根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据：7月，百城新建住宅均价为16877元/平 方米，在部分核心城市优质改善项目入市带动下，环比结构性上涨0.18%，同比上涨2.64%。二手房方面，挂牌量持续高位下，"以价换量"现象持续主导 市场，7月百城二手住宅均价为13585元/平方米，环比下跌0.77%，同比下跌7.32%。租赁住宅方面，在毕业季租住需求支撑下，7月重点城市住宅平均租金 环比跌幅有所收窄，7月50个城市住宅平均租金为34.93元/平方米/月，环比下跌0.07%，同比下跌3.81%。 图：2021年1月至2025年7月百城新建住宅价格及环比变化 数据来源：中指数据CREIS 图：2021年7月至2025年7月50城住宅平均租金及环比变化 与此同时，城市更新已成为推动城市高质量发展的重点内容，也是房地产领域的聚焦点，未来各项配套政策有望加速落地。市场趋势来看，7月上海、深 圳等城市优质地块土拍热度延续，优质项目入市后有望继续对市场形成支撑，下半年核心城市在较强基本面支撑下有望保持一定韧性，但城市和区域间分 化行情预计将延续。 分梯队看，新建 ...

经济形势 - 上半年实际GDP同比增长5.3%，超出5%，经济运行稳中有进，高质量发展取得新成效[3] - 上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，销售额同比下降5.5%，但跌幅收窄，市场总体朝止跌回稳方向迈进[15] 政策方向 - 宏观政策坚持稳中求进，持续发力、适时加力，保持连续性稳定性，增强灵活性预见性[4] 财政政策 - 延续“更加积极”基调，落实落细存量政策，2025年2万亿元置换债券截至6月末已发行1.8万亿元，占全年额度90%，已使用1.44万亿元[4] - 下半年超长期特别国债及新增专项债剩余额度（分别为7450亿元、2.2万亿元）有望加速发行与使用[4] 货币政策 - 持续强调“适度宽松”，保持流动性充裕，促进社会综合融资成本下行，用好结构性货币政策工具[4] 扩内需 - 服务消费为扩内需重要抓手，后续政策资源或向服务消费倾斜[5] - 高质量推动“两重”建设，激发民间投资活力，扩大有效投资[5] 产业发展 - 强调科创引领，加快培育新兴支柱产业，推动科技创新和产业创新深度融合[5] - 纵深推进全国统一大市场建设，优化市场竞争秩序，治理企业无序竞争，推进产能治理[5] 房地产 - 落实中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新，构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造[6][8] 风险化解 - 积极稳妥化解地方政府债务风险，严禁新增隐性债务，推进地方融资平台出清[5] 资本市场 - 增强国内资本市场的吸引力和包容性，巩固回稳向好势头[5]

高质量开展城市更新，通过"好房子"供给迭代将催生存量改善需求支撑新房规模 ◎ 文 / 杨科伟 7月30日中央政治局会议分析研究当前经济形势和部署下半年经济工作，会议指出，保持政策连续性稳定 性，增强灵活性预见性，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期。宏观政策要持续发力、适时加力。要落 实落细更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分释放政策效应。要有效释放内需潜力。深入实施 提振消费专项行动。要持续防范化解重点领域风险。落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更 新。 未直接提及房地产市场 但推动房地产止跌回稳的基调一以贯之 01 此次政治局会议有关房地产行业没有专门表述，强调了落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更 新。联系到7月15日召开的中央城市工作会议来看，这是继2015年12月之后又一次有关城市发展的最高规 格会议，高质量开展城市更新、稳步推进城中村和危旧房改造，加大"好房子"供应成为未来房地产止跌回 稳的重要抓手。 今年以来，中央和地方 "因城施策"出台相关措施推动房地产止跌回稳，政策措施成效明显，总体延续去年 四季度以来止跌回稳的势头。一方面，新房二手住房成交总量同比正增长，新房销售降幅 ...

2025 年 7 月 30 日星期三 【实时热点】 【美国债市】 资料来源：BLOOMBERG、AASTOCKS、WIND、格隆汇、国元证券经纪（香港）整理 请务必阅读免责条款 1 证 券 研 究 报 告 特朗普：10 天内若不与乌克兰达成停火协议 将对俄罗斯加 征关税 美联储理事库格勒因私缺席本周议息 票委暂降至 11 人 美国 6 月商品贸易逆差收窄至 860 亿美元 印度准备应对美国 20%至 25%的关税 IMF：大幅调高今年中国经济增速预期 0.8 个百分点 国有企业上半年营业总收入同比下降 0.2%，利润总额同比 下降 3.1% 财政部长蓝佛安：要支持加快构建房地产发展新模式 港股上半年成绩单：日均成交额同比增 118% 香港金管局：有意发行稳定币的机构应在 9 月前提交申请 OpenAI 发布 ChatGPT Study 2 年期美债收益率跌 5.66 个基点报 3.867% 5 年期美债收益率跌 6.85 个基点报 3.898% 10 年期美债收益率跌 8.75 个基点报 4.322% 【经济数据】 | 重要指数 | 收市价 | 涨跌(%) | 海外市场重要指数 | 收市价 | 涨跌(%) | ...

房地产行业 作者: 中诚信国际 企业评级部 侯一甲 027-87339288 yjhou@ccxi.com.cn 杜志英 027-87339288 zhydu@ccxi.com.cn 其他联络人 贺文俊 027-87339288 wjhe @ccxi.com.cn 市场跟踪 专项债土地收储加速，行业延续止跌回稳 态势——2025年 6月房地产市场跟踪 "降准降息、公积金贷款利率下调"三箭 齐发，金融政策协调巩固行业企稳态势— —2025年 5月房地产市场跟踪 楼市"小阳春"如期而至，"好房子"时 代来临——2025年4月房地产市场跟踪 政府工作报告首提"稳住楼市"，坚持在发展 中逐步化解风险——2025年3月房地产市场 跟踪 法拍房成交率有望提升，助力新房市场企 稳——2025年1月房地产市场跟踪 市场交易明显升温，政策薪火持续加力 ——2024年12月房地产市场跟踪 房价现企稳迹象，政策加速落地继续保驾 护航——2024年11月房地产市场跟踪 重启货币化安置和土储专项债：止跌回稳 转向信号下的老路新履——2024 年 10 月房 地产市场跟踪 美联储降息与房地产新政：市场活力的新 希望——2024年 9月房 ...

城镇化发展阶段变化 - 我国城镇化率从2015年的56 1%增长至2024年底的67% 增速明显放缓 城市大规模扩张的"高潮期"已过 [1] - 城镇化正从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从增量扩张转向存量提质增效为主的阶段 [4] "两个转向"的战略意义 - 第一个转向意味着城镇化工作重心从追求规模速度转向注重质量效益和竞争力提升 [4] - 第二个转向表明城市粗放式扩张模式难以为继 需通过新技术新业态推动存量空间优化和功能升级 [4] 组团式网络化发展模式 - 以19个城市群为宏观组团 形成区域增长极 未来城镇化要素集聚主要在这些区域拓展深化 [6] - "网络化"强调通过高铁高速公路航空等现代化交通体系实现城市群间互联互通 促进经济要素流动 [8] 县城在城镇化中的功能 - 1800多个县和2万多个镇是吸纳农村人口就近转移的关键载体 承担保障粮食安全生态安全等重要功能 [10] - 县城发挥"蓄水池"功能 通过"抓两头带中间"策略构建城乡融合发展桥梁 避免人口过度向大城市集中 [12] 房地产发展新模式 - 重点转向存量住房资源分类消化盘活 将部分过剩商品房转化为保障性住房 [14] - 针对改善性需求实施精细化政策 如降首付降利率等 持续释放盘活住房存量的积极信号 [16]

城市，让生活更美好 ——学习中央城市工作会议精神 孟晓苏 2025年7月20日 不久前我的支持农民进城的说法，引起了网民们的热议。就在人们就农民要不要进城议论纷纷的时候， 中央召开了第二次"中央城市工作会议"，进一步唱响"人民城市人民建，人民城市为人民"的主题。我愿 意跟大家一起谈谈"城市，让生活更美好"的话题。 这次中央会议要求城市更加注重以人为本、更加注重集约高效、更加注重特色发展。现在很多农民家庭 都愿意到城镇购房，安置老人与孩子，为的就是享受城市教育、医疗、养老等公共服务资源。这些都是 城市的集约高效所带来的成果。有人说"把学校、医院建在县城就是为了开发商卖房"，恰恰说反了。医 疗、教育资源只有集约才能高效。教育、医疗资源过度集中在大城市是不正确的，到县城一级的集约化 发展是正确的选择。前面那种说法是与农民群众选择意愿是不一样的，更与人口流向和城镇化发展方向 相悖。 三、城市，能让居住条件更宜居、更文明 从我国城市的六方面发展目标看，"创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧"，都承载着人民对美好生活 的向往。 城市住宅建设成就是城市发展中最亮眼的一笔。现在我国城镇住房430多亿平方米，总价值约430万亿 ...

城镇化发展转型 - 中国城镇化率年均增速从2011~2020年的1.4个百分点降至近年来的0.8个百分点，预计未来10年将进一步降至0.5个百分点左右 [1] - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，房地产和土地财政主导的外延式扩展模式式微 [1] 城市工作"五个转变"原则 - 发展理念转向以人为本，发展方式转向集约高效，发展动力转向特色发展 [2] - 工作重心转向治理投入，工作方法转向统筹协调 [2] - 房地产需告别为城市融资的"单边发展"增量模式 [2] 房地产发展新模式实践 - 租购并举模式在热点一二线城市成效显著，规模化住房租赁（含长租公寓、保租房）占市场份额10%~15%且持续提升 [2] - 行业融资形成以白名单为载体的项目法人实体地位和资金封闭运转机制 [2] - 现房销售制度、预售监管模式、配租配售保障房制度等新模式日渐成熟 [3] 城中村改造新导向 - 改造重点转向存量提质增效，聚焦安全底线、居住环境改善和公共治理覆盖 [3][4] - 拆除式改造需满足三个条件：群众改造意愿强烈、资金能平衡、征收补偿方案成熟 [3] - 广州、深圳要求拆除式改造配建5%~10%保障性住房 [4] - 目标服务2.6亿外来人口，通过区位优、成本低、配套好的居住场所促进新市民融入 [5] 危旧房改造方向 - 加快拆除D级危房，通过加固/改建/重建等方式改造C级危房和非成套住房 [6] - 存量提质可激发业主二次装修需求，提高供给效率 [6] 城市更新经济效应 - 公共服务均等化将释放房地产、汽车等大宗消费需求 [6] - 住区软硬件改善可夯实楼市回稳基础，修复住房居住属性 [7] - 财政金融专项扶持启动，城市更新作为增长新动力的效果将显现 [7]

住房租赁条例核心观点 - 《住房租赁条例》共7章50条，将于2025年9月15日起施行，是住房租赁领域的里程碑文件 [1] - 条例加速构建房地产发展新模式，规范市场行为，推动"租购并举"住房制度 [1] - 条例剑指存量时代，加力盘活存量市场，鼓励多渠道增加租赁住房供给 [1][2] - 条例重拳整治住房租赁乱象，构建系统性监管框架，提高违法成本 [2][3] 加速构建房地产发展新模式 - 住房租赁是提振消费的重要一环，需求真实且连续，没有非理性行为 [1] - 条例规范市场行为，有利于市场化、专业化租赁企业健康发展 [1] - 健全住房租赁法治保障体系，为"租购同权"铺路 [1] 盘活存量市场 - 房地产供求关系进入存量时代，部分城市出现结构性供大于求 [1] - 鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，监管"二房东"行为 [2] - 支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁 [2] - 培育多元市场主体，整合政策资源、优化融资结构、提升运营效率的企业或成主导者 [2] - 举措有助于拓宽REITs产品资产来源，推动"市场化+政策性"双轮驱动住房供给体系 [2] 整治住房租赁乱象 - 禁止厨房、卫生间、阳台等非居住空间单独出租，要求人均居住面积符合市级政府标准 [3] - 强化租住双方权益保障，约束出租人擅自进入房间、暴力驱赶租客等行为 [3] - 针对租赁企业及中介机构不规范行为，设立"资金监管账户"，虚假房源发布者最高罚10万元 [3] - 举措有利于清理"灰色供给房"、强化经纪机构责任边界、推动行业向"机构化、平台化"转型 [3] 条例总体影响 - 推动"租购并举"住房体系，吸引资本规范参与，保障租户合法权益 [3] - 标志住房租赁市场迈入制度化、法治化发展轨道，进入高质量发展新阶段 [3]

房地产市场整体表现 - 上半年房地产市场延续修复态势，止跌回稳取得积极进展，核心城市新房市场整体平稳，二手房市场在"以价换量"策略下成交量持续增长 [1] - 重点城市新建商品住宅成交量整体平稳但城市分化明显，一线及强二线城市销售面积同比增长，深圳、广州同比分别增长24%、17%，杭州、成都优质改善楼盘热度较高 [2] - 百城新建住宅价格上半年累计上涨1.16%，6月环比上涨0.19%，核心城市优质改善项目入市带动结构性微涨 [2] - 重点城市二手房成交量同比保持较快增长，深圳二手住宅成交套数同比增幅超三成，北京、成都同比增长近两成，高挂牌量压力下"以价换量"行情延续 [2] - 上海一手、二手住房累计成交1311万平方米，达2022年以来同期最高水平，同比增长17% [2] 市场结构变化 - 改善性需求释放及"好房子"建设提速对新房市场起到筑底作用，二手房成为刚需和改善性需求主体，热点城市二手房交易明显超过新房 [3] - 二手房找房人数占比达67%，较去年同期上升5个百分点，三四线城市占比超65%，市场需求向"即买即住、配套成熟"的二手房倾斜 [3] - 二手房对新房的分流效应加剧，核心城市非核心区域二手房流通难度提升，市场博弈加剧但回稳趋势明显 [3] 土地市场动态 - 上半年300城住宅用地出让金同比增长27.5%，成交面积同比下降5.5%，北上深、杭州、成都多宗地块竞拍出高溢价 [4] 政策支持力度 - 相关部门持续落地"稳楼市"政策，从金融支持、需求刺激、存量盘活等多方位推动市场止跌回稳 [5] - 5年期以上LPR降至3.50%，5年以上首套个人住房公积金贷款利率降至2.60%，均达历史最低水平 [6] - 地方政府专项债额度提升至4.4万亿元，明确用于土地收储和存量商品房收购，鼓励收购存量商品房作为保障房 [6] - 上半年各地出台政策超340条，调整公积金政策超150条，包括提高贷款额度、优化套数认定标准、延长还款期限等 [6] 行业新模式构建 - 加快构建"市场+保障"住房供应体系，改革房地产基础性制度，建立"人房地钱"要素联动机制，推动高品质住房建设 [8] - 2025年计划开工建设和筹集保障性住房180万套（间），多地公布保租房筹集进度及计划，住房租赁政策培育力度加大 [8] - "好房子"建设成为新模式重要内容，新版《住宅项目规范》落地实施，金融监管总局强化对高品质住房的资金供给 [9] - 北京、苏州、西安等核心一二线城市出台高品质住宅建设技术标准，优化建筑设计规划为开发企业提供更大发挥空间 [9] 下半年展望 - 政策将围绕稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险等方面落实，不同城市、不同项目分化趋势延续 [10] - 新房聚焦核心城市改善需求，二手房供需博弈继续，租赁向品质化发展，土地市场核心竞争加剧 [10]