行业现状与市场数据 - 2025年第三季度上海甲级写字楼空置率攀升至23.5%，平均租金降至6.74元/平方米/天，环比下滑3.6% [2] - 2025年第三季度上海甲级办公楼新增供应22.2万平方米，四季度预计再增26.2万平方米，供需失衡加剧市场竞争 [2] - 2025年第三季度上海大宗资产交易达成17宗，总成交额149.7亿元，环比上涨78.1%，其中办公楼资产在成交金额中占比75% [2] - 2025年第三季度上海甲级办公楼净吸纳量为19.04万平方米，其中非中央商务区贡献13.67万平方米，中央商务区空置率环比下降0.6个百分点 [2] - 金融、AI科技、户外运动零售等行业租赁需求活跃，成本驱动型搬迁与升级需求是主流 [2] 头部企业转型战略 - 凯德投资（中国）推出“来福士·界”与“凯德壹中心”双品牌，前者定位核心区域城市地标，后者深耕区域市场主打社群互动，以“生活场域”替代传统商业空间 [3] - 凯德投资（中国）在全国布局47个商业项目，未来将加速输出管理模式，拓展多元业态，并为业主定制资产增值方案 [3] - 太古地产携手陆家嘴集团，通过前滩广场超甲级办公楼切入高端商办赛道，并对前滩太古里进行升级改造，零售面积增至26.7万平方米，实现翻倍增长 [1][3] - 头部企业的动作折射出行业从“增量扩张”转向“存量提质”的核心逻辑 [1] 转型驱动因素 - 消费需求发生结构性转变，驱动商办市场加速告别传统模式，转向以体验为核心的存量提质新阶段 [3] - 2025年第三季度中国GDP同比增长5%，消费支出对GDP增长贡献率达53.5%，同比提升9个百分点，旅游、运动户外等体验型消费复苏强劲 [3] - 高空置率与同质化竞争压力，以及上海市政府推出的商务楼宇更新专项政策，鼓励存量物业转型为租赁住房等多元业态，推动“商业+居住+配套”复合业态发展 [4]