行业现状与市场数据 - 2025年第三季度上海甲级写字楼空置率攀升至23.5%，平均租金降至6.74元/平方米/天，环比下滑3.6% [2] - 2025年第三季度上海甲级办公楼新增供应22.2万平方米，四季度预计再增26.2万平方米，供需失衡加剧市场竞争 [2] - 2025年第三季度上海大宗资产交易达成17宗，总成交额149.7亿元，环比上涨78.1%，其中办公楼资产在成交金额中占比75% [2] - 2025年第三季度上海甲级办公楼净吸纳量为19.04万平方米，其中非中央商务区贡献13.67万平方米，中央商务区空置率环比下降0.6个百分点 [2] - 金融、AI科技、户外运动零售等行业租赁需求活跃，成本驱动型搬迁与升级需求是主流 [2] 头部企业转型战略 - 凯德投资（中国）推出“来福士·界”与“凯德壹中心”双品牌，前者定位核心区域城市地标，后者深耕区域市场主打社群互动，以“生活场域”替代传统商业空间 [3] - 凯德投资（中国）在全国布局47个商业项目，未来将加速输出管理模式，拓展多元业态，并为业主定制资产增值方案 [3] - 太古地产携手陆家嘴集团，通过前滩广场超甲级办公楼切入高端商办赛道，并对前滩太古里进行升级改造，零售面积增至26.7万平方米，实现翻倍增长 [1][3] - 头部企业的动作折射出行业从“增量扩张”转向“存量提质”的核心逻辑 [1] 转型驱动因素 - 消费需求发生结构性转变，驱动商办市场加速告别传统模式，转向以体验为核心的存量提质新阶段 [3] - 2025年第三季度中国GDP同比增长5%，消费支出对GDP增长贡献率达53.5%，同比提升9个百分点，旅游、运动户外等体验型消费复苏强劲 [3] - 高空置率与同质化竞争压力，以及上海市政府推出的商务楼宇更新专项政策，鼓励存量物业转型为租赁住房等多元业态，推动“商业+居住+配套”复合业态发展 [4]

文章核心观点 - 成都三大核心商圈在岁末通过品牌创新、文化表达和场景体验三大策略同步释放消费新活力 为成都建设国际消费中心城市注入多元动能 [1] 凯德投资推出新品牌与管理输出 - 凯德投资推出“来福士·界”和“凯德壹中心”两大商业新品牌 旨在以更丰富和个性化的体验满足消费者对高品质生活的追求 [2] - “来福士·界”定位为城市级综合体 位于城市核心区域 面向中高收入、追求生活品质的消费者 并呈现“五大新界面 × 四大消费体验场景” [2] - “凯德壹中心”定位为区域级购物中心 位于成熟商业区 覆盖周边3-5公里的新中产家庭及白领客群 融合三大消费体验场景以打造高品质新型城市微中心 [6] - 凯德投资通过输出管理推动规模化发展 以应对中国商业地产迈入存量时代的背景 并已与无锡滨湖建发集团签署合同打造全国首座“来福士·界” 与梁溪科技城集团签署备忘录推进产业园运营等合作 [2][8] 成都王府井百货的文化美学表达 - 成都王府井百货在历史建筑焕新的大旗茶馆主办“皑境·东方”中国设计大秀 演绎东方美学 [1][9] - 大秀以“无声处 听设计发生”为理念 携手ZHUCHONGYUN与EXCEPTION例外两大中国顶尖设计师品牌 超越传统时装展演形式 在茶、漆、衣的对话中呈现深度沉浸的东方美学现场 [9] - 此次活动是一次根植于文化传统、融汇于当代生活的精神共鸣 通过服装与空间、茶、漆、人的互动重新定义“美”的在场与体验 [9][14] 成都银泰中心in99的场景体验活动 - 成都银泰中心in99携手潮流品牌泡泡玛特启动名为“Nyota·你我皆星辰”的全国首展 在成都城南商业地标筑起治愈能量场 [1][18] - 展览精心打造“塔塔新朋友碰头处”、“塔塔的惬意小花园”和“塔塔的小世界”三大核心互动板块 带来沉浸式好玩、好拍、好逛的有趣体验 [20] - 现场打卡可参与星愿扭蛋机互动 有机会获得塔塔限定手机支架、冰箱贴、贴纸等惊喜周边 [20]

公司战略与品牌发布 - 公司推出“来福士·界”和“凯德壹中心”两大商业新品牌，旨在以更丰富和个性化的体验满足消费者对高品质生活的追求 [1] - 公司定位为城市多元空间运营商，致力于打破边界，让城市空间成为承载消费者情绪、兴趣并能主动参与的生活场 [1] - 公司通过举办商业新品牌发布会，与超20家涵盖服饰珠宝、生活方式、运动户外等品类的知名品牌共同解读消费趋势 [2] 业务模式与规模扩张 - 公司认为中国商业地产迈入存量时代，低效资产盘活与价值释放成为新需求爆发点，输出管理是推动规模化发展的新增长引擎 [3] - 公司与无锡滨湖建发集团签署管理合同，将在无锡打造全国首座“来福士·界” [7] - 公司与梁溪科技城集团签署合作备忘录，将在产业园运营、物业管理等领域推进合作 [7] - 公司在长沙、武汉、宁波、无锡等城市已外拓7个管理输出项目 [7] - 公司首批非标商业项目“碧湘楚巷”（长沙）和“壹为邻”（武汉）于11月正式亮相，标志着其在特色商业和产品革新方面的尝试 [7] 品牌资源与国际化平台 - 公司在中国拥有零售租约10,200个，涵盖4,600多个品牌，并持续引入中国首店、城市首店、凯德首店 [9] - 公司依托国际化平台和在华零售网络，成为优质品牌登陆中国市场的优选合作伙伴，以及品牌进入新加坡市场的首发平台 [8] - 公司已助力泡泡玛特、名创优品、小米等近60个中国品牌出海新加坡等东南亚市场 [9] - 公司通过“T·R·E”价值循环战略合作体系，连接租户、零售生态伙伴与自身资源平台，以“自有零售平台＋延伸服务”一体化赋能品牌出海与增长 [9] - 公司凭借“资产管理+运营管理”的体系化能力，为业主方提供覆盖前期资产规划、全周期运营管理及品牌输出的全方位服务 [8]

公司战略与品牌发布 - 公司于12月8日举行商业新品牌发布会，推出“来福士·界”和“凯德壹中心”两大新品牌，旨在以更丰富和个性化的体验满足消费者对高品质生活的追求 [1][4] - “来福士·界”定位为城市级综合体，位于城市核心区域，面向中高收入、追求生活品质的消费者，通过“五大新界面 × 四大消费体验场景”塑造城市灵感新地标 [4] - “凯德壹中心”定位为区域级购物中心，位于成熟商业区，覆盖周边3-5公里的新中产家庭及白领客群，融合三大消费体验场景，打造高品质新型城市微中心 [4] 管理输出与项目拓展 - 公司与无锡滨湖建发集团签署管理合同，将在无锡打造全国首座“来福士·界”，并与梁溪科技城集团签署合作备忘录，计划在产业园运营、物业管理等领域进一步合作 [6] - 公司已在长沙、武汉、宁波、无锡等城市外拓7个管理输出项目，其中长沙的碧湘楚巷、武汉的壹为邻、宁波的新一中心三个项目预计将于2026年面市 [8] - 公司首批非标商业项目——碧湘楚巷（长沙）和壹为邻（武汉）已于11月正式亮相，标志着公司在特色商业和产品革新方面的创新尝试 [8] - 公司在上海、江浙、大湾区等地有更多购物中心和产业园区类项目正在积极推进中，产品线的丰富使其在输出管理时更具灵活性和市场匹配能力 [8] 行业活动与生态 - 发布会吸引了涵盖政府、业主、合作方、品牌方、媒体等多方来宾出席，超20家知名品牌代表出席，涵盖服饰珠宝、生活方式、运动户外、潮玩、宠物经济等多元品类 [1][8]

公司战略与品牌发布 - 公司于12月8日以“多元新界”为主题发布“来福士·界”和“凯德壹中心”两大商业地产新品牌 [1] - “来福士·界”定位为面向中高收入、追求生活品质消费者的城市级综合体 [1] - “凯德壹中心”定位为覆盖周边3至5公里新中产家庭及白领客群的区域级购物中心 [1] - 公司认为中国商业地产迈入存量时代，低效资产盘活与释放资产价值成为新需求爆发点 [1] - 公司商管业务正以输出管理推动规模化发展，新品牌或将成为未来新增长引擎 [1] 业务模式与项目拓展 - 公司商管业务正推动向“管理输出、规模增长”方向发展 [2] - 公司已在长沙、武汉、宁波、无锡等城市外拓7个管理输出项目 [2] - 长沙碧湘楚巷、武汉壹为邻、宁波新一中心三个项目预计将于2026年面市 [2] - 在上海、江浙、中西区、大湾区等地有更多涵盖购物中心和产业园区的项目在积极推进中 [2] - 公司于11月正式亮相碧湘楚巷（长沙）和壹为邻（武汉）两个筹开中的管理输出项目，这是其在中国的首批非标商业项目 [1] 运营资源与租户网络 - 公司在中国拥有零售租约10200个，涵盖4600多个品牌，品牌池持续扩容 [2] - 公司大力引入中国首店、城市首店、凯德首店 [2] - 近年来，公司已助力泡泡玛特、名创优品、小米等近60个中国品牌出海至新加坡等东南亚市场 [2] - 公司通过连接租户、零售生态伙伴与自身资源平台，以“自有零售平台＋延伸服务”一体化赋能品牌出海与长期增长 [2] 市场洞察与定位 - 公司认为中国消费市场正经历深刻的结构性转变，新消费观将重塑商业生态 [1] - 公司定位为城市多元空间运营商，旨在以消费者需求为原点，让城市空间成为承载消费者情绪、兴趣并能主动参与的生活场 [1] - 新品牌发布标志着公司在核心市场巩固规模布局的同时，尝试特色商业和产品革新 [1]

公司品牌与产品战略 - 凯德投资（中国）在发布会上推出“来福士·界”和“凯德壹中心”两大商业新品牌 [1][2] - “来福士·界”定位为城市级综合体，目标客群是中高收入、追求生活品质的消费者 [2] - “凯德壹中心”定位为区域级购物中心，目标客群是覆盖周边3至5公里的新中产家庭及白领人群 [2] - 公司商业品牌矩阵进一步扩容，形成涵盖超级城市综合体、城市级综合体、区域级购物中心等多层次产品线 [1] 行业背景与发展模式 - 中国商业地产已迈入存量时代，低效资产盘活与释放资产价值成为新的需求爆发点 [2] - 公司近年来通过输出管理推动商管业务规模化发展 [2] - 新品牌的推出被视为公司未来的新增长引擎 [2] 具体项目与合作进展 - 公司与无锡滨湖建发集团签署管理合同，将在江苏省无锡市打造全国首座“来福士·界”，该项目以公园式商业为基底 [2] - 公司与梁溪科技城集团签署合作备忘录，后续将在无锡梁溪科技城推进产业园运营、物业管理等领域的合作 [2] - 合作重点将挖掘产业园区、物业服务、商业运营等潜力项目，旨在共同打造高水平国际运营管理示范标杆 [2] - 除集团体系内资产外，公司已在长沙市、武汉市、宁波市、无锡市等地拓展了7个管理输出项目 [2] - 公司在上海市、江苏省、浙江省、中西部地区及粤港澳大湾区等地还有多个项目正在推进中，涵盖购物中心和产业园区等多元化资产类别 [2]

公司战略与品牌发布 - 凯德投资推出两大商业新品牌：“来福士·界”定位城市核心区城市级综合体，面向中高收入、追求生活品质的消费者；“凯德壹中心”定位成熟商业区的区域级购物中心，覆盖周边3-5公里的新中产家庭及白领客群 [1] - 新品牌进一步丰富了公司的商业矩阵，形成涵盖三大类别、五大品牌的多层次产品体系，旨在精准定位细分场景和差异化需求 [1] 项目拓展与布局 - 公司与无锡滨湖建发集团签署管理合同，将在无锡打造全国首座“来福士·界”，该项目以公园式商业为基底，聚焦“首店经济”，发展个性化、多元化、创新化业态 [1] - 公司在中国的首批非标商业项目（碧湘楚巷（长沙）和壹为邻（武汉））计划于2026年上半年开业 [1] - 除了体系内资产，公司目前已在长沙、武汉、宁波、无锡等城市外拓7个管理输出项目，并在上海、江浙、中西区、大湾区等地推进更多项目，涵盖购物中心和产业园区等多元资产类别 [1] - 外拓项目的城市选择以公司已有业务城市为中心，涵盖周边1小时高铁辐射圈，并选择性拓展其他省会及高速发展城市，具体项目落地将结合城市能级、区位、周边客群及合作方需求等因素综合考量 [2] 运营与租户资源 - 公司在中国拥有零售租约10200个，涵盖4600多个品牌，品牌池持续扩容 [2] - 公司正大力引入中国首店、城市首店及凯德首店 [2]

公司战略与品牌发布 - 全球不动产资产管理公司凯德投资于12月8日在上海发布“来福士·界”和“凯德壹中心”两大新商业品牌 [1] - 这是凯德投资在中国首次发布采用轻资产运营模式的商业品牌 [1] - 新品牌推出后，凯德形成了涵盖三大类别、五大品牌的多层次产品体系，旨在精准定位细分场景和差异化需求 [1] 新品牌定位与产品体系 - “来福士·界”定位为城市级综合体，位于城市核心区域，面向中高收入、追求生活品质的全龄段消费者 [2] - “凯德壹中心”定位为区域级购物中心，位于成熟商业区，覆盖周边3-5公里的新中产家庭及白领客群 [2] - 凯德产品体系包括：位于一线和新一线城市核心区域的“凯德中心”、位于一线城市核心区域的“Raffles City”以及位于一线城市非核心区域或二线城市核心区域的“来福士·界” [2] 轻资产扩张与项目进展 - 凯德投资与无锡滨湖建发集团签署管理合同，将在无锡打造全国首座“来福士·界” [4] - 凯德投资与梁溪科技城集团签署合作备忘录，后续将在无锡梁溪科技城推进产业园运营、物业管理等领域的合作 [4] - 凯德投资在中国的首批非标商业项目——长沙碧湘楚巷和武汉壹为邻已于11月亮相 [4] - 除了集团体系内资产，公司已在长沙、武汉、宁波、无锡等城市外拓7个管理输出项目 [4] - 其中，长沙碧湘楚巷、武汉壹为邻、宁波新一中心三个项目预计将于2026年面市 [4] - 在上海、江浙、大湾区等地也有更多涵盖购物中心和产业园区的项目正在积极推进中 [4] 行业背景与公司战略方向 - 中国商业地产迈入存量时代，低效资产盘活、释放资产价值成为新的需求爆发点 [4] - 凯德投资的商管业务致力于通过输出管理推动规模化发展，以此作为新的增长引擎 [4] - 公司认为中国消费市场正在经历深刻的结构性转变，新消费观将重塑商业生态 [5] - 公司定位为城市多元空间运营商，以消费者需求为思考原点，旨在让城市空间成为承载消费者情绪、兴趣并能主动参与的生活场 [5]

长沙商业格局概览 - 赢商网发布的2025年1-9月《长沙人气购物中心排行榜TOP10》动态榜单，生动勾勒出长沙商业活力图景，既有稳居前列的“常客”，也有轮番上榜的“黑马”[1] - 榜单显示出长沙商业由“王炸天团”和“中坚阵营”共同支撑的竞争格局，前者包括长沙IFS、步步高梅溪新天地等9个持续霸榜的购物中心，后者则由7个凭借特色定位轮番上榜的商业体组成[2][3] 核心商业体排名动态 - 2025年1月至8月，长沙IFS、步步高梅溪新天地、万家丽国际购物广场、国金街、荟聚、德思勤四季汇购物中心等项目频繁出现在月度前十榜单中，显示出稳定的市场地位[2] - 步步高星城天地、永旺梦乐城长沙星沙、方圆荟、松雅湖吾悦广场、凯德壹中心、悦方ID MALL、砂之船（长沙）奥莱7大商业体组成“中坚阵营”，轮番跻身TOP10行列[3] 步步高星城天地运营策略 - 项目定位为“花园式超级综合体”，是南城首家胖东来调改项目及双地铁TOD上盖项目，商业面积达20万平方米[6][8] - 通过引进网红餐饮、打造沉浸式文娱空间、举办城市首展及明星演出等活动强化体验，学习胖东来文化理念后客流实现同比40%的提升[9][10] 永旺梦乐城长沙星沙特色定位 - 作为永旺梦乐城湖南首店，于2024年9月开业，商业面积23万平方米，配备3300个停车位及周末节假日会员免费停车政策[11][14] - 项目设置70处绿意休憩区、4处大型母婴室，并打造超过15000平方米的地区最大规模娱乐空间，引进约250家品牌，其中包含30余家湖南首店[14][15][17][18] 长沙方圆荟业态升级 - 项目商业面积26万平方米，近期对G层进行2万平米空间战略迭代，引入好润佳5.0定制超市等多家区域首店[20][23] - 北区一层打造「无束·无界」潮π运动空间，三层构筑城北规模领先的一站式儿童成长基地，并打造五大情绪力主题空间[24][27][28] 长沙松雅湖吾悦广场微度假模式 - 项目商业面积18万平方米，依托松雅湖国家湿地公园资源，打造“湖畔+生态”微度假商业模式[29][31] - 开业迄今引进超100家首进及标杆品牌，2024年引入30家区域首进品牌，2025年加速引入雅斯超市等多家湖南及区域级首店[33] 凯德壹中心区位优势 - 项目位于湘江新区滨江新城，为湖南省金融中心核心区位，无缝接驳地铁4号线，倚靠河西第一高楼FFC金融中心[35][37] - 由长沙城发集团投资、凯德集团运营管理，深度辐射FFC写字楼高净值客群，打造“滨江社交热岛”与“都市生活绿洲”双重体验场[38] 悦方ID MALL年轻化战略 - 项目商业面积12万平方米，以“泛二次元”与“生活体验”为核心，汇聚多家泛二次元头部品牌，SUPER RARE华中首店创下单日营业额22.6万元佳绩[39][41][42] - 目前共有4家小剧场营业，演出超300场，观演人数突破10万，年底将达6家，成为长沙剧场数量最多的购物中心[43] 砂之船（长沙）奥莱商业模式创新 - 项目商业面积21万平方米，采用“A*(1+N)*DT”超级奥莱商业模式，汇聚350余个品牌，打造湖南首个户外运动专区[47][49][51][52] - 首创“Bulter Service草绿丝带服务计划”，通过专属停车场、免费洗车等会员服务提升体验，并借助4000平方米超大中庭打造“长沙时装周”等IP活动[53][54]