核心业绩表现 - 2025年全年营业收入为2334.3亿元，同比下滑32.0% [1] - 归母净利润为-885.6亿元，亏损额同比扩大78.98% [1] - 合同销售金额为1340.6亿元，同比下降45.5% [1] - 全年完成超11.7万套房屋的交付工作 [1] 收入与业务结构 - 房地产开发业务收入1906.5亿元，同比减少36.7%，占总营收的81.7%，是营收下滑主因 [2] - 物业服务收入355.2亿元，同比增长7.2%，占总营收的15.2% [2] - 经营服务业务全口径收入580.1亿元，占总营收比例进一步提升 [7] - 销售面积1025万平方米，销售金额1340.6亿元，同比降幅均超四成 [2] 业绩亏损原因分析 - 房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位，结算项目对应2023年、2024年销售及2025年消化的现房库存，地价成本高且销售低于预期 [3] - 新增计提存货跌价准备208.3亿元，资产减值损失合计达219.3亿元，同比大增205.9% [3] - 部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损 [3] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [3] 财务状况与偿债压力 - 截至2025年末，有息负债合计3584.8亿元，其中一年内到期的有息负债1605.6亿元，占比44.8% [4] - 持有货币资金672.4亿元，较年初下降 [4] - 净负债率升至123.5%，较2024年末提高42.9个百分点，资产负债率为76.9% [4] - 全年经营活动产生的现金流量净额为-9.9亿元，筹资活动现金净流出249.2亿元 [4] - 2026年内仍有到期公开债合计146.8亿元，其中4月-7月集中到期债务约112.7亿元 [6] 风险化解与债务管理 - 全年完成332.1亿元公开债务偿付，累计盘活货值338.5亿元 [1] - 自2025年11月起，陆续启动“22万科MTN004”、“22万科MTN005”及“H1万科02”三笔公开债的展期协商并获得通过 [1][4] - 大股东深圳地铁集团已累计向万科提供股东借款335.2亿元 [4] - 2025年完成大宗资产交易31宗，合计签约金额113亿元，实现盘活回款57.5亿元，通过存量资源盘活新增和优化产能338.5亿元 [6] - 全年新增融资和再融资280亿元（不含股东借款），存量融资综合成本为3.02%，较上年末下降85个基点 [8] 经营服务业务表现 - 万物云实现营业收入373.6亿元，同比增长2.5%，AI智能体应用推动管理费用下降10.1% [7] - 长租公寓业务“泊寓”运营管理27.02万间，开业19.78万间，出租率95.4%，其中13.2万间纳入保障性租赁住房 [7] - 印力管理的商业项目整体出租率94.5% [7] - 物流仓储业务实现营业收入42.8亿元，同比增长8.0%，其中冷链收入增长25.5% [7] 存货与未来战略 - 截至2025年末，存货金额为3737.4亿元，其中已完工开发产品（现房）1144.5亿元，占比30.6% [8] - 公司承认历史上存在“高负债、高周转、高杠杆”发展模式问题，以及“投资布局分散、多赛道拓展过度、高度依赖总部融资”等问题 [5][6] - 2026年将聚焦“化险”和“发展”两大主题，包括推进城市与业务聚焦，退出前景不佳的业务，重整投资机制，聚焦重点城市与核心板块 [9] - 计划全面推动AI技术在不动产开发运营各环节的应用，加快构建大会员体系及企业态客户系统 [9] - 估值修复需依赖债务化解、资债结构优化、开发业务企稳及盈利能力实质性改善，未来将继续推动非核心业务及资产剥离 [9]