哈喽，大家好，今天小墨这篇评论，主要来分析过去一年，高层多次在重要会议中明确稳楼市的政策方 向，为市场稳定划好了蓝图。 国家统计局的官方数据却很直观，2025 年 4 月以来，一二三线城市二手房价连续多月环比回落，6 月后 回落态势还在加剧。 政策表述越来越清晰，可市场体感却没跟上，这种偏差让不少购房者心里打鼓。 其实核心问题很简单，稳楼市的关键不在于政策多不多，而在于政策执行到不到位。 宏观政策落地慢 2025 年 8 月 18 日，国务院第九次全体会议明确提出要巩固房地产市场止跌回稳态势，还提到了城市更 新、释放改善性需求等具体方向。 但从 8 月会议部署到 11 月，近三个月时间里，相关部委的配套政策一直没落地。直到 11 月 22 日，住 建部才通过新华网发布通知，要求各地建立城市体检与城市更新一体化推进机制新华网。 而此时，7 月就已经显现的房地产销售、价格下行趋势，因为政策响应不及时，压力进一步放大。 地方限购松得 "留一手" 高层明确要求地方结合市场变化优化限购政策，北京、上海在 2025 年 8 月率先调整，其他城市也陆续 跟进。 但这种调整大多 "不彻底"，北京允许符合条件的家庭在五环外不限 ...

中信建投研报认为，11月单月全国商品房销售面积同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点，销售 有较大降幅。房价下行压力持续，9-11月连续三个月份70个大中城市的二手住宅价格均出现环比下跌； 新建住宅价格环比上涨的城市数量偏少。中央经济工作会议提出"着力稳定房地产市场"，延续了前期的 政策定调，稳楼市态度明确；更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策，也有望推动经济增长与房地 产市场稳定。11月单月投资及开竣工面临较大的下行压力，后续走势有赖于政策支持下销售的止跌回 稳。 ...

文/ 徐帅 在影响2025经济的诸多因素当中，房地产是 一 个特别重要的 存在 ，作为国民经济的重要支柱产 业，其产业链长，关联度高，不仅直接牵动着投资规模与结构，更关乎家庭财富预期以及宏观经济的 整体韧性。 房地产与 提振消费之间究竟有着怎么样的内在逻辑和联动机制？2026年 ， 房地产市场会呈现怎样 的发展态势？如何能够更好地平衡房地产调控和释放消费潜力，实现这两者之间的良性互动和协同发 展？ 12月7日，由联办集团、和讯共同主办、财经中国会承办的财经中国2025年会暨第23届财经风云榜 在北京圆满落幕。 在 "聊一波年度对话 房地产与提振消费"环节中，联办总干事王波明与住建部原 副部长仇保兴、清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵、上海交通大学上海高级金融学院教 授朱宁，就 以上问题 展开了深度探讨。 专家们普遍认为，房地产的稳定，已不仅关乎单一行业的兴衰，更是畅通国民经济循环、提振社会总 需求的关键支点 ，当前亟 需 中央政府果断出手，以大规模、创新性的政策扭转市场预期。 01 稳定资产价值和市场预期，才能真正稳固消费 住建部原副部长、国际欧亚科学院院士仇保兴表示，房地产对消费的关系，是很明确的 ...

近日，中央经济工作会议在京举行，为衔接"十四五"收官与"十五五"开局明确方向。会议将推动高质量发展作为核心，在房地产领域作出系统部署，强调 以"稳预期、防风险、促转型"为主线，通过稳楼市与深化改革的协同推进，筑牢行业长期健康发展的基石。 "稳楼市"主线随形势动态强化：从2021年"促进良性循环"的宏观定调，迅速转向2022-2023年"保交楼、防风险"的应急应对，再升级为2024-2025年"止跌回 稳"、"控增量、去库存、优供给"的主动管理。其核心是防范系统性风险，为转型创造安全空间。 "深改革"主线则持续深化构建长效机制：从2021年"探索新发展模式"，到2023年明确"三大工程"与"完善基础性制度"作为抓手，再到2025年具体化为收购存 量房作保障房、推动"好房子"建设。这旨在从根本上优化供给结构，告别"高负债、高杠杆、高周转"旧模式。 二者协同体现为：短期"稳"的措施（如保交楼、去库存）直接缓解风险，为长期"改"的制度建设（基础性制度、新模式）赢得窗口期；而长期"改"的举措 （如保障房体系建设、"好房子"供给）又从源头稳定预期、创造新需求，巩固"稳"的基础。2025年表述中，将"收购存量商品房用于保障 ...

国家统计局12月15日发布数据显示，2025年11月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同 比降幅扩大。 房价环比总体下降 11月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降5.8%，降幅比上月扩大1.4个百分点。其中，北京、上 海、广州和深圳分别下降6.8%、4.6%、7.2%和4.8%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降 5.6%和5.8%，降幅分别扩大0.4个和0.1个百分点。 环比方面，11月份，一二三线城市商品住宅销售价格环比下降。一线城市新建商品住宅销售价格环比下 降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，上海上涨0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5% 和0.9%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1个百分点。 11月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京、上 海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅 与上月相同。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点。 同比方面，国家统计局数据显示， ...

中央经济工作会议政策信号解读 - 会议核心定调为“统筹国内经济工作和国际经贸斗争”与“统筹发展和安全”，并将“内需主导”置于明年重点任务首位 [1] 房地产政策方向 - 会议明确“着力稳定房地产市场”，将其置于“稳妥化解重点领域风险”任务中，政策决心较去年表述更强 [1][2][4] - 短期政策方向明确为“控增量、去库存、优供给”，意味着多数城市新房供给将减少 [4] - 提出通过“收储”鼓励收购存量商品房用于保障性住房，若大范围落地将对楼市形成前所未有的刺激 [4] - 长期目标是构建房地产“新模式”，包括“好房子”建设、城市更新、租购并举等 [5] 人口与生育政策 - 会议提出“倡导积极婚育观，努力稳定新出生人口规模”，预示婚姻、生育、养育政策将全面加码 [1][5] - 过去三年中国出生人口分别为956万、902万、954万，稳定在900万以上水平 [5] - 政策刺激已初见成效，今年前三季度结婚人数为515.2万对，同比增加40.5万对 [7] 财政与货币政策 - 会议再提“降准降息”，强调实施适度宽松的货币政策，并将促进“物价合理回升”作为重要考量 [1][7] - 美联储自2024年9月以来已合计降息6次，为全球打开降息空间，但国内银行息差收窄构成约束 [9] - 货币政策目标纳入物价考量，凸显反通缩、重塑预期的重要性 [9] 内需与消费刺激 - 会议将刺激消费置于年度首要任务，并拔高到“坚持内需主导”的新高度 [7] - 明确“制定实施城乡居民增收计划”，旨在从收入端为刺激消费提供支撑 [7] 区域发展战略 - 会议点名北京、上海、大湾区、海南，分别委以不同重任 [7][10] - 提出建设北京（京津冀）、上海（长三角）、粤港澳大湾区国际科技创新中心 [7] - 根据2024年数据，三大城市群概况如下：京津冀GDP 11.5万亿元，人口10925.2万人；长三角GDP 33.16万亿元，人口23799万人；粤港澳大湾区GDP 14.84万亿元，人口8754万人 [10] - 提出“扎实推进海南自由贸易港建设”，其即将封关运作 [10] - 强调“坚持协调发展”，加强重点城市群协调联动，未来“抱团发展”将成为主流 [11]

中央经济工作会议对2026年楼市的定调与政策框架 - 2026年房地产行业的核心任务是稳定市场 并将其置于化解重点领域风险的任务框架内 这是连续第四年重点提及[3] - 行业政策大方向明确为控增量 去库存 优供给 即适当控制新楼盘建设速度 重点消化现有库存 并鼓励建设质量更好 更符合改善需求的房子[3] 政策必须守住的三大底线 - 必须防止房价出现断崖式下跌 政策核心目标是着力稳定市场预期[5] - 必须防止市场交易冰封 需保持基本的市场流动性 避免长期零成交的极端情况[5] - 必须防止关键房企出现连环债务暴雷 需确保与大量家庭交房相关的大型头部房企的债务安全 防止风险扩散引发行业信用危机[5][6] 支持房地产稳定的政策组合拳 - 金融信贷支持将持续 首付比例和房贷利率有望保持在历史低位甚至进一步下调 公积金制度将深化改革以扩大覆盖面并增加使用灵活性[8] - 地方政府将实施更精准的政策 包括收购存量商品房用作保障房以去库存和增加保障供应 以及被鼓励发放购房补贴 例如宁夏已明确对多子女家庭倾斜[8] - 供给端改革将瞄准好房子建设 推动新房从解决有无转向追求好坏 并着力化解交房难问题 部分地方试点交房即交证和更严格的预售资金监管[8] 关于购房贴息政策的现状与展望 - 中央会议虽未直接宣布全国统一的1%贴息贷款 但贴息作为工具已在地方使用 例如安徽芜湖已出台细则 对特定时段内购房贷款给予长达3年 每年补贴50%利息的优惠[9] - 在中央定调后 预计将有更多城市跟进 推出适合本地的贴息方案[9] 政策底层逻辑与对不同购房者的实际影响 - 行业政策逻辑是在房住不炒原则下 通过松绑加托底的方式 拉动合理住房需求并稳住供应端以防止系统性风险[11] - 对于刚需或改善型买家 购房门槛和资金压力客观降低 历史性低利率 低首付 以及可能的地方补贴和公积金优化构成实质性利好[11] - 对于已持有多套房产者 普涨时代已过 房产价值将出现分化 人口支撑弱 库存高的地区房产价值仍面临压力[11] - 对于高杠杆投资者 需警惕收入不稳带来的高月供还款压力[11] 对行业未来格局与购房者策略的总结 - 2026年楼市主题是求稳和分化 全国一刀切政策减少 一城一策甚至一区一策将成为主流[12] - 建议购房者密切关注所在城市的官方政策发布渠道 如住建局网站和公积金管理中心公众号[13] - 建议购房者理性评估需求与现金流 月供最好不超过家庭月收入的三分之一[13] - 建议购房者更看重房产的地段 质量 配套及开发商实力与口碑 优先考虑现房或财务稳健的大型品牌项目以规避交付风险[13]

2026年中央经济工作会议房地产政策解读 - 会议对2026年房地产工作作出明确安排 着力稳定房地产市场 因城施策控增量 去库存 优供给 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推动"好房子"建设 加快构建房地产发展新模式 [2] 政策力度与紧迫性 - “稳楼市”力度较去年更大 分量更重 去年第四季度和今年第一季度市场指标曾现回升势头 但部分城市二手房价格显示企稳趋势仍需加强 今年稳定楼市的紧迫性比去年底和今年3月份都更大 [2] - 在去年9月“一揽子”政策基础上 仍需未雨绸缪储备足够的政策工具 [2] 去库存政策方向与工具 - 去库存政策方向更加明确 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [3] - 央行已于2024年5月出台“保障性住房再贷款”政策工具 首批额度为3000亿元 利率为1.75% [3] - 政策面临两大挑战 一是新房收储定价问题 已建成住房成本普遍高于市场价格 二是需找到符合条件的操作平台 收购主体需为城市政府选定的地方国有企业 不得涉及地方政府隐性债务或为融资平台 并具备银行授信要求和空间 [3] 去库存模式创新与机构设想 - 部分城市创新使用保障性住房再贷款 收储对象由新房改为老旧房 以回避新房定价难题 市场称之为“以旧换新” [4] - “以旧换新”过程中以支付“房票”方式交易 “房票”只能购买住房 不能兑现或购买其他商品 开发商可将“房票”到指定机构换取等额货币资金 此举可有效促进去库存 提高市场流动性 促进市场企稳 [4] - 建议将去库存与完善保障房工作结合 可考虑设立新部门“住房保障局” 由中央财政注资 再向央行申请再贷款用于收储 财政状况好的城市可成立专门实体机构 如深圳设立“安居集团” 由地方财政注资负责收储 [4] “好房子”建设 - “好房子”建设是今年出现的新生事物 其积极意义在于推动住房建设品质提升 并可在一定程度上起到稳定房地产投资规模的作用 [5] - 需注意平衡推动“好房子”建设与存量房去库存 因此强调“有序”推动 [5]

继中央经济工作会议提出"着力稳定房地产市场"后，山东省率先出手。 12月12日，山东省发布了《关于住房"以旧换新"的指导意见》，其中提出，丰富"换新"模式，拓宽旧房处置途 径，多措并举降低换房成本等。 对于出台新政的原因，山东省住建厅相关负责人表示，旨在通过机制创新、政策支持和服务优化，打通新房与 二手房市场壁垒，缩短交易周期，降低置换成本，激发住房消费活力。 中指研究院预计，各地去库存政策将继续落位，如收购存量商品房、加大购房补贴力度促需求、推动住房"以 旧换新"等，增加改善性住房供给、优化住房供给空间和产品结构等或是优化供给的重要方向。 山东发布"以旧换新"指导意见 一是丰富"换新"模式，提升置换效率。 明确提出"卖旧换新""收旧换新""拆旧换新"三种模式。支持房地产经纪 机构提供"帮卖"服务并引入"兜底收购"机制；鼓励各类主体市场化收购二手房；在符合规划和安全要求前提 下，探索城镇老旧住房原拆原建更新路径，新增公共设施不计容积率。 二是拓宽旧房处置途径，促进资源盘活。 鼓励对旧房进行"微改造+功能升级"，提升其市场竞争力；支持将收 购的旧房改造用于租赁住房，探索"收储+托管"等运营模式。 三是多措并举降 ...

2026年房地产政策核心导向 - 中央经济工作会议定调2026年楼市调控将围绕“控增量、去库存、优供给”发力[3] - 政策目标为“着力稳定房地产市场”与“稳楼市”[3][4] - 金融监管总局会议提出支持稳定房地产市场，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，助力构建房地产发展新模式[3] 防范化解重点领域金融风险 - 金融监管总局强调有力有序防范化解重点领域风险，坚定履行风险防控首位主责，着力化解存量风险，坚决遏制增量风险，严守不“爆雷”底线[3] - 重点工作包括防范化解地方中小金融机构风险、房地产企业涉金融风险、地方政府融资平台金融债务风险，严控增量、妥处存量[3] - 监管层面将进一步升级，巩固强化金融监管，完善重点领域监管制度体系，严肃开展金融风险追责问责[4] 具体政策举措与行业方向 - 因城施策，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等[3] - 深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式[3] - 政策措施有望继续落实，包括优化北上深等城市限制性政策、收购存量商品房、创新金融和土地政策支持城市更新等[4] 机构观点与行业定位 - 广发证券首席经济学家认为，房地产政策依然是2026年宏观经济政策的重要组成部分，政策会以推动风险的化解为目标，应会有新的系列政策[4] - 中指研究院认为，房地产作为最大的内需之一，2026年在扩大内需方面仍将发挥重要作用[4] - 行业专家表示，稳定房地产市场既要防范化解房企流动性风险，增强其持续经营能力，也要降低购房者的财务与市场风险，降低银行贷款不良率[4] 金融监管与机构治理强化 - 金融监管总局表示将着力提升强监管严监管质效，加快健全金融法治，精准规范高效执法[5] - 引导银行保险机构树牢正确的经营观、业绩观、风险观，降本增效、苦练内功，努力实现差异化、特色化发展[5] - 深入整治“内卷式”竞争，大力规范市场秩序，高压严打非法金融活动[5]