投资评级与核心观点 - 报告首次覆盖信和置业，给予“买入”评级 [2] - 核心观点认为公司投资物业表现稳健，构成利润压舱石，开发物业受益于中国香港楼市复苏，结转利润有望持续修复，且公司财务稳健，账上净现金充裕 [8] 公司概况与业务结构 - 信和置业是中国香港领先的地产发展商，深耕行业五十余载，业务从早期聚焦本土住宅开发，逐步拓展至商业地产、租赁及海外市场 [12] - 公司主营业务包括物业销售、物业租赁、物业管理、酒店经营及证券投资，其中物业销售和物业租赁是营收核心，FY2025合计收入占比超7成 [21][22] - 公司股权结构集中稳定，黄氏家族通过尖沙咀置业集团有限公司控股58.1%，董事会成员具备丰富的行业经验 [15][16] - 公司区域营收以中国内地及香港为主，FY1H2026占比89.3%，海外营收占比呈上升趋势，FY1H2026达10.7% [23] 财务表现与预测 - 公司近年收入呈下行趋势，FY2025营业收入为81.83亿港元，同比-6.64%，主要受物业销售收入下降影响，但毛利润展现出韧性，始终维持在20亿港元以上 [7][19] - 报告预测公司FY2026-FY2028营业收入分别为101.42亿、103.31亿、105.24亿港元，同比增速分别为+23.94%、+1.86%、+1.87% [7] - 报告预测公司FY2026-FY2028归母净利润分别为45.63亿、46.33亿、48.39亿港元，同比增速分别为+13.53%、+1.55%、+4.43% [7][8] - 公司财务极为稳健，截至FY1H2026，借贷总额仅17.99亿港元，而存款及现金总额高达532.01亿港元，账上净现金超500亿港元，接近总市值的一半 [8][85][87] - 公司维持高分红政策，2023年以来保持每股0.58港元的年度股息（中期0.15港元+末期0.43港元），分红比例达75%-100%，以2026年4月16日收盘价计，股息率为4.7% [8][94][97] 物业销售业务 - FY2025公司物业销售收入29.12亿港元，同比-18.7%，但FY1H2026该收入达25.4亿港元，同比大幅增长110%，显示复苏迹象 [8] - 公司采取合联营开发策略，FY2025集团应占物业销售收入108.13亿港元，同比增长21.6% [31] - 截至FY1H2026，公司未结转销售收入约46亿港元，待结资源充裕，其中约23亿港元预计在FY2025/26下半年结转，为后续业绩提供明确支撑 [8][37] - 公司土地储备以发展中物业和投资物业为主，截至FY1H2026总土储约1880万平方尺，其中中国香港地区占比75.0%，是公司发展的基本盘 [27][28] 投资物业及酒店业务 - 投资物业（含酒店）是公司利润的压舱石，FY2025物业租赁+酒店经营除税前溢利占比达70%，FY1H2026占比为58% [8][25] - FY2025公司物业租赁+酒店经营收入37.0亿港元，同比-1%，除税前溢利25.3亿港元，同比-4% [8] - 零售及写字楼是投资物业的核心业态，FY2025零售物业收入17.1亿港元，占比49%，写字楼物业收入9.1亿港元，占比26% [51] - 受市场供需影响，部分业态出租率承压，FY2025集团投资物业整体出租率为89.6%，同比下降1.2个百分点，其中写字楼出租率83.9%，同比下降2.6个百分点，但住宅物业出租率逆势增长3.9个百分点至90.7% [59][66][76] - 酒店业务受益于旅游业复苏，FY2025酒店物业收入15.1亿港元，同比-1%，规模保持稳定 [81] 估值分析 - 报告采用可比公司估值法，选取新鸿基地产、嘉里建设、太古地产作为可比公司，其2026年预测PE平均值为24.7倍 [104] - 信和置业2026年预测PE为24.8倍，与可比公司均值接近 [105] - 以2026年4月16日收盘价11.94港元计算，公司对应FY2026预测EPS的PE为24.82倍，PB为0.67倍 [7]