不久前召开的中央经济工作会议强调，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给， 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动"好房子"建设。加快 构建房地产发展新模式。这为我国明年房地产工作指明了方向。 落实好中央经济工作会议对房地产发展的要求，首先要正确看待我国房地产市场形势。 当前房地产开发投资下降符合控增量的要求。国家统计局日前公布了1月份至11月份全国房地产市 场基本情况。1月份至11月份，全国房地产开发投资同比下降15.9%。同时，有关市场机构的统计也显 示，房地产用地、商品房施工面积、商品房新开工面积同比均下降。对于这些数据的下降，应客观分 析、理性看待：这是各地落实控增量要求的正向反映，也是市场自发调整的结果。 我国房地产市场供求关系发生重大变化，从供不应求转向供需基本平衡，局部出现供给过剩，因 此，合理控制新增房地产用地供应符合当前形势。此外，新房和二手房并举的格局正在形成，二手房交 易占比持续提升。1月份至11月份，全国二手房交易面积占交易总量的比重已达45%。住房需求总量减 少、二手房源替代、住房租赁市场分流部分购房需求等多方面因素，共同促使房地产增量供 ...

在"十四五"即将收官、"十五五"新程待启的关键时点，2025年12月10日至11日召开的中央经济工作 会议备受瞩目。 当前经济形势怎么看？"十五五"新开局重点任务如何推进？聚焦舆论关注的热点问题，中央财办有关 负责同志会后第一时间接受中央主要媒体采访，深入解读中央经济工作会议精神。 问：2025年我国交出怎样的经济"成绩单"？明年经济形势如何? 答：中央经济工作会议对今年经济工作进行全面总结，指出2025年是很不平凡的一年，我国经济顶压 前行、向新向优发展，展现强大韧性和活力。 一是运行总体平稳、稳中有进。 主要经济指标符合预期，预计全年经济增长5%左右、继续位居世界主 要经济体前列，经济总量有望达到140万亿元左右。就业总体稳定，外贸较快增长、出口多元化成效明 显。 二是现代化产业体系建设持续推进。 新质生产力稳步发展，科技创新成果丰硕，人工智能、生物医 药、机器人等研发应用走在全球前列。 三是改革开放迈出新步伐。 全国统一大市场建设向纵深推进，综合整治"内卷式"竞争成效显现，资本 市场较为活跃，自主开放有序推进。 四是重点领域风险化解取得积极进展。 地方政府隐性债务有序置换，"保交房"任务全面完成，中小金 ...

2025年市场回顾与现状 - 2025年全国楼市先扬后抑，市场预期偏弱与库存高企是政策未见明显成效的主因[4] - 需求端受房价及收入预期影响，居民加杠杆意愿不强，供给端开工未售去化周期仍处于高位[4] - “好房子”对旧规产品分流逐步显现，二手房“以价换量”占比持续提升[4] - 自“4·30”政治局会议后，商业贷款及公积金贷款利率进一步下调，一线城市限制政策陆续退出[4] - 2025年房地产市场量价表现处于“止跌回稳”初期的“跌幅缓和”阶段，一、二手房总交易量同比跌幅较2024年略收窄[7] - 新房均价跌幅受“好房子”带来的结构性因素影响有所收窄[7] - 2025年市场仍在波动中寻求平衡，销售和投资等各项数据均持续回落，但下行趋势有望减缓[13] - 2025年政策节奏趋稳，基本面前高后低，新房聚焦产品力提升推动价格结构性提振，土地市场成交额有望实现增长[17] - 2025年商品房销售面积预计在8亿至9亿平方米，住宅销售面积在7亿至8亿平方米，处于降幅收窄、逐步触底的过程[21] 2026年市场整体展望 - 多数机构认为2026年房地产市场将整体趋稳，核心城市优质资产有望率先企稳，低能级城市仍面临去化压力[2] - 行业发展逻辑从“增量扩张”转向“存量优化”，保障性住房、城市更新、“好房子”建设成为重要发展方向[2] - 随着政策端的持续呵护与实体经济的回暖，未来基本面将大概率实现企稳[2] - 预计政策呵护仍将延续，但市场信心修复需要时间，仍需进一步加快推进收储及城改，下调商贷/公积金利率以改善供需关系[4] - 预计2026年全国房地产投资及销售仍将承压，中性假设下投资、销售分别下滑8.5%、6%[5] - 中性情景下，预计2026年总住房交易量下降5.0%（2025预测值为-6.8%），其中新房和二手房分别下跌6.9%和2.6%[8] - 基准情形下，政策组合有望延续，需求端保持宽松，供给端“白名单”制度常态化，行业可处相对稳定情况[11] - 在政策放松力度持续加大的情况下，行业下行趋势有望减缓，未来基本面将大概率探底回稳[13] - 预计2026年全国商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积的同比增速分别为-5.2%、-9.8%、-13.6%、-10.5%[15] - 2026年政策端将持续呵护市场积极兜底，保证“止跌回稳”的波动在合理区间[17] - 行业已经历深度调整，当前处底部区间，拐点可期，部分核心指标如土地成交已出现企稳趋势[19] - 随着后续政策效果逐步落实，供需两侧趋向平衡，房地产市场将进入企稳修复阶段[21] - 2026年行业存货减值峰值已过，部分蓝筹房企有望实现坏账基本出清[23] - 2026年房地产销售量价或仍面临一定的下行压力，真正有效促进供需平衡的方式仍是城市人口净增长[25] 政策环境与方向 - “十五五”规划提出构建房地产新模式，优化保障房供给，建设绿色智慧“好房子”，推动行业高质量发展[13] - 需求端多措并举，降低购房门槛和购房成本，释放市场潜在需求[13] - 企业端政策聚焦防范和化解房企债务风险，满足及支持房企合理融资需求[13] - 地方层面支持政策将持续推进，一线部分城市尚有松绑空间，多数二三线城市或将继续加码需求端刺激政策[13] - 政策关注重心由“增量”转向“存量”，导向或由“刺激”转向“托底”[19] - “十五五”期间房地产工作将围绕“存量提质增效”和“内涵式发展”两条主线展开[21] - 消化存量方面，盘活核心区低效土地，推广已建未售去库存[21] - 优化增量方面，严控新增开发用地，以城中村、危旧房改造形成有效投资，发展“好房子”[21] 市场结构与分化 - 核心城市主城区库存可控，部分三四线城市逐步止跌，“核心区+好房子”将率先企稳[5] - 随着首付比例、房贷利率下行，居民置业压力不断减轻，杠杆率高位回落[5] - 租金回报率高于十年期国债利率，购房相对吸引力增强[5] - 二手房价格或仍有回落空间，但随着房贷利率下调及租金收益率支撑，价格跌幅将收敛[17] - 销售结构向核心城市改善产品转化，成交量降幅或小幅收窄[17] - 中心城区好房好价定向激活购买力，郊远环线缩量控供、价差挤出，引导刚需流入存量与郊区，二手房成为平价替代[21] 行业与企业层面变化 - 行业投资逻辑已经从“活下去”转向“再出发”，各赛道优质企业有望取得先发优势[15] - 开发赛道看好土储集中于核心城市、产品力强的企业[15] - 商业赛道看好持有商业地产丰富优质、运营能力强的企业[15] - 物管赛道看好数智化程度高、成本管控能力优秀的企业[15] - 房企或将重心转移到产品竞争力、运营能力提升和风险管理上来[11] - 部分龙头房企在保交付任务接近完成以及债务重组过后，有修复资产负债表的空间[11] - 房企债务端压力减轻，现金流压力大幅缓解，有望逐步重启规模增长[19] - 未来两年房企整体境内公开债到期规模逐年下降，月度到期节奏平稳[19] - 大部分需要“保交楼”的项目有望在2025年大致完成，2026年企业可腾出更多财务资源并加大对土地市场的投资力度[11] 领先指标与关键观察点 - 房地产行业迈向“止跌回稳”的过程可概括为“交易量-房价-房地产投资”的“三步走”，目前还处在交易量“跌幅缓和”的磨底阶段[7] - 如果政策超预期发力带动年内房价环比回升，则标志着市场进入“止跌回稳”的第二步[8] - 2026年房地产投资跌幅或走平，关注拿地、开工等领先指标，乐观情景下拿地、开工将优先呈弹性表现[8] - 中性情景下，预计新开工面积同比跌幅略收窄3.6个百分点至-16.1%，施工面积和物理竣工面积同比下降9.3%和6.7%，房地产投资跌幅基本走平为-14.9%[8] - 1~10月百强房企土地成交面积及成交金额同比正增，土地成交率先企稳后有望带动销售及新开工等指标回升[19]

——把"不确定的世界"，变成"更确定的中国答案" 《中央经济工作会议，究竟释放了哪些信号？》 先看判断。会议坦诚问题不少：外部更复杂、内需有波动、风险仍需化解。但结论很清晰——这些是转型中的阵痛，不是方向性逆转。长期向好的基本面没 有变，这是最大的"压舱石"。 怎么继续向前？关键词是"五个必须"。概括起来，就是既放得活、又管得住，既投项目，也投人力；政策托底不缺位，改革创新不停步；外部有风浪，内部 就更要苦练内功。听起来朴素，但正是这些经验，托住了过去几年。 政策层面同样有信号。更积极的财政政策配合适度宽松的货币政策，不是"大水漫灌"，而是精准滴灌，重点直指消费、科技创新和中小企业。钱要用在"能 生长的地方"。 "八个坚持"更像一张路线图：扩内需、强科技、深改革、稳开放、促协调、推绿色、保民生、防风险。从"人工智能+"到房地产新模式，从统一大市场到就 业、教育、医疗，这些都不是口号，而是与每个人生活直接相关的落点。 一句话收尾：稳是底色，进是方向，新是动力，民生是目的。在不确定的世界里，中国选择了一条更笃定的路。 Adaba 如果你觉得最近的经济新闻总在考验心态，那这场会议其实是在给大家校准预期。 一句"今年 ...

地产板块市场表现 - 12月10日午后，地产板块持续拉升，多股快速涨停，包括世联行、万科A、海南高速、财信发展、华夏幸福等，金地集团、保利发展等多股跟涨，涨幅超过5% [1] - 万科A买一封板超120万手，世联行买一也超过50万手 [1] - 万科境内债价格大幅上涨，其中"22万科04"涨超42%，"23万科01"涨超34%，"22万科06"、"22万科02"、"21万科06"涨超33%，"21万科04"涨超30% [1] 公司具体动态 - 12月9日，万科公告决定不调整"21万科02"票面利率，后2年票面利率维持3.98%，投资者可在12月9日至15日进行回售登记，回售价格为100元/张，回售资金到账日为2026年1月22日，公司不计划对回售债券进行转售 [1] 行业政策与市场环境 - 宏观层面，城市更新、商品房收储及专项债收地等支持政策稳步推进 [1] - 需求端方面，限购放宽、公积金利率下调、购房优惠力度加大以及新规"好房子"等各项措施接踵而至，带动销售回稳 [1] - 供给端方面，信贷仍保持宽松，年末房企积极拿地带动土地市场热度回升 [1] 行业未来展望 - 展望2026年，多项政策有望持续推动行业回稳 [2] - 中央层面政策包括："十五五"规划建议提出构建房地产新模式，优化保障房供给，建设绿色智慧"好房子"，推动行业高质量发展；需求端多措并举降低购房门槛和成本；企业端防范化解房企债务风险，支持合理融资需求 [2] - 地方层面政策包括：支持购房政策将持续推进，部分一线城市尚有放松限购、提升得房率等松绑空间，多数二三线城市或将继续加码需求端刺激 [2] - 专家观点认为，2026年购房成本有望进一步降低，将进一步带动成交企稳，同时修复优质房企的信用环境 [2]

核心观点 - 2026年行业仍处“磨底”阶段，全国新建商品房销售面积预计继续调整但跌幅收窄，房价呈现“L型”分化，一线核心区可能在2026年上半年环比转正，弱三四线则全年难止跌 [3] - 房地产对GDP的拖累从2025年的1.5-2个百分点降至0.5-1个百分点，宏观层面“利空递减”成为一致预期 [4] - 行业利润中枢从8%压缩至3%-4%，传统“拿地-开发-销售”模式让位于“轻重并举、存量运营、代建+资管”新范式 [4] - 商业不动产进入“资产盘活+REITs退出”的2.0阶段，专业运营能力成为商管公司估值核心锚点 [5] 宏观环境 - 2026年全球宏观三条主线为美元利率高位回落、中国财政边际扩张、人口负增长深化，共同决定地产的“需求上限”与“政策下限” [6] - 财政方面，2025年四季度已提前下达2026年1.5万亿元专项债额度，其中3000亿元明确用于收购存量商品房做保障房，可覆盖2.5亿-3亿平米库存；若2026年第二季度全球经济再次下探，财政可追加3000亿-5000亿元用于货币化安置与城中村改造加码 [6] - 货币方面，房贷利率仍有30-40个基点下调空间但“利率底”已接近，购房意愿更多取决于“交房确定性”与“收入预期”而非月供减少 [7] - 人口方面，2026年20-45岁主力置业人群净减少600万，首次置业需求继续萎缩；35-55岁“卖一买一”的改善链条占比升至45%，产品力与区位黏性成为去化关键 [7] 金融环境 - 融资端2025年第三季度是信用债到期高峰，民营房企借新还旧缺口250亿元；2026年到期量回落18%，叠加21家出险企业1.2万亿元债务完成重组（削债比例50%-70%），行业“违约脉冲”阶段性缓和 [8] - 投资端存量时代“资产收益率”将取代“规模增速”成为估值核心，2026年REITs市场预计再扩容1500亿-2000亿元，长租房、商业物业、产业园区等现金流5%以上项目可获15-20倍估值，传统开发业务仅3-5倍市盈率 [8] - 风险端城投托底土地比例已升至55%，2026年若财政扩张不及预期，城投“借新还旧”链条断裂可能触发“二次土地流拍”，反向冲击金融机构抵押物估值 [8] 住宅地产 - 总量方面，中性测算2026年新建商品房销售面积8.5亿-8.8亿平米，对应销售金额8.6万亿元，同比再缩4%-6%，但降幅收窄意味“量价双杀”阶段可能结束，行业进入“缩量均衡” [9] - 结构方面，一线及强二线库存去化周期14-18个月，主城区“好房子”可能出现5%以内小幅提价，外围刚需盘仍靠“以价换量”；弱二线及三四线预计库存30个月以上，房价继续下行3%-8%，政府收储价普遍打七折对周边新房形成二次挤压 [10][11] - 供给方面，2026年新开工面积预计5.3亿平米，同比再下调9%但降幅较2025年收窄；土地缩量加开工缩量使全国广义库存（已开工未售）在2026年下半年首次出现同比下降，这是“市场底”的重要技术信号 [11] 商业地产 - 资产盘活能力方面，万达接管北京蓝色港湾后通过业态调改与IP营销，使冷区项目18个月租金提升25%，空置率降至5%，证明“运营溢价”可带来30-50个基点的资本化率压缩，在REITs估值中对应15%的净值溢价 [12] - 风险对冲机制方面，2025年万达引入中东资本600亿元并取消对赌，预计2026年更多商管公司会采用“Pre-REITs+战投对赌”组合，将租金现金流提前证券化以降低母公司杠杆 [12] - 生态共建方面，公募REITs税收优惠、碳金融、元宇宙招商等制度与技术革命将决定谁能把“商业不动产”升级为“城市服务基础设施”，2026年竞争将是资源整合能力、政策响应速度与技术应用深度的三维比拼 [12] 企业策略 - 轻资产方面，代建、资管、物业管理三大赛道2026年规模增速保持15%-20%，净利率8%-12%，远高于开发业务3%-4%的盈利中枢；华润、龙湖、招商蛇口非开发收入占比已突破20%，预计2026年可达30%形成稳定现金流对冲开发波动 [13] - 轻杠杆方面，头部央企平均净负债率2026年目标50%以下，民营出险企业削债后净负债率降至80%-100%，但新增融资仍依赖“白名单”与“项目制”，行业正式迈入“项目现金流时代” [13] - 轻库存方面，2026年“以销定投”成为硬约束，拿地销售比0.2-0.3倍，库存周转1.5年以上项目一律停止施工，倒逼房企将土地储备转化为可售资源 [13] 政策前瞻 - 短期维稳政策包括北上深核心区限购继续边际放松、房贷利率再降30个基点、货币化安置与城中村改造重启，目标是将2026年第二至第三季度的“小阳春”从6个月拉长至12个月 [14] - 长期改革政策包括户籍制度、土地指标跨区域交易、REITs税收、房屋养老金、现房销售试点等结构性改革将在2026年陆续落地；其中“土地指标全国交易”若试点扩容，可一次性给三四线城市带来5000亿-7000亿元土地出让收入置换 [15]

核心观点 - 公司第三季度业绩展现出业务韧性，新兴业务收入占比达45%，创历史新高，标志着公司已成功找到第二增长曲线 [3] 三季度整体业绩 - 第三季度总交易额达7367亿元，净收入同比增长2.1%至231亿元，净利润7.47亿元，经调整净利润12.86亿元 [3] - 新兴业务家装、租赁服务等收入占比攀升至45%，创下历史新高 [3] 存量房与新房业务 - 第三季度存量房业务总交易额同比提升5.8%，非链家存量房业务占比进一步提升 [5] - 前三季度新房业务总交易额同比增长约11%，第三季度达1963亿元 [5] - 在上海试点“房客分离”机制，房源去化率由2.6%提升至3%以上 [6] - 新房业务通过“B+”产品轻运营模式试点，已试点4城，计划年底拓展至超30城 [6] 新兴业务表现 - 家装家居业务净收入43亿元，贡献利润率提升至32%，同比增长0.8个百分点 [9] - 房屋租赁服务第三季度收入达57亿元，同比增长45.3%，贡献利润率为8.7%，同比提升4.3个百分点 [9][10] - 家装家居在北京的整装精品馆到店客户转化率较传统门店明显提升，家装集采品类由4种扩展至13种 [10] - 房屋租赁在管“省心租”房源同比增至66万套，第三季度贡献超过人民币1亿元的利润 [10] - 贝好家业务已在北京、上海等地落地17个项目 [10] 财务与资本运作 - 2025年第三季度公司回购金额达281百万美元，创近两年来单季度回购金额新高 [12] - 截至三季度末，今年斥资约675百万美元回购股份，金额比去年同期增长15.7%，回购股数占2024年末总股本约3% [12] - 自2022年9月启动回购以来，累计回购金额约23亿美元，回购股数占启动前总股本约11.5% [12] - 公司采用“注销式回购”方式，为投资者价值最大化提供确定性 [12] - 截至三季度末，公司剔除客户备付金的广义现金余额维持在约700亿元人民币 [13] 运营效率与科技投入 - 第三季度经营费用同比下降1.8%、环比下降6.7%至43亿元 [14] - 研发投入连续8个季度同比增长，第三季度达6.48亿元，同比增长13.2% [14] - AI助手“来客”覆盖41.4万经纪人，智能商机识别工具“好客”贡献超50%成交量 [14] - 非房业务贡献利润占毛利比例创历史新高，有效对冲传统交易业务利润下滑 [14]

核心财务表现 - 第三季度总交易额（GTV）达7,367亿元，净收入为231亿元，同比增长2.1% [1] - 主要财务数据包括净收入和经调整净利润均优于彭博一致预期 [1] - 非房产交易业务净收入占比提升至45% [1] 房产交易业务 - 存量房业务GTV同比提升5.8%，非链家存量房业务占比进一步提升 [1] - 前三季度新房业务GTV同比增长约11%，第三季度新房业务GTV达1,963亿元 [1] - 新房业务通过“B+”产品轻运营模式试点覆盖低线城市以拓展增长空间 [1] 家装家居业务 - 家装家居业务第三季度净收入为43亿元，贡献利润率提升至32%，同比增长0.8个百分点 [2] - 以“产品化样板间”为模式的整装精品馆客户转化率较传统门店大幅提升 [2] - 集采品类扩大至13种，实现部分核心材料采购单价下降 [2] 房屋租赁业务 - 房屋租赁服务第三季度收入达57亿元，同比增长45.3% [2] - 租赁业务贡献利润率为8.7%，同比提升4.3个百分点，在城市层面实现分摊总部费用前的盈利 [2] - 规模增长和运营提效是重要驱动力，运营人工成本率同比下降 [2] 公司战略与行业背景 - 行业加速探索房地产新模式 [2] - 公司通过多元业务布局实现战略转型，取得稳健经营成果 [1][2]

核心财务表现 - 第三季度净收入231亿元人民币，同比增长2.1% [1] - 总交易额达7,367亿元人民币 [1] - 经调整净利润优于彭博一致预期约6,100万元 [1] - 净收入优于彭博一致预期约1.4亿元 [1] 房产交易业务 - 存量房业务总交易额同比提升5.8% [1] - 非链家存量房业务占比进一步提升 [1] - 第三季度新房业务总交易额达1,963亿元 [1] - 前三季度新房业务总交易额同比增长约11% [1] - 新房业务通过"B+"产品轻运营模式试点覆盖低线城市 [1] 非房产交易业务 - 非房产交易业务净收入占比提升至45% [1] - 家装家居业务净收入43亿元，贡献利润率提升至32%，同比增长0.8个百分点 [2] - 房屋租赁服务收入57亿元，同比增长45.3% [2] - 房屋租赁业务贡献利润率为8.7%，同比提升4.3个百分点 [2] - 家装家居与房屋租赁业务均在分摊总部费用前实现城市层面盈利 [1][2] 运营效率与战略转型 - 家装家居业务通过"产品化样板间"模式提升客户转化率，集采品类扩至13种以实现成本优化 [2] - 房屋租赁业务运营人工成本率同比下降 [2] - 公司通过多元业务布局实现战略转型，在新市场周期中取得稳健经营成果 [2]

核心财务表现 - 第三季度总交易额（GTV）达7367亿元人民币，净收入达231亿元人民币，同比增长2.1% [1] - 主要财务数据如净收入、经调整净利润均优于彭博汇总的分析师一致预期 [1] - 非房产交易业务净收入占比提升至45%，业务多元化战略成效显著 [1] 房产交易业务 - 存量房业务GTV同比提升5.8%，非链家存量房业务占比进一步提升，显示平台生态健康发展 [1] - 前三季度新房业务GTV同比增长约11%，第三季度达1963亿元人民币 [1] - 新房业务通过"B+"产品轻运营模式试点，覆盖低线城市以拓展未来增长空间 [1] 家装家居业务 - 第三季度家装家居业务净收入43亿元人民币，贡献利润率提升至32%，同比增长0.8个百分点 [2] - 以"产品化样板间"为展示模式的整装精品馆客户转化率较传统门店大幅提升 [2] - 集采品类扩大至13种，实现部分核心材料采购单价下降 [2] 房屋租赁业务 - 第三季度房屋租赁服务收入达57亿元人民币，同比增长45.3% [2] - 租赁业务贡献利润率为8.7%，同比提升4.3个百分点，在分摊总部费用前实现城市层面盈利 [2] - 规模增长和运营提效是重要驱动力，其中运营人工成本率同比下降 [2] 战略转型与行业趋势 - 在新的市场周期中，行业加速探索房地产新模式 [2] - 公司通过多元业务布局实现战略转型，取得稳健经营成果 [2] - 家装家居与房屋租赁业务均在分摊总部费用前实现城市层面盈利 [1][2]