市场整体表现 - 5月广州二手住宅网签9228套、92 23万㎡ 同比暴增17 73%和16 79% 平均每天成交308套 比去年同期多47套 [3] - 前5个月全市二手成交4 6万套 同比增幅达17 82% 呈现触底反弹态势 [3] - 南沙、白云两区同比增速超40% 荔湾、海珠、黄埔等中心区增幅均在24%以上 外围增城、花都同比涨超17% 呈现全市普涨格局 [3][4] 成交结构特征 - 90-120㎡刚需自住户型占比达34% 连续三月上涨 60㎡以下及144㎡以上户型占比下降 [7][8] - 按揭比例维持49 13%高位 显示刚需客群借助低利率政策加速入市 [8] - 同德围-罗冲围等旧改板块成交同比暴涨62%-66% 拆迁户现金+置换需求推动明显 [11] 价格驱动因素 - 万科东荟城等次新盘成交同比暴涨300% 新世界凯粤湾、光大花园翻2倍 业主降价幅度达30万 [12][13] - 当前市场需降价10%-15%才能成交 挂牌量突破14万套导致业主内卷加剧 [14][16] - 政策组合拳（不限购+首付15%+低利率）降低入市门槛 外地客无社保限制直接入场 [15] 买方行为分析 - 刚需客群成为市场主力 通过抄底90-120㎡房源推动全市普涨 改善型需求仅造成局部热度 [7] - 精明买家抓住二手次新房"骨折价"机会 形成"越跌越买"现象 一二手倒挂尚未出现 [19][20]