在高空置率的压力下，上海商办市场正迎来一场由头部企业主导的转型突围战。 日前，凯德投资（中国）以双品牌发布与管理输出提速打响存量盘活攻坚战，太古地产则携手陆家嘴集 团以前滩广场超甲级办公楼布局高端商务赛道。 两大商办标杆企业的动作，折射出行业从"增量扩张"转向"存量提质"的核心逻辑。 商办市场以价换量 商办开发商谋转型突围。 凯德投资（中国）品牌升级背后，是上海商办市场较高空置率的现实。 戴德梁行数据显示，2025年第三季度，上海甲级写字楼空置率攀升至23.5%，平均租金降至6.74元/平方 米/天，环比下滑3.6%；仅三季度就有黄浦"日月光二期"、浦东"前滩源"等四大项目新增22.2万平方米供 应，四季度虹桥、静安核心等区域还将再添26.2万平方米增量，供需失衡加剧市场竞争。 仲量联行发布的数据也显示，今年第三季度，上海商办写字楼供大于求，整体空置率提升0.3个百分 点，大部分商办项目主要通过下调租金下调来减缓中央商务区空置率上升的压力。比如，三季度上海甲 级办公楼净吸纳量录得19.04万平方米，中央商务区与非中央商务区分别贡献5.37万平方米、13.67万平 方米。其中，中央商务区空置率环比降0.6个百分 ...

文章核心观点 - 雅阁酒店集团在成立二十周年之际，正通过“专业协同”与“专业引擎”双轮驱动，实现国内存量市场价值重塑与海外新兴市场差异化扩张，引领中国酒店业高质量发展 [1][4][8][33][45][56] 国内业务：专业协同破解国资酒店困局 - 行业面临从“增量扩张”向“存量提质”转型，地方国资酒店普遍存在“资源禀赋雄厚”与“价值转化乏力”的结构性困局 [9][10] - 国资酒店价值释放受三大枷锁制约：老旧设施硬件瓶颈、非标服务软件短板、过度依赖客房收入的单一营收结构 [16][17] - 公司通过“品牌输出+管理赋能”的轻资产合作模式，为国资酒店注入市场化运营基因，实现“输血”与“造血”双重赋能 [26] - 公司重构资产认知，将酒店定位为“区域文旅生态枢纽”，而非单纯的住宿空间，实现酒店价值与区域价值共生共荣 [20][21][23] - 实践案例：韶关云门5季雅阁度假酒店融合自然与康养资源打造多元场景；广西崇左雅阁大酒店联动顶级景区成为旅行枢纽；秦皇岛雅阁酒店群构建多元业态，客房收入占比仅25% [25] - 中旅酒店的战略投资为公司提供了央企背景的信任桥梁与全产业链资源，契合国有资产管理的合规性要求 [30][31][32] 核心能力：专业引擎驱动价值创造 - 公司的专业引擎是涵盖战略定位、数字化底座、文化赋能、流量运营的全链路价值创造体系 [33] - 战略定位遵循“高端=国际质感+本土灵魂”逻辑，通过品牌矩阵与区域深度研判实现差异化占位 [37] - 品牌矩阵覆盖奢华精品、高端商务、特色度假、精选服务全高端产品线，其中75.5%为高端系列品牌，精准匹配国资品质升级诉求 [37] - 数字化以“图钉系统”为核心，旨在实现“效率提升+体验优化”的双轮驱动，而非技术堆砌 [39] - 文化赋能通过“文化挖掘—场景转化—体验落地”全流程，将本土文化转化为酒店独特竞争力，如温岭雅阁国际大酒店融入“山海之城”意境 [40][42][43] - 流量运营构建“线下筑牢基本盘、线上实现裂变式传播”体系，线下深耕本地核心圈层锁定关键500人，线上凭借真实体验撬动用户自发分享 [43][44] 海外扩张：体系输出与文化共生 - 公司出海摒弃“资本输出+标准复制”或“盲目扩张”的传统路径，走“体系输出+文化共生”的差异化道路 [45] - 赛道选择聚焦“一带一路”沿线“旅游业潜力大、高端供给不足、中资往来密切”的新兴市场，如肯尼亚、斐济，避开竞争激烈的欧美成熟市场 [46] - 此举把握两大机遇：中国出境游复苏红利（2024年出境游人次达1.23亿，赴“一带一路”国家游客占比超40%）及中资海外基建项目带来的住宿需求 [47] - 本地化运营采用“体系输出+本地自主”平衡模式，沉淀出包含政策、税务、消费者画像的运营体系，为同行提供“海外运营参考手册” [53] - 与中旅酒店的“资源+经验”协同形成“央企背书+专业运营”的出海模式，降低风险并提升成功概率 [54] - 出海终极目标是让“中国服务”成为全球品质标签，通过跨文化融合实现“走出去”与“融进去”的统一 [56] 战略布局与项目进展 - 2025年是公司战略升级后项目落地与品牌焕新的集中爆发年，签约与开业项目呈现高端化、多元化、战略性布局 [4] - 国内于北京、杭州、新疆伊犁、乌鲁木齐、福建平潭、甘肃张掖、广东茂名等核心区域与经济走廊接连布局 [6] - 海外项目持续深耕：肯尼亚内罗毕雅阁大酒店开业两周年，斐济贝卡岛雅阁度假酒店项目定位高端标杆 [8] - 近期品牌焕新与开业：浙江温岭雅阁国际大酒店于12月29日开业，实践“一城一琢”的品牌哲学 [43]

2026年中央经济工作会议政策总览 - 会议总结2025年经济工作并部署2026年经济工作，列出八个重点任务 [1] - 政策取向坚持稳中求进、提质增效，发挥存量与增量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调节力度 [2] - 继续实施更加积极的财政政策，保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量，优化支出结构并兜牢基层“三保”底线 [2] - 继续实施适度宽松的货币政策，灵活运用降准降息等工具保持流动性充裕，引导金融机构支持扩大内需、科技创新等重点领域 [2] - 增强宏观政策取向一致性和有效性，将各类政策纳入一致性评估，并健全预期管理机制以提振社会信心 [2] 房地产行业政策定调与演变 - 2026年房地产相关内容被置于第八项任务“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”中，强调其作为底线与托底的重要性 [2][3] - 2026年房地产施政方针为“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [3] - 深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [3] - 对比2024年会议，房地产内容当时位于第五部分“有效防范化解重点领域风险”，要求持续推动市场止跌回稳并合理控制新增用地供应 [4] - 2025年政策表述深化为“控增量、去库存、优供给”，推动行业从“规模扩张”向“存量提质”过渡 [5][6] 房地产行业发展方向与影响 - 行业处于“止跌回稳”的新旧模式转换时期，2026年首要目标是“着力稳定房地产市场” [3] - 未来新房供应不再是行业主要目标，存量盘活提升至更重要位置，新增供应将更注重品质 [3] - 行业转型方向明确，未来市场将更注重存量运营、品质提升与民生保障，而非简单销售增长 [6] - 稳定房地产市场是整体经济社会高质量发展取得更大突破的基础 [6] - “十五五”新局已开，房地产未来仍可期 [7]

公司业绩与财务表现 - 2025年1-9月公司实现营业收入11.89亿元 同比下降30.48% [2] 业务发展与战略布局 - 公司近年新开拓了装配化装修和光伏建筑一体化业务板块 旨在实现从传统装饰到装配化、从幕墙到光伏建筑一体化的转型升级 [2] - 公司未来盈利增长的核心驱动因素包括：紧密贴合国家“存量提质”和“好房子”建设等行业政策导向 把握绿色建筑与智能建造的政策红利 [3] - 建筑幕墙与装饰作为核心业务 凭借甲级设计与壹级施工资质及众多标杆项目形成坚实基础 [3] - 装配化装修业务已构建成熟技术体系 成为重要增长引擎 [3] - 光伏建筑一体化、建筑设计与EPC等新兴业务持续拓宽盈利边界 [3] 技术与研发 - 公司聚焦BIM、AI等关键技术创新 主导及参与多项行业标准制定 [3] - 公司通过数字化管理平台实现全流程高效管控 [3] 公司治理与市场策略 - 公司持续完善治理结构 化解经营风险 [3] - 公司坚持“深耕江苏、拓展全国”的市场策略 [3]

政策核心方向 - 各地通过制度创新破解存量资源盘活瓶颈，旨在提升资源利用效率并释放经济效益 [1] - 政策手段包括用途调整、功能兼容、自持松绑和审批优化等多种可操作方向 [1] - 存量盘活目标与保障民生、产业升级及城市功能完善相结合，政策供给趋于精细化、全方位和系统性 [3] 具体政策举措 - 松绑“自持”限制，允许满足条件的存量自持租赁住房转为普通商品住房上市交易，以缓解房企资金压力 [1] - 采取“一区一策”精准发力，通过补齐教育、医疗、交通等配套短板提升存量项目吸引力 [2] - 支持存量商品房转为保障性住房、人才公寓，并探索房票安置政策鼓励购买存量住房 [2] - 允许商业办公用房根据市场需求转型为人才公寓、养老机构等，提升存量资产利用效率 [2] - 鼓励利用农村闲置住宅发展休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿等新产业新业态，并发展乡村养老服务设施 [2] 政策影响与展望 - 将存量房屋改建为保障性租赁住房可增加供给并避免重复建设，未来或成更多城市强化住房保障的方式 [2] - 针对房企自持房屋政策的优化有助于持续缓解企业资金压力 [1] - 未来更多城市有望根据当地市场特点落地更系统性、集成化的政策体系，推动城市发展向“存量提质”转型 [3]

城市更新战略与成果 - 北京在“十四五”时期以高质量发展为主线实施城市更新行动全面提升城市发展质量 [1] - 城市更新项目包括微更新项目让居民获得实实在在的获得感并促进经济社会持续健康发展 [1] - 下一步北京市将加强统筹打造精品示范充分发挥城市更新在提振经济和推动高质量发展中的重要作用 [3] 公共空间与景观改造 - 亮马河从排污河道改造后水质提升成为主客共享的公共活力空间激活经济发展新引擎 [2] - 北京规划实施朝外片区京张铁路遗址公园等公共空间改造项目包括口袋公园慢行系统和城市绿道 [2] - 京张铁路遗址公园打破空间界限联动区域实现对周边休闲空间的滋补和城市环境提升 [2] 公园绿地系统建设 - 北京通过“见缝插绿”打造口袋公园截至今年初已有610个口袋公园弥补生态休憩空间不足 [4] - 截至2024年底北京全市公园总数达1100个成为千园之城计划到2035年各类公园达1300个 [4] - 推进绿道建设如绿隔地区公园环绿道朝阳段一期串联公园塑造连续完整的骑行环境全长65公里 [5] 历史文脉与生态融合 - 路县故城遗址公园2025年开放是北京首个馆园一体考古遗址公园采用无界设计有十几处汉代景观复原节点 [5] - 公园环境获得附近居民好评认为能对孩子进行思想启迪 [6] 交通基础设施更新 - 北京以轨道交通站城融合方式推进更新加强场站与周边用地一体化规划带动存量资源提质增效 [7] - 五年间朝阳站环球影城北站等建成投运副中心站进入收尾阶段形成八站格局轨道交通市域铁路慢行系统交织成网 [7] - 市域铁路使通勤时间缩短例如去副中心从需换乘两次变为可直达 [7] 居住类更新与老旧小区改造 - 百子湾路1号楼改造创北京首次老旧小区住宅楼地上地下同步实施提供整体周转全面改造一次升级新方案 [7] - 过去五年北京探索多方共担筹资模式如劲松模式首开经验改善市民居住环境 [8] - 目标到2025年完成2000年底前建成的16亿平方米老旧小区改造任务及6000万平方米中央单位在京老旧小区改造 [8] - 昌盛园社区改造实现低成本统筹并在城南街道推广被列入住建部可借鉴经验方庄地区更新是片区整体更新样本 [8] 城市更新模式与未来方向 - 北京城市更新启动较早已从大拆大建转向存量提质聚焦提升存量质量 [9] - 更新工作涉及空间取舍引进多元主体形成居住类公共空间类产业类设施类区域综合类五大优秀实践典型 [9] - 未来需解决低成本多元资金渠道实现可持续更新并探索长效运营机制动员居民企业建设单位政府等参与 [10] - 在基层更新中党建引领对于做群众工作和联动社会资源资本非常重要 [10]

文章核心观点 - 城市发展进入存量提质增效阶段，城市更新的运作范式从大规模增量扩张转向通过价值重塑、肌理织补和治理前置来探索内涵式发展 [1][7][8][12][16] 价值重塑：叙事构建驱动空间活化 - 城市更新核心任务转变为内容生产与叙事构建，为物理空间注入能自我驱动的“故事内核” [1] - 东郊记忆项目通过“动能置换”，用关于潮流、原创与未来的新故事激活旧有工业空间，吸引年轻人 [2] - 通过引入高势能商业文化内容如华为全球旗舰店、帝视特浪美术馆中国内地首馆等作为构建新叙事的模块，提升吸引力 [3] - 游客平均停留时长从1小时提升至3小时，实现从一次性打卡到持续性消费的经济模型重构 [3] - 国庆、中秋双节期间潮流嘉年华总客流超80万人次，中青年游客占比超80% [6] - 祠堂街更新同样采用“叙事先行”逻辑，深挖历史故事并转化为当代青年可亲近的文化语境 [6] - 价值重塑的起点是故事脚本，围绕叙事主题构建可持续内容生产体系成为城市更新胜负手 [7] 肌理织补：精细化微操融合社会生活 - 城市更新需与城市原生的社会网络和生活肌理和谐共生，考验细微之处的“绣花功夫” [8] - 玉林东路改造通过“U型界面”规划重新分配街道空间使用权，优先步行与社会交往活动 [8] - 改造后商户数量由80家提升到153家，入店率提升近20倍，印证对生活友好的肌理是韧性商业基础设施 [8] - 工人村改造由民生需求驱动，通过“三赋三会”居民自治机制让居民成为更新过程共建者，提出上百条有效意见 [11] - “肌理织补”守护人的记忆与情感及无形的精神网络，如工人村超过120岁的皂荚树成为连接过去与现在的精神地标 [11] 治理前置：机制创新保障长效运营 - 城市工作重心从“七分建设、三分管理”转变为“三分建设、七分治理”，将长效运营思维前置为主动架构 [12] - 东郊记忆全面引入专业园区运营团队，确保招商、活动策划到场景营造遵循专业化和市场化逻辑 [12] - 玉林东路探索“O+EPC”模式，将运营前置至策划设计阶段，运营方与商会提出多种模式形成“社区+”品牌效应 [15] - 运营逻辑联动新老艺术家及主理人持续为街区生产内容，并成立“多业权街区共发展联盟”整合多元利益相关者 [15] - 城市更新成功有赖于构建多方共赢的可持续发展模型，从机制创新走向生态构建 [16]

公司战略与核心理念 - 公司品牌战略从商业项目品牌升维为社区品牌，从“空间”走向“社区” [7] - 公司坚持以社区为核心、以文化为纽带、以长期主义为战略，与城市生态共生成长的逻辑 [12] - 公司开发者的责任不是制造奇观，而是呵护土壤，让根系可以呼吸延展，进而长出稳定的枝叶 [1][23] - 公司关注社区长期的生命周期构建，而非短期的周转速度或销售规模 [23] - 公司采用“长期运营+创新”的模式，通过社区运营不断积累品牌与价值 [31] 行业背景与公司定位 - 2025年1-8月全国房地产开发投资完成约60309亿元，同比下降12.9% [50] - 1-8月住宅投资为46382亿元，同比下滑11.9% [50] - 1-7月新建商品房销售额同比下降6.5%，其中住宅销售额下降约6.2% [50] - 公司在行业版图中并非规模最大，但路径独树一帜，坚持长期主义 [27] - 公司特色是不把更新等同于推倒重来，而是尊重土地的故事和传统 [40] 项目案例与模式验证 - 新天地项目保留石库门街区立面、修复街区，并引入国际化商业与文化元素 [27] - 瑞虹新天地位于上海繁华闹市核心区，通过复合功能叠加，融合居住、商业、文化和公共空间 [29] - 蟠龙新天地依托江南古镇文化底蕴，引入湖畔公园、复古街区及艺术体育活动空间，成为现代潮流生活中心 [29] - 蟠龙新天地让23万平方米的绿地成为商业的伙伴，证明这是最有价值的投资 [44] - 新天地项目不是一个典型的购物中心，而是成为人们自发停留、交谈、创作的空间 [38] 未来社区发展趋势 - 社区发展逻辑正从投资驱动转向体验与创新驱动，将社区从“购物机器”转化为“体验场景” [37] - 行业主战场从增量开发转向存量更新，关键不是涂新漆，而是创造新故事和完成存量价值再生 [40] - 社区需聚焦从单一家庭模式到多元家庭结构，关照老龄化、多代同堂、独居年轻人等不同群体 [42] - 社区需从忽视环境转向内嵌韧性，将绿地、能源管理、低碳材料等作为底层基因 [44] - 社区智慧化应从炫耀技术转向智慧共生，让技术退到后台，把人放到中心 [46] 跨文化视角与价值主张 - 公司副主席拥有跨文化成长经历，塑造了对城市的敏感度，关注人们的停留方式和场所的生成 [16][19] - 强调需要回到“在地”的价值，枝叶能够随风摇动，但根系必须深埋土壤 [20] - 社区的价值在于人是否愿意一代又一代留下来，是否愿意在这里继续生活 [2][23] - 真正的社区不会在一夜之间诞生，需要时间、不断调整和开发商更长远的责任感去陪伴 [25] - 未来社区是超级复合的弹性容器，最稀缺的不是空间，而是弹性 [46]

行业宏观环境与趋势 - 2025年以来“反内卷”政策逐步落地，部分消费建材企业通过提价实现盈利边际改善 [1] - 城市更新政策推进，旧改、修缮拉动消费建材市场需求 [1] - 行业供需短期失衡源于房地产市场深度调整、消费动能不足及产能短期激增 [1] - 2024年建筑装饰材料行业总产值达4.2万亿元，同比增长8.5%，预计2025年将突破4.6万亿元，至2030年有望达到8万亿元 [2] - 中央城市工作会议指出城镇化转向稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效 [3] - 需求端在政策引导与消费升级下迈向高端与绿色，优势资源加速向头部企业集中，“马太效应”全面释放 [5] 公司财务业绩表现 - 2025年上半年公司实现营收36.34亿元，归母净利润2.68亿元，同比增加9.71%；扣非净利润2.38亿元，同比增加1.35% [1] - 家装公司渠道销量同比增加46.5% [4] 公司渠道拓展与运营 - 公司加速渠道拓展与下沉，2025年上半年新招商乡镇店847家、营建完成334家 [2] - 截至2025年上半年零售渠道装饰材料门店达4673家，其中饰材店2192家、乡镇店2481家 [2] - 具备“板材+”服务能力的门店已突破3000家，占比超六成 [2] - 线上新零售中心携手经销商共建“1+N”矩阵，覆盖天猫、京东、抖音、小红书等平台 [3] - 家具厂端合作有全国2万多家家具厂客户 [3] - 家装端专设家装运营公司，针对各类型家装公司推出多种合作模式 [3] - 截至2025年上半年定制家居专卖店共1808家，其中家居综合店329家、全屋定制321家、易装定制947家等 [4] 公司产品与品牌战略 - 公司推动“板材+”焕新，将传统板材店升级为加工服务中心，并导入柜门板、石膏板、顺芯板等新品 [2] - 定制家居零售业务坚持中高端定位，2025年配套UNICO轻高定系列以满足高品质家居需求 [4] - 公司以环保家具板材为依托，延伸全屋木作定制家居业务体系 [4] - 公司获Wind ESG BBB级，同花顺与鼎力公司治商分别给予AAA及8级评价，均居装修建材行业首位 [4] 公司核心竞争力与前景 - 龙头企业通过优化渠道结构、产品结构升级、拓展C端及零售业务提升经营质量与市场份额 [1] - 公司凭借全链路优势平滑周期波动，实现业绩稳中有进 [1] - 公司有望凭借环保健康基因、全渠道势能和高治理标准，将行业洗牌转化为业绩兑现 [5]

代建行业综合能力榜单发布 - 2025上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30榜单发布 绿城管理、蓝城集团、润地管理位居前三 新城建管、绿地智造、建发更新建设等企业上榜 [1][3][5][6][17] - 优秀政府代建企业包括建发更新建设、蓝城集团、龙湖龙智造、绿城管理、润地管理、旭辉建管、远洋建管 [8] - 优秀商业代建企业包括滨江集团、金地管理、绿城管理、新城建管 优秀资本代建企业包括滨江集团、金地管理、蓝城集团、绿城管理、旭辉建管 [8][9] - 典型代建项目案例覆盖漳州、天津、杭州、成都、滨州、广州、南道、苏州、合肥等多个城市 涵盖医院、住宅、安置房、机场扩建等多元业态 [11] 代建市场发展态势 - 2025年上半年代建新拓面积增速止跌回稳 行业从增量扩张1.0时代进入存量提质2.0阶段 呈现渗透率高但增速放缓、入局企业饱和两大特征 [12][14] - 38个重点城市代建渗透率从2022年0.89%跃升至2025年上半年7.76%创历史新高 但2025年上半年渗透率较2024年仅提升1.1个百分点增速明显放缓 [15] - 超过100家房企涉足代建业务 但真正能持续扩张的企业不超过40家 行业格局趋于稳定竞争加剧 [16] 企业竞争格局分析 - 头部企业格局稳定 TOP10与2024年完全一致 与2023年重合度达80% 腰部及尾部企业洗牌明显 TOP21-30企业与2024年重合度仅50% 与2023年重合度仅40% [19] - 代建综合能力30强企业总合约面积达10.19亿平方米 同比增长25% 较2024年末增长12% [21] - 4家企业2025年上半年总合约面积同比上涨超100% 4家企业同比上涨超50% 绿城管理和蓝城集团总合约规模超1亿平方米 规模优势显著超出第三名6000万平方米以上 [21] - 总合约规模5000-10000万平方米企业数量4家较2024年末增加1家 1000-2000万平方米企业数量9家较2024年末增加2家 低于1000万平方米企业数量降至7家 [21] 企业战略与能力建设 - 绿城管理新拓业务实现规模与质量双重提升 新拓规模、代建费、在手订单面积、交付面积保持绝对龙头地位 精细化运营成效显著中标率、复委率、首开兑现率等核心指标提升 [17] - 蓝城集团保障房代建和商品房代建业务稳步增长 在保障房代建及政府公建代建+运营领域形成独特标签 [17] - 润地管理依托华润置地3+1一体化业务组合模式 深耕场馆、保障房、学校、产业园区、市政、医院、住宅、商办等6+2多元化业务领域 发挥快好省规优势赢得市场认可 [17][18] - 旭辉建管以定制化服务专家为定位 新拓代建项目面积持续位居行业第二 项目布局高度集中于核心城市 龙湖龙智造等新入局企业凭借差异化特色迅速崛起 [18] - 企业需关注城市更新、城投拿地未开工项目、保障房和纾困项目等细分领域 深挖前期咨询策划、建成后装修运营等服务需求 [25] - 代建企业需提升稳健经营能力、专业兑现能力、价值创造能力和生态协同能力四大核心能力 通过与委托方建立长期生态共建模式实现资源共享和互利共赢 [27]