政策动态与市场扩容 - 国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，积极推动REITs扩围扩容 [1] - 2025年版清单新增了一批基础设施，进一步拓宽了可发行标的，提升了REITs的供给侧质量，长期发展空间更加明确 [4] - 监管层对公募REITs市场“扩容提质”的大力推动没有改变，长远来看有利于市场的健康发展和完善 [6] 银行理财资金参与情况 - 银行理财资金正通过委外、打新等方式积极布局REITs市场 [1] - 2024年以来，信托和银行理财投资REITs规模显著提升，对于2024年新上市的消费类投资比例较高 [3] - 银行理财配置REITs，多为“固收+”类产品，以优化组合风险收益特征、把握市场机会增厚收益为目的 [2] - 理财产品数量众多，资金来源相对分散，为简化投资流程，理财多成立专门资管计划集中申购，投资相对分散 [3] 投资模式与策略 - 银行理财投资REITs以委外方式居多，通过信托计划、保险资管、基金专户等委外通道，借助外部资管机构能力聚焦专业、简化操作 [3] - 一些理财公司会直接参与REITs一级发售，比如以机构身份参与网下询价认购，或通过战略配售锁定长期份额 [3] - 银行理财的REITs投资以现金流较为稳定的保障房和高速公路等板块为主，同时把握制度红利，参与部分REITs的打新 [2] - 理财资金的交易属性介于公募基金和保险资金之间，兼备配置和交易目标，能为市场提供更多元化、不同参与特征的资金来源 [1] - 理财产品从R1—R4有多个风险等级梯度，可适配于不同波动特征的品种 [1] REITs的投资价值与优势 - 公募REITs通过把基础设施等现金流稳定的资产证券化，在当前低利率环境下现金分派率更具吸引力，强制分红机制能提供持续现金流 [4] - REITs兼具不动产属性与金融产品流动性，与股、债的相关性均较低，将REITs纳入投资组合能够降低单一资产依赖带来的集中度风险 [4] - 许多优质REITs项目的分派率已回升至具有吸引力的水平，部分项目甚至超过5%，相较于债券等固收资产，提供了更具竞争力的收益 [6] - REITs作为“固收+”策略的适配资产，可以纳入组合优化风险收益结构 [6] 投资者关注要点与资产选择 - 投资者应重点关注分红稳定、杠杆低、资产负债表整合良好的REITs资产，比如消费基础设施类、保障性租赁房，市政环保等弱周期板块 [5] - 这些弱周期板块利率敏感度低、出租率稳定，具有类似债券的防御特性，甚至在2025年4月关税冲击期间，资金避险情绪升温，这些REITs仍能逆势上涨 [5] - 新型基础设施如数据中心REITs受益于数字化转型及政策支持，也存在布局机会 [5] - 投资REITs主要从底层资产特征、估值合理性、利率表现等进行考虑，其中资产自身定价和基金层面价格波动是主要考虑因素 [6] - 在同一个板块内，因为底层租约、租户关联度差异会带来运营收入稳定性的区别，二级市场也会根据资产特点来反映 [6]