行业与公司 * 房地产行业[1] 核心观点与论据 * **政策展望：中央层面纾困政策已见底，未来依赖地方因城施策** * 自2022年以来的多项救市措施效果有限，市场仍在徘徊犹豫[2] * 住建系统政策空间已基本用尽[1] * 2026年中央经济工作会议将房地产政策重要性置于城市高质量发展之后，未来重点转向好房子、城市更新等[2][12] * 各城市需用足用好房地产调控自主权[2][12] * **新模式转型：传统发展模式已走到尽头，需向新模式转型以稳定市场和推动高质量发展[4]** * **基础性制度**：包括项目公司独立法人地位（使资金封闭运转）和主办银行制（确保资金存放与监管）[5] * **住房体系**：优化住房供应结构，完善租购并举[5] * **要素联动**：推行“人房地钱”要素联动，根据需求、库存等优化供应，避免同质化竞争[1][4][5] * **现房销售制度：旨在降低风险但全面推行难度大** * **目的**：减少购房者风险，提高住宅质量，防范交付风险[5][7] * **阻力**：开发商资金占用周期从一年半延长到三年，财务成本更高[7]；产品迭代快，三年后产品竞争力可能不足[7]；在非热点城市，部分民营开发商因购房者顾虑已采用现房销售[7] * **现状与合理性**：大部分“现房”实为准现房[7]；预售资金监管已非常严格，预售模式仍有其合理性[1][7] * **保障性住房建设：面临多重挑战** * **挑战**：地方政府债务沉重，资金来源受限[1][8]；盘活存量用于保障住房存在道德风险和廉政风险[1][8]；配租型保障住房因封闭流转、地块不佳等吸引力有限[8] * **原则**：需坚持市场化、法治化、商业可持续原则[1][8] * **去库存与优供给：需新策略，操作存在不确定性** * **背景**：居民、国企城投、地方政府杠杆率均较高，无法像2014年那样通过加杠杆去库存[13][14] * **措施**：应明确供地规则，与控增量一致[14]；推动存量收储用于保障房、安置房等[13] * **难点**：收储存在资金不平衡、需负债、债务考核问题[15]；库存多为大户型，与保障房小面积需求不匹配[15]；安置房选址（如外围区域）可能不被接受（如广州案例）[15] * **公积金制度改革：可能集中于存量应用与跨区域流转** * **大改革**（如建政策性银行）进度缓慢，仍处讨论阶段[11] * **小改革**：集中于存量应用，如家装电梯、房屋大修、收购存量房等[2][11] * **关注重点**：全国统一市场建设中的公积金跨区域流转，以支持热点城市新市民购房需求[2][11] * **其他政策展望** * **限购政策**：京沪深等核心城市彻底放开限购可能性小，与“房住不炒”理念相悖，且可能引发虹吸效应[17][18] * **财政贴息**：具有一定可行性，可减轻高房价受害者月供压力，对消费有积极作用[19]；若推行，应为普惠性措施，可能针对存量首套房贷款者，补贴集中在前两至三年[23] * **大城市落户**：北京、上海中心区落户放松难度大，但外围区域或新城可能放开[20]；广州、深圳等城市门槛可能进一步降低[20] * **农村宅基地流转**：目前仅限于同一乡镇集体范围内，全面市场化流转存在限制[22] 其他重要内容 * **市场认知与状态**：市场已形成政府不会放任下跌的认知[1][2]；当前市场处于非理性状态，不会再大幅下跌，但止跌回稳难度依然很大[16] * **新模式实施难点**：“人房地钱”要素联动在地方层面实施难度大，若严格执行将极大限制供地规模[1][9] * **新旧模式冲突**：新模式（如现房销售）长期有利，但短期内会对旧模式及地方政府产生冲击[10] * **土地相关议题**：土地出让金到期后，若用途不变补缴金额预计很低；若改变用途（如产业转住宅），补缴比例可能高达基准地价的40%或更高[10] * **现房销售与地价**：地方政府通过土地出让金折让支持现房销售多为个案，在一二线城市大规模推行可能性小[21]

房地产市场总体趋势 - 全国新建商品住房销售面积在1-10月份下降6.8%，但降幅相比去年同期有所收窄 [2] - 全国30个重点城市一二手住房成交总面积在1-10月份为27443万平方米，与2024年同期持平，显示市场交易量基本止跌回稳 [3] - 商品房待售面积增幅在供需两端持续再平衡下有所下行 [4] 市场结构性变化：新房与二手房 - 房地产行业进入存量时代，二手房因总价低、区位好、配套好等优点，交易量回稳且占比上升，逐渐占据主导地位 [2] - 2023年至2025年1-10月份，全国30个重点城市二手住房交易量同比分别增长33%、6%和9% [2] - 全国有15个省份的二手住房交易量已超过新房，新市民和年轻人为主的刚需主要转向二手房市场，新房市场则越来越偏向改善型需求 [2] - 分析市场整体变化时，须将二手房和新房的交易数据加总看待 [2] 供给侧调整与政策导向 - 行业前端指标显著收缩，1-10月份房屋新开工面积和房地产开发投资分别下降19.8%和14.7%，这是市场自发调节、旧模式向新模式转型的结果 [3] - 中央政治局会议提出“严控增量、优化存量、提高质量”的12字方针，作为新阶段住房供给侧管理的基调 [3] - 严控增量是供给侧管理的关键策略，旨在通过控制上游供给来平衡下游供求关系，商品房新开工面积跌幅已从过去三年均超20%收窄至20%以内 [4] - 控制增量有助于缓解库存压力，并稳定房价和预期 [4] “好房子”战略与要素联动 - 需要通过高质量的供给来牵引和激发需求，将“好房子”理念贯穿到各类住房中，包括普通住房、保障性住房、租赁住房和旧改住房 [5] - “好房子”的标准应涵盖好设计、好建造、好材料、好运维，而不仅仅是高档住房，以激发梯度消费和渐进升级的动力 [5] - 需求侧需要从促进就业和增加收入等方面努力，提高各类人群对“好房子”的消费能力和积极性，实现供给激活需求、需求牵引供给的良性循环 [5] - 最终目标是实现“人房地钱”要素联动机制，完成住房产品的精准投放，避免同质化和过度供给，从而优化存量并促进市场企稳 [5]

中国房地产市场转型新趋势 - 中国房地产市场正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产业发展从旧模式向新模式转型 [1] 存量市场成为主角 - 全国有15个省（区、市）的二手住宅交易量已超过新房，约一半省份的二手房交易成为当地楼市主力军 [1] - “十四五”期间实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房超230万套 [1] - 启动城市危旧房改造17.5万套（间），累计改造城镇老旧小区超24万个，惠及1.1亿居民 [1] 现房销售比例扩大 - 中国已有超30个城市试点现房销售或出台相关支持政策 [2] - 今年1-8月商品房期房销售同比下降11.8%，而现房销售同比增长11.7% [2] - 今年前8个月现房销售面积占总销售面积比重为35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点 [2] “人、房、地、钱”要素联动 - 房地产市场平稳健康发展的根本取决于“人、房、地、钱”四类要素资源的配置效果 [2] - 行业将转向“以人定房，以房定地、以房定钱”的模式，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应和金融资源配置 [2] - 新模式强调以人的需求为导向，需求不足则不加大供应，需求转向存量则盘活存量 [3] “好房子”建设加速 - “好房子”首次被写入政府工作报告，标准涵盖好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五个方面 [3] - “好房子”范围不仅包括商品房，也包括保障房，不仅新建房子要好，老房子也要改造为好房子 [3]

中国房地产市场转型趋势 - 行业从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 房地产业正从旧模式向新模式转型[1] - 全国有15个省（区、市）的二手住宅交易量已超过新房 约一半省份的二手房市场成为当地楼市主力军[1] - “十四五”期间实施城中村改造项目2387个 建设筹集安置住房超230万套 启动城市危旧房改造17.5万套（间） 累计改造城镇老旧小区超24万个、惠及1.1亿居民[1] 销售模式与市场表现变化 - 超30个城市已试点现房销售或出台相关支持政策 旨在从根本上防范交付风险[2] - 今年1-8月商品房期房销售面积同比下降11.8% 而现房销售面积同比增长11.7%[2] - 今年前8个月现房销售面积占总销售面积比重达35.4% 较2024年全年提升4.6个百分点[2] 行业发展新机制 - 行业将建立“人、房、地、钱”要素联动机制 以人口变化确定住房需求 再科学安排土地供应和金融资源配置[2] - 新模式核心是以人的需求为导向 实现“以人定房，以房定地、以房定钱” 促进市场供需平衡与结构合理[2][3] - 未来供应将基于实际需求 需求不足则不加大供应 需求转向存量则盘活存量 需求在增量则高质量增加新房供应[3] 产品发展新方向 - “好房子”建设被按下加速键 其标准涵盖好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五个方面[3] - “好房子”范围不局限于商品房 也包括保障房 不仅新建房子要达标 老房子改造也要达标[3]

房地产发展新模式的核心思路 - 房地产市场平稳健康发展的根本取决于“人、房、地、钱”四类要素资源的配置效果 [2] - 住建部指导各地以人定房，以房定地、以房定钱，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应和金融资源配置 [2] - 告别短期化、旧范式的政策救市思路，转向“人房地钱”要素联动，以精细化分析供求关系和居民需求变化为导向 [3][6] “保交房”工作的进展与制度安排 - 全国750多万套已售难交付的住房已实现交付 [4] - 项目交付前严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红 [5] - 建立城市房地产融资协调机制，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元 [5] 房地产市场现状与趋势 - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [6] - 全国有15个省、区、市二手住宅交易量超过新房，标志进入存量时代 [6] - 2025年1—9月，TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2% [5] 存量时代的市场评判与发展方向 - 市场是否企稳需综合新房与二手房交易来评判，总体看市场开始趋稳 [6] - 发展模式需从增量思维转向存量思维，以人和房的匹配决定土地供应 [7] - 人口规模大、持续流入的地区，未来土地、金融等资源将获得更多保障 [7]