上海商业供给过剩现状 - 上海人均商业面积仅次于迪拜 是东京的3倍 约每8万人拥有一家大型购物中心 而东京平均每20万人以上才有一家[3] - 2025年上海预计新开商业体约60个 总规模超300万平米 其中闵行区新开12家商业 面积超100万平米[3] - 2025年第一季度上海社会消费品零售总额4057.45亿元 同比下降1.1% 商品零售额3559.85亿元 同比下降0.8%[5] 商业项目运营困境案例 - 闵行爱琴海购物中心室外商铺空置率达90% 部分30平米商铺月租金仅1600元+500元物业费[12][18] - 恒基旭辉天地(The Roof)内街商铺接近50%关闭或装修 沦为打卡地而非消费地[35] - 青浦东渡蛙城开业不足一年即萧条 沦为电影取景地[36][39] - 七浦路批发市场部分商铺月租金从巅峰7万元跌至500元 老兴旺商场空置率超90% 部分商铺仅需缴纳7800元/年物业费即可租用[47][64][70] 商业地产抛售潮 - 万达2017-2025年累计出售近90座万达广场 自持数量从500+降至300+座 接盘方主要为新华保险(12家) 阳光保险(5家)等险资[77][80][81] - 万科2024年以23.84亿元七折出售上海七宝万科广场50%股权 以约20亿元出售上海南翔印象城48%股权[88] - 2024年远洋集团40亿元出售北京颐堤港二期64.79%股权 世茂集团出售香港中环中心写字楼等资产超10亿元[91] - 华润考虑出售南翔五彩城等低效资产 将聚焦万象城系列核心资产[93][96] 商业业态两极分化 - 七浦路部分商场转型高端成功 新七浦商场亚麻上衣售价400-500元 "欧货"女装达900元[56][58] - 徐汇滨江西岸梦中心 普陀中海环宇城MAX等新兴商业体保持高人气[99] - 商业地产进入存量竞争阶段 从规模扩张转向效率提升[98][101]