中央经济工作会议房地产政策核心观点 - 会议总结2025年并部署2026年经济工作，房地产方面明确坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，加快构建房地产发展新模式 [1] 2026年房地产政策目标与方向 - “稳楼市”是2026年房地产核心政策目标，房地产作为最大内需之一，在扩大内需方面将继续发挥重要作用 [2] - 预计住房领域不合理限制性措施将得到优化调整，特别是北上深等城市的限购政策及商办市场限购政策有优化空间 [2] - 预计2026年促进投资的政策举措有望落位，稳定房地产开发投资对投资止跌回稳较为重要 [2] - 化解房地产风险仍是化解风险的首要任务，会议态度由“有效防范化解”转为“积极稳妥化解”，更为积极稳妥 [3] 去库存与存量策略 - 全国百城去库存周期已达27.4个月，为历史新高，其中一线城市17.1个月，二线城市22.6个月，三四线城市40.3个月 [4] - 新房待售面积达7.56亿平方米，比去年同期的7.30亿平方米增加，广义库存规模较大 [4] - 2026年政策重心重回去库存，将细化供给策略，如按行政区去化周期决定开工和供地 [4] - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，一线城市需优化供给填补改善型需求缺口，三四线城市核心是去库存并严格控增量 [4][5] - 截至11月末，全国公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4800宗，总用地面积超2.5亿平方米，总金额超6500亿元，已发行专项债超2500亿元，占比约38%，预计2026年专项债在收储方面将继续发力 [2] 住房公积金制度改革 - 深化住房公积金制度改革被明确写入会议内容，是近年鲜有提及的重要领域 [6] - 2025年改革持续深化，公积金提取使用范围拓展，可用于支付购房首付、支持“既提又贷”，深圳等地允许提取用于支付契税 [6] - 当前住房公积金资金池状况良好，资金充裕，改革空间较大 [6] - 建议公积金政策与去库存结合，如在首付支持方面进一步发力，覆盖购房首付成本，并推进房贷利率补贴等工作 [6] - 预计后续将推进公积金贷款额度优化、异地办理流程简化，贷款额度或因城施策差异化调整，一线城市无房群体租房提取额度或进一步提升 [7] - 建议公积金使用可突破买房租房范畴，扩展至子女教育、大病医疗、老旧小区改造等领域 [7] 构建房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式需在稳楼市和去库存的基础上推进，若楼市不稳定则新模式推进将受阻 [8] - 新模式涵盖房地产开发、融资、销售等环节，涉及商品房与保障房等一系列内容，深圳个别地块进行现房销售是良好模式 [8] - 新模式将以双轨制为核心，通过保障和市场双轨实现市场健康发展，具体包括保租房、可售型保障房解决新市民居住问题，以及改善型“好房子”满足品质升级 [9] - 在供需政策上，将逐步扩大现房销售范围以杜绝烂尾风险，并通过收购存量房补充保障房供给 [10] - 行业下滑因旧模式难以为继而新模式未成形，稳定房地产必须加快构建新模式，需强化基础性制度建设并投资于人，保障就业、生育、养育、教育等 [10] 城市更新与金融支持 - 城市更新由“大力实施”转为“高质量推进”，进入新发展阶段，将与消除安全隐患、稳楼市等工作结合 [3] - 预计2026年城市更新的金融、土地等支持政策将有实质性落地，包括创新金融产品、提升用地政策灵活性、提高审批效率等 [3] - 可通过将城市更新与存量房收购结合，改造闲置房源转化为保障房或租赁住房，引入社会资本参与运营，形成资金有序循环 [5]