行业与公司 * 房地产行业[1] 核心观点与论据 * **政策展望：中央层面纾困政策已见底，未来依赖地方因城施策** * 自2022年以来的多项救市措施效果有限，市场仍在徘徊犹豫[2] * 住建系统政策空间已基本用尽[1] * 2026年中央经济工作会议将房地产政策重要性置于城市高质量发展之后，未来重点转向好房子、城市更新等[2][12] * 各城市需用足用好房地产调控自主权[2][12] * **新模式转型：传统发展模式已走到尽头，需向新模式转型以稳定市场和推动高质量发展[4]** * **基础性制度**：包括项目公司独立法人地位（使资金封闭运转）和主办银行制（确保资金存放与监管）[5] * **住房体系**：优化住房供应结构，完善租购并举[5] * **要素联动**：推行“人房地钱”要素联动，根据需求、库存等优化供应，避免同质化竞争[1][4][5] * **现房销售制度：旨在降低风险但全面推行难度大** * **目的**：减少购房者风险，提高住宅质量，防范交付风险[5][7] * **阻力**：开发商资金占用周期从一年半延长到三年，财务成本更高[7]；产品迭代快，三年后产品竞争力可能不足[7]；在非热点城市，部分民营开发商因购房者顾虑已采用现房销售[7] * **现状与合理性**：大部分“现房”实为准现房[7]；预售资金监管已非常严格，预售模式仍有其合理性[1][7] * **保障性住房建设：面临多重挑战** * **挑战**：地方政府债务沉重，资金来源受限[1][8]；盘活存量用于保障住房存在道德风险和廉政风险[1][8]；配租型保障住房因封闭流转、地块不佳等吸引力有限[8] * **原则**：需坚持市场化、法治化、商业可持续原则[1][8] * **去库存与优供给：需新策略，操作存在不确定性** * **背景**：居民、国企城投、地方政府杠杆率均较高，无法像2014年那样通过加杠杆去库存[13][14] * **措施**：应明确供地规则，与控增量一致[14]；推动存量收储用于保障房、安置房等[13] * **难点**：收储存在资金不平衡、需负债、债务考核问题[15]；库存多为大户型，与保障房小面积需求不匹配[15]；安置房选址（如外围区域）可能不被接受（如广州案例）[15] * **公积金制度改革：可能集中于存量应用与跨区域流转** * **大改革**（如建政策性银行）进度缓慢，仍处讨论阶段[11] * **小改革**：集中于存量应用，如家装电梯、房屋大修、收购存量房等[2][11] * **关注重点**：全国统一市场建设中的公积金跨区域流转，以支持热点城市新市民购房需求[2][11] * **其他政策展望** * **限购政策**：京沪深等核心城市彻底放开限购可能性小，与“房住不炒”理念相悖，且可能引发虹吸效应[17][18] * **财政贴息**：具有一定可行性，可减轻高房价受害者月供压力，对消费有积极作用[19]；若推行，应为普惠性措施，可能针对存量首套房贷款者，补贴集中在前两至三年[23] * **大城市落户**：北京、上海中心区落户放松难度大，但外围区域或新城可能放开[20]；广州、深圳等城市门槛可能进一步降低[20] * **农村宅基地流转**：目前仅限于同一乡镇集体范围内，全面市场化流转存在限制[22] 其他重要内容 * **市场认知与状态**：市场已形成政府不会放任下跌的认知[1][2]；当前市场处于非理性状态，不会再大幅下跌，但止跌回稳难度依然很大[16] * **新模式实施难点**：“人房地钱”要素联动在地方层面实施难度大，若严格执行将极大限制供地规模[1][9] * **新旧模式冲突**：新模式（如现房销售）长期有利，但短期内会对旧模式及地方政府产生冲击[10] * **土地相关议题**：土地出让金到期后，若用途不变补缴金额预计很低；若改变用途（如产业转住宅），补缴比例可能高达基准地价的40%或更高[10] * **现房销售与地价**：地方政府通过土地出让金折让支持现房销售多为个案，在一二线城市大规模推行可能性小[21]