项目概况与市场定位 - 项目为石景山区首个落地“好房子”项目，销售均价约6.2万元/平方米，与区域在售新房价格基本持平 [1] - 项目通过“增配不涨价”策略展现诚意，旨在以高性价比吸引市场目光 [1] - 项目总计700套房源，户型面积段涵盖83—133平方米，共11种户型，旨在覆盖刚需及改善型家庭需求 [7] 产品设计与核心卖点 - 项目得房率普遍达90%左右，边户最高可达96%，显著高于石景山区近两年新房项目75%—80%的普遍得房率 [1][5] - 项目配备约1000平方米的架空层与1200平方米的下沉庭院等配套设施，架空层规划涵盖健身房、瑜伽馆、棋牌室等功能 [1][5] - 项目采用“内嵌式阳台+飘窗+设备平台”的设计来实现高得房率 [5] - 97平方米户型客厅拥有270度宽幕景观，107平方米户型主卧采用270度宽幕景观设计 [7] - 95平方米的“B2轰炸机”户型设计独特，实现了四开间朝南、三个阳面卧室，且赠送面积多、实用率高 [8] 产品设计争议与挑战 - 项目容积率为2.7，高于目前“好房子”普遍采用的2.5标准 [1][6] - 楼间距偏小，例如3号楼与南侧6号楼间距仅9米，“楼王”10号楼的东、西边户与相邻楼栋的斜间距也仅约10米，引发购房者对采光与视野的担忧 [1][5][6] - 部分户型存在进深过大、面宽不足、西晒等问题，97平方米户型进深达14米面宽仅7.2米，107平方米户型3.6米的客厅面宽略显局促且西边户西晒问题突出 [1][7] - 95平方米“B2轰炸机”户型存在东侧无窗，北侧仅厨卫有窗，且存在暗卫问题 [8] 开发商策略与市场竞争 - 项目由首钢地产独立开发，是其首次独立操盘，地块由首钢地产以底价28.01亿元摘得 [1][3] - 石景山区域内存在大量在售竞品，包括中海长安玖章、保利璟山和煦等，销售均价区间约为5.85万—7.6万元/平方米 [4] - 项目采取平价策略应对市场竞争，以133平方米户型为例，售价约849.1万元，均价约6.38万元/平方米，与周边项目相比未因产品迭代产生较大差距 [4] - 行业分析认为，国企独立操盘标志着企业正式迈入市场化发展阶段，是稳健成长的重要象征 [3]

项目定位与市场策略 - 项目是石景山区首个落地“好房子”项目，采用“增配不涨价”的平价策略，销售均价约6.2万元/平方米，与区域在售新房价格基本持平 [1][4] - 项目通过高得房率（普遍达90%以上，边户最高可达96%）作为核心卖点，以对冲容积率偏高的劣势，相比区域近两年新房项目75%-80%的普遍得房率优势明显 [1][6] - 面对区域内大量竞品（销售均价区间约5.85万-7.6万元/平方米）的激烈竞争，项目销售单价并未因“好房子”定位而提高 [4] 产品设计与配套设施 - 项目配备约1000平方米的架空层（规划有健身房、瑜伽馆等功能）和1200平方米的下沉庭院等配套设施 [1][6] - 项目容积率为2.7，高于“好房子”项目普遍的2.5标准，且楼间距紧凑（部分楼栋间距仅9-10米），引发部分购房者对采光与视野的担忧 [1][6][7][8] - 户型设计涵盖83-133平方米共11种户型，主力97平方米户型进深达14米面宽仅7.2米，影响通透性；107平方米户型客厅面宽3.6米略显局促且西晒问题突出；95平方米“B2轰炸机”户型形状不规则但实用率高 [9][10] 开发商背景与操盘模式 - 项目由首钢地产以底价28.01亿元独立摘得并独立操盘，标志着公司从以往与品牌房企合作转向独立市场化运营的重要转变 [3] - 分析认为这一转变体现了公司已完成内部运营体系整合与外部市场资源对接，是其稳健成长和正式迈入市场化发展阶段的重要象征 [3]

项目概况与市场定位 - 项目为石景山区首个落地“好房子”项目，销售均价约6.2万元/平方米，与区域在售新房价格基本持平 [1] - 项目采用“增配不涨价”策略，通过高得房率与丰富配套吸引市场，以应对激烈市场竞争 [1][5] - 项目总计700套房源，户型面积段涵盖83—133平方米，共11种户型，旨在覆盖刚需及改善型家庭需求 [10] 产品设计与核心卖点 - 项目得房率普遍达90%以上，边户最高可达96%，显著高于石景山区近两年新房项目75%—80%的普遍得房率 [1][7] - 项目配备约1000平方米的架空层与1200平方米的下沉庭院等配套设施，架空层规划涵盖健身房、瑜伽馆等功能空间 [1][7] - 部分户型采用“内嵌式阳台+飘窗+设备平台”及270度宽幕景观设计以提升产品吸引力 [7][10][11] 产品挑战与设计争议 - 项目容积率为2.7，高于“好房子”项目普遍的2.5标准，且楼间距偏小，部分楼栋间距仅约9-10米，引发采光与视野担忧 [1][7][8] - 部分户型存在进深过大、面宽不足问题，如97平方米户型进深达14米面宽仅7.2米，107平方米户型客厅面宽3.6米略显局促 [10][11] - 95平方米“B2轰炸机”户型形状不规则，存在东侧无窗、北侧仅厨卫有窗及暗卫问题，但优势在于赠送面积多、实用率高 [11] 土地获取与开发模式 - 项目宗地由首钢地产于2月8日以底价28.01亿元摘得，此次为首钢地产首次独立操盘，一改往日与品牌房企合作的模式 [3] - 分析师认为独立操盘体现了公司已完成内部运营体系整合与外部市场资源对接，标志着企业正式迈入市场化发展阶段 [4] 市场竞争环境 - 石景山区域存在大量在售竞品，包括中海、保利等项目，销售均价区间约为5.85万—7.6万元/平方米 [4] - 区域面积较小且新盘扎堆，加之市场买方预期降低、需求减弱，是项目采取平价策略的直接原因 [5]

项目销售业绩 - 项目于7月开盘当月即登顶北京城六区套数销冠 8月连续霸榜并斩获石景山区域月度销售套数冠军 开盘至今累计成交套数北京城六区排名第一 [1] - 97平方米户型售罄后 公司加推107平方米和133平方米户型 [18] 产品力与户型设计 - 作为京西首个"好房子"项目 在空间尺度 功能分区 得房率等方面做出突破 97平方米三居室赠送后得房率约86%至97% [1] - 采用LDK一体化设计 将客餐厨阳台串联成超过34平方米的家庭公区 主卧套房设计保障三代同堂生活互不干扰 客厅配备270度转角落地飘窗 主卧有3.2米超大景观窗 [1] - 107平方米三居室南北通透 南向三面宽 得房率高达90% 约97平方米套内使用面积空间感可媲美市场120平方米以上户型 [3] - 餐客厨及南北双阳台串联形成超过50平方米家庭公区 主卧套房面积达23.6平方米并配L型270度观景窗 次卧面积约10.5平方米和11.34平方米 [3] - 项目搭载华为智能家居系统 实现远程操控 场景模式自定义等功能 [7] 精装标准与配套设施 - 项目提供"满配精装" 配备中央空调 全屋新风 厨房一体化电器与凉霸 玄关与客厅通顶收纳柜 卫浴柜与镜柜等 [5] - 园区规划四大架空层和下沉庭院式会所 细致划分为童玩 康养 社交 办公四大主题模块 涵盖健身书吧 茶歇私宴等空间 [15] - 园林以"两轴一环五进十二园"为骨架 500米慢跑道串联七个特色组团 设有中央草坪 主题花园 并专设宠物休闲区 [12][13] 社区规划与建筑设计 - 地块方正规整 采用"中间高 四周低"的建筑错落排布 楼栋点式排布实现47至57米超大楼间距 [8] - 总计16栋美学建筑共700户 由6-18层洋房及小高层组合 所有户型为三 四居室 采用一梯两户或两梯两户设计 [10] - 外立面使用石材 铝板和真石漆勾勒 [10] 区位优势与发展潜力 - 项目位于首钢园东南区板块 定位为石景山国际开放合作区 临近翔鹰大厦和首程时代中心 22栋甲级写字楼近50万平方米体量将吸引航空航天 绿色双碳 数字经济等高精尖产业 [15] - 南侧200米为在建1号线支线体育场南街站 预计2027年年中通车 规划中的11号线近在咫尺 东侧紧邻西五环 向北800米为长安街 南侧约1000米为莲石路 [16] - 3公里范围内分布由龙湖打造的TOD商业体及喜隆多 京西大悦城等多个大型商超 周边有朝阳医院西院 301医院等医疗资源及景山学校远洋分校等优质学府 1.5公里处为北京冬奥公园 [18]

政策与市场动态 - "好房子"概念首次写入《政府工作报告》并发布国家标准《住宅项目规范》，5月1日起全国实施，标志着地产新时代开启[1] - 北京市住建委在《2025年北京市住房发展年度计划》中明确支持"加快'好房子'建设"，政策力度空前[1] - 北京"好房子"试点从近郊平原新城和副中心向城六区渗透，首钢·璟悦长安成为石景山首个项目，半天接待超600组客户创区域热度纪录[1][3] 产品设计创新 - 首钢·璟悦长安得房率85%-97%，较传统产品每100㎡多10-20㎡使用空间，85㎡户型实现三室两厅两卫功能[3][5] - 133㎡户型采用全明设计、270°观景窗、LDK一体化布局，三面宽朝南合计10.8米，4.1米宽厅及10㎡超大厨房[5][7] - 层高提升至3米（较原标准+20cm），结合华为鸿蒙智家打造1+2+N智慧方案，覆盖照明、安防、影音等全屋智能场景[11] 社区与空间优化 - 规划1000㎡架空层（北京当前最大），设置双下沉庭院，提供全天候公共活动空间，不占容积率成本[9] - "五进十二园"景观体系融合水景、草坪、运动场所等，呼应石景山生态优势，建筑退距增加景观面[16][19] - 精装融入56项功能细节，如智能门锁、电动鞋架、厨房嵌入式洗碗机等，实现"功能美学"与"情感温度"双重追求[7][9] 区域价值与定位 - 石景山以生态见长，城市公园绿地500米覆盖率全市第一，人口密度低，被视作"后花园"型改善区域[14] - 项目距地铁1号线支线/11号线仅300米，2027年通车后直达金融街、国贸等核心商圈，南侧规划九年一贯制教育用地[16][19] - 单价6-6.5万元/㎡，80-130㎡户型覆盖刚需至改善需求，海淀置换客群可获双倍实际使用面积[20] 行业趋势影响 - "好房子"标准形成产品代际差，高得房率、架空层等设计将挤压非标产品价格与流通性，引发换房潮[22] - 首钢地产26年专注精品开发，璟悦长安作为"好房子"样板项目，延续华曦府、西山壹号院等标杆品质[24][25]