项目概况与市场定位 - 项目为石景山区首个落地“好房子”项目，销售均价约6.2万元/平方米，与区域在售新房价格基本持平 [1] - 项目采用“增配不涨价”策略，通过高得房率与丰富配套吸引市场，以应对激烈市场竞争 [1][5] - 项目总计700套房源，户型面积段涵盖83—133平方米，共11种户型，旨在覆盖刚需及改善型家庭需求 [10] 产品设计与核心卖点 - 项目得房率普遍达90%以上，边户最高可达96%，显著高于石景山区近两年新房项目75%—80%的普遍得房率 [1][7] - 项目配备约1000平方米的架空层与1200平方米的下沉庭院等配套设施，架空层规划涵盖健身房、瑜伽馆等功能空间 [1][7] - 部分户型采用“内嵌式阳台+飘窗+设备平台”及270度宽幕景观设计以提升产品吸引力 [7][10][11] 产品挑战与设计争议 - 项目容积率为2.7，高于“好房子”项目普遍的2.5标准，且楼间距偏小，部分楼栋间距仅约9-10米，引发采光与视野担忧 [1][7][8] - 部分户型存在进深过大、面宽不足问题，如97平方米户型进深达14米面宽仅7.2米，107平方米户型客厅面宽3.6米略显局促 [10][11] - 95平方米“B2轰炸机”户型形状不规则，存在东侧无窗、北侧仅厨卫有窗及暗卫问题，但优势在于赠送面积多、实用率高 [11] 土地获取与开发模式 - 项目宗地由首钢地产于2月8日以底价28.01亿元摘得，此次为首钢地产首次独立操盘，一改往日与品牌房企合作的模式 [3] - 分析师认为独立操盘体现了公司已完成内部运营体系整合与外部市场资源对接，标志着企业正式迈入市场化发展阶段 [4] 市场竞争环境 - 石景山区域存在大量在售竞品，包括中海、保利等项目，销售均价区间约为5.85万—7.6万元/平方米 [4] - 区域面积较小且新盘扎堆，加之市场买方预期降低、需求减弱，是项目采取平价策略的直接原因 [5]