**保利物业 2025年第三季度电话会议纪要关键要点总结** **一、 公司经营与财务表现** * 2025年前三季度整体运营基调稳健 收入和归母净利润增速预计不低于5% 符合年初指引[3] * 基础物管板块维持双位数收入增长 主要受益于保利发展交付及第三方市场拓展[2][3] * 社区增值板块同比表现较上半年有所提升 收入和利润均有单个位数增长[3] * 非业主增值板块受地产周期影响 同比收入下滑 全年压力较大[2][3] 该业务贡献毛利仅占总结构的5.9% 与上游地产开发强度正相关[15] * 毛利率持续承压 公司通过精益管理对冲成本费用[2][3] 归母净利润达到增速指引 但相对收入增长压力更大[2][3] * 小业主端回款率受房价下行影响同比下滑明显 公服和商办回款总体可控[2][3] **二、 市场拓展与项目质量** * 2025年前三季度市场拓展延续双位数增长态势[3][8] 上半年单年合同金额增长约17-18%[3][8] * 全年市场拓展目标为单年合同金额不低于30亿元[4][8] * 新拓合同以国资 商办公服及三星产业类客户为主[3][4][8] 公服占比55-60% 商办类占比25%左右 住宅占比10-15%[12] * 核心五十城项目分布达到85% 单年合同金额超过1 000万的大项目占比五六成 项目质量提升显著[12] * 公司通过组织架构变革提高市场拓展专业性 各业态独立运作[12] 凭借国央企背景和标杆项目增强竞争优势[13] **三、 业务战略与服务品质** * 公司关注服务品质提升 针对不同档次小区推出不同产品线（如东方领域 40雅集 亲情合院）[6] * 升级400客服中心热线并结合AI客服应用 实施智能化工单系统调度 提高响应效率和服务效率[6] * 社区增值服务注重便民活动与日常生活便利性 如开设线下"合市集" 举办社区文化活动等[6] * 积极探索新业务条线 如景区综合运营产品 计划采用轻重结合方式[9] * 机器人技术应用处于试点阶段 与科技公司合作定制研发 一个清洁机器人约可替代1至1.5个清洁工 但需人力辅助 已在几十个项目中试点租赁模式[11] **四、 现金用途与资本规划** * 公司现金规划主要包括：储备约30亿元（三个月）运营资金[9] 增加科技投入和探索新业务[9] 用于分红[10] 以及用于逆周期并购[3][10] * 公司对并购保持审慎态度 因前几年估值较高未有大并购落地 目前并购热度下降价格更理性 将进行详细尽调以控制风险[8] * 2024年派息比例为50% 从2022年的25%逐步提升[2][5] 长期希望给予市场和股东可预期的稳步分红回报[2][5] 但尚未发布2025年具体派息指引[5] **五、 利润率展望与结构性因素** * 尽管保利发展新交付项目物业费提高（例如今年上半年新交付单价为3.33元 去年全年为2.81元）对毛利率有正面影响[7][14] * 但第三方物业增速快于保利发展交付增速 产生结构性影响 且基础物管毛利率较低 社区增值服务（毛利率最高）收入占比下滑 影响整体毛利率[14] * 预计2026年利润率仍将承压 但不会出现断崖式下跌 而是小幅逐步下滑[14]