上海楼市年末销售动态 - 年末临近，上海各房企正采取多种方式冲刺年终业绩 [1] - 随着2025年11月24日年内最后一次土地拍卖落幕，行业焦点更集中于销售市场 [2] 2025年11月市场供应与成交概况 - 2025年11月，上海共计有29个新盘入市 [3] - 当月上海新房成交面积约为33.5万平方米 [3] 单盘销售表现排名（部分） - 澐启滨江、滨江雅著以及贝涟C1分别名列当月销售套数前三名 [7] - 销售套数排名前列的项目包括：联发·金海雲墅（36套）、建发·朗明（35套）、外滩道（33套）、华润华发时代之城（33套）、中建山水雅境（33套）等 [5] 贝涟C1项目表现分析 - 贝壳集团旗下贝好家独立操盘的住宅项目贝涟C1首秀表现亮眼，其销售面积与销售套数均位列当月第三名 [7] - 该项目于2024年12月31日获取土地，2025年10月底首次开盘，销售业绩体现在11月的网签数据中，被称为四季度上海楼市的“黑马” [7] - 在11月销售前十名的项目中，贝涟C1的地块体量最小，建设用地面积仅为23亩，跻身前三名尤为不易 [8] - 在当前市场以理性观望为主的情绪下，该项目的逆市热销表明高品质“好房子”仍具备较强的客户号召力 [8] 行业趋势与专家观点 - 行业观点认为，在上海大力推进高品质住宅建设的背景下，“以优质供给更精准地满足多元化高品质居住需求”已成为广泛共识 [8] - 优质供给体现在科学合理的规划设计、紧密贴合职住平衡需求以及较高的性价比上 [8] - 伴随年底购房需求集中释放，第四季度被认为是优质住房产品推广的黄金窗口期 [8]

上海房地产市场整体情况 - 2025年11月上海共计29个楼盘入市，当月成交面积约33.5万㎡，环比下降约15.5% [1] 贝壳集团项目表现 - 贝壳集团旗下贝好家独立操盘的住宅项目贝涟C1首秀亮眼，其销售面积和销售套数在当月均位列第三名 [1] - 该项目于2024年12月31日摘地，2025年10月底首次开盘，销售业绩体现在11月网签数据中，被称为四季度上海楼市“黑马” [1] 其他项目销售套数排名 - 建发·朗明项目销售35套位列第17名 [3] - 外滩道、华润华发时代之城、中建山水雅境项目各销售33套并列第18名 [3] - 翡雲悅府项目销售32套位列第21名 [3] - 东滩 · 海上明月项目销售31套位列第22名 [3] - 大华梧桐樾、大华·星曜、中国中铁 · 世纪尚城项目各销售30套并列第23名 [3] - 城投水尚华庭、建发海宸项目各销售29套并列第26名 [3] - 象屿·天宸雅颂、滴水湖馨苑项目各销售28套并列第28名 [3] - 南山·瑞得项目销售26套位列第30名 [3]

核心观点 - 中建东孚面临销售去化困难及拿地放缓问题 在竞争激烈的一线房地产市场 其产品竞争力和市场地位受到挑战[1][4][10] 拿地放缓 - 中建东孚2024年上海拿地权益金额29.8亿元 低于中建玖合的63.66亿元[4] - 2024年整体拿地金额59亿元 远低于中建壹品210亿元 中建智地123亿元和中建玖合64亿元[5] - 中建系2024年前三季度新购置土地储备472万平方米 期末土地储备8204万平方米[2] - 中建系新增土地储备高度集中于一线城市及省会 2024年上半年北京新增土储占比34.4% 上海仅11.7%[2][4] 销售去化困难 - 上海三个项目合计943套房源仅售出461套 去化率约50%[7] - 中建御璟园559套中可售239套 已售320套 去化率约57%[8][9] - 中建山水雅境136套仅售出18套 去化率约13%[8][9] - 中建虹悦里248套已售123套[8] - 公司回应称网签数据滞后 御璟园另有100多套已售未录入[9] 市场竞争与排名 - 2023年中建东孚上海销售金额58.41亿元 排名第39 低于中建玖合158.73亿元(第14名)[10] - 2024年上海销售金额54.47亿元 排名第39 低于中建壹品62.92亿元和中建玖合61.85亿元[10] - 2023年全口径销售金额287.6亿元(排名40) 2024年降至222.1亿元 被中建壹品424.1亿元和中建智地255.1亿元反超[11] - 2024年一季度销售金额49.1亿元(排名42) 低于中建壹品58.8亿元[11] 产品竞争力问题 - 中建虹悦里层高仅2.95米 均价8.6万元/平米 面临同板块绿城沁香园等竞品压力[10] - 已交付项目中建壹府澜庭、中建熙江岳因质量安全问题遭业主维权 影响品牌口碑[10] - 中介表示御璟园虽销售不佳 但作为一手房可能不会降价[10] 行业去化难题分析 - 去化困难原因包括市场整体环境、产品定位失准及定价问题[12] - 产品力是关键 预售阶段项目可对照新规进行规划优化[12] - 土地成本限制价格调整空间 库存大区域需控制供地[12] - 政策因素重要 需加强购房政策宣传 利用"以旧换新"等方式导入资源[12] 公司战略应对 - 管理层强调要加快去化任务 抓实现金流管理 提升开发效率[11] - 严控投资 主要精力放在去库存[11] - 公司拒绝接受媒体采访[1][11]