核心观点 - 中建东孚面临销售去化困难及拿地放缓问题 在竞争激烈的一线房地产市场 其产品竞争力和市场地位受到挑战[1][4][10] 拿地放缓 - 中建东孚2024年上海拿地权益金额29.8亿元 低于中建玖合的63.66亿元[4] - 2024年整体拿地金额59亿元 远低于中建壹品210亿元 中建智地123亿元和中建玖合64亿元[5] - 中建系2024年前三季度新购置土地储备472万平方米 期末土地储备8204万平方米[2] - 中建系新增土地储备高度集中于一线城市及省会 2024年上半年北京新增土储占比34.4% 上海仅11.7%[2][4] 销售去化困难 - 上海三个项目合计943套房源仅售出461套 去化率约50%[7] - 中建御璟园559套中可售239套 已售320套 去化率约57%[8][9] - 中建山水雅境136套仅售出18套 去化率约13%[8][9] - 中建虹悦里248套已售123套[8] - 公司回应称网签数据滞后 御璟园另有100多套已售未录入[9] 市场竞争与排名 - 2023年中建东孚上海销售金额58.41亿元 排名第39 低于中建玖合158.73亿元(第14名)[10] - 2024年上海销售金额54.47亿元 排名第39 低于中建壹品62.92亿元和中建玖合61.85亿元[10] - 2023年全口径销售金额287.6亿元(排名40) 2024年降至222.1亿元 被中建壹品424.1亿元和中建智地255.1亿元反超[11] - 2024年一季度销售金额49.1亿元(排名42) 低于中建壹品58.8亿元[11] 产品竞争力问题 - 中建虹悦里层高仅2.95米 均价8.6万元/平米 面临同板块绿城沁香园等竞品压力[10] - 已交付项目中建壹府澜庭、中建熙江岳因质量安全问题遭业主维权 影响品牌口碑[10] - 中介表示御璟园虽销售不佳 但作为一手房可能不会降价[10] 行业去化难题分析 - 去化困难原因包括市场整体环境、产品定位失准及定价问题[12] - 产品力是关键 预售阶段项目可对照新规进行规划优化[12] - 土地成本限制价格调整空间 库存大区域需控制供地[12] - 政策因素重要 需加强购房政策宣传 利用"以旧换新"等方式导入资源[12] 公司战略应对 - 管理层强调要加快去化任务 抓实现金流管理 提升开发效率[11] - 严控投资 主要精力放在去库存[11] - 公司拒绝接受媒体采访[1][11]