报告行业投资评级 - 行业评级：**推荐**（维持）[3] 报告核心观点 - “十五五”规划纲要提出加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居[5] - 报告认为规划主要侧重**住房制度**、**新模式**、**高水平居住**三个方向，行业整体有望从过去的快速发展转变为高质量发展[5][8] - 随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率优势，有望通过估值修复实现整体的β机会[5][66][71] 一、住房保障体系 （一）优化保障房供应、使用和管理 - **保障房供应目标**：规划提出优化保障性住房供给，满足三类人群需求：1）**城镇低收入住房困难家庭**（最基础住房需求，如廉租房）；2）**住房困难且收入不高的工薪群体**（基本住房需求，如经济适用房、安居房）；3）**新市民、青年等群体**（阶段性住房需求，如公租房）[9][10] - **保障房管理机制**：加强全流程管理，健全申请、轮候、配租配售、使用、退出等机制，并探索配租型与配售型保障房房源的有序转换和统筹使用[9][11][16] （二）公积金制度改革 - **扩大使用范围**：规划提出深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，支持灵活就业人员参加[5][17] - **公积金贷款放松**：报告预计公积金贷款有望放松，例如**贷款额度提高**（如上海将家庭首套公积金贷款最高额度从160万提高至240万）和**贷款利率下降**（2026年2月5年以上公积金贷款利率为2.6%，较此前长期维持的3.25%下降65个基点）[5][18][19] 二、房地产新模式 （一）基础制度 - **开发与融资**：规划提出推行**房地产开发项目公司制**和**融资主办银行制**，这被视为城市房地产融资协调机制的延伸，旨在将风险从房企层面细化至项目层面，减小单一项目的风险影响[5][24][25] - **商品房销售**：规划提出有力有序推进**现房销售**。报告分析，向现房销售过渡可能通过提高预售门槛、减缓预售资金存入速度、加强预售资金监管（如引入第三方监管）等方式实现[24][28][29] （二）供应管理 - **核心原则**：提出“以人定房、以房定地”，即根据人口居住需求决定住房供应，根据住房建设与去化需求决定土地供应，以调节楼市动态平衡[5][30] - **政策自主权**：充分赋予城市政府房地产市场调控自主权。例如，自然资源部曾通知，商品住宅去化周期超过36个月的城市应暂停新增商品住宅用地出让[30] （三）存量盘活 - **存量商品房**：规划提出推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房盘活利用。截至2025年12月末，全国商品房待售面积达**7.7亿平方米**，待售商品住宅面积达**4.0亿平方米**；全国待售商品房去化周期为**29.97个月**[5][34] - **闲置商业办公用房**：商业营业用房去化压力较大，截至2025年末待售面积达**1.42亿平方米**，去化周期高达**59.97个月**。报告以上海政策为例，指出支持存量商务楼宇兼容多种功能（如租赁住房、养老托育）并鼓励统一运营和金融支持[36][39][41] 三、高水平居住 （一）改善性住房供给与“好房子” - **增加改善性供给**：规划提出因城施策增加改善性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”[5][45] - **提升房屋标准**：2025年3月住建部发布《住宅项目规范》国家标准，从居住环境、建筑空间等方面提高标准，例如新建住宅层高不低于3米、4层及以上住宅设置电梯等，以高品质产品促进居民置换需求[46] （二）住房租赁与全生命周期管理 - **租赁市场发展**：规划提出规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业。报告指出，当前全国租房人口近**2.6亿**，市场以个人出租为主，需要向规范化、专业化发展[5][48] - **全生命周期管理**：建立房屋全生命周期安全管理制度。报告分析了开发类房屋从拿地、开发、销售到物业管理的全链条，以及运营类房屋（如租赁公寓）的长期运营和可能的REITs上市路径[47][51][60] - **中介角色扩大**：房屋中介在新房销售环节份额扩大。例如，2025年上半年，贝壳新房和二手房GTV交易占比分别为**29.53%** 和**70.47%**；我爱我家占比分别为**14.18%** 和**85.82%**[54] 四、投资建议 - **行业估值**：报告认为，随着行业向高质量发展转变，行业估值或迎来整体修复。2025年下半年以来，板块估值和行业基本面均承压，但政策支持下配置价值逐渐凸显[61][63][71] - **看好公司**： - **核心看好**：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团[5][71] - **建议关注**： 1. **优质开发**：绿城中国、中国海外发展 2. **优质物管**：绿城服务 3. **优质商业**：恒隆地产 4. **代建龙头**：绿城管理控股 5. **中介龙头**：贝壳-W、我爱我家[5][71] - **投资逻辑**：头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率优势；存量领域看好优质物业公司、房地产经纪公司以及具备稳定现金流和强运营能力的商业地产与商管公司[66][69][71]

行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告核心观点 - “十五五”时期房地产行业将聚焦高质量发展，加快构建发展新模式，通过新房品质打造、库存加速消化、土地严格控制、保障体系完善等多层次优化住房供给，推动市场步入平稳健康发展区间 [2][4] - “十五五”纲要为行业稳主体、稳总量、稳价格奠定了明确基调，行业总量在持续大额回落后，在7-8万亿平基础上构建底部存在真实需求，未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，蓝筹开发商市场竞争格局将更好 [4] - 当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配，判断十五五纲要通过后，更多政策有望基于行业高质量发展定位尽快步入落实 [4] 行业规划与定位分析 - “十五五”规划纲要草案摘要提出“推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。完善住房保障体系。推动房地产市场平稳健康发展。” [4] - 与“十四五”纲要相比，“十五五”纲要的行业定位从“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”转变为“推动房地产高质量发展”，并新增“加快构建房地产发展新模式”和“推动房地产市场平稳健康发展”的行业目标 [7] - 房地产高质量发展包含六大重点任务：优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革完善房地产开发融资销售制度、实施房屋品质提升工程、实施物业服务质量提升行动、建立房屋全生命周期安全管理制度 [5][6] 市场格局与基本面判断 - 通过“十四五”供给侧改革后，“十五五”期间蓝筹开发商应该具备更好市场竞争格局，行业将迈入格局和盈利稳定阶段 [4] - 行业总量在持续大额回落后，在7-8万亿平基础上构建底部存在真实需求 [4] - 土地层面将严控新增用地指标，倒逼存量盘活利用，加速不同能级城市土地供应格局分化，超大城市和强二线城市进一步强化存量主导，普通二线及三四线城市则面临转型压力 [4] 重点公司推荐 - 开发类：A股推荐万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股推荐中国海外发展 [4] - 商住类：推荐龙湖集团 [4] - 物业类：推荐万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [4] - 文旅类：推荐华侨城A [4] - 报告提供了重点公司的盈利预测与估值数据，例如：万科A 2026年预测EPS为0.09元/股，对应PE为51.67倍；保利发展2026年预测EPS为0.49元/股，对应PE为13.04倍；中国海外发展2026年预测EPS为1.62元，对应PE为7.25倍 [7]

市场表现与行情回顾 - 上周房地产板块（中信）下跌4.2%，跑输沪深300指数3.1个百分点，在29个行业中排名第25位[4][45] - 上周（2026/2/28-3/6）36城新房成交面积132万平方米，环比增长69.3%，但同比下降26.1%[4][9] - 同期15城二手房成交面积144.5万平方米，环比增长79.9%，但同比下降17.2%[4][15] 库存与去化周期 - 13城新房库存为7674.1万平方米，环比微降0.1%，去化周期为25.2个月，同比延长9.0个月[4][23] - 分城市能级看，三四线城市去化周期高达129.8个月，环比大幅延长10.9个月[4][23] 土地市场情况 - 上周（2026/3/2-3/8）百城土地成交建筑面积1388.1万平方米，环比下降37.0%，但同比大幅增长186.2%[4][38] - 同期百城土地成交楼面均价为578元/平方米，环比下降62.3%，同比下降67.3%[4][38] 行业融资情况 - 上周（2026/3/2-3/8）房地产企业发行信用债15支，合计金额137.9亿元，环比激增2411.8%，但同比下降35.9%[39] 政策动态 - 2026年3月5日政府工作报告强调着力稳定房地产市场，提出因城施策控增量、去库存、优供给，探索盘活存量房用于保障房等[4][56] - 地方层面，郑州拟对购买装配式商品住房的公积金贷款额度最高上浮20%，太原优化公积金政策延长贷款年限[56] 投资建议 - 报告推荐关注三类标的：1）布局高价值城市的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司（物管、商管、中介平台）；3）受益于香港楼市企稳的港资开发商[4][8]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - **政策端出现重要创新增量**：2026年政府工作报告首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”，并“支持多子女家庭改善性住房需求”，将住房政策与人口生育政策深度融合，是构建生育友好型社会、稳定市场的重要创新举措，后续相关支持政策可期 [4] - **行业基本面出现边际改善信号**：第10周新房、二手房成交面积环比均由负转正，同比降幅较前几周显著收窄，显示市场活跃度有所回升 [1][4] - **全年展望存在两个关键拐点**：预计2026年地产板块将出现两个拐点，一是即将到来的“政策拐点”（一季度末左右），体现在供需端政策积极性提升；二是“基本面拐点”（四季度左右），体现在需求好转明朗度提升或二手房价格降幅收窄 [4] - **投资建议关注三条主线**：1）基本面稳定、核心城市布局的优质房企；2）销售与拿地有突破的“小而美”房企；3）积极探索新消费场景的商业地产公司 [4] 根据相关目录分别总结 1. 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交环比大幅反弹**：第10周40城新房成交面积157.2万平方米，环比上升66.0%，同比下降30.0%，同比降幅较8-9周收窄49.1个百分点 [4][16] - 分城市看：一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为115.6%、70.1%、31.7% [4][16] - **二手房成交同样回暖**：第10周18城二手房成交面积151.6万平方米，环比上升77.3%，同比下降32.0%，同比降幅较8-9周收窄45.5个百分点 [4][51] - 分城市看：一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为104.6%、69.2%、68.4% [4][51] - **新房库存微增，去化周期延长**：截至第10周末，12城新房库存面积11259万平方米，环比微增0.1%，同比下降3.9%；去化周期为22.1个月，环比上升0.8个月，同比上升8.3个月 [4][43] - 分城市看：一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.1、20.6、63.8个月，一、二线城市环比分别上升0.7、1.0个月，三四线城市环比下降1.2个月 [4][43] 2. 百城土地市场跟踪 - **全类型土地市场环比量价齐升，同比仍弱**：第9周百城全类型土地成交规划建面1418.0万平方米，环比上升1293.6%，同比下降16.0%；成交总价301.6亿元，环比上升5763.9%，同比下降36.4%；楼面均价2127元/平，环比上升320.8%，同比下降24.3% [4][69] - **住宅类土地市场成交极度低迷**：第9周百城住宅类土地成交规划建面仅19.6万平方米，环比上升23.9%，但同比大幅下降91.1%；成交总价6.2亿元，同比降幅达98.2% [4][92] - **土地溢价率处于低位**：全类型土地溢价率为1.7%，环比上升1.7个百分点，同比下降0.6个百分点；住宅类用地溢价率仅为0.1% [4][69][92] 3. 本周行业政策梳理 - **中央政策聚焦需求支持与存量盘活**：政府工作报告提出“加强初婚初育家庭住房保障”和“支持多子女家庭改善性住房需求”等创新方向；同时强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，探索盘活存量商品房用于保障房 [4][112] - **两会代表提案关注需求端减负**：有提案建议将新购住房贷款利息纳入个税专项附加扣除，每月定额扣除3000元，最长240个月，以降低购房压力 [4][112] - **地方政策持续因城施策**：多地出台具体支持政策，如广州南沙对青年人才提供3万元购房补贴；四川南充对生育二孩、三孩家庭分别提供5万、10万元购房补贴；佛山、西安等地优化公积金政策 [4][113][114] 4. 本周板块表现回顾 - **板块跑输大盘，相对收益下降**：第10周房地产行业绝对收益为-4.1%，较上周下降4.7个百分点；相对沪深300收益为-3.0%，较上周下降2.6个百分点 [4][116] - **板块估值下行**：房地产板块PE为25.77X，较上周下降1.09X [4][116] - **个股表现分化**：A股中招商蛇口、万科A、绿地控股跌幅相对较小；港股中美地置业上涨7.1%，华润置地、建发国际集团跌幅相对较小，而碧桂园、融创中国等跌幅较大 [4][123] 5. 其他重要数据 - **房企债券融资环比改善**：第10周房地产行业国内债券总发行量147.1亿元，环比大幅上升584.1%，但同比仍下降29.2%；净融资额为21.2亿元 [4] - **相关研究报告**：报告列出了多篇历史研究报告，主题涉及地产后增量时代、城市更新、政策解读等，提供了行业研究的背景和延续性 [5]

宏观政策：从规划向制度落地转向 - 政府工作报告定调显示房地产发展新模式的构建正从前期规划向具体制度落地转向[6] - 报告明确“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，下一阶段重心将切实聚焦于土地、财税等底层制度与配套政策的具体改革[6] - 报告强调增强宏观政策“前瞻性、针对性、协同性”，将各类经济与非经济政策纳入宏观政策取向一致性评估，旨在形成系统性政策合力以稳定市场与社会预期[7] 住房市场：重心转向去库存与优供给 - 政策重心全面转向“去库存”与“优供给”，行业核心逻辑从前端开发建设向资产运营与长效服务深化[9] - 首次将“加强初婚初育家庭住房保障”与“支持多子女家庭改善性住房需求”并列纳入住房保障范畴，信贷、公积金等支持政策趋向结构化与精准化，以配合国家生育鼓励战略[9] - 在“好房子”建设中明确加入“房屋品质提升工程”与“物业服务质量提升行动”，显示行业核心竞争力正加速向长效社区运营与高质量综合服务倾斜[9] 城市更新：盘活存量资产与引导社会资本 - 城市更新是统筹盘活存量资产的核心路径，涵盖城中村、老旧小区、存量商品房、闲置土地与低效商业不动产，旨在实现物理空间与经济价值的二次分配[11][12] - 通过债务管理、新型政策性金融工具及考核指标优化等长效机制，打通政府引导路径[12] - 2026年拟安排中央预算内投资7550亿元，安排8000亿元超长期特别国债资金用于国家重大战略和重点领域安全能力建设，并发行新型政策性金融工具8000亿元，以带动更多社会资本参与投资[11] 商业不动产：拓宽融资与培育新业态 - 政府工作报告强调持续深化资本市场投融资综合改革，通过拓宽股权退出渠道提升股权融资比重，加快构建“私募不动产基金-机构间REITs-公募REITs”的多元化金融生态[13] - 健全中长期资金入市机制与深化外资体制改革同步推进，旨在从内外双向激发大宗交易市场活力，释放存量资产投资潜力[13] - 提出建设“创新型产业社区、商务社区”，并释放文旅、赛事、康养等领域消费潜力，显示传统单一功能楼宇正向融合交互的复合业态转型，期待2026年更多酒店、养老、数据中心等新兴资产借助REITs机制实现盘活[14]

2026年政府工作报告房地产政策核心 - 政策核心是着力稳定房地产市场 实施因城施策以控增量、去库存、优供给 并探索多渠道盘活存量商品房 鼓励收购存量房用于保障性住房等[4] - 政策方向延续“稳市场、防风险、促转型”基调 供给端调控更为精准化 要求针对不同城市的库存压力、人口流动、产业需求等差异化施策[5] 行业发展新阶段与重点任务 - 行业从规模扩张迈入品质提升新阶段 通过实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 将“好房子”建设落到实处 并将物业服务纳入“好房子”建设的重要参与方[6] - 《求是》杂志刊文指出 我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期 城市发展转向存量提质增效为主的阶段 “十五五”期间实施城镇老旧小区改造等城市更新重点任务 将带动数十万亿元的投资和消费[7] 地方政策动态与市场表现 - 上海出台楼市新政 包括非本市户籍购买外环内住房社保/个税年限由3年改为1年 持居住证满5年无需社保即可全市购1套房 家庭首套房公积金贷款最高额度由160万提高到240万[8] - “以旧换新”明显提速 上海浦东、静安、徐汇三区与建设银行签约收购二手住房用于保障性租赁住房[8] - 市场分化加深 龙头房企和核心城市销售表现相对较好 1-2月TOP10房企全口径销售额同比-25% TOP100房企同比-30%[9] - 截至2026年3月1日 20城新房累计成交7.4万套 同比-32.9% 其中北京3771套(-27%) 上海1.1万套(-14%) 深圳2304套(-60%) 10城二手房累计成交13.3万套 同比-5.3% 其中北京2.3万套(-5%) 上海3.5万套(-3%) 深圳7863套(-8%)[9]

行业投资评级 - 推荐（维持）[4] 报告核心观点 - 判断当下房地产发展新模式的推进优先级或更高[1] - 政府工作报告对房地产的定调为“着力稳定房地产市场”，政策或更聚焦于量的稳定，从而在未来带动价的企稳[1][2][3][9] - 下半年或是关注城市更新对房地产需求及投资进一步拉动效果的窗口期[1][9][12] - “白名单”制度在“金融16条”到期临近背景下，或可为开发贷提供潜在接续路径，但需注意房价下跌导致抵押率被动提高带来的续贷难度[1][10][12] - 房地产发展新模式的表述从“加快构建”变为“深入推进”，后续房地产开发（项目公司制）、融资（主办银行制）、销售（现房销售制）等方面制度建设的进度值得关注[10][11][12] 行业与市场数据 - 行业规模：股票家数258只，占全市场5.0%；总市值3057.9十亿元，占全市场2.7%；流通市值2888.6十亿元，占全市场2.8%[4] - 行业指数表现：近1个月绝对表现-4.8%，相对沪深300指数-4.3%；近6个月绝对表现7.1%，相对表现2.9%；近12个月绝对表现12.7%，相对表现-6.4%[6] 政策解读与展望 - 城市更新：政府工作报告提出“高质量推进城市更新”，与2025年12月中央经济工作会议一致，判断是扩大投资、拉动内需的重要抓手[2][9] - 稳市场：政策方向包括“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”[2] - 保障性住房：判断保障性住房供给结构中收购商品房用于保障性住房的比例或提升[10] - 防风险任务排序：房地产仍放在“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”工作任务下，但该任务排序从2025年政府工作报告的第六点变为2026年的第十点[9][11] - 其他关注点：报告提及“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”等表述值得关注[11] 投资建议与关注方向 - 房地产角度：关注六类公司 1. 业绩相对稳健且股息率较高的公司，如华润置地、华润万象生活[12] 2. 经营动量有积极变化的公司，例如2025年的滨江集团、中国金茂、建发国际集团、越秀地产等[12] 3. 公开债务偿付压力下降且估值较低的公司，如金地集团、龙湖集团[12] 4. 业绩增长及分红稳定的物企，如保利物业、绿城服务[12] 5. 存在机会型布局价值的公司，如华侨城、南山控股[12] 6. 绿城中国、保利发展、中国海外发展等[12] - 产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品、服务及定价优势的产业链企业重获估值溢价[13] - 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，关注REITs标的长赛道布局及其对不动产资管的促进[13]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 2026年政府工作报告在房地产方面延续了“着力稳定房地产市场”的基调，并首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”，将住房政策与人口生育政策融合，是稳定房地产市场的重要创新举措 [1][2] - 报告认为，房地产新模式的构建已基本完成，进入“深入推进”阶段，预计2026年将加速基础制度和配套政策建设 [2] - 从投资角度看，2026年地产板块出现收益的机会较大，全年可能出现“政策拐点”和“基本面拐点”两个拐点，建议关注及配置 [2] 宏观经济环境 - **经济增长目标**：2026年国内生产总值增长目标设定为4.5%-5%，较2023-2025年连续三年设定在5%左右的目标有所下调，更注重高质量的稳健发展 [2] - **就业与收入**：2025年城镇新增就业1267万人，较2024年增加11万人；城镇调查失业率5.2%，较2024年提升0.1个百分点 [2]。2026年目标为城镇新增就业1200万人以上，城镇调查失业率5.5%左右 [2]。2025年居民人均可支配收入实际增长5.4%，较2024年增速提升0.3个百分点 [2] - **货币政策**：延续“继续实施适度宽松的货币政策”基调，并强调“灵活高效运用降准降息”，结构性货币政策工具将增强规模和完善实施方式 [2] - **财政政策**：延续“继续实施更加积极的财政政策”，2026年赤字率拟按4%左右安排，赤字规模5.89万亿元，较2025年增加2300亿元 [2]。一般公共预算支出规模将首次达到30万亿元，较2025年增加约1.27万亿元 [2]。拟发行超长期特别国债1.3万亿元，与2025年规模持平；继续安排特别国债3000亿元支持国有大型商业银行补充资本 [2] 房地产行业政策要点 - **首次提出新方向**：政府工作报告首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”，报告认为后续政策可期 [2]。根据数据，2024年初婚人口为917.2万人（458.6万对）；2025年出生人口791.9万人，按一孩占比51%估算，初育家庭约406.7万户 [2]。报告列举了可能的政策举措，如额外购房补贴、提高公积金贷款额度、利率优化、住房套数认定标准优化以及提供保障性住房支持等 [2] - **支持多子女家庭**：报告提出“支持多子女家庭改善性住房需求”，报告认为未来政策应更精细化、重效果，侧重在置换优惠上 [2] - **房地产发展新模式**：措辞从“加快构建”转变为“深入推进”，意味着新模式大框架已基本形成，行业转型将加速落地，2026年将更突出基础制度和配套政策建设 [2] - **稳定市场与去库存**：延续“着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”的提法，稳定市场预期是重中之重 [2] - **公积金制度改革**：提出“深化住房公积金制度改革”，报告预计这将成为2026年重点工作之一，优化方向包括推动全国公积金互通、推进“又提又贷”、放松“商转公”条件等 [2] - **保障性住房**：提出“优化保障性住房供给”，在“十五五”期间将更注重优化供给结构及提升品质 [2] - **保交房与风险防范**：提出“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险” [2] - **好房子建设**：提出“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”，预计2026年将更多城市打造“好房子”项目 [2] - **城市更新**：提出“高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施”，报告认为这将有助于调整市场供需关系 [2] 投资建议与关注主线 - **投资节奏与拐点**：2026年可能出现两个拐点，一个是一季度末左右的“政策拐点”（供需端政策积极性提升），另一个是四季度左右的“基本面拐点”（需求好转明朗化，二手房价格降幅收窄）[2] - **投资主线**：报告建议关注三条投资主线 [2] 1. **基本面稳定的核心房企**：关注在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团 [2] 2. **“小而美”房企**：关注在销售和拿地上有显著突破的房企，如保利置业集团 [2] 3. **商业地产公司**：关注积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [2]

报告投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持） [4] - 房地产（物业服务）行业评级为“增持”（维持） [4] 报告核心观点 - **政策基调延续稳定，供给侧调控精准化**：2026年政府工作报告延续“稳市场、防风险、促转型”基调，提出“着力稳定房地产市场”，并强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，调控更为精准[1] - **行业迈入品质提升新阶段**：报告强调有序推动“好房子”建设，通过实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，切实回应居民高品质居住需求，行业从规模扩张转向品质提升[2] - **预期管理加强，城市更新带来投资机遇**：《求是》杂志刊文集中聚焦房地产和城市更新，强调加强预期管理对稳定市场的重要性，并指出“十五五”期间城镇老旧小区改造等城市更新重点任务将带动“数十万亿元”的投资和消费[2] - **地方政策加速落地，市场分化加深**：以上海为代表的城市楼市新政加速出台（如调减限购、提高公积金贷款额度），同时“以旧换新”模式提速[3]。市场表现分化，龙头房企和核心城市销售表现相对较好，但整体成交同比下滑[3] - **投资机会聚焦于结构性受益标的**：随着供给侧出清和竞争结构优化，信用优势明显的龙头央国企地产及部分高能级核心城市将受益，报告建议关注招商蛇口、中国金茂、上海临港、绿城服务等公司[4] 政策与行业动态总结 - **2026年政府工作报告方向**：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，优化保障性住房供给，加快危旧房改造，推动“好房子”建设，发挥“保交房”白名单制度作用[1] - **中央层面信号**：《求是》杂志刊文指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段[2] - **地方政策案例**：上海出台楼市新政，非本市户籍购买外环内住房的社保/个税年限由3年改为1年；持居住证满5年无需社保即可全市购1套房；家庭首套住房公积金贷款最高额度由160万元提高到240万元[3] - **市场创新模式**：杭州富阳、上海浦东等地推出商品住房“以旧换新”，收购二手住房用于保障性租赁住房[3] 市场表现数据总结 - **房企销售情况**：2026年1-2月，TOP10房企全口径销售额同比-25%，TOP100房企同比-30%[3] - **新房成交情况**：截至2026年3月1日，20城新房累计成交7.4万套，同比-32.9%；其中北京成交3771套（同比-27%），上海成交1.1万套（同比-14%），深圳成交2304套（同比-60%）[3] - **二手房成交情况**：同期10城二手房累计成交13.3万套，同比-5.3%；其中北京成交2.3万套（同比-5%），上海成交3.5万套（同比-3%），深圳成交7863套（同比-8%）[3] 投资建议与关注公司 - **核心投资逻辑**：前期政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域与城市分化加深，部分高能级核心城市有望受益于城市更新实现“止跌企稳”；供给侧出清背景下，信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争结构优化和品牌优势[4] - **建议关注公司**：招商蛇口、中国金茂、上海临港、绿城服务[4]

文章核心观点 - 2026年政府工作报告延续了稳定房地产市场的目标定位，政策框架兼顾短期稳定与长期转型，体系更加完备、目标更加清晰 [1][2][6] - 政策从供需两端协同发力以稳定市场，需求侧政策更加细化和精准化，供给侧强调盘活存量与优化供给 [2][3][4] - 房地产发展新模式的构建进入深入推进阶段，更加突出基础制度和配套政策建设 [6] - 高质量推进城市更新在2026年将进入深化落实阶段，相关配套政策有望持续落位 [5] 政策目标与总体基调 - 政府工作报告明确“着力稳定房地产市场”的目标定位，体现了中央对市场稳定发展的高度重视 [1] - 政策部署兼顾短期稳定与长期转型，为“十五五”开局之年的市场释放积极信号，旨在强化市场预期和信心 [2][6] 需求侧政策动向 - 首次提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，表明支持住房需求释放的举措进一步细化和精准化，并将住房政策与人口政策紧密衔接 [3] - 预计2026年需求端政策将继续在降低购房门槛、成本和提高购房意愿上发力，具体措施可能包括：核心城市继续优化限制性政策、降低房贷利率、降低中介费、加大房贷利息抵扣个税力度，更多城市加大购房补贴力度、给予住房贷款贴息、增加公积金政策支持等 [3] - 对初婚初育家庭的关注是今年住房政策的一个亮点，意味着各地政策重心将进一步向源头支持倾斜 [3] 供给侧政策动向 - 延续“控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”的提法，并首次提出“探索多渠道盘活存量商品房” [4] - 本轮去库存涉及新房和二手房，政策将针对性落位，收购存量商品房将更多由地方主导，且收购二手房将成为重要举措 [4] - 上海三区已试点收购二手住房用于保障性租赁住房，预计未来将有更多城市跟进，以增加保障房供给并打通新房、二手房置换链条 [4] - 同时强调“优化保障性住房供给” [4] 房地产发展新模式与城市更新 - 对于房地产发展新模式的提法，由此前“加快构建”调整为“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，意味着构建进入深入推进阶段，更加突出基础制度和配套政策建设 [6] - 预计2026年各地将进一步探索房地产基础性制度建设，推动高质量发展的长效机制迈出更为坚实的步伐 [6] - 提出“高质量推进城市更新”，意味着2026年是深化落实的一年 [5] - 后续配套的金融、财税、土地等政策有望持续落位，政企合力、多元协同的城市更新模式将更加成熟，多元化的投融资模式将进一步丰富 [5]