核心交易公告 - 佳华百货控股的全资附属公司深圳市百佳华商业管理有限公司作为租户，于2026年1月26日与业主订立长期租赁协议，租赁位于中国广东省深圳市坪山区的佳华领悦广场物业 [1] - 租赁物业总面积约为33,812.46平方米，涵盖负一楼、负二楼以及一楼至五楼（不包括受个别租赁协议规限的单位），物业已竣工并可交付使用，尚待正式开业 [1] - 该长期租赁协议旨在经营集团的购物中心、零售店及其他商业用途，是集团为扩大零售网络而寻找合适物业的举措之一 [1] 租赁背景与前期安排 - 集团于2024年考虑在深圳市坪山区的一个综合体内开设新购物中心及零售店，但该综合体内的商业物业由多名业主持有，且最终受益人超过100名，导致租赁条款磋商可能耗时 [2] - 为锁定目标商业空间，集团在2024年6月至2025年12月期间，与综合体内的多名业主订立了多份个别租赁协议，涉及总商业面积超过10,000平方米 [2] - 所有个别租赁协议将在本次公布的长期租赁协议订立及生效后方会生效，而长期租赁协议涉及约34,000平方米的大量商业空间 [2]

公司租赁新总部 - 煜荣集团于2026年1月21日营业时间后，与业主The Centre(65)Limited订立了租赁协议 [1] - 租赁物业位于香港中环皇后大道中99号中环中心65楼，具体为6505-11号办公室的全部及6503号办公室的一部分 [1] - 租赁协议条款经双方公平协商厘定，考虑了香港当时的经济状况及附近同类物业的现行市场租金 [1] 租赁目的与影响 - 公司计划将新租赁的处所用作其在香港的总部及陈列室 [1] - 新处所楼面面积较大，足以满足公司当前的营运需要 [1] - 新处所将有利于公司业务的未来扩张和增长 [1]

公司物业租赁安排 - 海天味业与佛山天德订立物业租赁合同，租赁期限自2025年12月1日起至2028年11月30日止 [1] - 新租赁物业位于佛山市南海区桂城街道金明路29号的部分区域，将用作公司办公场所 [1] - 公司认为该物业的位置、建筑面积及设施等因素有助于提供更便捷高效的办公设施，提升日常业务运营效率 [1]

交易核心信息 - 海天味业与关联方佛山天德订立物业租赁合同 [1] - 租赁物业位于佛山市南海区桂城街道金明路29号的部分区域 [1] - 租赁期限自2025年12月1日起至2028年11月30日止 [1] 交易目的与评估 - 新租赁物业将用作公司办公场所 [1] - 公司经考虑物业位置、建筑面积、内部及周边设施等因素后做出决策 [1] - 公司认为订立该合同可为集团提供更便捷高效的办公设施，以提升日常业务运营效率 [1]

公司租赁决策 - 公司间接全资附属公司DSL作为租户与业主耀生订立临时协议 租赁香港夏悫道18号海富中心一座27楼2703室 [1] - 协议订立日期为2025年10月27日 [1] - 董事评估重续现有租赁或租赁新办公室时 考量因素包括地点 交通便利程度 营运效率及长期策略一致性 [1] 租赁物业评估 - 董事认为该物业位于香港金钟商业区 交通方便 [1] - 董事认为搬迁及订立临时协议有利于集团的未来发展 [1]

协议概述 - 欧化公司与英皇国际及AY产业控股订立2025年总租赁协议，协议期自2025年10月1日起至2027年3月31日止 [1] - 该协议旨在规管集团与英皇国际集团及集团与AY集团之间的租赁交易安排 [1] - 董事认为协议在一般业务过程中经公平原则磋商，属一般商业条款且公平合理，符合公司及股东整体利益 [2] 现有租赁物业详情 - 集团成员公司目前向英皇国际集团及AY集团租赁六处位于香港的物业，包括一个办公室单位、四个零售店铺、一个灯箱及一个仓库 [1] - 物业具体地址涵盖香港湾仔轩尼诗道288号英皇集团中心、九龙红磡漆咸道北275号蔚景楼、北角英皇道560号健威坊、屯门屯利街2号新都商场及屯门新安街15号山龄工业大厦 [1] - 现有六份租赁协议的最早届满日期为2026年3月31日，最迟届满日期为2026年12月31日 [1] - 每月租金范围介乎28,500港元至330,000港元，物业建筑面积范围介乎856平方尺至57,000平方尺，租期一般为六个月至三年 [1] 订立总协议的目的与效益 - 订立总租赁协议可简化集团与英皇国际集团及/或AY集团订立新租约或续租的汇报、公告及股东批准等相关程序 [1] - 取得年度上限有助于减省公司在遵守上市规则规定方面的行政负担及费用 [1] - 正式租赁协议将按公平原则及一般商业条款，或不逊于独立第三方作为业主给予集团的条款协定 [1]

公司运营动态 - 公司间接全资附属公司广东天天送作为承租人订立为期三年的租赁协议，租期从2025年9月30日至2028年9月29日 [1] - 租赁物业位于中国广东省深圳市前海深港合作区华海金融创新中心A栋38层1单元，将用作广东天天送及其大金象业务的办公室以支持营运 [1] - 租赁协议涉及的租金及其他费用将由公司所得款项净额及集团内部资源拨付 [1]

租赁协议 - 百得利天津与天津国贸订立物业租赁协议 租赁位于天津自贸试验区空港经济区的两处物业 总建筑面积达10500.1平方米（9336.1平方米+1164.0平方米）[1] - 租赁物业具体位置为汽车园中路59号（9336.1平方米）和环河北路66号（1164.0平方米部分）[1] - 协议签署时间为2025年9月26日 百得利天津为公司间接全资附属公司[1] 经营需求 - 租赁行为为满足集团持续经营需求 使汽车经销业务可继续留在现有位置开展[1] - 通过协议避免重新物色新经营地点及合适出租人的需求 同时维持现有物流安排不变[1]

投资评级与目标价格 - 报告给予中国国贸"增持"评级 目标价为25.78元 基于2025年20倍市盈率估值 [2][5] - 当前股价为20.59元 较目标价存在25.2%上行空间 总市值207.4亿元 [5][6] 核心财务预测 - 预计2025年归母净利润129.8亿元 同比增长2.8% 2026年净利润135.1亿元 同比增长4.1% [12] - 2025年预计每股收益1.29元 2026年1.34元 2027年进一步增长至1.38元 [12] - 净资产收益率保持稳定 2025-2027年预计分别为12.9%、12.9%、12.8% [12] 中期业绩表现 - 2025年上半年营业收入18.90亿元 同比下降3.85% 归母净利润6.32亿元 同比下降8.02% [12] - 毛利率59.63% 同比下降1.25个百分点 三项费用率5.53% 同比上升0.22个百分点 [12] - 经营活动现金流净额8.43亿元 同比下降10.59% [15] 物业租赁业务详情 - 写字楼平均租金621元/平方米/月 同比下降27元 出租率92.4% 下降0.8个百分点 可出租面积20.58万平方米 [12] - 商城平均租金1315元/平方米/月 同比下降26元 出租率95.3% 下降1.6个百分点 可出租面积7.96万平方米 [12] - 公寓平均租金364元/平方米/月 同比下降4元 出租率88.7% 微降0.1个百分点 可出租面积4.68万平方米 [12] 国贸中心核心资产贡献 - 写字楼出租面积35.62万平方米 产生租金收入7.11亿元 [12] - 商城出租面积18.05万平方米 产生租金收入6.06亿元 [12] - 公寓出租面积8.01万平方米 产生租金收入0.92亿元 [12] 财务健康状况 - 净负债率-27.94% 处于净现金状态 资产负债率18.05% 较2024年同期下降7.3个百分点 [7][15] - 每股净资产9.11元 市净率2.3倍 [7] - 货币资金30.69亿元 较2024年同期下降15.02% [15] 市场表现与估值 - 近12个月绝对涨幅2% 但相对指数表现落后35个百分点 [10] - 当前市盈率15.97倍(2025年) 低于港股可比公司均值12.21倍 [12][16] - 股息率4.1%-4.9% (2025-2027年) 具备分红吸引力 [13]

公司租赁协议 - 维珍妮间接全资附属公司维珍妮智创与维珍妮投资物业订立新物业租赁协议 协议将于2025年10月1日生效 租赁期自2025年10月1日起至2026年9月30日止 为期一年 [1] - 月租为人民币21.09万元 相当于约港币22.99万元 [1] - 租赁物业位于中国广东省肇庆市肇庆新区砚阳大道8号保利和悦花园1栋的128个公寓单位 建筑面积约为14,061平方米 [1]