行业销售表现 - 2025年前10个月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3% [1] - 10月单月百强房企销售额环比增长3.7%，市场整体延续筑底态势 [1] - 10月份销售额同比降幅扩大，但核心城市市场成交逐步回升，企业推盘节奏加快 [1] - 截至10月底有7家房企全口径销售额超过千亿元 [1] 领先房企销售排名 - 保利发展以2227亿元销售额位居榜首 [1] - 绿城中国以2011亿元销售额排名第二 [1] - 中海地产以1891亿元销售额位列第三 [1] - 华润置地、招商蛇口、万科企业、建发房产分列第四至第七位 [1] 行业政策与市场动态 - 多地针对"好房子"建设落地优化政策，合肥、南京、成都、广西等地优化公积金贷款政策 [2] - 核心城市优质项目入市及房企促销力度加大，推动重点城市新房成交量环比小幅回升 [2] - 四季度"好房子"建设政策持续落地、优质项目集中入市及房企业绩冲刺加快，市场活跃度有望提升 [3] 企业土地储备与投资 - 前10个月TOP100企业拿地总额7838亿元，同比增长26.4%，但增幅较前9个月收窄 [2] - 10月份多宗土地拿地方为联合体，主要集中于上海、北京、杭州、成都等一二线核心城市 [2] - 拿地企业仍以央国企为主，浙江、四川等地多家民营房企亦积极拿地 [2] - 房企倾向于联合拿地以应对市场不确定性和分担风险 [2] 重点企业投资布局 - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [2] - 建发房产在杭州、北京、苏州和成都四个城市拿地金额进入前十 [2] - 绿城中国和保利发展均在3个城市的拿地金额位列前十 [2] - 头部企业聚焦核心城市加大力度补仓 [2] 企业新增货值排名 - 中海地产以1870亿元新增货值位列第一 [3] - 招商蛇口新增货值规模为1807亿元，位列第二 [3] - 绿城中国新增货值规模为1209亿元，位列第三 [3] - TOP10企业10月新增货值总额10449亿元，占TOP100企业的48.1% [3] - 中海地产与招商蛇口均通过获取上海城市更新项目实现货值大幅提升 [3]

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报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 9月股指走势较7、8月更波折，进入持续上涨后的高位整固阶段，行情长时间上涨后部分资金在高位对冲需求增加，使多空力量出现分歧，带来股指较大波动，但中长期看中国资本市场战略配置期才刚开始 [2] - 中证500和中证1000指数科技成长成分居多，更偏进攻，波动大但可能带来更高回报；上证50和沪深300红利蓝筹成分居多，更偏防御，波动小但价格弹性可能较弱 [2] 各部分总结 股指期货市场 - IF当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为4543.20、4532.40、4525.00、4500.20，涨跌分别为 -53.40、 -49.20、 -47.40、 -39.40，涨跌幅分别为 -1.16%、 -1.07%、 -1.04%、 -0.87%，成交量分别为35095.00、3254.00、71448.00、11288.00，持仓量分别为56282.00、4375.00、150988.00、48279.00，持仓量增减分别为 -2835.00、367.00、 -3631.00、 -350.00 [1] - IH当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为2945.20、2943.20、2944.40、2941.60，涨跌分别为 -12.80、 -13.20、 -14.00、 -14.20，涨跌幅分别为 -0.43%、 -0.45%、 -0.47%、 -0.48%，成交量分别为15109.00、966.00、29241.00、2910.00，持仓量分别为20891.00、1395.00、61526.00、12176.00，持仓量增减分别为819.00、301.00、341.00、 -420.00 [1] - IC当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为7202.60、7135.80、7080.00、6906.00，涨跌分别为 -108.40、 -104.40、 -105.40、 -101.00，涨跌幅分别为 -1.48%、 -1.44%、 -1.47%、 -1.44%，成交量分别为35918.00、3743.00、82089.00、14285.00，持仓量分别为61909.00、6981.00、135754.00、47580.00，持仓量增减分别为 -1087.00、841.00、3028.00、583.00 [1] - IM当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为7357.00、7271.20、7189.20、6972.20，涨跌分别为 -99.40、 -98.00、 -101.60、 -104.20，涨跌幅分别为 -1.33%、 -1.33%、 -1.39%、 -1.47%，成交量分别为56703.00、5684.00、155277.00、25326.00，持仓量分别为83509.00、8850.00、192544.00、79961.00，持仓量增减分别为623.00、1021.00、8777.00、1116.00 [1] - IF下月 - IF当月、IH下月 - IH当月、IC下月 - IC当月、IM下月 - IM当月隔月价差现值分别为 -10.80、 -2.00、 -66.80、 -85.80，前值分别为 -13.80、 -2.20、 -74.80、 -84.60 [1] 股指现货市场 - 沪深300指数前值4550.05，前两日值4593.49，涨跌幅 -0.95%，前值成交量208.48亿手，总成交金额5987.24亿元，前两日值成交量229.82亿手，总成交金额6698.67亿元 [1] - 上证50指数前值2941.02，前两日值2952.74，涨跌幅 -0.40%，前值成交量48.14亿手，总成交金额1501.88亿元，前两日值成交量54.32亿手，总成交金额1586.67亿元 [1] - 中证500指数前值7240.91，前两日值7341.32，涨跌幅 -1.37%，前值成交量211.44亿手，总成交金额4301.98亿元，前两日值成交量236.18亿手，总成交金额4930.47亿元 [1] - 中证1000指数前值7397.59，前两日值7506.51，涨跌幅 -1.45%，前值成交量258.75亿手，总成交金额4368.63亿元，前两日值成交量264.40亿手，总成交金额4647.45亿元 [1] - 行业方面，能源、原材料、工业、可选消费前值分别为2146.75、3343.74、2502.90、6690.35，前2日值分别为2153.68、3331.81、2529.41、6652.77，涨跌幅分别为 -0.32%、0.36%、 -1.05%、0.56% [1] - 主要消费、医药卫生、地产金融、信息技术前值分别为21962.18、9411.97、6383.43、3480.80，前2日值分别为22010.24、9609.47、6380.12、3591.22，涨跌幅分别为 -0.22%、 -2.06%、0.05%、 -3.07% [1] - 电信业务、公用事业前值分别为5161.89、2474.81，前2日值分别为5297.98、2457.42，涨跌幅分别为 -2.57%、0.71% [1] 期现基差 - IF当月 - 沪深300、IF下月 - 沪深300、IF下季 - 沪深300、IF隔季 - 沪深300前值分别为 -6.85、 -17.65、 -25.05、 -49.85，前2日值分别为 -8.49、 -22.29、 -31.29、 -61.49 [1] - IH当月 - 上证50、IH下月 - 上证50、IH下季 - 上证50、IH隔季 - 上证50前值分别为4.18、2.18、3.38、0.58，前2日值分别为1.06、 -1.14、0.86、 -2.54 [1] - IC当月 - 中证500、IC下月 - 中证500、IC下季 - 中证500、IC隔季 - 中证500前值分别为 -38.31、 -105.11、 -160.91、 -334.91，前2日值分别为 -48.12、 -122.92、 -174.72、 -350.72 [1] - IM当月 - 中证1000、IM下月 - 中证1000、IM下季 - 中证1000、IM隔季 - 中证1000前值分别为 -40.59、 -126.39、 -208.39、 -425.39，前2日值分别为 -61.91、 -146.51、 -224.71、 -440.31 [1] 其他国内主要指数和海外指数 - 上证指数、深证成指、中小板指、创业板指前值分别为3828.11、13209.00、8177.93、3151.53，前2日值分别为3853.30、13445.90、8332.39、3235.76，涨跌幅分别为 -0.65%、 -1.76%、 -1.85%、 -2.60% [1] - 恒生指数、日经225、标准普尔、DAX指数前值分别为26128.20、45754.93、6643.70、23739.47，前2日值分别为26484.68、45630.31、6604.72、23534.83，涨跌幅分别为 -1.35%、0.27%、0.59%、0.87% [1] 宏观信息 - 国家发改委主任郑栅洁就“十五五”扩大有效投资听取民营企业意见，将实施务实举措激发民间投资活力 [2] - 2024年末全国人口总量140828万人，16 - 59岁劳动年龄人口85798万人，占比60.9%，规模优势和人口红利仍在 [2] - 国庆中秋假期小客车免费通行全国收费公路，10月1日0时至10月8日24时，预计8天假期全社会跨区域人员流动量23.6亿人次，比去年同期增长3.2% [2] - 2025年加快建设交通强国大会强调加快国家综合立体交通网建设等多项交通举措 [2] - 9月29日至明年6月30日，韩国对中国团体游客试行入境免签，预计今年访韩中国游客突破500万人次 [2] 行业信息 - 八部门印发《有色金属行业稳增长工作方案（2025 - 2026年）》，目标2025 - 2026年行业增加值年均增长5%左右，十种有色金属产量年均增长1.5%左右，再生金属产量突破2000万吨 [2] - 1 - 8月全国交通运输固定资产投资完成2.26万亿元，铁路、公路、水路、民航分别完成投资5041亿元、15412亿元、1433亿元、707亿元 [2] - 市场监管总局出台规定明确餐饮连锁企业总部对全链条食品安全负管理责任 [2] - 截至9月27日，2025年约200省市（县）出台稳楼市政策超470条，预计四季度继续围绕城市更新等方向落实政策 [2]

本报记者 陈潇 2025年第三季度，各地创新政策举措，持续巩固房地产市场止跌回稳态势。 中指研究院监测数据显示，截至9月27日，全国约200个省市（县）累计出台房地产相关政策超470条， 其中第三季度出台超120条。政策不仅涵盖公积金提取范围拓宽、购房补贴定向加码等消费端举措，也 包括金融端创新探索，政策工具箱不断丰富。 多措并举释放需求 与此同时，购房补贴力度在今年第三季度进一步加大，特别是针对多孩家庭的定向补贴，成为释放改善 性需求的"关键变量"，不少地区购房补贴可高达数十万元。 金融端创新政策亦在持续发力，不少地区相继鼓励商业银行提供"低月供"金融产品。 业内分析认为，这类政策不仅直接降低购房门槛，还能在"金九银十"传统旺季增强市场信心，有助于维 持楼市的持续活跃。 发力改善供需关系 在需求端鼓励政策加码的同时，多地通过收储存量土地，收购存量商品房，合理供应房地产用地，支持 存量用房业态功能合理转换等方式，推动市场供求关系加速改善。 在收储土地方面，中指研究院数据显示，截至9月27日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置 土地超4600宗，总面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元。其中，已有近2 ...

政策动态 - 上海市规划和自然资源局发布新规以促进住宅品质提升 使"好房子"建设更有规范可依 [1] - 多个新一线城市如合肥 重庆 成都 南京 珠海 佛山等正研究房地产市场最新政策举措 旨在激发改善性住房需求并加大购房支持 相关举措将陆续出台 [1] 行业观点与评级 - 中央层面自2024年9月以来明确要求"稳楼市 稳股市" 2024年4月以来外部环境波动加大 稳住楼市股市对提振社会预期和畅通内需循环具有重要意义 [1] - 2024年以来中央高频提及建设好房子和高品质住房 在政策导向和供需结构变化契机下 高品质住宅或将迎来发展浪潮 [3] - 维持房地产行业"看好"评级 [3]

核心交易概述 - 青岛海发集团与海信集团签署存量商品房收购协议 收购总面积约2.2万平方米的"海信辽阳路7号"和"海信正阳中心"项目 全部用于保障房用途 [3] - 交易采用"专项债+央行再贷款"创新融资模式 青岛市财政安排1.6亿元专项债作为资本金 中国人民银行青岛分行组织银行提供低息再贷款支持 [5][7] - 此为山东省首批通过该模式完成保障房收购的项目 具有政策示范意义 [5] 收购方背景分析 - 海发集团为大型国有资本运营平台 注册资本100亿元 2023年营收超1138亿元 业务涵盖城市开发、产业园区及股权投资等领域 [8] - 本次收购属于政府主导的指令性投资行为 非企业主营业务范畴 主要目的为稳定楼市和加大保障房供给 [8] 标的资产详情 - 海信辽阳路7号项目位于市北浮山后商圈 临近地铁4号线 2024年6月交付 包含1912户 其中3号楼为40-60平方米小户型公寓 层高4.7米 均价16500元/平方米 [10][17] - 海信正阳中心项目位于城阳正阳路商圈 占地面积约4.7万平方米 主打60-70平方米LOFT公寓产品 起步单价约6666元/平方米 [13] - 项目选择基于现房交付、产权清晰、区位优越及配套成熟等特征 符合政府收储标准 [15] 行业政策信号 - 收购行动体现地方政府落实"去库存、保交楼"政策导向 通过国企收储模式稳定房地产市场 [18] - "专项债+再贷款"模式属于国家新部署组成部分 未来可能在更多城市推广实施 青岛项目具有先行试点意义 [18] - 国企入场传递市场信心信号 缓解购房者观望情绪 强化楼市稳定预期 [20] 后续发展展望 - 预计将出现更大规模国企收储操作 具体实施细则包括租金定价、申请条件及配套设施等仍需明确 [20] - 项目效果有待观察 重点关注保障房配置合理性及收益匹配度等运营细节 [15][20]

房地产市场现状 - 房地产市场处于止跌回稳关键阶段 国家已表态采取有力措施巩固回稳态势 当前市场仍在调整中 [1] - 房地产开发投资下滑超过30% 房价普遍下跌30%以上 一线城市房价大部分跌至2016年水平 [3] - 有机构预测中国房价还有25%-30%下调空间 若实现则全国房价累计跌幅将超60% 国民财富损失可能超过200万亿元 [3] 房地产政策建议 - 必须确保项目不烂尾 对开发商资金使用进行严格监管 避免资金挪用 为有开发能力的开发商提供资金支持 [6] - 建议对购房者提供价格保障机制 一年内出现房价下跌给予足额补偿 消除市场顾虑 [6] - 彻底取消所有限制性政策 下调首付比例和房贷利率 释放真实住房需求 [8] - 推进城市旧改工作 全国2000年以前的房子纳入旧改范围 设计激励性制度框架 鼓励以旧换新 [8][10] - 解决农民工城市住房问题 设计专门政策支持新市民群体购房 推动多主体供给、多渠道保障的住房制度 [10] 房地产财富结构 - 中国老百姓60%-70%财富集中在房产上 而非金融资产 房地产稳定直接影响居民财富安全 [3] 住房需求潜力 - 人均住房面积存在被平均现象 实际居住水平不高 距离高水平居住还有较大差距 [8] - 60%以上住房为1998年前建造的老旧房屋 旧改市场空间巨大 [8]

深圳楼市新政核心内容 - 深圳市住建局与央行深圳分行联合发布房地产优化政策 自2025年9月6日起实施[1] - 分区调整商品住房限购政策 罗湖 宝安(不含新安) 龙岗 龙华 坪山 光明区对符合条件家庭取消限购套数限制[2] - 非深户籍家庭无法提供1年社保或个税证明的 在上述区域限购2套 盐田区和大鹏新区全面取消购房资格审核[2][3] 企事业单位购房政策 - 企事业单位可在全市购买商品住房解决员工住房需求[3] - 福田 南山和宝安新安街道购房需满足设立满1年 累计纳税达100万元人民币 员工人数10人及以上条件[3] - 其他区域购买商品住房不再审核购房资格[3] 住房信贷政策调整 - 银行业金融机构不再区分首套与二套住房利率定价 根据自律机制和风险状况确定具体利率水平[3] - 个人住房贷款利率定价机制取消差异化安排[3] 公积金政策优化 - 拟新增六类提取情形支持职工住房消费 加大对首套及二套住房购买支持[4] - 新增购房首付款提取 首套房可全额提取公积金余额 二套房可提取余额60%用于支付首付[4] - 新增购房税款提取 可提取公积金支付契税等税款 不超过实际缴纳金额且需在税票开具3年内申请[4] - 还贷提取范围由深圳扩展至全国 首套按月实际还贷额提取 二套按当月缴存额60%且不超过实际还贷额提取[4] 二手房市场现状 - 8月深圳二手房录得量呈现四连涨 全市新房住宅累计成交1973套 二手住宅过户4010套[6] - 市场呈现"以价换量"特征 除热门次新房 低总价刚需盘和优质学区房外 其他房源成交承压[6] - 二手房挂牌量增加 价格降幅明显 低总价房源充足 预计二手交易将维持高位[6] 一线城市政策对比 - 广州已全面取消限购 北京上海深圳均采取郊区松绑的"定向宽松"策略[7] - 上海新政核心为"核心区严控 郊区松绑" 北京同步松绑郊区限购[7] - 一线城市楼市政策总体保守 未来放松节奏可能加速[7]

地方债发行规模与结构 - 8月地方债发行规模为9776亿元 虽较6月和7月有所下降 但依然维持相当强度 [1] - 8月新增专项债发行规模4866亿元 占当月地方债发行总额约50% [1] - 1-8月新增专项债累计发行3.26万亿元 占全年4.4万亿元额度的74% 发行进度超过时间序列 [1][3] 专项债资金用途分布 - 1-8月用于置换隐性债务的再融资专项债发行1.93万亿元 全年仅剩约700亿元额度 发行进入收尾阶段 [1] - 8月用于化债的新增专项债规模达2129亿元 占当月全部新增专项债发行规模的44% [3] - 1-8月累计化债专项债规模达9680亿元 占全部新增专项债发行规模的30% [3] - 1-8月市政和产业园区基础设施专项债资金规模达6294亿元 交通基础设施4173亿元 土地储备3240亿元 保障性安居工程2710亿元 [3] 土地收储专项债进展 - 6-8月土储专项债发行规模分别为841亿元 715亿元 601亿元 月度发行规模较上半年明显提升 [4] - 1-8月十个省份共发行3240亿元土储专项债 其中上海发行568亿元居首 浙江488亿元 广东433亿元 江苏314亿元 湖南307亿元 [4] - 土储专项债主要用于重点片区新增项目土地收储和存量闲置土地收购 [4] 存量商品房收购举措 - 浙江 四川 重庆 黑龙江四个省份的32个项目涉及收购存量商品房 单个项目资金规模多数低于1亿元或在1-2亿元左右 [5] - 宁波发行1亿元专项债用于收购88套住宅和88个车位 改造后作为保障性租赁住房出租 [5] - 1-8月"稳楼市"专项债资金规模约5950亿元 包括棚户区改造 城镇老旧小区改造等 成为仅次于市政和产业园区基础设施的第二大用途 [5] 政府投资基金注资创新 - 8月多地发行专项债用于政府投资基金 北京100亿元 宁波50亿元 陕西50亿元 上海50亿元 期限在10-20年不等 [7] - 江苏省将安排90亿元专项债券资金用于注资创业投资类政府投资基金 [7] - 上海市2025年新增专项债额度1155亿元 较上年增加775亿元 将重点用于城市更新 土地收储 重大基础设施和战略性新兴产业项目 [7] 专项债投资方向转变 - 新增专项债投资领域从传统"铁公基"向新基建等新兴领域转变 适应创新驱动高质量发展趋势 [8] - 浙江省新增专项债务限额3463亿元 将向科技创新能力强的设区市倾斜支持 [8] - 专项债通过政府投资基金带动战略性新兴产业发展 有利于投资增长和产业升级 [9]

地方债发行规模与进度 - 8月地方债发行规模9776亿元 较6月和7月有所下降但维持高强度 [1] - 1-8月新增专项债累计发行3.26万亿元 占全年4.4万亿元额度的74% [1][2] - 5-8月新增专项债发行规模分别为4432亿元、5271亿元、6169亿元、4866亿元 呈现提速态势 [2] 专项债资金用途分布 - 8月新增专项债中44%（2129亿元）用于化债用途 包括政府存量投资项目和清偿拖欠企业账款 [2] - 1-8月累计化债专项债规模9680亿元 占全部新增专项债的30% [2] - 扣除化债后资金主要投向市政和产业园区（6294亿元）、交通基础设施（4173亿元）、土地储备（3240亿元）及保障性安居工程（2710亿元） [2] 土地储备专项债进展 - 1-8月土储专项债发行3240亿元 成为第三大资金用途领域 [2][3] - 6-8月土储专项债发行规模分别为841亿元、715亿元、601亿元 较上半年明显提升 [3] - 上海（568亿元）、浙江（488亿元）、广东（433亿元）为发行规模前三省份 主要用于重点片区土地收储和闲置土地回收 [3] 稳楼市政策举措 - 通过收购存量商品房改造为保障性租赁住房 浙江、四川、重庆、黑龙江等地共有32个相关项目 [4] - 单个项目资金规模多低于2亿元 如宁波奉化区1亿元专项债收购88套住宅及车位 [4][5] - 1-8月广义"稳楼市"专项债资金规模约5950亿元 包括棚改、旧改、保障房等 成为第二大项目建设资金用途 [5] 科技创新领域投资 - 8月多地发行专项债注资政府投资基金 北京（100亿元）、宁波（50亿元）、陕西（50亿元）、上海（50亿元）相继落地 [6] - 江苏省级财政安排90亿元专项债用于创业投资类政府投资基金 [6] - 上海2025年新增专项债额度1155亿元 明确将投向战略性新兴产业和创业投资类基金 [6] 政策导向与专家观点 - 专项债投资领域呈现从传统基建向新基建转变的趋势 适应创新驱动高质量发展需求 [7] - 政府投资基金通过带动战略性新兴产业发展 有效促进投资增长和产业升级 [7] - 战略性新兴产业在GDP带动和税收贡献方面展现增长潜力 为专项债投入提供偿债保障 [8]