文章核心观点 - 2026年马年开年，中国房地产行业迎来战略级转向，官方牵头、国企主导的存量房收储行动全面铺开，标志着行业正式告别增量扩张旧时代，迈入存量盘活、民生优先、稳健发展的新阶段，马年或成为行业转型的“分水岭” [1] 行业面临的困境与政策目标 - 市场面临三大核心痛点：“老破小”房源因房龄老、设施旧、贷款难成为流动性死角，挂牌周期动辄半年以上，其价格下跌引发片区估值拖累和二手房市场负向循环 [3] - 改善型家庭陷入“卖旧买新”两难，导致新房市场需求不足、去化压力加大，置换链条梗阻 [3] - 保障性租赁住房供给不足且分布不均，郊区房源难以满足新市民、青年人的“职住平衡”需求 [3] - 官方收购行动旨在精准击中上述痛点，打出一套稳楼市、优保障、通循环的组合拳 [3] 政策执行模式与全国落地情况 - 收购行动呈现精准定向、标准化的特征，以上海为例，优先选择内环内、2000年以前建成、70平方米以下、总价400万元以内、产权清晰的中小户型二手房 [5] - 收购主体为各区公租房公司、区属保障房企业，资金由建设银行等金融机构提供专项支持，遵循自愿申请、市场化定价原则 [5] - 上海首批试点后，业内预测其全年收购规模或达1万套，占全市二手房库存的6.9% [5] - 全国多城迅速跟进，截至2026年2月中旬，已有超过80个城市表态支持国企收购存量商品房，36个城市发布具体征集公告 [6] - 杭州富阳区启动“以旧换新”，首批计划收购200套，报名家庭超200户 [6] - 济南起步区推出“全款收旧房”政策，计划分批次收购1000套旧房 [6] - 长沙利用专项债券与央行再贷款资金，一批次收储金额就近30亿元 [6] 政策释放的四重核心信号 - 第一重信号：楼市托底进入“精准护盘”新阶段，官方直接下场为最难流通的资产提供“刚性接盘”，旨在切断恐慌性抛售链条，推动二手房价格有序企稳，从底层修复市场信心 [7] - 第二重信号：正式打通房地产“置换链条”，形成“老房出清—改善入市—新房去化”的良性循环，多地试点配套“房票”“置换补贴”，用存量盘活带动增量消费 [9] - 第三重信号：城市更新模式从“拆改留”转向“收储盘活”，通过产权转移实现低效资产再利用，成为低成本、高效率、可持续的主流更新路径 [9] - 第四重信号：住房体系从“市场独大”走向“市场+保障”双轨并行，用存量房快速补充保障房供给，让商品房市场回归居住与改善属性 [11] 对市场参与者的影响与行业展望 - 对特定业主利好：手握核心地段、小户型、产权清晰“老破小”的业主，资产流动性大幅提升，获得稳妥变现渠道 [11] - 对购房换房者影响：市场恐慌性降价减少，楼市波动变小，置换链条打通后新房和改善房流通更顺畅 [11] - 对租房群体影响：位于城市核心区域的保租房供给增加，租金更稳定，新市民、青年人住房压力缓解 [12] - 政策具有选择性：郊区老破大、有抵押纠纷、违章搭建、地段偏远、户型或总价超标的房源基本不在收储范围内 [12] - 行业未来展望：政策有望进一步扩围，更多一二线城市跟进，收购范围可能延伸至存量商品房，但核心目标是稳市场、保民生、防风险，不会刺激房价大涨 [12] - 行业主基调：楼市将以“企稳修复、结构分化”为主基调，行业彻底告别高杠杆、高周转、高增长旧时代，进入存量盘活、稳健发展新时代 [12] - 行业新增长点：参与保障房建设、老旧小区改造、存量房运营将成为开发商、中介机构等市场主体的新增长点 [12]

行业现状：深度调整与市场分化 - 行业自2020年“三条红线”政策后进入长达三年的深度调整，量价从2021年历史高点回落，地方政府的土地出让收入从2021年8.7万亿元的峰值腰斩至2025年的4.1万亿元 [1] - 全国楼市同涨同跌时代结束，市场对“核心资产”（核心城市好房子）与“非核心资产”（普通城市房产及核心城市普通房产）的定价预期彻底分离，行业开启分化的磨底与重构时代 [3] - 2025年70个大中城市中，仅上海（+1.2%）、杭州（+0.5%）、太原（+0.2%）三城新房价格同比上涨，其共同特点是拥有坚实经济基本面、持续人口流入或是区域内无可替代的单核城市 [5] 政策演变：从强力监管到因城施策 - “三条红线”政策精准切断了行业高杠杆、高周转的血液输送系统，要求房企剔除预收款后资产负债率不超70%、净负债率不超100%、现金短债比不低于1.0 [4] - 政策进入精细化、差异化新阶段，除部分出险房企外，其他房企已不再被强制要求每月上报“三条红线”指标，目标是在守住不发生系统性风险前提下推动行业向新发展模式过渡 [6] - 《求是》杂志发文提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，为不同城市问题开药方：房价下跌城市重点“控增量、去库存”，量价回暖城市重点“优供给” [6] 房企生存：债务危机与模式转型 - 截至2025年底，至少21家出险房企完成或获批债务重组，累计化债规模约1.2万亿元 [7] - 万科2025年预计亏损820亿元，创A股历史之最，被视为高杠杆、高周转旧模式正式终结的标志，行业将转向追求精细运营和真实居住需求的新模式 [7] - 房企转型呈现两极分化：一边是手握优质资产、融资成本低廉（部分央企低于3%）、已完成“三高”模式出清的稳健派；另一边是深陷债务泥潭、转型空间被挤压的出险房企 [8] 行业新方向：产品力与“好房子”建设 - 住房城乡建设部提出加快房地产转型升级，有序推动“好房子”建设，围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维，带动产业链升级 [7] - 未来房企将形成以不动产投资开发为主体，以综合服务与不动产金融为两翼的“轻重并举”格局，产品力将取代金融杠杆成为核心竞争力 [8] - 房企为应对资金链紧张普遍选择缩表和聚焦，将有限资源集中于市场风险最小、去化最快的一二线核心城市，加剧了区域市场热度差 [8] 土地财政转型：地方财政挑战与城市运营新模式 - 2025年地方政府土地出让收入为4.15万亿元，比上年下降14.7%，相比2021年峰值减少约4.6万亿元，出现“四连降” [9] - 土地收入锐减形成巨大财政缺口，加剧地方债务压力，一些地方出现国企平台参与拍地以维持债务率不突破“红线”的现象 [9] - 专家指出土地金融需从单纯卖地向市值管理转型，上海启动收购二手房用于保障房行动，通过政府主导资本进入存量市场以稳定价格并创造可持续运营的优质资产，是这一理念的实践 [10] 市场前景：漫长分化与结构性机会 - 房地产市场最恐慌阶段可能正在过去，开始进入以分化为特征的缓慢修复和平稳期 [6] - 资源向核心城市聚集的趋势在调整期被强化，核心区位高品质改善型住宅依然供不应求，而上海远郊宅地近期全部底价成交，体现了市场的AB面 [1] - 行业转型的终点在于告别普涨幻想与高杠杆狂飙，拥抱分化的现实、产品力与运营，以及长期的产业与城市未来 [11]

核心观点 - 国金证券首席经济学家宋雪涛提出，“投资于人”是改善微观体感最直接的方式，其三大途径是：让老百姓有更多的钱可花、更敢花钱、有地方花钱 [1][6] - 实现中国经济转型需要“三支箭”：需求端改革、供给端改革以及房地产转型 [3][8] “投资于人”的具体办法 - **让老百姓有更多的钱可花**：需要加大转移支付，特别是对特定群体进行直接的补贴和补助 [3][8] - **让老百姓更敢花钱**：需要完善公共服务，弥补城乡、行业、资本与劳动、中央与地方之间的差距 [3][8] - **让老百姓有地方花钱**：需要加大消费基础设施投入，释放服务业供给，通过城市更新创造新消费场景 [3][8] - **案例**：北京亮马河通过城市更新，从“臭水沟”变为热门消费区，一年拉动周边经济收入约80亿元 [3][8] 推动经济转型的“三支箭” - **第一支箭（需求端改革）**：核心是“投资于人”，提高居民消费占比 [3][8] - **第二支箭（供给端改革）**：政策将逐渐取消对电池、光伏等产品的出口退税，旨在“反内卷”，让优秀企业涨价，将部分利润留在国内转化为企业和员工收入，增强内循环动力，另一部分利润留给财政以支持“投资于人” [3][8] - **第三支箭（房地产转型）**：中国房地产自2021年进入下行周期，部分二线城市调整始于2018年，调整已持续七到八年，从国际比较看已是一个比较完整的下行周期 [3][8] - **房地产现状与展望**：目前部分二线城市已见底企稳，例如乌鲁木齐租金回报率达到4%且资金持续上涨，当租金回报率提升、房贷利率见顶，房地产将止跌回稳，标志着中国经济转型逐步完成 [4][9]

行业风险出清与债务重组进展 - 2025年是房地产行业风险化解进入实质性落地阶段的关键年份，多家出险房企债务重组取得进展，化债总规模约1.2万亿元[2] - 2025年以来已有融创中国、碧桂园、旭辉控股、华夏幸福等21家出险房企的债务重组或重整方案取得关键进展甚至落地完成[2] - 部分企业已完成境内外债务整体重组，例如金科股份通过重整计划化解债务约1470亿元，规模为行业迄今最大[2] 龙湖集团的财务韧性与债务管理 - 龙湖集团在行业调整期保持了公开市场债务按期兑付的记录，并在2025年平稳度过集中偿债阶段[2] - 公司于2025年12月初提前结清92.27亿港元银团贷款，如期完成2025年全部公开市场债务兑付[5] - 2026年1月5日，公司如期完成“21龙湖02”债券兑付，涉及总金额约10.38亿元[5] - 自2022年中以来，龙湖三年累计压降有息负债超过400亿元，并计划自2026年起每年净减少有息负债约100亿元[5] - 公司境内信用债余额仅余约34亿元，到期规模小且时间分散，分别为2026年3月到期1.47亿元、5月到期15亿元、8月到期10亿元以及2027年1月到期8亿元[5] 业务转型与收入结构多元化 - 龙湖集团较早从“开发主导”转向“开发+运营+服务”三大业务板块，自2011年起坚持将每年销售回款的10%投入商业、长租公寓等持有型业务[4] - 2025年上半年，公司经营性业务收入达133亿元，占总营收的22.6%，且该部分毛利率超过50%，成为稳定的利润和现金流来源[5] - 2025年1-11月，龙湖集团实现经营性收入约260.3亿元（含税），其中运营收入约138.5亿元，服务收入约121.8亿元[11] - 华润置地与龙湖集团是转型代表，2025年上半年两者持有物业和运营服务收入占比均超过20%，且非开发业务对利润贡献突出[10] - 华润置地约60%的净利润来自非开发销售业务，龙湖集团的投资性物业租金、物业管理、商业运营等非开发业务也成为其利润的稳定贡献源[10] 现金流与内生造血能力 - 龙湖集团在2023年、2024年及2025年上半年均实现了正向的净现金流，2025年上半年即便包含资本性支出，经营性现金流仍录得超20亿元的净流入[11] - 公司依靠运营与服务业务形成了健康的内部“造血”机制，现金流能够覆盖债务偿付并为审慎扩张提供动力[12] - 行业共识认为，增强内生动力和自身造血能力是应对市场深度调整的关键，外部助力如融资、化债和政策支持并非长久之计[7] 行业转型趋势与未来方向 - 2025年1—11月，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%，其中住宅投资60432亿元，下降15.0%，表明房地产正从增量市场转向存量市场[6] - 行业转型呈现分化态势，仅部分头部企业如华润、龙湖凭借前瞻布局，在经营性业务领域建立了成熟的能力体系与收入规模[8] - 除华润与龙湖外，保利发展、招商蛇口等央企也在商业、产业园、养老等持有型物业运营上拓展，部分房企开始开拓代建、物业管理等轻资产业务[12] - 龙湖集团正通过“一个龙湖直达用户”战略构建创新盘，于2025年初推出集成各航道产品及服务的“龙湖”APP，试图打通千万级会员体系[12] - 行业长期发展的关键在于恢复并提升可持续经营能力，从高速扩张转向可持续经营[15][16]

文章核心观点 - 文章回顾了万科公司从创立、股改上市、房地产主业崛起，到经历两次股权之争并最终陷入困境的发展历程，认为其“国企基因”和创始人强烈的个人掌控欲是影响其命运的关键因素 [5][6][11][25] - 文章认为，万科曾凭借精准的市场判断、精品化战略和稳健经营成为行业优等生，但“宝万之争”中非市场化的应对策略消耗了公司大量资源，使其在行业下行周期中失去从容，最终走向衰落 [18][19][21][24] 万科早期发展：产权模糊的“国企基因” - 公司起源于1983年王石在深圳特区发展公司下属的饲料科，通过贸易赚取第一桶金，1984年成立“深圳现代科教仪器展销中心”，当年实现营收5000余万、净利润300多万 [9] - 早期模式属于“官皮民实”的套壳经营，政府提供政策与银行资金，“能人”负责具体经营，利润公私分账，这导致产权不清，成为一代民营企业家的历史包袱 [10][11] - “国企基因”虽为后续的产权纠纷埋下伏笔，但也曾在股权争夺中为公司提供保护 [12] 股份制改革与上市：成为“公共企业” - 为厘清产权，公司于1986年启动股改，在政府协调下形成公私6:4的初步方案，但直至1988年更名为深圳现代企业有限公司并涉足房地产后，股改才获批准，公司更名为万科 [14] - 1991年万科在深圳上市，成为深市“老五家”之一，上市后股权结构分散：国家股19.2%，集体企业股12.8%，法人股24.4%，个人股17.5%，外资股26.1% [14][15] - 此次改革使公司成为民营属性较高的“公共企业”，为地产业务发展奠定资金基础，但股权分散也留下了隐患 [16] 房地产主业崛起与精品化战略 - 上市后公司迅速收缩多元化业务，专注于房地产，在激烈竞争中凭借高周转和规模，于1997年成为中国房企一哥 [18] - 与同行单纯追求规模不同，公司注重“产品力”，通过设计、服务和物业打造精品，在一二线核心城市的“二流”地块也能做出一流品质，积累了良好口碑和大量“铁粉” [18][19] - 2010年前后，行业处于扩张的“白银时代”，公司却主动收缩规模，注重提升综合实力，保持了健康的负债水平和资产质量，被誉为“房企优等生” [19][21] 两次股权之争与公司转折 - 1994年“君万之争”中，公司通过指控对手“老鼠仓”并引入证监会干预得以解决 [23] - 2015年爆发的“宝万之争”影响更为深远，创始人以激烈态度应对宝能系的市场收购，推动停牌半年、舆论造势、监管介入等“超市场”手段，最终虽逼退宝能，但公司付出沉重代价 [23] - 2017年，公司以551亿元溢价接盘“广信资产包”，被视为“毒丸战术”，此举耗尽了公司多年稳健经营积累的大半家底，同年深铁成为第一大股东 [24] “宝万之争”的后果与反思 - “宝万之争”掏空了公司家底，使其在随后行业风向巨变时失去从容，被迫重回高周转、高扩张的老路，最终走向下坡 [24] - 文章认为，股权之争既有产权改革不彻底的时代背景，也有创始人掌控欲过强、未能充分尊重市场规则的个人因素，这是一代企业家的局限性 [25] - 创始人强烈的个人意志和“胜负欲”在创业期是成功特质，但在应对市场挑战时，缺乏对市场规则的敬畏和知所进退的边界感，给公司带来了深远负面影响 [25]

文章核心观点 - 房地产市场在2025年迎来以“止跌回稳、提质增效”为特征的第四次拐点，一个以“稳”为基、以“质”为核的新周期正在开启 [1][7] 政策锚点 - 住建部推出“四个取消、四个降低、两个增加”的政策体系进行精准调控 [2] - “四个取消”政策取消限购、限售、限价及住宅标准划分，赋予城市政府调控自主权，政策实施后一手房看房量、签约量及二手房交易量同步上升 [2] - “四个降低”政策从成本端降低购房负担，住房公积金利率下降0.25个百分点，房贷最低首付比例统一至15%，存量房贷利率平均下调0.5个百分点，预计为1.5亿居民节省利息支出1500亿元 [2] - “两个增加”政策包括新增100万套城中村及危旧房改造项目，并将“白名单”项目信贷规模扩至4万亿元，截至10月16日已有2.23万亿元贷款获批 [2] 数据印证 - 70个大中城市商品住宅价格环比降幅呈现结构性收窄，二线城市新建商品住宅同比降幅收窄0.1个百分点 [4] - 上海10月新建商品住宅价格环比上涨0.3%，深圳、成都等4城二手房价格打破连续7个月下跌态势 [4] - 2025年1-10月全国新建商品房销售面积71982万平方米，10月末商品房待售面积较9月末减少322万平方米，住宅待售面积减少292万平方米 [4] - 2024年10月以来新建商品房交易网签面积连续多月同比、环比双增长 [4] - 1-10月住宅投资56595亿元，同比下降13.8%，但房企竣工面积同比增长22% [4] 供给革新 - 住建部明确提出涵盖绿色健康、低碳节能、智能便捷与安全保障四大维度的“好房子”建设标准 [5] - 2024年1-9月保障性住房已建设筹集148万套（间），年底前将实现450万新市民、青年人入住目标 [5] - 政策推动存量资产盘活，北京通过存量非居改建新增保障性租赁住房约2300间 [5] - 2025年11月多家头部房企融资成本同比下降50个基点，部分央企融资利率跌破2%，股权融资占比从2022年的12%提升至28% [5] 保障托底 - 2025年保障性住房建设进入规模化推进阶段，各地坚持货币与实物、配租与配售相结合 [6] - 北京市2025年第二批保障性住房建设筹集计划包含新建项目17个、房源1.98万套，筹集项目7个、0.24万套，竣工项目7个、房源0.81万套 [6] - “十四五”期间重庆市已建成公租房58.3万套、筹集保租房30万套 [6] - 《“十五五”规划建议》明确将优化保障性住房供给，与商品房市场形成“租购并举”的新格局 [6]

中金资本高管动态与公司背景 - 中金资本董事长兼总裁单俊葆于2025年10月下旬被曝失联 公司官网高管名录已无其信息 [3][6] - 单俊葆最后一次公开露面是2025年10月25日参加中金资本与湖北科创母基金的合作仪式 [6] - 单俊葆复旦双硕士出身 2001年加入中金公司 历任上海分公司负责人 企业融资咨询部负责人 投资银行部董事总经理等职 [13] - 2015年单俊葆创立中金智德 主导蚂蚁金服 北汽新能源等明星项目投资 [13] - 截至2021年单俊葆执掌中金资本时 公司管理资产规模突破5600亿元 [14] 中金资本人事震荡与监管风暴 - 2025年5月 中金资本法定代表人由单俊葆变更为龙亮 同年9月龙亮再次接替单俊葆担任总裁 [16] - 2025年8月 中金资本原董事长丁玮被曝带走调查 涉嫌在基金设立及运作中进行利益输送 [16] - 丁玮曾主导管理规模300亿元的中金启融基金和400亿元的中金启元国家新兴产业创业投资引导基金 [17] - 与丁玮合作设立中金启融基金的工行资管部原总经理顾建纲已于2023年8月被查 2024年因贪污罪 受贿罪被提起公诉 [17] - 中金资本运营管理委员会委员安垣 原总裁肖枫也先后被查 深度参与违规项目运作 [18] - 单俊葆被查核心原因指向其通过抽屉协议将政府引导基金资金违规投向关联方 涉嫌滥用职权 [20] 中金资本业务布局与地产关联 - 中金公司是代表中国证券业最高水准的三中一华之一 曾是地产界举足轻重的金主 [3] - 2017年3月中金公司正式成立中金资本运营有限公司 作为唯一的私募投资基金业务平台 积极关注地产领域 [10] - 2018年单俊葆在清华经管学院地产金融峰会上强调房地产必须转型 中金公司正将人工智能与房地产转型深度结合 [3] - 中金公司通过股权投资 直接投资等方式积极发展房地产基金 如配合地产开发的基金 发行特色小镇基金等 [13] - 2023年底 新华保险与中金资本共同设立规模100亿元的不动产私募股权基金坤华(天津)股权投资合伙企业 [12] - 该基金中新华保险认购99.99亿元 中金资本负责投资管理及运营 一年内将9个万达广场项目收入囊中 [12] 事件影响与财务表现 - 2025年上半年中金资本实现营收4.37亿元 较去年同期6.51亿元下滑48.97% [20] - 2025年上半年中金资本净利润5715.15万元 较去年同期2.45亿元大幅下滑329.82% [20] - 已有地方政府引导基金开始撤资 多个省份启动对与中金资本合作项目的风险排查 国有资本平台暂停新合作 [20] - 2024年上半年中金资本已有11只基金无法兑付 其中6只直接关联单俊葆主导的灰色操作 [20] - 高管频繁被查事件引发整个私募行业对合规经营的重新审视 监管部门加强了对私募机构尤其是涉及政府资金 地产投资领域的监管力度 [20]

行业总体规模与竞争格局 - 2025年前三季度代建新增规模TOP20企业新增签约建面为15771万平方米，同比增幅达到31% [2] - 绿城管理、旭辉建管、润地管理、蓝城集团、龙湖龙智造、金地管理6家企业新增代建规模超1000万平方米，位居头部阵营 [2] - 排名第一的绿城管理前三季度新拓规模已超2700万平方米，是第二名的两倍左右，新拓规模在300-800万平方米的企业有11家，行业集中度较高 [2] 主要业务模式 - 代建业务主要分为政府代建、商业代建和资本代建等类型 [3] - 商业代建是市场最主流的模式，代建方为委托方提供"贴牌+全流程管理"服务并收取管理费，典型企业为绿城管理 [3] - 资本代建业务复杂度最高，常与金融资本、不良资产处置和项目纾困相连，绿城管理将该类业务视为重要增长点 [3] 企业差异化竞争策略 - 部分企业选择在特定领域建立优势，如朗诗聚焦绿色科技住宅，金地管理在产业园和商办地产代建领域表现突出 [4] - 企业需通过提升产品力、经营力、服务力来赢得市场，例如金地管理践行'不卷价格卷价值'的理念 [5] - 代建企业需要创新业务模式，开拓高附加值细分市场，如远洋建管聚焦"不良资产盘活"，而今管理提供产业规划运营一体化方案 [5] 政策环境与市场机遇 - 2025年第三季度共有7个省市出台政府代建政策，1-9月出台政策的城市达21个，政策呈现适用范围精准下沉、管理要求精细化等趋势 [4] - 城市更新项目持续落地带来机遇，绿城管理、蓝城集团、金地管理、旭辉管理等头部企业已中标相关代建服务 [5] - "保交楼"政策持续推进，释放出大量需要专业力量介入以完成建设和交付的项目需求 [6] 不良资产处置领域的发展 - 不良资产赛道前景广阔且处于发展初期，未来两三年业务规模会快速增长 [6] - 除远洋外，绿城管理、而今管理等公司也在大力拓展不良资产业务，但项目存在债务债权复杂、盘活难度高等难点 [6] - 行业底层逻辑正从"增量扩张"转向"存量盘活"，对现有存量资产的盘活和价值提升成为市场重心 [6]

行业投资评级 - 强于大市 维持 [1] 核心观点 - 房地产行业整体仍处调整周期 销售和投资等核心指标延续承压态势 但市场分化加剧 核心城市 优质房企及物业板块展现相对韧性 [4] - 政策宽松预期增强下 结构性机会值得关注 受并购重组转型影响 多家具有国资背景的A股房企受到市场关注 带动近期整体A股房地产指数上涨 [4] - 部分房地产REITs标的凭借稳定现金流及良好的底层资产质量 年初以来涨幅显著 成为避险资金的配置重点 [4] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为151.48万方 本年累计新房成交面积为6397.58万方 累计同比-3.5% [5][13] - 30大中城市近四周平均成交面积为152.32万方 同比+7% 环比-1.6% [5][13] - 分线城市表现：一线城市近四周平均成交面积46.32万方 同比+11.5% 环比+6.2% 二线城市73.59万方 同比+10% 环比-6.6% 三线城市32.41万方 同比-4.6% 环比+0.2% [5][13] - 14城商品住宅可售面积8053.77万方 同比-9.59% 环比+0% 去化周期17.99个月 其中一线城市去化周期12.96个月 [5][15] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积211.36万方 本年累计8191.56万方 累计同比+16% [6][18] - 20城近四周平均成交面积201.4万方 同比+21.5% 环比+0.6% [6][20] - 全国城市二手房出售挂牌量指数10.87 环比-9.6% 挂牌价指数151.88 环比-0.17% [6][22] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地51宗 成交50宗 新增供应商服类土地78宗 成交72宗 [27] - 近四周平均住宅类土地成交数量/供应数量0.65 商服类土地成交数量/供应数量0.65 [27] - 近四周成交住宅类土地楼面均价4959.25元/平方米 溢价率3.04% 环比-0.23pct 商服类土地楼面均价1778.5元/平方米 溢价率0.19% 环比-0.23pct [27] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数上涨0.71% 沪深300指数下跌0.44% 房地产指数跑赢沪深300指数1.16pct [7][31] - 港股恒生物业服务及管理指数下跌1.68% 恒生综合指数上涨0.43% 物业服务及管理指数跑输恒生综合指数2.1pct [7][31] - A股房地产在31个申万一级行业中排名第9 港股地产分类和物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第14和第6 [32] - 重点A股房企涨幅前三：张江高科+6.5% 万业企业+3.48% 中新集团+3.33% [38] - 重点港股房企涨幅前三：太古地产+0.18% 建发国际集团-0.17% 保利置业集团-0.58% [38] - 重点物企涨幅前三：恒大物业+9.01% 建发物业+1.91% 滨江服务+0% [38]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 氧化铝主力合约低位震荡，建议轻仓震荡交易 [2] - 沪铝主力合约先升后跌，建议轻仓逢低短多交易 [2] - 铸铝主力合约低开小幅反弹，建议轻仓逢低短多交易 [2] 根据相关目录分别进行总结 期货市场 - 沪铝主力合约收盘价20745元/吨，环比-10元/吨，持仓量236067手，环比-9800手 [2] - 氧化铝期货主力合约收盘价2934元/吨，环比+5元/吨，持仓量317523手，环比+11106手 [2] - LME铝注销仓单109225吨，环比0吨，LME铝库存513900吨，环比0吨 [2] 现货市场 - 上海有色网A00铝平均价20950元/吨，环比-60元/吨 [2] - 氧化铝现货价2940元/吨，环比-10元/吨 [2] - 基差：铸造铝合金610元/吨，环比-100元/吨；电解铝5元/吨，环比-10元/吨 [2] 上游情况 - 氧化铝产量792.47万吨，环比+35.98万吨，开工率82.93%，环比-1.09% [2] - 需求量722.07万吨，环比+25.88万吨，供需平衡16.32万吨，环比-10.82万吨 [2] 产业情况 - 电解铝社会库存59.40万吨，环比+0.80万吨，总产能4523.20万吨，环比0万吨 [2] - 开工率98.11%，环比+0.33%，铝材产量554.82万吨，环比+6.45万吨 [2] 下游及应用 - 再生铝合金锭产量63.59万吨，环比+1.27万吨，铝合金产量163.50万吨，环比+9.90万吨 [2] - 汽车产量275.24万辆，环比+24.21万辆 [2] 期权情况 - 历史波动率：20日沪铝6.64%，环比-0.36%；40日沪铝6.13%，环比-0.23% [2] - 沪铝主力平值IV隐含波动率10.05%，环比+0.0031%，期权购沽比1.07，环比-0.0125 [2] 行业消息 - 美联储宣布降息25个基点，路博迈看好非美权益市场机会 [2] - 国务院总理李强会见美国国会众议员代表团，中方愿与美方沟通解决关切 [2] - 中国房地产行业进入从“量”到“质”的转型期 [2] 氧化铝观点总结 - 几内亚雨季影响发运，国内土矿进口量预计减少，报价坚挺 [2] - 氧化铝部分检修产能复产，开工率回升，供应充足，需求增长小于供给增长 [2] 电解铝观点总结 - 原料氧化铝供应充足且报价回落，电解铝现货价格回调，冶炼利润较好 [2] - 电解铝产能置换项目推动需求增长，基本面供给稳定，需求提振 [2] 铸造铝合金观点总结 - 降息预期兑现，废铝报价下降但供给偏紧，对铸铝成本支撑仍强 [2] - 原料废铝供给紧张限制产量，需求小幅回暖但消费乏力，库存小幅积累 [2]