文章核心观点 - 广州科学城核心地段网红楼盘“大壮名城”因开发商资金紧张，通过“工抵房”名义大幅降价促销，单价较去年开盘价下调近四成，引发板块内新房及二手房市场价格连锁下行，反映出当前局部楼市面临供需逆转与开发商回款压力加大的困境 [1][2][4] 大壮名城项目调价详情与影响 - 项目位于黄埔区广州科学城核心地段，为三地铁环绕的网红盘，近期推出一批“工抵房”，户型涵盖88㎡至140㎡，并非边角料单位 [2] - 以88㎡户型为例，去年二期开盘均价为4.5万元至5万元/㎡，此次西北向单位单价调整至约2.8万元/㎡，起步门槛较去年相差近四成 [4] - 105㎡南向四房总价从420多万元调整到330万元左右，相当于省下近百万元 [4] - 降价后市场反应热烈，上周六单日到访量达600组客户，周末两天成交90多套，吸引大量之前因价格高而犹豫的客户回流 [4] - 开发商坦言调价原因为资金紧张，需支付工程款和临迁费用，“工抵房”实为让利回笼资金的营销口径，并对支付方式有要求，如接受房票但要求资金在2026年1月31日前到位以加速周转 [4][5] - 价格调整后，部分交付标准有所变化，如空调、厨具可能从进口品牌调整为国产品牌，但硬装部分基本保持一致 [7] - 此次大幅调价对科学城板块楼价产生冲击，导致一、二手价格出现倒挂，例如一期一套93㎡房源11月成交价为320万元，已与二期“工抵房”价格形成倒挂，预计短期内其二手房流通将陷入停滞 [11] 科学城板块其他新房项目市场表现 - 在大壮名城调价后，同板块全新盘“新世界四季山水”迅速跟进调价，单价为2.6万元/㎡起，但市场反响冷淡 [8] - 新世界四季山水开发商为深圳新世界地产集团，是其在广州的首个楼盘，品牌在广州认知度较低 [10] - 该项目自9月20日开盘至12月10日，累计网签仅26套，去化缓慢，分析认为其除价格外缺乏核心优势，位置非科学城核心且周边配套成熟度不足 [11] - 科学城其他片区新盘同样承压，如香雪片区的星河臻华府，85㎡户型总价210万元起（折合单价约2.5万元/㎡），销售缓慢，开发商已接近亏本边缘 [11] 科学城板块二手房市场状况 - 新房低价冲击蔓延至二手市场，板块内次新房成为成交主力，但价格竞争激烈 [11] - 以品秀星樾为例，此前月均成交3至5套，上月因业主带头降价成交20多套，目前房源单价低至2.4万元/㎡ [12] - 板块内多个小区出现“1字头”单价房源：万科东荟城出现二手特价房，170万元可购入97㎡户型；时代天境在10月成交一套87㎡毛坯三房，总价133万元，折合单价1.5万元/㎡，创小区新低；越秀岭南雅筑、中海誉城等次新房小区均有“1字头”房源挂牌，挂牌量均超百套 [12] 行业背景与趋势分析 - 科学城楼市调整源自供需关系逆转：过去5年大量新房集中交付，叠加次新房进入“解禁潮”，带来海量供应；同时，天河东、老黄埔等区域推出超新规产品，对科学城非超新规旧盘形成竞争压力 [13] - 随着年底房企回款压力加剧，类似大壮名城的“工抵房”促销或将继续出现，对科学城、老黄埔板块乃至整个黄埔区的一、二手楼市价格体系形成传导效应 [13]

市场整体表现 - 5月广州二手住宅网签9228套、92 23万㎡ 同比暴增17 73%和16 79% 平均每天成交308套 比去年同期多47套 [3] - 前5个月全市二手成交4 6万套 同比增幅达17 82% 呈现触底反弹态势 [3] - 南沙、白云两区同比增速超40% 荔湾、海珠、黄埔等中心区增幅均在24%以上 外围增城、花都同比涨超17% 呈现全市普涨格局 [3][4] 成交结构特征 - 90-120㎡刚需自住户型占比达34% 连续三月上涨 60㎡以下及144㎡以上户型占比下降 [7][8] - 按揭比例维持49 13%高位 显示刚需客群借助低利率政策加速入市 [8] - 同德围-罗冲围等旧改板块成交同比暴涨62%-66% 拆迁户现金+置换需求推动明显 [11] 价格驱动因素 - 万科东荟城等次新盘成交同比暴涨300% 新世界凯粤湾、光大花园翻2倍 业主降价幅度达30万 [12][13] - 当前市场需降价10%-15%才能成交 挂牌量突破14万套导致业主内卷加剧 [14][16] - 政策组合拳（不限购+首付15%+低利率）降低入市门槛 外地客无社保限制直接入场 [15] 买方行为分析 - 刚需客群成为市场主力 通过抄底90-120㎡房源推动全市普涨 改善型需求仅造成局部热度 [7] - 精明买家抓住二手次新房"骨折价"机会 形成"越跌越买"现象 一二手倒挂尚未出现 [19][20]