳定在4.4%，新租加速，4月为3.9%，5月升至4.3% [1][2][3] - **市场需求**：多数市场健康，佛罗里达入住率95.5%-96.5%，亚利桑那和得克萨斯有疲软，中西部、卡罗来纳和许多西部市场表现好，整体对优质AMH产品需求健康 [7][8][9] - **租赁曲线**：今年租赁曲线正呈现类似2019年及之前的稳定状态，5月下旬至6月上旬达到峰值，公司通过定价策略和租赁到期管理平滑曲线 [13][14][15] - **入住率预期**：预计2025年全年入住率与2024年相近，维持在96%左右 [19] - **坏账情况**：收款情况良好，反映居民财务状况健康，坏账有季节性，通常与搬出季节相关，与去年同期相比需考虑2024年上半年一次性追款因素 [25][27][28] - **与建筑商价格差距**：与建筑商激励成本和公司收费之间的差距正在缩小，但符合公司购买标准的房屋价格变动不大，公司仍需看到更多价格调整才会采取行动 [30] 成本与税收 - **周转成本**：预计第二季度周转成本略高，源于租赁到期时间从下半年转移到上半年 [3] - **物业税**：密切关注得克萨斯州物业税情况，该州2022年通过的物业税减免改革已到期，正考虑2025 - 2026年新的税收减免，公司在物业税信息周期初期，预计二季度能提供更准确信息 [4][20][22] 发展与投资 - **开发项目**：全年交付符合预期，预计交付2200 - 2300套房屋，收益率在5%左右 [33] - **关税影响**：目前未受关税影响，若有影响将在年底显现，预计为房屋总投资成本的2% - 3%，公司采购平台可应对，影响预计较小 [34][35][37] - **收购机会**：有机会通过将外部投资组合纳入公司平台创造价值，预计未来卖家出售动机增强，公司将坚持收购标准 [42][43][44] - **第三方资本**：现有合资企业关系专注于扩大开发项目规模，公司优先考虑资产负债表内的资本部署，对基金持开放态度但需视情况而定 [46][47] 资产负债表 - **目标达成**：即将实现资产负债表100%无抵押目标，今年将还清最后两笔证券化债务，释放约9000套房屋用于处置计划 [49][50] - **评级影响**：还清证券化债务对信用评级有积极影响，是标普今年将公司展望调为正面的因素之一 [51] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **物业税信息周期**：夏季收到物业估值，开启上诉季至夏末秋初，第三季度末或第四季度初收到税率 [21] - **坏账季节性**：坏账通常与搬出季节相关 [28] - **公司采购优势**：公司采购平台可在供应商受关税影响时进行调整，维持成本控制，类似疫情期间应对供应链中断的做法 [36]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心每股运营资金（FFO）为0.46美元，同比增长6.6% [7] - 第一季度调整后每股运营资金为0.42美元，同比增长5.4% [15] - 第一季度归属于普通股股东的净利润为1.1亿美元，摊薄后每股收益为0.30美元 [15] - 第一季度同一房屋核心收入增长4.3%，核心运营费用增长4.2%，同一房屋核心净营业收入（NOI）增长4.4% [10][11] - 第一季度末净债务（包括优先股）与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为5.3倍 [16] - 第一季度末资产负债表上有现金约7000万美元，循环信贷额度已提取余额为4.1亿美元 [16] - 第一季度坏账率为1%，略高于去年同期 [147] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度同一房屋平均占用天数增至95.9%，4月进一步提高至96.3% [10][12] - 第一季度新租赁、续约和混合租赁费率差分别为1.4%、4.5%和3.6%，4月新租赁费率差加速至3.9%，续约和混合租赁费率差分别为4.4%和4.3% [10][12] 开发业务 - 第一季度开发项目向全资和合资投资组合交付了545套房屋，其中全资投资组合交付424套，总投资成本约1.73亿美元 [16] - 开发项目初始收益率处于低5%区间，预计2025年平均收益率将达到中5%区间 [12] 处置业务 - 第一季度出售416处房产，净收益约1.35亿美元，平均经济处置收益率为3% [16] 各个市场数据和关键指标变化 中西部市场 - 第一季度新租赁费率差为5.8%，4月接近9%，呈现加速增长态势 [22] 佛罗里达和德克萨斯市场 - 受新建租赁和出售房源供应增加影响，部分市场表现受到一定影响，但佛罗里达市场活动仍较好，且有迹象显示新建租赁房源供应可能已达峰值，部分市场入住率有所改善 [27][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 实施租赁到期管理计划，将租赁到期时间与租赁旺季需求相匹配，以优化收入 [11][32] - 持续推进开发项目，通过内部开发计划为供应不足的市场提供新房源 [8] - 保持耐心，等待有吸引力的收购机会，同时推进处置计划 [13] 行业竞争 - 北佛罗里达和德克萨斯州有大量公共建筑商，新建租赁房源和入门级单户住宅的竞争加剧，但公司认为部分市场的供应增加影响可能是暂时的 [27][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管近期市场存在不确定性，但公司对行业基本面和自身商业模式充满信心，住房是基本需求，美国仍缺乏大量优质住房，公司的优质房源和出色服务受到居民青睐 [7][8][9] - 2025年开局良好，需求健康，租赁活动强劲，但春季租赁旺季大部分时间仍未到来，公司将密切关注经济环境变化，维持2025年业绩指引不变 [17][18] 其他重要信息 - 公司被《Builder Magazine》评为美国第37大房屋建筑商，较去年上升两位 [9] - 第一季度全国谷歌评分达到4.7星（满分5星），反映出行业领先的客户体验 [10] - 标准普尔全球将公司信用评级展望上调为正面，体现了公司对稳健资产负债表管理的不懈承诺和信用评级的持续改善 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 中西部市场表现强劲的原因及公司在该地区扩大土地储备和开发管道的意愿 - 中西部市场表现出色是因为生活质量高、房价可承受，且有良好的人口迁移趋势，居民认可公司平台和优质产品 [22][23] - 公司在哥伦布市场有土地开发计划，去年底的投资增加了印第安纳波利斯的投资组合，公司正积极寻求在该地区扩大业务，但会谨慎行事 [25][26] 问题2: 北佛罗里达和德克萨斯州公共建筑商竞争对公司业务的影响 - 德克萨斯州部分市场受新建房源供应增加影响，但投资组合仍表现良好；佛罗里达市场活动较好，新建租赁房源供应可能已达峰值，部分市场入住率有所改善 [27][28] 问题3: 公司是否调整租赁策略 - 公司实施了租赁到期管理计划，将租赁到期时间调整至需求较高、租金增长潜力较大的时期，但目前市场需求良好，未对租赁策略进行其他调整 [31][32][33] 问题4: 关税对开发项目成本的影响 - 若关税长期维持现状，预计对开发项目总成本的影响在2% - 3%之间，且大部分2025年的定价已锁定，影响要到年底才会显现 [35][36] 问题5: 开发项目成本中劳动力成本的占比及是否有缓解压力的可能 - 垂直成本中劳动力成本约占55%，材料成本约占45%，水平成本中劳动力成本占比更高 [39] 问题6: 第一季度周转率上升的原因及持续时间 - 第一季度周转率上升是由于租赁到期管理计划导致更多租户在该季度搬出，但租户保留率与去年和预期一致，第二季度周转率仍会受该计划影响，但之后会逐渐稳定 [41][42] 问题7: 若达到业绩指引中点，下半年同店收入增速预计放缓100个基点的原因 - 目前仍处于年初，春季租赁旺季尚未结束，现在讨论业绩指引还为时过早，公司将在租赁旺季和第二季度结束后提供更多更新信息 [45] 问题8: 公司收集的数据是否显示消费者需求减弱 - 截至4月，公司未发现消费者需求或行为减弱的迹象，4月房屋人流量和租赁情况同比均有所改善 [47][48] 问题9: 公司目前的优先目标是提高入住率还是推动租金增长 - 公司在收入优化方面需要平衡入住率和租金增长，春季租赁旺季注重寻找两者的最佳平衡，旺季过后则注重保持入住率 [51][52] 问题10: 开发项目房屋和传统独栋租赁房屋的居民 demographics 是否有差异 - 两者在居民富裕程度、年龄、家庭构成等方面表现出较高的一致性，新建房屋租金可能略高，导致居民收入略有差异，但租金收入比依然强劲 [54][55] 问题11: 劳动力市场变化对公司业务和需求趋势的影响及滞后时间 - 公司尚未看到劳动力市场变化对需求趋势的直接影响，住房是基本需求，市场供应不足，且公司租赁需求强劲，劳动力市场变化可能对劳动力成本有长期影响，但短期内对业务无直接影响，难以确定劳动力市场变化对业务影响的滞后时间 [57][58][61] 问题12: 经常性资本支出（CapEx）的变化原因、与物业处置决策的关系以及处置时是否考虑CapEx - CapEx同比增加是因为去年第一季度基数较低，以及租赁到期管理计划导致更多租户搬出，推动了CapEx增长，预计CapEx运行率将与回报率保持一致 [65][66] - 物业年龄与CapEx需求有明显关联，公司在评估物业处置时会考虑CapEx因素，但位置是首要考虑因素，公司出售的物业通常没有大量递延CapEx [67][68][69] 问题13: 公司是否直接从其他房屋建筑商购买房产 - 公司与主要房屋建筑商建立了广泛的合作关系，本季度通过该网络筛选了约2.5万套新建房屋，但超过80%不符合公司的收购标准，剩余符合标准的房屋收益率约为4%，凸显了公司开发项目的重要性 [74][75] 问题14: 收购资产的定价与周边郊区公寓产品的比较 - 公司认为郊区多户住宅的资本化率与收购资产定价的4%区间相近，但公司并非多户住宅收购市场的专家 [77] 问题15: 单户租赁业务的合理长期入住率水平 - 公司认为长期入住率有望维持在96%左右，原因包括消费者对专业管理的单户租赁房屋的认可度提高，以及公司平台和服务质量的提升 [78][79][80] 问题16: 今年年初租赁费率差与正常年份的比较 - 今年年初租赁情况符合正常年份的季节性趋势，即年初需求和租赁活动加速增长，预计今年曲线可能更平缓，以保护下半年业绩 [82][83] 问题17: 开发项目收益率与其他增长选项的比较及开发项目的优势 - 开发项目收益率与收购机会相比有至少100个基点的溢价，开发项目的房屋位置和质量无法通过收购获得，且是根据公司租赁经验专门设计的，与市场上的其他产品有所不同 [85][86][87] 问题18: FFO桥中融资成本逆风的情况及再融资计划 - FFO桥中0.09美元的融资成本逆风包括常规融资成本增长、第四季度收购投资组合的增量成本以及证券化再融资成本，公司计划在今年偿还两笔证券化债务，之后资产负债表将完全无抵押，释放约9000套房屋用于资产处置和资本回收，再融资计划是进入无担保债券市场，预计今年进行1 - 2次债券发行，目前估计新发行10年期无担保债务利率在高5%左右 [94][95][96] 问题19: 2025年和2026年已锁定的垂直和合同劳动力比例以及关税影响的详细情况 - 难以精确确定已锁定的劳动力比例，预计影响可能在第三季度末显现，2026年情况因存在诸多不确定因素难以预测 [99][100] 问题20: 开发项目房屋和传统独栋租赁房屋的表现差异 - 开发项目的稳定社区维护成本更低、周转更快，租金增长与传统独栋租赁房屋一致且有上升空间，随着社区成熟，租户留存率有望提高 [103] 问题21: 维持同店收入和费用指引是否有潜在的抵消因素 - 同店收入和费用的各项构成因素基本按计划进行，全年同店收入指引中点为3.5%，预计全年入住率在低96%左右，平均实际租金增长率在高3%左右，坏账率在低1%左右；费用全年指引仍为4%，物业税接近长期平均水平，保险续约已完成，可控费用预计为中个位数增长 [106][107][108] 问题22: 未来几年公司投资组合的地理增长区域 - 未来公司可能会加速在卡罗来纳州的投资，中西部市场也有较好的发展前景，同时会继续投资现有市场，但会根据需求、土地供应和投资机会进行平衡 [112][113] 问题23: 去年收购的投资组合的表现情况 - 目前收购的投资组合过渡计划已完成，正在将物业表现提升至公司标准，预计今年内改善收款、坏账、收入优化和成本控制等方面，年底实现稳定运营 [116] 问题24: 公司股权成本是否改善以及资本分配方向和 hurdle rate 回报是否变化 - 公司核心增长为开发项目，不依赖股权融资，股权和增量债务为机会性工具，公司可能会增加开发项目和全国建筑商机会的投资，同时关注MLS市场和其他投资组合机会，但会坚持收购标准 [119][120][121] 问题25: 各地区租金与收入的可承受性差距 - 大部分投资组合地区租金与购房相比仍具有可承受性，中西部市场差距最小，盐湖城差距最大，约为40%，其他市场平均在27% - 30%之间 [124][126] 问题26: 租赁管理计划的预期改善和持续时间 - 租赁管理计划目前主要针对续约业务，约60%的租约在上半年到期，通过调整续约时间和长度可获得租金增长优势，随着时间推移，优势会持续累积，该计划对租户也有益，会根据需求进行调整 [129][130][131] 问题27: 维修和维护费用的全年趋势 - 公司预计全年可控费用增长为中个位数（4% - 5%），由于租赁到期管理计划导致的租户搬出，上半年费用可能略高于全年平均水平，公司会密切关注关税和供应链变化 [138] 问题28: 华盛顿州租金控制政策中 SFR 被排除的原因 - 公司政府事务和法律团队密切关注该政策，该政策尚未签署，租金上限为7% + CPI或10%中的较低值，新建12年内的房屋可豁免，公司认为此类法规会抑制住房投资和可承受性，公司将继续适应并专注于提供租赁住房 [140][141][142] 问题29: 第一季度坏账率上升的原因和全年展望 - 第一季度坏账率为1%，略高于去年同期，但第一季度通常是全年坏账率较低的时期，公司整体收款情况良好，但部分市政和法院系统处理速度较慢，全年坏账率展望仍为低1% [147][148]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店投资组合平均入住率为97.2%，混合租金增长率为3.6%，净营业收入（NOI）同比增长3.7% [7] - 核心每股运营资金（Core FFO）同比增长3.5%，调整后每股运营资金（AFFO）同比增长4% [8] - 截至3月31日，总可用流动性近14亿美元，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为5.3倍，2027年前无债务到期 [20] - 87.5%的债务为固定利率或互换为固定利率，83%的债务为无担保债务，约90%的全资拥有房产未抵押 [21] - 4月混合租金增长率为4%，入住率为97.4% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 核心收入增长2.5%，推动同店NOI增长3.7% [13] - 第一季度同店核心运营费用同比持平，维修和维护费用同比降低2%，周转费用同比降低5.1% [14] - 第一季度续约租金增长5.2%，新租租金基本持平，混合租金增长率为3.6% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国西部市场除菲尼克斯外，入住率和续约及新租率增长强劲；中西部表现良好，东南部市场结果符合预期 [17] - 菲尼克斯、得克萨斯州和佛罗里达州存在供应压力，但今年有积极迹象，上月新租率恢复正增长 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为资本循环和审慎的投资组合增长是整体战略的重要部分，与房屋建筑商合作重新配置处置收益，本季度收购577套全资房屋，处置454套房屋 [10] - 公司继续评估稳定投资组合收购，探索相关机会，目标是实现6%的平均成本收益率 [11] - 公司致力于维持纪律性的资本配置策略，专注于符合风险调整回报标准的投资 [11] - 公司关注单户租赁市场，认为其在经济不确定时期具有韧性，需求受人口结构、价值和便利性等因素驱动 [8][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为单户租赁市场具有韧性，能够在繁荣和挑战时期提供稳定、持续增长的物业现金流 [10] - 公司对未来保持谨慎乐观，相信持续的经营表现、战略举措的执行和多元化的收购渠道将为可持续增长奠定坚实基础 [12] - 尽管金融市场存在偶尔的波动和不确定性，但公司致力于关注长期价值和机会 [12] 其他重要信息 - 标准普尔重申公司BBB平级信用评级，并将展望从稳定上调至积极 [21] - 公司完成7.25亿美元定期贷款的重新定价修订，降低借款成本40个基点，优化债务到期结构 [21][22] 问答环节所有提问和回答 问题: 第一季度续约率为5.2%，4月降至4.5%，驱动续约率下降的因素是什么 - 这是全年续约情况的正常流程，续约率通常在第一季度达到峰值，进入夏季会有一定程度的缓和，之后会上下波动，预计年底会回升，且与新租率结合来看，自去年12月以来混合租金率每月都在上升 [26][27] 问题: 鉴于零售买家疲软，新的房屋建筑商与公司接触情况如何，公司能否扩大合作规模，以及房屋建筑商的疲弱言论是否会引发对影子供应影响的担忧 - 公司与房屋建筑商的对话持续活跃，正在筛选大量机会，选择性地选择符合购买标准的社区，且在月底有机会零散购买房屋 [30][31] 问题: 在债券市场定价波动的情况下，6%的收益率是否仍然合适，公司能否提高收益率 - 公司看到更多交易机会，目前处置低回报率资产，再投资于6%回报率的项目，希望未来机会更好，会谨慎考虑资本的最佳用途，利用处置收益和现金投资于新的社区和零散房屋项目 [34][35] 问题: 公司在第一季度实现了较低的坏账率，是否有进一步降低的机会，还是应在当前宏观环境下保持谨慎 - 公司对坏账率的改善感到自豪，这反映了客户质量和团队执行能力，目前各市场情况普遍改善，但仍需关注宏观背景和法庭程序，对未来持谨慎乐观态度 [38][39] 问题: 去年5月中旬至6月出现趋势疲软，目前领先指标是否显示年初以来的增长势头在旺季可能会放缓 - 今年情况符合预期，需求仍然健康，新访客数量增加，入住率保持稳定，新租率持续增长，预计夏季新租率将继续加速，续约率将保持稳定或略有上升，公司有信心在旺季抓住市场增长机会 [44][45] 问题: 周转率持续降低的驱动因素是什么，公司指南中对周转率的预期如何，低周转率趋势是否会为FFO指南带来上行空间 - 单户租赁市场的客户具有较高的粘性，续约率较高，目前租户搬出购买住房的比例处于历史低位，新租率加速增长，尽管预计夏季续约率会下降，但年初续约情况好于预期，需观察夏季情况 [51][53] - 第一季度周转率略低于预期，进入夏季会有所上升，目前公司认为周转率情况符合预期，能否为FFO带来上行空间还需进一步观察 [57][58] 问题: 第一季度运营费用表现强劲的原因是什么，有多少是时间因素导致的，除保险续约的积极更新外，哪些数据可能低于指南预期 - 维修和维护费用的季度环比下降是运营费用表现良好的主要原因，天气因素导致今年年初该费用低于去年，同时团队执行能力强，规模采购和周转执行效率高也起到了推动作用 [63][64] 问题: 基于股份的薪酬同比大幅增加约30%的原因是什么，每年约4000万美元的水平是否合理 - 公司改变了基于股份的薪酬计划方式，从周期性的绩效计划改为每年进行更多基于绩效的授予 [65] 问题: 目前建造出租（BTR）竞争情况如何，2025年下半年和2026年的交付情况如何 - 公司去年预计菲尼克斯、得克萨斯州和佛罗里达州中部会有供应增加，目前交付量下降，公司正在消化供应，其他市场供需基本平衡，需求仍然存在 [70][72] 问题: 第三方管理项目自去年年中以来进展缓慢，原因是什么，是否仍在进行相关对话 - 公司在选择合作伙伴和投资组合时非常谨慎，希望项目既对内部有增值作用，又能提高运营效率，目前正在进行多场对话，但尚未找到符合战略标准的项目，公司对客户数量没有明确目标，关键是要创造战略价值 [75][76] 问题: 如果宏观经济恶化，单户租赁（SFR）行业的防御性如何，与购房相比的巨大 affordability差距是否会使其比过去更具韧性 - SFR行业具有防御性，客户主要关注空间、庭院、交通便利性和学校资源，租赁生活方式能以较低成本提供这些需求，与多户租赁等其他行业相比，SFR在租金和成本方面更具优势，公司经历过多个经济不确定周期，表现出了韧性 [79][80][83] 问题: 美国住房销售市场存在问题，对于那些想买房但因高房贷利率无法负担月供的人，一旦情况改变，对公司当前需求有何风险 - 公司在低房贷利率环境下仍能保持高入住率，即使房贷利率下降刺激购房活动，公司也将其视为积极因素，公司认为自己是住房连续体的一部分，通常有18 - 27%的客户因购房而搬出，目前续约率较高是短期积极因素，购房市场活跃对公司整体有益，包括市场更健康、房价上涨带动租金上升等 [86][87][88] 问题: 过去几个季度物业管理费用有所增加，同比上升约80个基点，原因是什么 - 主要是因为去年逐步引入第三方管理客户，与2024年第一季度相比，当时未反映人员增加和技术投资的影响 [93][94] 问题: 旺季夏季HVAC相关情况如何，预计关税是否会导致成本增加 - 公司正在密切关注情况，目前尚不确定关税是否会产生影响，公司凭借规模、采购能力和全国性合作项目，在HVAC和家电方面有多种选择，能够获得较好的价格，尽管可能会有一定影响，但公司有能力通过规模和合作进行缓解，且HVAC和家电在整体成本结构中占比较小 [96][97][98] 问题: 上次电话会议提到寻找补充业务和进入新市场的方法，目前进展如何 - 公司目前已在圣安东尼奥和纳什维尔等地区开展业务，未来会继续寻找进入新市场的机会，但也会注重在现有市场扩大规模，提高成本效率和收入水平，尤其看好阳光地带和东南部市场的增长潜力 [104][105][106] 问题: 公司是否仍预计2025财年入住率达到96.5% - 第一季度入住率较高是正常情况，目前进入搬出旺季，周转率会上升，入住率会下降，公司预计在市场上停留时间会延长以获取更高市场租金，预算中预计今年的重新出租天数会同比增加，因为预计供应比疫情期间有所增加，最终结果需看全年情况，通常年底入住率会有所回升 [108][109][110] 问题: 是否看到因房贷利率下降和房屋建筑商激励措施导致的搬出情况增加 - 公司尚未看到因购房而搬出的情况增加，目前该比例处于较低水平，在15%左右，公司会继续关注情况 [113][114]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店投资组合平均入住率为97.2%，混合租金增长3.6%，净营业收入（NOI）同比增长3.7% [4] - 核心每股运营资金（Core FFO）同比增长3.5%，调整后每股运营资金（AFFO）同比增长4% [5] - 截至3月31日，总可用流动性近14亿美元，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5.3倍，2027年前无债务到期 [18] - 87.5%的债务为固定利率或互换为固定利率，83%的债务为无担保债务，约90%的全资拥有房产无抵押 [19] - 第一季度核心FFO为每股0.48美元，同比增长3.5%；AFFO为每股0.42美元，同比增长4% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度核心收入增长2.5%，推动同店NOI增长3.7% [11] - 第一季度同店核心运营费用同比持平，维修和维护费用同比降低2%，周转费用同比降低5.1% [12] - 第一季度续租租金增长5.2%，新租租金总体保持稳定，混合租金增长率为3.6% [13] - 4月混合租金增长4%，其中续租租金增长4.5%，新租租金增长2.7%，4月平均入住率为97.4% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国西部市场除菲尼克斯外，入住率高，续租和新租租金增长强劲；得克萨斯州和佛罗里达州持续面临供应压力，但今年有积极迹象，上月新租租金恢复正增长；中西部表现良好，东南部市场结果符合预期 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为资本循环和审慎的投资组合增长是整体战略的重要部分，与房屋建筑商合作将处置收益重新投资于新的优质房产的策略有效且增值 [7] - 本季度收购577套全资拥有的房屋，约1.94亿美元，几乎均为新建房屋；战略处置454套房屋，许多卖给首次购房者；还帮助合作伙伴在西海岸和阳光地带市场开发近2000套房屋 [7] - 继续评估稳定投资组合收购，探索相关机会，目标是实现6%的平均成本收益率 [9] - 公司认为单户租赁（SFR）市场在经济不确定时期具有韧性，入住率往往保持稳定，租金持平或略有上涨 [6] - 公司面临来自新建出租（BTR）交付的竞争压力，但相关交付量同比大幅下降，公司正在消化供应，部分市场新租租金转正，入住率稳定或上升 [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对实现稳定的租金增长、行业领先的入住率和强劲的财务表现有信心，尽管金融市场存在波动和不确定性，但致力于关注长期价值和机会 [10] - 公司认为业务具有防御性和增长导向，受益于战略的有效执行、强大的客户保留率和谨慎的费用管理，对全年业绩有信心 [20] - 公司预计夏季入住率会因搬离高峰而有所下降，但仍有能力捕捉市场租金增长，对保持积极发展态势持乐观态度 [16] 其他重要信息 - 标准普尔重申公司BBB平级信用评级，并将展望从稳定上调至积极 [19] - 公司完成7.25亿美元定期贷款的重新定价修订，降低借款成本40个基点，优化债务到期结构 [19] - 公司将全年指导维持在2月下旬提供的水平 [21] 问答环节所有提问和回答 问题: 第一季度续租率为5.2%，4月降至4.5%，驱动续租率环比下降的因素及其他影响因素 - 这是全年续租的典型趋势，通常在第一季度达到高峰，夏季会有一定程度的缓和，之后会上下波动，预计年底会回升，且与新租租金结合来看，自12月以来混合租金每月都在上涨，符合预期 [25][26] 问题: 鉴于零售买家疲软，新房屋建筑商与公司接触情况、合作规模扩大可能性以及房屋建筑商较弱言论对影子供应影响的担忧 - 与房屋建筑商的对话持续强劲，公司每天、每周都与全国和地区的建筑商保持沟通，继续筛选大量机会，有选择性地选择符合购买标准的社区，月底对话有所增加，有机会零散购买房屋 [29][30] 问题: 在债券市场定价波动情况下，6%的收益率是否足够，能否提高 - 目前看到的交易流量比一年前更多，公司一直在处置低回报率资产并以6%的收益率进行再投资，希望未来机会更好，但开发成本不一定下降，公司会谨慎考虑资本的最佳用途，利用处置收益和现金将旧房屋置换为新房屋 [33][34] 问题: 公司坏账达到疫情后新低，是否有进一步降低的机会，还是在宏观环境下应更谨慎 - 团队在降低坏账方面取得了良好进展，这也反映了租户的质量，目前各市场坏账普遍改善，但夏季情况有待观察，公司持谨慎乐观态度 [38][39] 问题: 去年5月中旬至6月租赁趋势有所疲软，目前领先指标是否显示年初以来的势头在旺季会放缓 - 今年情况符合预期，需求仍然健康，新访客数量增加，入住率保持稳定，新租租金每月增长，夏季新租租金通常会加速增长，续租率稳定，公司对旺季表现有信心 [42][43] 问题: 周转率持续降低的驱动因素、全年周转率指引情况以及低周转率是否会为FFO指引带来上行空间 - SFR租户本身粘性较高，目前续租率较高，且租户搬出购买房屋的比例处于历史低位，新租租金加速增长，第一季度周转率略低于预期，但夏季搬离季节周转率会上升，目前判断是否有上行空间还为时过早 [49][51][54] 问题: 第一季度运营费用（OpEx）表现强劲的原因、增长较低是否与时间有关以及除保险续约积极更新外，哪些数据低于指导假设 - 维修和维护费用季度环比下降是OpEx表现良好的主要原因，天气较去年温和以及团队对成本的有效控制、周转执行良好等因素也有贡献 [60][61] 问题: 股份支付同比大幅增长约30%的原因，以及每年约4000万美元的水平是否合理 - 公司改变了股份支付计划的方式，从周期性的基于绩效的计划改为每年进行更多基于绩效的授予，导致同比差异 [62] 问题: 目前新建出租（BTR）竞争情况、2025年下半年及2026年交付情况 - 去年预计的部分市场供应在减少，公司正在消化供应，相关市场新租租金转正，入住率稳定或上升，未来新交付量大幅下降，其他市场供需基本平衡 [68][69][70] 问题: 第三方管理项目自去年年中以来进展平静的原因、是否有新对话 - 公司在选择合作伙伴时非常谨慎，要确保合作具有战略价值和增值效果，目前正在进行一些对话，但尚未找到完全符合战略要求的项目，该行业未来机会可能会增加 [73][74][75] 问题: 如果宏观环境恶化，SFR行业的防御性如何，与过去相比是否因与购房的巨大 affordability gap而更具韧性 - SFR行业具有防御性，租户主要关注空间、院子、交通便利性和学校等因素，租赁生活方式在成本上具有优势，公司在过去的经济不确定周期中表现出了韧性，且在收入、防御和费用方面都有有利因素 [78][79][80] 问题: 美国住房销售市场存在问题，对于有购房意愿但因房贷利率无法负担的潜在需求，若情况改变对公司当前需求的风险 - 公司在低房贷利率环境下也能保持较高的入住率，即使房贷利率下降刺激购房活动，公司也认为是积极的，因为这意味着更健康的市场、房价上涨可能带动租金上涨，且公司将自身视为住房连续体的一部分 [86][87][88] 问题: 物业管理费用在过去几个季度有所上升，与2024年第一季度相比，按可比基础计算上升约80个基点，原因是什么 - 主要是因为去年逐步引入第三方管理客户，2024年第一季度未反映相关的人员增加和技术投资 [93][94] 问题: 旺季（夏季）HVAC关税情况，是否会导致成本增加 - 公司正在密切关注情况，目前尚不确定是否会产生影响，公司凭借规模、采购能力和合作关系有一定的定价优势，HVAC和家电在整体成本中占比较小，劳动成本占比更大，最终影响有待观察 [97][98][99] 问题: 上次电话会议提到寻找补充业务和进入新市场的方法，目前进展如何 - 公司已在圣安东尼奥和纳什维尔等地区开展业务，未来会继续寻找进入新市场的机会，但也会注重在现有市场扩大规模，提高成本效率和收入水平 [104][105][106] 问题: 公司是否仍预计2025财年入住率达到96.5% - 鉴于第一季度入住率较高，目前进入搬离季节，入住率会有所下降，公司预计全年天数会增加，以捕捉市场租金，最终结果有待观察，通常年底入住率会回升 [109][110][111] 问题: 是否因房贷利率降低和房屋建筑商激励措施导致搬离增加 - 目前公司租户因购房搬离的比例处于较低水平，在个位数，虽然知道房屋建筑商在降低利率方面表现良好，但公司尚未看到大量因购房搬离的情况，会持续关注 [113][114]