行业盈利现状与转型背景 - 2025年中期财报显示房企上半年盈利压力扩大 亏损者占绝大多数[2] - 部分依托经营性业务的企业如龙湖、华润保持正向盈利 体现行业转型态势[2] - 城市发展模式从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 中央会议明确系统性变化[2] 房企转型方向与路径 - 转型聚焦三个方向：强化持有型物业、布局轻资产业务、拓展传统开发外新业务[2] - 开发业务对应增量市场 经营性业务对应存量市场 形成双轨发展模式[2] - 参考国际经验 日本三井不动产在泡沫破裂后通过租赁收入稳定现金流（1997年租赁利润586亿日元覆盖销售业务亏损781亿日元）[4] 领先企业业务成效 - 龙湖经营性业务收入132.7亿元创历史新高 核心净利约40亿元[5] - 商业投资航道租金收入55亿元（增长4.9%） 商场出租率97%[5] - 资产管理航道收入15.1亿元 冠寓出租率95.6%[5] - 龙湖智创生活在管面积4亿平方米 收入55.3亿元[5] - 华润经常性业务核心净利润60.2亿元 利润贡献占比60.2%[6] - 华润经常性收入205.6亿元 推动向城市投资开发运营商转变[6] 具体业务布局与创新 - 龙湖形成"基本盘+增长盘+创新盘"路径：债务结构/现金流为基础 运营服务为增长极 生态化与智能化创新为未来空间[6] - 推出集成式APP连接购新房/租好房/商业场景 试水AI应用并通过千丁数科对外输出[9] - 华润以大资管模式为核心战略 招商蛇口资产运营收入36.6亿元（同比上涨4.1%） 新入市13个项目[8] - 保利发展打造商业与物业新增长线 推出"时光系"商业产品线[8] 行业趋势与模式验证 - 中指研究院指出房企需聚焦代建/综合运营服务等赛道转型升级[8] - 学者建议从投资驱动转为运营驱动 从开发创收转向服务增收[8] - 穆迪认为经常性收入提升盈利稳定性与财务韧性 华润与龙湖表现优于同业[9] - 经营性业务帮助企业完成利润结构与盈利模式切换 提供可借鉴的新发展模式[7][9]