城市更新与安置补偿新方式 - 东莞将深入实施城市更新行动 探索实施房票制度等安置补偿新方式 以逐步引导征收整备成本回归合理区间 [2][4] - 将抓好万江新村等5个城市更新重点片区建设 并构建“市镇村”三级现代化产业社区体系 包括5个市级、10个镇级和20个村级产业社区 [4][5] - 将抓好南城彭眼、大朗屏山等重点城中村改造 新开工36个整治提升项目 并出台政策支持村集体自主改造 分类探索多种更新模式 [5] 房地产新模式与住房制度建设 - 东莞将加快构建房地产新模式 健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 [2][5] - 将优化商品房预售款管理 扩大“业主预看房”试点范围 做好新一轮购房补贴发放 [5] - 将完善保障性住房供给体系 计划筹集保障性住房3500套 [5] 民生福祉与住房保障历史成果 - “十四五”期间 东莞财政累计投入超2000亿元用于民生保障 每年支出占比均超七成 [4] - 同期在住房领域 东莞累计筹集保障性租赁住房超10万套 保交房项目实现100%交付 [4] 居住品质提升与社区治理 - 东莞将努力打造好房子、好小区、好社区 加快推进6个未来社区（完整社区）试点项目 [5] - 将更新改造100个老旧小区、1000套城市危房、2000台老旧电梯 预计惠及居民15万户 [6] - 将深化打造“莞香家园”品牌 实施物业服务质量提升行动 在无物业老旧小区推广引入专业管护公司 [6] 房屋安全与绿色建筑发展 - 将加快推进房屋安全体检、房屋质量安全保险等制度试点 推广“房莞家”房屋综合险 [5] - 将完成不少于300万平方米的建筑节能绿色化改造 推动星级绿色建筑占比达50% [6]

市场整体运行与政策导向 - 广西房地产市场持续回稳，2025年全区房地产业增加值增速近四年首次由负转正，商品房销售面积、房地产开发投资等指标增速均高于全国平均水平[2] - 2026年广西房地产工作将聚焦“去库存、优供给、稳预期、增动能”，推动行业高质量发展[2] - 行业新模式将落地，好房子建设和城市更新将全面推进，广西凭借区位优势、产业融合潜力、城镇化空间及生态资源，在“十五五”期间具有稳健发展前景[4] 具体政策与金融支持措施 - 政策落实聚焦去库存、优供给、防风险等方面[6] - 金融支持政策包括当前低利率、低首付，以及应用保障性住房再贷款等工具[8] - 广西实施房地产融资“白名单”机制并取得成效，后续有计划推进[10] - 2026年广西优化多项公积金政策，包括支持灵活就业人员参缴、扩大提取支付首付款范围、延长贷款还款年龄、提高贷款额度、全面放开异地贷款等[11] 住房供给体系与产品建设 - 广西构建公租房、保障性租赁住房、配售型保障性住房多层次保障体系，并推进城中村和危旧房改造[8] - “好房子”的关键内涵是安全、舒适、绿色、智慧，建议深挖广西生态与民族文化资源禀赋，打造兼具本土特色与高品质的人居产品[7] - 多家房企代表分享了建设“好房子”的实践及为返乡人群定制的购房优惠[15] 地方市场举措与吸引力 - 活动聚焦“返乡安居”主题，分析了春节返乡期间的购房市场特点[13] - 南宁、来宾、玉林、柳州等地市推出了购房补贴、房票安置、公积金优化等特色惠民政策[15] - 广西具备从“候鸟旅居”到“东盟安居”的宜居吸引力[15]

文章核心观点 - 中国房地产行业已告别大开发时代，进入以存量房为主导、结构分化的新阶段，行业未来将围绕质量提升、模式重构和区域分化展开 [2] - 未来住房市场的三大核心支撑是改善型需求、城市更新和保障房需求，市场重心从“有没有”转向“好不好” [2] - 房地产行业将经历深度洗牌，房企从“三高”模式向质量深耕和轻资产运营转型，土地财政模式面临根本性转型 [4][7] 第一大趋势：房地产大开发时代落幕，进入存量房主导时代 - 行业长周期拐点已现，20-50岁主力购房人群规模于2013年达峰，2024年末常住人口城镇化率达67%，套户比超过1.1，标志着增量时代结束 [2][7] - 1998-2018年的黄金20年由人口红利、快速城镇化、土地财政和宽松金融政策驱动，但当前人口结构（老龄化、少子化）和住房总体供需关系已发生根本转变 [7][8][12] - 住房供给从短缺到总体平衡，1978-2023年中国城镇住房套数从约3100万套增至3.7亿套，套户比从0.8增至1.07，但区域结构失衡，一线城市套户比1.01，仍存供给不足 [11] 第二大趋势：人口向都市圈城市群集聚 - 人口持续向南方、东部及核心都市圈城市群集聚，分化加剧，未来将出现“二八现象” [2][14] - 2021-2023年，南方、北方年均常住人口增量分别为33.9万人、-179.7万人，人口进一步向长三角、珠三角等城市群集中 [15][16] - 分线城市看，2021-2023年一、二、三、四线城市人口年均增速分别为0.1%、0.4%、-0.2%、-0.7%，三四线城市人口持续净流出 [16] - 预计到2040年，中国城镇化率将达78.6%，超八成新增城镇人口分布在都市圈内部，近五成来自五大城市群 [18] 第三大趋势：构建房地产新模式 - 新模式核心包括：建设“好房子”、发展保障房与长租房、改革预售制、实行“人地挂钩”、推出房地产税，旨在实现供求平衡与长期健康发展 [2][20] - 理念上，住房发展从“有没有”转向“好不好”，2025年“好房子”首入政府工作报告，住建部推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [20] - 体系上，以政府为主满足刚性需求，以市场为主满足改善性需求，提高保障房比例与品质 [22] - 制度与要素上，改革开发融资与预售制度，推行现房销售，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，房地产税替代土地财政是大势所趋 [22][23] 第四大趋势：改善型需求、城市更新、保障房需求成主要支撑 - 未来住房需求主要来自改善型需求、城市更新和保障房，市场更侧重于质量而非数量 [2][25] - 据测算，2025-2030年住房需求总量约55亿平方米，年均约9.2亿平方米，不会大幅下跌，其中改善性需求占比41.7%，成为最大支撑 [25] - 从供给看，2025-2030年新增城镇人口约0.4亿人，带来住房需求17.0亿平方米；城市更新（如改造21.9万个老旧小区）带来需求约16.1亿平方米 [26] 第五大趋势：大力实施城市更新 - 城市更新进入“大力实施”新阶段，通过旧城改造、城中村改造提升城市面貌与居住品质，侧重“存量提质增效” [4][28] - 存量房屋老化问题凸显，一、二、三四线1999年以前建成房屋占比平均值分别为36.1%、24.4%、23.7%，预计到2040年近80%房屋成为“老小区” [28] - 政策层面，2025年中央城市工作会议定调“高质量开展城市更新”，区别于过去棚改模式，资金更偏向中央财政，并研究建立房屋养老金制度 [29][30] 第六大趋势：房价分化，核心城市未来2-3年内筑底 - 房价走势分化加剧，一线及强二线城市因人口与产业集聚，未来2-3年内将筑底；大多数三四线城市因人口流出，可能陷入漫长阴跌 [4][32] - 以2017年峰值为基准，截至2025年8月，房产保值率呈现显著分化，TOP10城市（如上海、北京）保值率超80%，部分三四线城市（如鹤岗）已跌破60% [32] - 核心城市如北京、上海保值率超85%，核心区域房价再跌20%以上可能性极小，5%-10%或是极限，甚至可能触底回升；上海2024年总价3000万以上新房成交激增300% [35][36] - 弱二线及三四线城市因人口流出、土地供应过剩、经济结构单一，去化周期长，房价下跌远未见底，可能陷入10-20年的阴跌周期 [37] 第七大趋势：房企从“三高”模式迈向质量深耕 - 行业大洗牌，大部分房企将消失或被并购重组，TOP100房企2024年销售总额同比下滑30.6%，千亿房企数量减少 [4][38] - 房企从“高负债、高杠杆、高周转”旧模式向高质量经营转型，围绕财务稳健、产品创新（“好房子+好服务”）与技术赋能重构发展逻辑 [39] - 对于债务困境房企，遵循“保交楼、化债务、稳民生”逻辑，通过共益债、债务重组等方式化解风险，案例显示普通债权清偿率可超60% [40] - 未来格局呈“央国企稳盘、龙头民企突围、混合所有制平衡”特征，竞争从规模转向产品力、运营力与创新力 [42] 第八大趋势：土地供应“控量提质”，核心地块成为“新宠” - 土地供应策略转向“控量提质”，侧重优质地段，取消限价、减少配建以提升市场活力 [4][49] - 2025年上半年月均土地供应面积、金额仅为2024年月均水平的7成，但溢价率回升，6月百城土地平均溢价率达5.5%，二线城市达7.2% [45] - 市场分化深化，核心区域优质地块受追捧：2025年6月上海浦东曹路地块溢价率41.7%；深圳龙华地块溢价率46.6%；杭州上半年土地出让金达1160亿元，几乎与2024年全年持平 [48] 第九大趋势：土地财政转型，地方寻找新税源 - 土地财政模式转型，一二线城市土地财政转型，其他城市土地财政将退出历史舞台 [4][52] - 土地收入仍是地方财政核心，2022年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的26.0%，但2023年国有土地使用权出让收入5.8万亿元，同比下滑13.2%，较2021年高点减少2.9万亿元 [52] - 宏观层面，土地出让金和相关税收占房价约6成，2023年土地出让金和5个特有税种合计占商品房销售额比重为65.6% [53] - 为应对财政缺口，预计推动消费税和个人所得税下放到地方，同时从“土地财政”转向“股权财政”，培育地方特色产业集群 [55] 第十大趋势：限购全面放开，回归市场化 - 限制性政策将全面退出，回归市场化，预计未来一年一线城市内外环限购全面开放，三年左右全域放开 [5][57] - 政策方向已从抑制过热转向防范风险和市场托底，“止跌回稳”为基本定调，放松限购、激活需求是大势所趋 [58] - 限购开放路径清晰：2022年三四线放开，2023年核心二线全面取消，广州率先松动一线限购；2025年北京优化五环外、上海放开外环外限购 [59] - 金融信贷持续宽松，22年以来五年期以上LPR共下调8次，公积金政策优化（如上海支持“又提又贷”）以降低购房门槛 [60]

文章核心观点 文章认为，中国房地产行业正经历深刻转型，2026年将是市场确认“L形”底部的一年，而非V形反弹的起点[1] 面向2030年，行业将从过去“高负债、高杠杆、高周转”的模式，彻底重构为以品质、运营和流动性管理为核心的“发展新模式”[4][5][30] 2026年市场底部确认 - **核心先行指标显示市场正在出清**：当前30个重点城市住宅租金回报率中位数已达2.06%，超过55%的小区回报率超过2%[2] 二手房价格较最高点已回撤约39%，新开工面积较巅峰期下降了74%，回落至2004年水平[2] - **市场对2026年走势存在分歧**：“乐观派”（如丁祖昱、连平及中金公司）认为2026年将确认行业底部，市场转入“L型”筑底磨底期，房地产对经济的拖累将减轻[4] “谨慎派”（如摩根士丹利、瑞银）预测2026年新房价格仍有2%~3%的惯性下跌，核心城市全面复苏可能要到2027年下半年，销售和投资仍有5%~10%的跌幅[4] - **底部本质是成交量企稳与价格跌幅收窄**：2026年大概率是“底部确认”的一年，意味着成交量的企稳和价格跌幅的收窄，为资产价格回归理性和“价值发现”提供起点[4] 面向2030年的行业模式重构 - **行业逻辑从“有没有”转向“好不好”**：未来市场驱动力是改善性需求释放，“好房子”（安全、舒适、绿色、智慧）成为确定方向[6] “十五五”期间，35~64岁改善性群体将增加约3000万人，支撑年均6亿~8亿平方米住宅成交量，但需求高度集中于一线及核心二线城市[6] - **房企角色从“开发建设”转向“资产运营”**：到2030年，适龄购房人群将减少约2100万，二手房交易量将达到新房的1.5~2倍，存量时代正式确立[6] 未来机会在于“城市更新”，预计每年可带动5000亿~10000亿元投资[6] - **制度路径需“三位一体”协同**：新模式落地需要政策、融资与销售制度配套，包括政策端“优供给”、融资端“白名单”与REITs常态化、销售端试点推广“现房销售”[8][14] - **城市更新理念发生三次进化**：第一次是从“园区思维”到“生态思维”，注重培育高密度活力社区[13] 第二次是从“交付空间”到“运营情绪”，通过营造真实感和松弛感吸引消费者[15] 第三次是从“持有资产”到“经营流动性”，打通资产证券化闭环[29] 存量时代的资本配置与运作趋势 - **投资逻辑发生范式转移**：不动产的关键从“不动”转向“流动”[17] 资本配置需遵循“底线思维”（以时间换空间，防范尾部风险）与“流速竞争”原则[18] - **资产配置采取“哑铃策略”**：防守侧锚定“硬核资产”，即一二线城市片区市场中购物中心前两名或社区商业第一名等占市场10%~20%的核心资产，预计其价格跌幅在5%~10%[19] 进攻侧布局“科技+能源”资产，如数据中心（IDC）和绿色建筑[21] - **核心竞争力在于打通“三大资产池”**：未来的赢家需具备让资产在源头区（不良资产池）、中游区（增值及Pre-REITs资产池）和大海区（REITs资产池）间高效流转的能力[21][26] 资管人的核心价值在于通过运营填平不良资产的债权成本与REITs股权回报率之间的“剪刀差”[24] - **具体操作路径包括**：通过司法拍卖、共益债等工具以极低折扣获取不良资产[22] 在中游通过“改空间、换内容、调结构”进行价值创造与孵化[23][27] 最终通过REITs市场实现标准化退出，形成投资闭环[25]

文章核心观点 中国房地产行业已从“大开发时代”进入“存量房主导时代”，人口结构、城镇化进程及供需关系发生根本性转变，行业未来将呈现十大结构性趋势，发展重心从数量扩张转向质量提升 [2][53][54][55] 第一大趋势：房地产大开发时代落幕，进入存量房主导时代 - 行业黄金20年（1998-2018年）结束，标志性拐点出现：20-50岁主力购房人群规模已于2013年达峰值，2024年末常住人口城镇化率达67%，套户比超过1.1 [5][57] - 住房供给从短缺到总体平衡：1978-2023年中国城镇住房套数从约3100万套增至3.7亿套，套户比从0.8增至1.07，2023年一线、二线、三四线城市套户比分别为1.01、1.09、1.12 [8][60] - 市场调整核心源于基本面转变：人口总量见顶、居民部门杠杆率高企、住房总体供需关系逆转，导致“买涨不买跌”心理预期主导，政策刺激效果更多体现为“止跌回稳”的托底作用 [8][60] 第二大趋势：人口向都市圈城市群集聚 - 人口持续向南方、东部及核心都市圈城市群集聚：2021-2023年，南方、北方年均常住人口增量分别为33.9万、-179.7万人，东部地区人口占比40.2% [10][62] - 都市圈与城市群人口吸附力强劲：2010-2020年深莞惠、上海、广佛肇都市圈年均常住人口增量超80万，2021-2023年长三角城市群年均常住人口增量达80万人，位居第一 [11][63] - 城市间人口流动分化加剧，呈现“二八现象”：2021-2023年一、二、三、四线城市人口年均增速分别为0.1%、0.4%、-0.2%、-0.7%，预计未来仅两成城市人口持续流入 [11][13][54][63][65] 第三大趋势：构建房地产新模式 - 新模式核心涵盖多维度改革：包括建设“好房子”、发展保障房与长租房、改革预售制、建立“人地挂钩”机制、完善房地产税，旨在实现供求平衡与长期平稳健康发展 [15][54][67] - 政策层面明确四大方向：理念上建设“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子；体系上政府保基本、市场满足改善需求；制度上改革开发融资与预售制度；要素配置上建立“人、房、地、钱”联动新机制 [16][17][68][69] - 房地产税替代土地财政是大势所趋：当前地方财政吃紧，需要新税源，预计将稳步推动房地产税试点 [18][70] 第四大趋势：改善型需求、城市更新、保障房需求成主要支撑 - 未来住房需求总量仍具规模：测算显示2025-2030年住房需求总量约55亿平方米，年均约9.2亿平方米，到2030年缓慢下降至8.9亿平方米 [19][71] - 需求结构发生根本转变，改善型需求成为最大支撑：2025-2030年，刚性、改善性、更新需求占比分别为28.7%、41.7%、29.6%，市场更侧重质量而非数量 [19][20][71][72] - 城市更新与城镇化带来新增量：2025-2030年，预计新增城镇常住人口约0.4亿人，带来住房需求17.0亿平方米；城市更新带来住房需求约16.1亿平方米 [20][72] 第五大趋势：大力实施城市更新 - 房屋老化问题凸显，城市更新进入“大力实施”新阶段：一、二、三四线城市1999年以前建成房屋占比平均值分别为36.1%、24.4%、23.7%，到2040年预计近80%房屋成为“老小区” [23][75] - 政策定调转向“存量提质增效”：区别于过去棚改，当前强调“高质量开展城市更新”、“不搞大拆大建”，全国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造 [24][76] - 探索建立房屋养老金制度：研究建立房屋体检、养老金、保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，已在上海等22个城市试点 [25][77] 第六大趋势：房价分化，核心城市未来2-3年内筑底 - 房价走势呈现显著梯度分化：以2017年峰值为基准，截至2025年8月，保值率TOP10城市（如上海、北京）维持在80%以上，部分三四线城市（如鹤岗、廊坊）已跌破60% [26][78] - 一线及强二线核心城市房价有望在未来2-3年内筑底：北京、上海保值率均超过85%，核心区域房价再跌20%以上可能性极小，5%-10%的跌幅或是极限 [29][81] - 大多数三四线城市面临漫长阴跌：因人口持续流出、土地供应过剩、经济结构单一，部分城市商品住宅去化周期超过36个月，未来可能陷入长达10-20年的阴跌周期 [30][82][83] 第七大趋势：房企从“三高”模式迈向质量深耕 - 行业经历大洗牌，集中度提升：2024年TOP100房企销售总额同比下滑30.6%，千亿房企数量减少5家至11家；2025年1-9月TOP100销售额同比下滑12.2% [31][83] - 发展模式从“高负债、高杠杆、高周转”向高质量经营转型：房企围绕财务稳健、产品创新与技术赋能重构逻辑，聚焦“好房子+好服务”，利用REITs等工具盘活资产 [34][86] - 未来格局分化：呈现“央国企稳盘、龙头民企突围、混合所有制平衡”特征，行业竞争从规模转向产品力、运营力与创新力的综合比拼 [36][88] 第八大趋势：土地供应“控量提质”，核心地块成为“新宠” - 土地供应政策发生根本转变：2025年首次提出“合理控制新增房地产用地供应”，强调盘活存量，上半年月均土地供应面积、金额仅为2024年月均水平的7成 [38][90] - 市场热度分化，核心区域优质地块受追捧：2025年6月百城土地平均溢价率达5.5%，二线城市平均溢价率7.2%，一线城市平均溢价率6.4% [38][90] - 具体案例显示高溢价成交集中于核心地块：2025年6月上海浦东曹路地块溢价率41.7%，杨浦滨江地块楼面价9.55万元/平米；深圳龙华区地块溢价率46.6%；杭州上半年土地出让金达1160亿元，几乎与2024年全年持平 [40][92] 第九大趋势：土地财政转型，地方寻找新税源 - 土地财政收入大幅收缩：2023年国有土地使用权出让收入5.8万亿元，同比下滑13.2%，较2021年高点8.7万亿元减少2.9万亿元 [43] - 土地财政转型仅限于人口流入城市，其他城市将退出：2025年上半年，一线城市宅地出让金同比增长49.5%，二线城市增长43.5%，而多数三四线城市土地财政已显疲态 [44] - 地方寻求新税源以应对财政缺口：预计推动消费税和个人所得税下放到地方，同时培育地方特色产业集群，从“土地财政”转向“股权财政” [44][45] 第十大趋势：限购全面放开，回归市场化 - 政策方向从抑制过热转向激活需求：“止跌回稳”成为政策定调，放松限制性政策是大势所趋，2025年6月各地出台政策51次，以调整公积金（30例）和购房补贴为主 [46] - 限购政策沿渐进式路径开放：2023年广州率先松动一线城市限购，2025年北京放开五环外、上海放开外环以外限购，目前限购仅存于北京五环内、上海外环内等核心区域 [47] - 预计限购将全面放开：未来一年内一线城市内外环限购将全面开放，三年左右实现全域放开，同时完善公积金等金融信贷政策支持需求 [47][50]

文章核心观点 文章探讨了在中国城镇化进入存量提质增效新阶段以及“十五五”开局之年的背景下，2026年中国城市发展可能呈现的八大关键趋势与竞争焦点，涉及基础设施审批、消费模式、行政区划、经济排名、人口政策、房地产市场及新兴产业机遇等多个维度 [2][3] 地铁建设与审批趋势 - 地铁审批持续收紧，2024年仅成都获批，2025年无城市获批，严控基调将在2026年延续 [3][4][6] - 新审批标准拟出台，已批复未实施项目需在新一轮规划中重新报批 [4][5] - 尽管审批严格，但广州、武汉、南京、西安、苏州、长沙等多座城市已启动新一轮地铁建设规划申报或进入审批流程 [6] 消费与“网红城市”竞争格局 - 仅靠单一符号快速持续“出圈”的难度增大，因各城市文旅竞争手段已趋同 [7][8] - 在扩大内需战略下，拼消费成为城市竞争重要维度，2026年可能出现新的“网红城市” [8][9] - 2025年以“苏超”、“湘超”为代表的城市足球联赛成为重要消费引流模式，2026年该模式可能在更多地区推广升级，如东北地区计划推动相关联赛 [11] 行政区划调整动态 - 中央城市工作会议提出，将推动中小城市根据常住人口变动趋势，稳慎优化行政区划设置 [13] - 2025年重庆完成“三区合一”，撤销江北区、渝北区，与两江新区合并，实现了从功能区向行政区的转型，成为标志性事件 [16] GDP十强城市竞争态势 - 当前GDP十强格局中，南京（2024年GDP 18500.81亿元）为“守门员”，但仅领先第11名宁波（2024年GDP 18147.7亿元）约353亿元，地位面临挑战 [17][18][19] - 2025年前三季度数据显示，南京（14059.49亿元）与宁波（13492.91亿元）的差距约为566.58亿元，竞争激烈 [20] - 在十强之外，宁波、天津（2025年前三季度GDP 13416.08亿元）、青岛（2025年前三季度GDP 13373.47亿元）三者之间差距微小，排名竞争白热化，其中天津与青岛的排名关系到“北方第二城”归属 [20][21] 城市落户政策走向 - 国家政策明确放开放宽除个别超大城市外的落户限制，城市整体落户门槛将进一步降低 [22] - 目前多数城市已接近“零门槛”，政策压力主要给到特大和超大城市 [22] - 研究显示，目前落户门槛仍高于50%的城市仅剩9座：北京、上海、广州、深圳、天津、厦门、苏州、杭州、中山 [25] - 2026年关注点在于超大城市如何优化积分落户，以及特大、超大城市放宽落户的具体程度 [25] 房地产市场展望 - 政策层面着力稳定房地产市场，加快构建房地产发展新模式，年末已有下调增值税、放松限购等调控措施出台 [26] - 2026年，随着城市更新、“平急两用”基础设施建设、收购存量房作保障房等举措推进，核心城市房价能否企稳成为焦点 [26] 人口发展趋势观察 - 2024年全国出生人口954万人，较2023年增加52万人，为2017年以来首次回升 [26] - 2026年是育儿补贴制度实施的第二年，被视为观察政策效果的重要时间节点，人口走势值得关注 [28] 新兴产业与城市格局洗牌机遇 - 2025年以DeepSeek开源大模型出圈为标志，人工智能、机器人等产业竞争激烈 [30] - 历史表明，高铁、电子信息、新能源汽车等新兴产业曾重塑城市格局，催生重庆、成都、西安、长沙、常州、合肥等一批受益城市 [30] - 2025年汽车产量数据显示，安徽（333.54万辆）、广东（271.96万辆）、重庆（249.81万辆）位列前三，新兴产业分布影响地区经济 [31] - 2026年，在人工智能、低空经济等新兴领域，是否会出现新的突破性时刻（新的“DeepSeek时刻”），并带动新的城市站上风口，是重要看点 [30][32]

行业与公司 * 房地产行业[1] 核心观点与论据 * **政策展望：中央层面纾困政策已见底，未来依赖地方因城施策** * 自2022年以来的多项救市措施效果有限，市场仍在徘徊犹豫[2] * 住建系统政策空间已基本用尽[1] * 2026年中央经济工作会议将房地产政策重要性置于城市高质量发展之后，未来重点转向好房子、城市更新等[2][12] * 各城市需用足用好房地产调控自主权[2][12] * **新模式转型：传统发展模式已走到尽头，需向新模式转型以稳定市场和推动高质量发展[4]** * **基础性制度**：包括项目公司独立法人地位（使资金封闭运转）和主办银行制（确保资金存放与监管）[5] * **住房体系**：优化住房供应结构，完善租购并举[5] * **要素联动**：推行“人房地钱”要素联动，根据需求、库存等优化供应，避免同质化竞争[1][4][5] * **现房销售制度：旨在降低风险但全面推行难度大** * **目的**：减少购房者风险，提高住宅质量，防范交付风险[5][7] * **阻力**：开发商资金占用周期从一年半延长到三年，财务成本更高[7]；产品迭代快，三年后产品竞争力可能不足[7]；在非热点城市，部分民营开发商因购房者顾虑已采用现房销售[7] * **现状与合理性**：大部分“现房”实为准现房[7]；预售资金监管已非常严格，预售模式仍有其合理性[1][7] * **保障性住房建设：面临多重挑战** * **挑战**：地方政府债务沉重，资金来源受限[1][8]；盘活存量用于保障住房存在道德风险和廉政风险[1][8]；配租型保障住房因封闭流转、地块不佳等吸引力有限[8] * **原则**：需坚持市场化、法治化、商业可持续原则[1][8] * **去库存与优供给：需新策略，操作存在不确定性** * **背景**：居民、国企城投、地方政府杠杆率均较高，无法像2014年那样通过加杠杆去库存[13][14] * **措施**：应明确供地规则，与控增量一致[14]；推动存量收储用于保障房、安置房等[13] * **难点**：收储存在资金不平衡、需负债、债务考核问题[15]；库存多为大户型，与保障房小面积需求不匹配[15]；安置房选址（如外围区域）可能不被接受（如广州案例）[15] * **公积金制度改革：可能集中于存量应用与跨区域流转** * **大改革**（如建政策性银行）进度缓慢，仍处讨论阶段[11] * **小改革**：集中于存量应用，如家装电梯、房屋大修、收购存量房等[2][11] * **关注重点**：全国统一市场建设中的公积金跨区域流转，以支持热点城市新市民购房需求[2][11] * **其他政策展望** * **限购政策**：京沪深等核心城市彻底放开限购可能性小，与“房住不炒”理念相悖，且可能引发虹吸效应[17][18] * **财政贴息**：具有一定可行性，可减轻高房价受害者月供压力，对消费有积极作用[19]；若推行，应为普惠性措施，可能针对存量首套房贷款者，补贴集中在前两至三年[23] * **大城市落户**：北京、上海中心区落户放松难度大，但外围区域或新城可能放开[20]；广州、深圳等城市门槛可能进一步降低[20] * **农村宅基地流转**：目前仅限于同一乡镇集体范围内，全面市场化流转存在限制[22] 其他重要内容 * **市场认知与状态**：市场已形成政府不会放任下跌的认知[1][2]；当前市场处于非理性状态，不会再大幅下跌，但止跌回稳难度依然很大[16] * **新模式实施难点**：“人房地钱”要素联动在地方层面实施难度大，若严格执行将极大限制供地规模[1][9] * **新旧模式冲突**：新模式（如现房销售）长期有利，但短期内会对旧模式及地方政府产生冲击[10] * **土地相关议题**：土地出让金到期后，若用途不变补缴金额预计很低；若改变用途（如产业转住宅），补缴比例可能高达基准地价的40%或更高[10] * **现房销售与地价**：地方政府通过土地出让金折让支持现房销售多为个案，在一二线城市大规模推行可能性小[21]

公司债务管理 - 龙湖集团已于12月初提前结清一笔总规模为92.27亿港元（约合人民币85亿元）的港币银团贷款，该贷款原起息日为2020年12月21日，期限为5年 [2] - 公司自2025年第三季度起分阶段推进该笔银团剩余款项的偿还，并于12月初完成提前兑付，至此已偿清2025年全部公开市场债务 [2] - 自2022年中以来，公司三年累计压降有息负债超过400亿元，财务指标持续优化 [2] - 根据规划，公司有息负债自2026年起每年还将净减少约100亿元，负债规模基本稳定，无偿债压力 [2] 公司财务状况与战略 - 自2023年起，公司坚持用正向的经营性现金流驱动业务增长，以安全稳定的债务结构构建可持续发展的基本盘 [2] - 截至2025年上半年，龙湖集团已连续实现含资本性支出的经营性现金流为正 [2] 行业意义与影响 - 龙湖成功穿越债务周期，对行业具有积极意义，标志着身负旧包袱的传统房企有能力在企业内部消化历史问题 [2] - 公司依靠稳健有序的铺排和长期主义的战略，参与到房地产新模式的探索实践之中 [2]

2026年全国住房城乡建设工作会议政策定调 - 会议提出2026年要着力抓好四方面工作 推进现代化人民城市建设被置于重点任务第一条 着力稳定房地产市场退居第二条 [2][13] - 会议对“十五五”时期房地产高质量发展作出部署 强调要充分认识二手房交易占比上升是长期趋势 需将新房和二手房市场作为一个整体看待 [2][9][13] 政策重心转变：“稳楼市”退居其次 - 过去四年（2022-2025年）该会议在部署次年工作时始终将稳定房地产市场放在首要位置 2026年其优先级首次下降至第二位 [4][15][16] - 专家分析“稳楼市”退居次要原因包括 保交房任务完成缓解了民生冲击 行业风险释放高峰已过 新房与二手房合并计算的总交易量已趋稳定 且房地产稳定更依赖于就业收入等经济基本面的系统性修复 [3][14] “城市更新”跃升为首要任务 - 城市更新从往年的第二、三位上升至2026年重点任务首位 这与2025年7月中央城市工作会议及中央经济工作会议的定调一脉相承 [6][18] - 分析指出 高质量推进城市更新对建设强大国内市场、支持内需意义重大 是稳投资、扩需求的重要抓手 预计2026年将迎来更多政策利好 相关部门有望加快落地配套金融、土地政策 [7][19] 2026年房地产政策具体方向 - 会议提出要因城施策控增量、去库存、优供给 城市政府要用足用好调控自主权 适时调整优化政策 支持居民刚性和改善性住房需求 [5][17] - 研究机构认为 “用足用好”“适时调整优化”等表述表明2026年支持需求端的政策仍有优化空间 预计地方政府将推出清理限制性措施、加大购房补贴、提升公积金贷款支持等具体举措 [5][17] 行业趋势与“十五五”发展思路 - 会议指出需准确把握房地产市场供求关系重大变化 认识到新型城镇化持续推进、城市存量优化空间广阔 房地产仍有较大发展潜力 [8][20] - 当前住房需求发生重大变化 二手房交易崛起 目前15个省市二手房交易量超过新房 30个重点城市二手房交易量占比接近70% 一线城市二手房交易量创4年来新高 [9][21] - 在此背景下 “因城施策控增量、去库存、优供给”指向紧缩供给方向 2025年1-11月全国新房待售面积同比增幅为2.6% 较上月下降0.5个百分点 创2022年以来新低 [9][21] - 会议重申防范化解房企债务风险 完善基础制度 推动建立“人房地钱”要素联动机制 并呼应中财办提出的支持房企向持有物业、提供高品质居住服务转型的信号 [10][21] - 政策思路从“先立后破”转向“立新破旧” 强调渐进推动新旧模式平稳转换 处理好当前与长远、增量与存量等多重关系 [10][22]

行业投资评级 * 报告未明确给出具体的行业投资评级（如“优于大市”、“中性”等）[1][2][3][4] 核心观点 * 上周（2025年第51周）房地产成交普遍出现反弹回升，市场对明年的政策有较强预期，这将有助于市场整固发展，并推进房地产新模式的构建，利好优质房企 [2][4][18] 新房市场成交数据 * **30大中城市新房成交**：2025年第51周成交面积为227万平方米，环比前一周增长15.4%，但同比2024年下降30.3% [4][19] * **分线城市新房成交（第51周）**： * 一线城市：销售面积52万平方米，环比增长10.4%，同比下降42% [4][19] * 二线城市：销售面积127万平方米，环比增长13.45%，同比下降30% [4][19] * 三线城市：销售面积47万平方米，环比增长27.8%，同比下降12.9% [4][19] * **月度累计成交（12月1-18日）**：30城累计成交面积527万平方米，环比2025年11月同期增长33.0%，同比下降30% [4][19] * 一线城市：累计成交125万平方米，环比增长21%，同比下降39% [4][19] * 二线城市：累计成交296万平方米，环比增长40%，同比下降26.8% [4][19] * 三线城市：累计成交106万平方米，环比增长31.3%，同比下降27.7% [4][19] 二手房市场成交数据 * **24城二手房成交**：2025年第51周成交量为213万平方米，环比前一周增长1.71%，同比下降25.3% [4][20] * **分线城市二手房成交（第51周）**： * 一线城市：成交面积86.4万平方米，环比增长0.9%，同比下降27.5% [4][20] * 二线城市：成交面积80.6万平方米，环比增长3.06%，同比下降27.4% [4][20] * 三线城市：成交面积45.5万平方米，环比增长1.0%，同比下降16.1% [4][20] * **月度累计成交（12月1-18日）**：24城累计成交面积592万平方米，环比2025年11月同期增长6.3%，同比下降31.4% [4][20] * 一线城市：累计成交217万平方米，环比增长2.8%，同比下降31% [4][20] * 二线城市：累计成交216.7万平方米，环比增长4.4%，同比下降36.9% [4][20] * 三线城市：累计成交158万平方米，环比增长14.5%，同比下降22.7% [4][20] 土地市场数据 * **第51周土地市场**：上周土地供应面积为1148万平方米，土地成交面积为4603万平方米，供销比为0.25倍，土地出让金额为1354亿元 [4][21] * **年度累计数据（100大中城市）**：本年度累计土地供应面积88793万平方米，同比下降13%，累计同比增速较前一周回落0.13个百分点；累计成交面积74947万平方米，同比下降6.5%，累计同比增速较前一周回升0.71个百分点；累计土地出让金22914亿元，同比下降7.98% [4][21] * **土地溢价率**：上周全国土地溢价率为2%，环比前一周回落0.28个百分点 [4][21] 库存情况 * **35城可售面积**：2025年11月可售面积为31694万平方米，环比上个月增长1.35%，同比下降1.29% [4][22] * **库存出清周期**：2025年11月库存出清周期（按12个月月均计算）为24.54个月，环比上个月增长6.64%，同比去年增长12.09% [4][22]